Brillia豊中南桜塚レジデンス Part 4

[匿名さん]

Part3が1,000を超えましたので新しく立てました｡

全国でも有名になるほどの超弩級の｢新価格｣で売り出しましたが､その後も施工会社と販売会社が民事再生法の適用を申請した物件です｡
また、2010年2月には雑誌プレジデントにて衝撃の価格破壊マンションという特集でも取り扱われていました。
まだまだ完成在庫も残っていますが、今後の動向はどうなりますでしょうか?

所在地：大阪府豊中市南桜塚2丁目90（地番）
交通：阪急宝塚本線 「曽根」駅 徒歩9分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.30平米～118.49平米
施工会社：真柄建設株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

[81: 匿名さん]

一番狭い部屋でどのくらいの広さですか？

[82: 匿名]

手抜き工事や管理費が高いとか
ここはそれでも払いができて建設中にマガラが民事再生した事をわかってる人が買ってるんですよ。
ご心配は無用ですから

[83: 匿名]

で、なんで手抜き工事してると言い切れるんでしょうか
結局、一般論ばかりですが

[84: 不動産関係者]

以前、衝撃の価格破壊など書いてる人いましたが、その方は物件を何軒か見にいかれたのでしょうか？
確かにこちらの物件は値下げを表に出しましたが他の物件はどうでしょうか？
個々に交渉し３割以上も値引きする大手デベの物件もあります。
坪単価が210万→170万になったところで衝撃かな？
価格破壊とも思わないのは私だけでしょうか？
他物件なんかはそれ以上の値引きは普通に提示されましたけど。

[85: 匿名]

価格破壊は雑誌のタイトルです。書き手の誇張表現ではありません。反論するならプレジデント誌へどうぞ！

[86: 匿名さん]

他の物件の値下げ ちょっと割高 → 安い もしくは 普通 → 激安

この物件の値下げ 非常に割高 → まだ割高

[87: 匿名さん]

手抜き工事は、ヒュ●ザーみたいになかなか表には出ないですね。
確率的に可能性が高いといいたいのではないでしょうか。

[88: 匿名さん]

86さんへ。
値下げの新価格がまだ割高なのは百も承知です。
そこから3ヶ月間ぐらい粘って、さらなる値引きを引き出すんですよ。

[89: 匿名]

な～んだ88さんもこの物件購入希望なんだ。

[90: 匿名さん]

買い得感があるくらい安けりゃ、このぐらいのマンションを１部屋持っててもいいかな、という感覚なんだと思います。

[91: 匿名さん]

76の人、結局マンションは全部ダメって言いたいの？
一戸建てがいいの？何でここにいるの？
友達欲しいなら来るとこ間違ってるよ。

[92: 匿名]

90さんはお金持ちなんですね

[93: 匿名よん]

人のふりして我がふり直せ。

[94: 物件比較中さん]

この物件の、モデルルームとして使用した９２平米の角部屋４LDKが１０００万近くダウン、とのお知らせチラシが来ました。
ずいぶんと安くなるものだ、と思いましたが、調べるとその値段よりも５００万以上安い値段で、近隣のまったくの新築の８５平米角部屋４LDKが買えるようです。
たった５平米ほどの違いで、新築同士ならば１５００万以上の差があったわけですよね。何故、こんなにも価格差があるのでしょうか？
近隣の物件は有名デベの開発ではありませんし、共用施設もほとんどありませんが、他はそれほどここと違う点は無さそうに見えます。駅からの距離も利便性も同じくらいで、つくりも、耐震等級２級で二重天井二重床に複層ガラスと、それほど差はないように見えるのです。
なんでこんなに価格が違うのでしょう？私には見えていない、何か凄いメリットとかがこの物件にはあるのでしょうか（もしくはデメリットが近隣物件にあるのでしょうか）？

[95: 匿名さん]

仕様をよく見てみ。
室内扉とかトイレとか玄関とかエントランスとか外壁とか・・・・

[96: 匿名さん]

現地行って現物みればすぐにわかりますよ。
まずは現地へ。

[97: 匿名さん]

◎１２億円の不正会計処理　真柄建設　大阪支店で工事費用付け替え　利益水増し
　石川県内最大手の総合建設会社、真柄建設（金沢市）は二十日、大阪支店で約十二億円の不正な会計処理があったと発表した。工事費用（原価）の付け替えで一時的に利益を水増しする手法で、二〇〇七年九月中間期の決算を粉飾した。（以下略）

http://www.hokkoku.co.jp/_keizai/K20071221302.htm

真柄は資金的にかなり苦しい状況だったみたいだから、この点をどう考えるかだよね。
手抜き工事の可能性が高いと思う人も正しいし、無いと信じる気持ちもわかるし。

しかし、この当時に買った人は勇気あるね。真柄がどうなるか容易に想像できたのに。
それとも全く知らなかったのかな。

[98: サラリーマンさん]

モデルルームを見学しましたが、内装はごく普通のマンションでしたよ。

[99: 匿名]

校区の違い

[100: サラリーマンさん]

プラウドも同じ校区ですね。

[101: 匿名]

イニシアのことでは？
プラウドは駅までかなり距離ありますが

[102: 匿名さん]

＞仕様をよく見てみ。
＞室内扉とかトイレとか玄関とかエントランスとか外壁とか・・・・


ああ、そういう所で４LDKで１５００万以上の差をつけているわけか。

[103: 匿名さん]

＞94

他の方も言われているように、実際に比較してご覧になると、違いが良くわかると思います。
本当に検討しておられるのであれば、実際に両方を見て比べてみてください。

それともう一点重要なのは、デベの信頼度の違いです。
ブリリアは施工会社こそ破綻しておりますが、デベが健在（しかも潰れたりする可能性がかなり低い）であるため、何かがあった際の補償等について安心ですが、もう一方のデベは、「今にも危ない」という噂がチラホラですので・・・。
デベが破綻してしまうリスクがいかほど大きいかを考えてみてください。
安くしないとそんなデベが売主のマンションなんて誰も買わないということです。
それに比べれば、施工会社の破綻なんて、かわいいもんです。

※こんなことを言うと、「施工会社の破綻なんて大したこと無いとアピールしようと必死だ」というアラシの人が出てきそうですが、そういう意図ではありません。私も施工会社は破綻していないにこしたことは無いとは思っています。（ただ、ブリリアに関しては、真柄は存続しているので、それほど心配は無いと思いますが・・・。）

[104: 匿名さん]

初めて投稿いたします。

イニシアとこちらのマンションですが、周辺環境・外観・共用部・駐車場・内装など、すべてにおいて違います。
かなり最近両方とも検討いたしました。
おそらく物件のコンセプトやターゲットとしている方々も違うのではないでしょうか。

営業の方は双方ともに学区のお話も熱心にしておりました。
イニシアの方は、「心配ない」、こちらの方は「人気校区です」とおっしゃっていました。

近所の不動産屋さんにも立ち寄り、物件の価値の違いを伺いましたが、
駅からの距離も広さも築年数もあまり変わらないので、１０年後の資産価値にはほぼ違いはないだろうとのご意見でした。

管理費はイニシアはこちらの約三分の一くらいでした。駐車場も一万円位だったかな。機械式ですが。

私はこちらが好みです。

[105: 匿名さん]

人は物の価格を自分の価値観で判断して購入するかしないかを決定する。大根１本でもマンションでもそう。良い物でも高いと思えば買わないし、悪い物と思えば安くても買わない。

[106: 匿名さん]

この物件の原価は、専有坪あたり推計で１９５万円であることはご存知でしょうか？

原価ですので宣伝広告費や販売委託手数料が乗っていません。企業として一定の利益を得るためには、これらを乗せて（プラス２０％）、坪約２３４万円以上で販売しなければペイできない物件です。

この原因は用地を高値掴みしたからです。日立造船から約６０億円というべらぼうに高い額で取得しているからで、建築費が４３億円とすると原価総額は１０３億円となり、専有面積を５２８０坪とすると、冒頭の１９５万円となります。用地費については日立造船の有価証券報告書からわかります。建築費は延床面積を２３９４３平米、坪単価は６０万円で計算しています。

[107: 匿名さん]

なるほど。高値掴みでエンドユーザーにしわ寄せしようとして失敗･･･衝撃の価格破壊で乗り切ろうとする･･･だけどまだ30近く売れ残っている･･･さらに買い叩かれる･･･というStoryですか。

[108: 匿名]

真柄って会社なくなったの？
民事再生では？

[109: 匿名さん]

＞108
誰に対する質問？
誰も真柄が無くなったとは書いてないと思うけど・・・。
103の方の投稿を見ても「存続してる」って書いてるよね。

[110: 匿名さん]

自転車操業

[111: 匿名さん]

真柄建設
株式市場（既に退場させられました。）だけでなく、こんなところにまで迷惑をかけていたのか。

[112: 匿名さん]

入居者の皆様、真柄建設をGoogleなどで検索してみて下さい。

[113: 匿名さん]

粉飾決算するような企業が、手抜き作業をしていないと
考える方が無理あるわな。
ちなみに、ここより少し前に竣工した江坂の物件は、
施工が雑だって会社の同僚が嘆いていたよ。
フローリングの隙間や、配管の接合不良、断熱材の抜け、
扉の取り付け不良ｅｔｃ。
同僚の場合は、契約後に粉飾決算の件を知ったから
気の毒だったけどね。

[114: 匿名さん]

手抜きという証拠はないが、会社も利益を確保してなんぼですからね。
高く売れなければ、原価を抑えるのが王道。鉄筋の1本や2本は当たり前。
とくに目に見えない重要構造物での手抜きには目を覆いたくなるほどひどい場合もある。
火の車だったのなら、昨今使われていた表現の『黒ではなくても、灰色に限りなく近い黒』が言い得て妙。

[115: 匿名さん]

そういった手抜きというのは、性能評価の認定を下すときなどに判明しないものなのですか？

[116: 匿名さん]

性能評価も“なぁなぁ”ですから、誰も本心では信用してませんよ。
とりあえず今の時代はとっとけみたいなノリです。

[117: 匿名さん]

本当にみなさんこちらの物件好きなんですね
バナナの叩き売りだの、駅まで９分だの、今度は真柄の手抜き工事ですか？
そんなに心配してくれなくていいですよ
購入される方は全て承知してますよ。
まぁ好きなものほどちょっかいを出したくなるのはわかりますがね（笑）
住まれてる方で何か不具合ありました？
そろそろ一年点検の時期ですがー

[118: 匿名さん]

みなさんこの物件が好きなんじゃなくて、あなたみたいな人が出てくるのを面白がっているだけでは？
「そんなに心配してくれなくていいですよ」ってことは匿名さんとなっていますが住人さんですか？
恥ずかしくて住人さんと書けないのですか？

[119: 匿名]

↑お前ひつこくてキモい

[120: 匿名さん]

〉みなさんこの物件が好きなんじゃなくて、
〉あなたみたいな人が出てくるのを面白がっているだけでは？

あなたもその貧しﾋﾞﾄのひとりですね


〉恥ずかしくて住人さんと書けないのですか？

あなたは買えないﾈﾝﾁｬｸさんと書けないのですか？（笑）

[121: 入居済み住民さん]

うちは何も不具合ないですねー。
拍子抜けするくらいです。入居者はわかると思いますが、室内ドアの件も何が問題なのかさっぱりわかりません。
でも、指摘事項以外でも全数点検するなんて、アフターサービスがしっかりしていると感じましたよ。

また真柄が！とか騒ぎたい人もいるでしょうが、施工は関係ないので悪しからず。

そして私が思う事。やっぱりみんなこの物件が好きだと思う。どうでも良かったらどこかに行くし。愛情の裏返しだと思って適度に相手して適度に無視しましょう。

[122: 匿名さん]

ま、買いたくても買えない、やっかみの嵐(荒らし)やね。それか競合の営業妨害。買えない事情は様々でしょうが、、、。

[123: 匿名さん]

この立地で１８０～１９０万はありえないね。買えば後悔するだけ。

[124: 匿名]

最近見学者が増えましたね〜。住民も増えてきましたね〜。ただ、売れてほしくないと思う人がいるから、荒れるんでしょ〜ね。やむをえませんね。

[125: 入居済み住民さん]

そうですねー。荒らしさんの嫌いな引っ越しもしょっちゅうありますしねー。

[126: 匿名]

掲示板には何とでも書けます

[127: 匿名さん]

竣工後１年経ち、２年経ちと、年数を重ねる毎にマンションの価値は加速度的に下がります。購入を検討する側に立てば判ります。未使用といえども１～２年以上放置している部屋を買うわけですから、相当なメリットが無ければ購入に踏み切る人は限られます。この物件では２年経過もしくは残りが２０戸程度になったら、既入居者にとってもメリットがあるとの説明で、再販業者に一括で売却するという話が持ち上がるでしょう。

[128: 匿名さん]

俺には入居者の方が荒らしに見えるんだが。
挑発的な書き方が多いし。

[129: 匿名さん]

そうですね。
必死になってるプライドの高い住人さんが一部にいるみたいですね。
その人のせいで住人すべてがそんなふうに見られているって気づいてないんですかね？

[130: 周辺住民さん]

案外、販売業者と競合の販売業者のやりとりかもしれんぞ。
利害関係がなければ、普通そこまで批判にむきにならんし、そこまで貶めることもしないからな。

[131: 入居済み住民]

我が家も快適に過ごさせて戴いてます。
何の問題もなく
まぁ荒らす人はそれなりにご理由があるのでしょうから適度に聞いてあげましょう。
こちらに住んでの生活利便性は住民にしかわかりませんが私はとても快適です。
まじめに購入を検討されてる方に参考になればと。
気になる事があれば書き込めば誰かが答えてくれますよ。

[132: 匿名さん]

攻撃方法が変わりましたな。
煽るのも、煽られるのもいいんじゃないの？掲示板が死んでいるよりいいよ。人の揚げ足ばかり取ろうと鼻息荒くしている人よりまし。たまにいるよね。

[133: 匿名]

売れ残ってるのは坪２００万を超える高額物件がほとんどやろ。大幅な値引きがない限り、今まで以上のペースで売れる訳がない。
同じ値段なら桃山台徒歩５分以内の物件が買えるので北急線との競合もある。吹田市の方が行政サービスもよい。
値引きを引き出したいならこの当たりを突くことやな。

[134: 近所をよく知る人]

よくよく考えてみるとバブル崩壊以降、日本の地価はずっと下落している。
2006年～2007年にかけて都心部ではミニバブルで急騰した時期があったけれども1990年からの20年間は確実な下げトレンド。

[135: 匿名さん]

確かに全体としては下がっています。
投資目的で購入需要のある駅前などは値崩れを起こしにくい。
投資目的の対象となる場合は、居住需要もある。
反対に、居住需要のみある立地の物件は値崩れを起こしやすい。
例えば、駅徒歩5分以上・以下／10分以上・以下では大きく差が出る。
具体的には、築2～3年ほどで新築時の3/4の時価があればいい方。下手したら半額以下になる物件もある。

[136: 匿名]

まぁみなさんいろいろなところから色んな話をもってこられますね。
まぁ気に入れば買えばいいし、気にいらなければサッサと他の物件に行けばいいよね～

[137: 匿名]

１３１さんと１３６さんは気が合いそう。文頭にまぁを付ける点でね！

[138: 匿名さん]

まぁお金のない方は近づかないのが一番ですわ。似合わないから。

[139: 匿名さん]

ここは、お金持ちが多い。それだけ余裕がないと購入できない。なにせ人気都市豊中市のど真ん中、南桜塚にあるのですから。

[140: 匿名さん]

個人的には･･･
豊中市
１．新千里東，寺内＆東寺内
２．豊中本町，岡上の町，玉井町，末広町
３．蛍池中町，中桜塚，岡町，曽根東町，服部元町，庄内東町
４．北桜塚，南桜塚
５．その他（東豊中町，上新田，立花町･･･等）

[141: 匿名]

↑1は両方、大きい公園に近いですね。

[142: 匿名さん]

新千里は東はいいけど、西>北>南とどんどん不便さを増していく。

[143: 匿名]

桜塚の塚はお墓なんでしょうね、墓に桜の木が植わってたのでしょうか。

[144: 匿名さん]

入居者さんのレスを見ても、要はこのマンションは「資金の余裕がある人で購入すべき」という事でしょう。将来の積立金増額、査定価格の大幅な下落に十分対応出来る人こそが「残戸」を購入すべきでしょう。これまで購入された方がそうなのかは判りませんが。

[145: 匿名さん]

豊中で人気の住みたい街、といえば新千里東、緑ヶ丘、上野、東豊中、桜塚、って感じでしょう。基本、戸建になりますが6〜7000万くらいで、まずまずの物件買えます。

[146: 匿名さん]

↑新千里と桜塚以外はモノレールやバス停はあっても梅田出るのは不便ですよね…。

この物件は徒歩９分で遠いと文句言われてるけれど、上記のような人気ある地域よりは住みやすいと思うけどな。

[147: 匿名さん]

こういう所に住むには「電車で梅田まで便利か」なんていう事は気にしないぐらいでないと。

[148: 匿名]

モデルルームに行って物件を案内する販売担当者の中には、どんだけ知識の浅い方がいらっしゃるかはみなさん感じることかと思います。
先週までクルマを売っておられた方ですか？

[149: ご近所さん]

147さん
そうそう、高級住宅街が駅前にあるって聞いたことないですよね。
そういう人は電車通勤しない近所の開業医とか運転手がお迎えに来てくれる身分の人が多いように思います。

[150: 匿名]

修繕積立金は将来増えて転勤とかで仕方なく売りに出しても確実にダメだっていうことなんですね

[151: 匿名さん]

>>140
庄内、服部、岡の上、玉井、寺内より南桜塚が下ってどんな感覚？

豊中市民でないのはわかりますが…

[152: 匿名さん]

修繕積立金はどこのマンションでも増える予定になってますよ
最初から少ない予定で後から足りないから増やすやり方の方が詐欺みたいですからね
将来的に修繕積立金が余っていけば上がる事も抑えれます。
全て管理組合で決めます。
修繕積立計画がしっかりしてるほど優秀なマンションなんですよ。

[153: 匿名さん]

塚は古墳だったと思います。桜が植えられてたから桜塚だとかいう記述を見た気がします。
あのあたりは古墳多いですよね。だいぶ破壊されたらしいけど…悲しいことです。

[154: 住まいに詳しい人]

ここは耐震性能もよく最高レベルのマンションであることは事実ですね。
ここまで優れたマンションはあまりありませんね。

[155: 匿名さん]

ちなみにうちは駅まで歩いて行ける事だけで大満足して買いました。どんなけ田舎に住んでてん！て感じですが。

[156: 匿名]

素人さんのコメントが続いてますが…
どなたかフォローをお願いします

[157: 匿名くん]

>>156
素人掲示板やのにプロのコメントいる？
じゃプロの近隣の不動産屋に聞いたら、ええ物件らしいわ
販売当初の価格からすれば今は買いやすいし駅から10分以内なら転売もしやすいみたい。
上層階ならなおいい物件みたいやで。

ここで書かれてる修繕積立の事も聞いたら普通やて
更に自走式駐車場がプラス要素だって。

[158: 匿名さん]

>157

それなのに何ゆえまだ３０戸以上も残っているのかが不思議。

[159: 匿名さん]

世間が不景気なのとこちらは高いと言う思い込みがあるからでしょう。
買いたくても銀行さんが厳しいですから

[160: 匿名さん]

159の追記です
気になる方は157さんが言われるようにご自身で近くの不動産屋に聞けばよいのでは？

[161: 匿名さん]

物件が良ければ、高いという「思い込み」で買わない人が多少いたとしてももっと売れますよ。
又、今の御時勢はローン審査の結果よりも、将来に向けて収入が安定的に増えていくはず、と思っていない人が多いという事です。

[162: 匿名さん]

近くの不動産屋がこの物件を薦めて、不動産屋に何のメリットがあるのかわからん。

[163: 匿名]

建物自体は理想的に素晴らしいね。
見習うべき建物

[164: 匿名さん]

不動産屋も信頼が大事ですからね。親切にしておけば転売時に仲介に入れるかも…とか思っているんじゃないの？
うちも行きましたよ。

[165: 匿名さん]

なんか駅からの距離を執拗にいっている人達がいるが、ここが駅から3分になっても、どうせ買わんやろ。
さらには、価格が2割下がっても、どうせ買わんやろ。

ここを批判する人達は、毎日ラッシュ時にあわてて通勤するので駅から徒歩5分でないといけなくて、さらには、将来に不安があるので、購入金額の上限3000万なので、物件価格は2500万でないといけない、てな感じですかね。

[166: 匿名さん]

さすが超一流の真柄建設の建物。
他の追随を許さないほど、すばらしい建物。
一度、来場すればわかりますよ。

[167: 匿名さん]

何が言いたいかと言うと･･･金のない奴ほど妬みの書き込みだらけ。

[168: 匿名]

うちは桜塚という立地なら4000万前後迄で考えてるけど。桜塚て別に高級住宅地違うし。レベル普通の所だよ。
入居者も普通のサラリーマンとかが多いのでは？将来心配のない資産持ちの金持ちは他の高級住宅地で買うでしょ。

[169: 周辺住民さん]

真柄ってあの北陸の倒産会社？
たしか大阪支店不正の真柄ですか？

[170: ↑↑]

そぅですが、それが何か？

[171: 匿名さん]

理由は分かりませんが、とにかく、ここが売れて欲しくない変な人がいるようですね。
特定少数の人間(たぶん１〜２人)でしょうが、しつこ過て、むしろ笑えます。(笑)

[172: 123はん]

来月には完売しそうですね。

[173: 匿名さん]

褒め殺しを企んでいる方、残念ながら本当に素晴らしい建物なんですよ。
あの立地にあれだけ広い土地は皆無だし、品質も良いと思います。
価格も、今は妥当だと思いますよ。
まあ、そう思っている人間もここに一人いるってことで・・。

[174: 匿名]

高級住宅街でなく、ユニクロが近くにある庶民的な場所にできたミスマッチマンションということでオッケーやな

[175: 匿名さん]

ブリリア豊中と千里タワーは、メリットありデメリットあり議論が続きますね。
どちらもまだ30戸ぐらい販売在庫があるようですが･･･。
豊中市の注目度No1,No2は確実でしょう。
No3はどのあたりになるのかな？？？

[176: 匿名さん]

今やだいぶ下火になりましたが、注目度で言えば、やはりジオ千里桃山台がNo.3ちがうかな。
あとは似たり寄ったりって感じ。

[177: 物件比較中さん]

桜塚は歴史のある、治安も良くて便利で穏やかな良い街だと思うけど、
高級住宅街かと言われると、違う気がしますね。
「豊桜の離宮」とまで言われるとちょっと・・・。

>175さん
城山町の大規模プロジェクトはどうですか？
曽根と服部に歩けて、緑地公園が近くて、共用施設も、ここのように
ジム迄はないけど結構充実しているし、売り主も大手ですよね。

[178: 匿名さん]

>177
精神病院の前ですけど～
そしとこちらより規模大きいので価格がね

[179: 匿名さん]

↑それと校区が4中だけに～～～。
こっちが断然いい～～。

[180: 匿名さん]

というわけでNo3は・・・よくわかりません。