Part3が1,000を超えましたので新しく立てました｡
全国でも有名になるほどの超弩級の｢新価格｣で売り出しましたが､その後も施工会社と販売会社が民事再生法の適用を申請した物件です｡
また、2010年2月には雑誌プレジデントにて衝撃の価格破壊マンションという特集でも取り扱われていました。
まだまだ完成在庫も残っていますが、今後の動向はどうなりますでしょうか?
所在地：大阪府豊中市南桜塚2丁目90（地番）
交通：阪急宝塚本線 「曽根」駅 徒歩9分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.30平米～118.49平米
施工会社：真柄建設株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート
[スレ作成日時]2010-02-24 18:58:30
待てる人は待って下さい。
なぜなら不動産、特にマンションの価格が今後上昇する可能性は限りなくゼロに近いから。
落ちるナイフを掴みに行くようなもの。
この物件に限らず、新しいマンションは雨後のたけのこのように造られています。
マイホームが欲しくてたまらない人･･･購入OKです。
問題点を整理すると
■火の車の真柄建設施工
■曽根駅から徒歩9分
の2点でよろしいですか？
いい点を整理すると
■見栄えがいい
■値段をかなり抑えてくれた
の2点でよろしいですか？
あと、ザ・千●タワーとどちらが早く売り切れるかひそかに競争しています。
どちらも、どん引きマンションダービーに出場していた過去があったような･･･。
まぁイライラした人が削除依頼して今は見られないですが。
千里タワーの掲示板で好き放題書いている人がこっちにも転戦してるのでは？
たくさん書かれるから、掛け合いが楽しいんでしょうね。
買う検討したことすらない、愉快犯か……。
そういうあなたの方が愉快犯のようにみえますが。
無駄にスレを伸ばしているんじゃないですか？
ここの入居者は至って普通です。
中には金持ちぶっている人もいますが、ごくごく少数派です。
現状を性格に把握することを切に願います。
性格⇒正確
真柄建設って民事再生中な事以外で何か問題ありましたっけ？
施工に関して問題があったなんて話は個人的には知りませんね。
建物が完成して検査にも通っている以上、問題は無いように思うのですが何か間違っていますか？
私は真柄でも安心ですが、ものすごく心配されている親切な方々はどこなら安心なのでしょう？
あ、突然思い出したけど、ずっと前に近所に住んでいる不動産屋さんを名乗る嫌な人がよく書き込みしてたけど、いつの間にかいなくなってますね・・・自分に嫌気がさして更生中なのかな。人に嫌われまくる人生は辛いもんね。
確かに、ここと千里タワーは、すさんだ投稿が多いのは確か、匿名の社会って、こんなにも醜いもんなんですよ。でも、実社会で接すると、意外と礼儀正しい人だったりすると思いますよ。許してあげましょう。
施工に関して問題があった、ていうのがオープンになってたら、それこそ大問題ですよ。この物件の建築期間と
真柄の民事再生申請の時期、工事進捗の問題ですね。まっ、影響はごく軽微でしょう。
書き込みと同様に、戦利タワーの大量解約者の一部がここに流れてきてるはず。
あの事故の内容を考えれば、真柄の件はないに等しいですよ。
また、あの事故がなければ、もっと売れ残っているでしょう。
手抜きかどうかは、外見だけでは判断できない。
千里タワーは事故があった分、安全面は十二分に対応しているだろう。
（ただし世間はそうは見ないが･･･）
逆に、ここはマガラ建設の台所が火の車であったことを考えると、コスト削減に必死になっていたはず。
多少の手抜きがあっても不思議ではない。
具体的にどんな手抜きを心配してるの？
根拠も教えて。民事再生だから何となくってのはなしよ。
皆さん本当にこちらの物件が好きなんですね
余計な心配ばかりして戴きまして…
購入する方は皆さんが書かれてる事は承知してますので、小さな親切、大きなお世話と言ったところでしょう。
価格破壊だの駅から９分だの…
中傷的な事書く気力があるのなら、他の素晴らしい物件をお探しください。
その方がよほどあなたの為ですよ。
物件を探す事もせず、暇潰しに書き込みされてる方は残ってください。
自身がそうである事を認められるならね
･･･と最も暇な方がおっしゃっております。
はじめはどのマンションも快適。
問題が出始めるのは大抵2～3年後。管理に不満が出始めてくる。
そして5～6年後に分譲賃貸入居者が増え始めマナーが悪くなる。
挙句、10年後には売却組が現れて皆ばらばらの売値を提示するので相場が大崩れとなる。一番売り急いでいる人の最安値が基準値となる。売却については、新築のように統制がとれないのでこのような結果になる。これは住戸数が多いマンションによくある事である。
一般的にはこのような経過をたどる事が多い。
このマンションも例外ではない。
＋火の車だった建設会社施工のマンション（壮絶なコスト削減努力が行われたはず。）
というご意見はいかがでしょうか？反論の余地がありますか？
この不景気の中にあって、ちゃんと利益確保してるゼネコンの建物のほうが
よっぽど手抜き工事やってたり質の劣る資材使ってたりするんだよね。
信じてるユーザーからすると、非常に残念な話しなんですが。
ゼネコンが請け負っているが、大部分が下請け、孫請け業者が実際の工事を請け負っている。ゼネコンの資金繰りが苦しくなれば、当然それらへの値下げ協力、支払延期も発生し、ゼネコンに対する信用不安も起きる。業者のモチベーションが下がれば、施工の不良や手抜き迄はいかなくても、問題が発生もしくは内包している可能性は高くなる。
ゼネコンが民事再生法を申請すると、下請け業者は今後の支払の確約が決定するまで、工事や納品は差し止めるのが通常である。確かここもそうだったと思うが。
一番狭い部屋でどのくらいの広さですか？
手抜き工事や管理費が高いとか
ここはそれでも払いができて建設中にマガラが民事再生した事をわかってる人が買ってるんですよ。
ご心配は無用ですから
以前、衝撃の価格破壊など書いてる人いましたが、その方は物件を何軒か見にいかれたのでしょうか？
確かにこちらの物件は値下げを表に出しましたが他の物件はどうでしょうか？
個々に交渉し３割以上も値引きする大手デベの物件もあります。
坪単価が210万→170万になったところで衝撃かな？
価格破壊とも思わないのは私だけでしょうか？
他物件なんかはそれ以上の値引きは普通に提示されましたけど。
他の物件の値下げ ちょっと割高 → 安い もしくは 普通 → 激安
この物件の値下げ 非常に割高 → まだ割高
手抜き工事は、ヒュ●ザーみたいになかなか表には出ないですね。
確率的に可能性が高いといいたいのではないでしょうか。
86さんへ。
値下げの新価格がまだ割高なのは百も承知です。
そこから3ヶ月間ぐらい粘って、さらなる値引きを引き出すんですよ。
買い得感があるくらい安けりゃ、このぐらいのマンションを１部屋持っててもいいかな、という感覚なんだと思います。
76の人、結局マンションは全部ダメって言いたいの？
一戸建てがいいの？何でここにいるの？
友達欲しいなら来るとこ間違ってるよ。
この物件の、モデルルームとして使用した９２平米の角部屋４LDKが１０００万近くダウン、とのお知らせチラシが来ました。
ずいぶんと安くなるものだ、と思いましたが、調べるとその値段よりも５００万以上安い値段で、近隣のまったくの新築の８５平米角部屋４LDKが買えるようです。
たった５平米ほどの違いで、新築同士ならば１５００万以上の差があったわけですよね。何故、こんなにも価格差があるのでしょうか？
近隣の物件は有名デベの開発ではありませんし、共用施設もほとんどありませんが、他はそれほどここと違う点は無さそうに見えます。駅からの距離も利便性も同じくらいで、つくりも、耐震等級２級で二重天井二重床に複層ガラスと、それほど差はないように見えるのです。
なんでこんなに価格が違うのでしょう？私には見えていない、何か凄いメリットとかがこの物件にはあるのでしょうか（もしくはデメリットが近隣物件にあるのでしょうか）？
仕様をよく見てみ。
室内扉とかトイレとか玄関とかエントランスとか外壁とか・・・・
現地行って現物みればすぐにわかりますよ。
まずは現地へ。
◎１２億円の不正会計処理 真柄建設 大阪支店で工事費用付け替え 利益水増し
石川県内最大手の総合建設会社、真柄建設（金沢市）は二十日、大阪支店で約十二億円の不正な会計処理があったと発表した。工事費用（原価）の付け替えで一時的に利益を水増しする手法で、二〇〇七年九月中間期の決算を粉飾した。（以下略）
http://www.hokkoku.co.jp/_keizai/K20071221302.htm
真柄は資金的にかなり苦しい状況だったみたいだから、この点をどう考えるかだよね。
手抜き工事の可能性が高いと思う人も正しいし、無いと信じる気持ちもわかるし。
しかし、この当時に買った人は勇気あるね。真柄がどうなるか容易に想像できたのに。
それとも全く知らなかったのかな。
モデルルームを見学しましたが、内装はごく普通のマンションでしたよ。
プラウドも同じ校区ですね。
＞仕様をよく見てみ。
＞室内扉とかトイレとか玄関とかエントランスとか外壁とか・・・・
ああ、そういう所で４LDKで１５００万以上の差をつけているわけか。
＞94
他の方も言われているように、実際に比較してご覧になると、違いが良くわかると思います。
本当に検討しておられるのであれば、実際に両方を見て比べてみてください。
それともう一点重要なのは、デベの信頼度の違いです。
ブリリアは施工会社こそ破綻しておりますが、デベが健在（しかも潰れたりする可能性がかなり低い）であるため、何かがあった際の補償等について安心ですが、もう一方のデベは、「今にも危ない」という噂がチラホラですので・・・。
デベが破綻してしまうリスクがいかほど大きいかを考えてみてください。
安くしないとそんなデベが売主のマンションなんて誰も買わないということです。
それに比べれば、施工会社の破綻なんて、かわいいもんです。
※こんなことを言うと、「施工会社の破綻なんて大したこと無いとアピールしようと必死だ」というアラシの人が出てきそうですが、そういう意図ではありません。私も施工会社は破綻していないにこしたことは無いとは思っています。（ただ、ブリリアに関しては、真柄は存続しているので、それほど心配は無いと思いますが・・・。）
初めて投稿いたします。
イニシアとこちらのマンションですが、周辺環境・外観・共用部・駐車場・内装など、すべてにおいて違います。
かなり最近両方とも検討いたしました。
おそらく物件のコンセプトやターゲットとしている方々も違うのではないでしょうか。
営業の方は双方ともに学区のお話も熱心にしておりました。
イニシアの方は、「心配ない」、こちらの方は「人気校区です」とおっしゃっていました。
近所の不動産屋さんにも立ち寄り、物件の価値の違いを伺いましたが、
駅からの距離も広さも築年数もあまり変わらないので、１０年後の資産価値にはほぼ違いはないだろうとのご意見でした。
管理費はイニシアはこちらの約三分の一くらいでした。駐車場も一万円位だったかな。機械式ですが。
私はこちらが好みです。
人は物の価格を自分の価値観で判断して購入するかしないかを決定する。大根１本でもマンションでもそう。良い物でも高いと思えば買わないし、悪い物と思えば安くても買わない。
この物件の原価は、専有坪あたり推計で１９５万円であることはご存知でしょうか？
原価ですので宣伝広告費や販売委託手数料が乗っていません。企業として一定の利益を得るためには、これらを乗せて（プラス２０％）、坪約２３４万円以上で販売しなければペイできない物件です。
この原因は用地を高値掴みしたからです。日立造船から約６０億円というべらぼうに高い額で取得しているからで、建築費が４３億円とすると原価総額は１０３億円となり、専有面積を５２８０坪とすると、冒頭の１９５万円となります。用地費については日立造船の有価証券報告書からわかります。建築費は延床面積を２３９４３平米、坪単価は６０万円で計算しています。
なるほど。高値掴みでエンドユーザーにしわ寄せしようとして失敗･･･衝撃の価格破壊で乗り切ろうとする･･･だけどまだ30近く売れ残っている･･･さらに買い叩かれる･･･というStoryですか。
自転車操業
粉飾決算するような企業が、手抜き作業をしていないと
考える方が無理あるわな。
ちなみに、ここより少し前に竣工した江坂の物件は、
施工が雑だって会社の同僚が嘆いていたよ。
フローリングの隙間や、配管の接合不良、断熱材の抜け、
扉の取り付け不良ｅｔｃ。
同僚の場合は、契約後に粉飾決算の件を知ったから
気の毒だったけどね。
手抜きという証拠はないが、会社も利益を確保してなんぼですからね。
高く売れなければ、原価を抑えるのが王道。鉄筋の1本や2本は当たり前。
とくに目に見えない重要構造物での手抜きには目を覆いたくなるほどひどい場合もある。
火の車だったのなら、昨今使われていた表現の『黒ではなくても、灰色に限りなく近い黒』が言い得て妙。
そういった手抜きというのは、性能評価の認定を下すときなどに判明しないものなのですか？
性能評価も“なぁなぁ”ですから、誰も本心では信用してませんよ。
とりあえず今の時代はとっとけみたいなノリです。
本当にみなさんこちらの物件好きなんですね
バナナの叩き売りだの、駅まで９分だの、今度は真柄の手抜き工事ですか？
そんなに心配してくれなくていいですよ
購入される方は全て承知してますよ。
まぁ好きなものほどちょっかいを出したくなるのはわかりますがね（笑）
住まれてる方で何か不具合ありました？
そろそろ一年点検の時期ですがー
みなさんこの物件が好きなんじゃなくて、あなたみたいな人が出てくるのを面白がっているだけでは？
「そんなに心配してくれなくていいですよ」ってことは匿名さんとなっていますが住人さんですか？
恥ずかしくて住人さんと書けないのですか？
〉みなさんこの物件が好きなんじゃなくて、
〉あなたみたいな人が出てくるのを面白がっているだけでは？
あなたもその貧しﾋﾞﾄのひとりですね
〉恥ずかしくて住人さんと書けないのですか？
あなたは買えないﾈﾝﾁｬｸさんと書けないのですか？（笑）
うちは何も不具合ないですねー。
拍子抜けするくらいです。入居者はわかると思いますが、室内ドアの件も何が問題なのかさっぱりわかりません。
でも、指摘事項以外でも全数点検するなんて、アフターサービスがしっかりしていると感じましたよ。
また真柄が！とか騒ぎたい人もいるでしょうが、施工は関係ないので悪しからず。
そして私が思う事。やっぱりみんなこの物件が好きだと思う。どうでも良かったらどこかに行くし。愛情の裏返しだと思って適度に相手して適度に無視しましょう。
この立地で１８０～１９０万はありえないね。買えば後悔するだけ。
そうですねー。荒らしさんの嫌いな引っ越しもしょっちゅうありますしねー。
竣工後１年経ち、２年経ちと、年数を重ねる毎にマンションの価値は加速度的に下がります。購入を検討する側に立てば判ります。未使用といえども１～２年以上放置している部屋を買うわけですから、相当なメリットが無ければ購入に踏み切る人は限られます。この物件では２年経過もしくは残りが２０戸程度になったら、既入居者にとってもメリットがあるとの説明で、再販業者に一括で売却するという話が持ち上がるでしょう。
俺には入居者の方が荒らしに見えるんだが。
挑発的な書き方が多いし。
そうですね。
必死になってるプライドの高い住人さんが一部にいるみたいですね。
その人のせいで住人すべてがそんなふうに見られているって気づいてないんですかね？
案外、販売業者と競合の販売業者のやりとりかもしれんぞ。
利害関係がなければ、普通そこまで批判にむきにならんし、そこまで貶めることもしないからな。
我が家も快適に過ごさせて戴いてます。
何の問題もなく
まぁ荒らす人はそれなりにご理由があるのでしょうから適度に聞いてあげましょう。
こちらに住んでの生活利便性は住民にしかわかりませんが私はとても快適です。
まじめに購入を検討されてる方に参考になればと。
気になる事があれば書き込めば誰かが答えてくれますよ。
攻撃方法が変わりましたな。
煽るのも、煽られるのもいいんじゃないの？掲示板が死んでいるよりいいよ。人の揚げ足ばかり取ろうと鼻息荒くしている人よりまし。たまにいるよね。
よくよく考えてみるとバブル崩壊以降、日本の地価はずっと下落している。
2006年～2007年にかけて都心部ではミニバブルで急騰した時期があったけれども1990年からの20年間は確実な下げトレンド。
確かに全体としては下がっています。
投資目的で購入需要のある駅前などは値崩れを起こしにくい。
投資目的の対象となる場合は、居住需要もある。
反対に、居住需要のみある立地の物件は値崩れを起こしやすい。
例えば、駅徒歩5分以上・以下／10分以上・以下では大きく差が出る。
具体的には、築2～3年ほどで新築時の3/4の時価があればいい方。下手したら半額以下になる物件もある。
まぁみなさんいろいろなところから色んな話をもってこられますね。
まぁ気に入れば買えばいいし、気にいらなければサッサと他の物件に行けばいいよね～
まぁお金のない方は近づかないのが一番ですわ。似合わないから。
個人的には･･･
豊中市
１．新千里東，寺内＆東寺内
２．豊中本町，岡上の町，玉井町，末広町
３．蛍池中町，中桜塚，岡町，曽根東町，服部元町，庄内東町
４．北桜塚，南桜塚
５．その他（東豊中町，上新田，立花町･･･等）
新千里は東はいいけど、西>北>南とどんどん不便さを増していく。
入居者さんのレスを見ても、要はこのマンションは「資金の余裕がある人で購入すべき」という事でしょう。将来の積立金増額、査定価格の大幅な下落に十分対応出来る人こそが「残戸」を購入すべきでしょう。これまで購入された方がそうなのかは判りませんが。
豊中で人気の住みたい街、といえば新千里東、緑ヶ丘、上野、東豊中、桜塚、って感じでしょう。基本、戸建になりますが6〜7000万くらいで、まずまずの物件買えます。
↑新千里と桜塚以外はモノレールやバス停はあっても梅田出るのは不便ですよね…。
この物件は徒歩９分で遠いと文句言われてるけれど、上記のような人気ある地域よりは住みやすいと思うけどな。
こういう所に住むには「電車で梅田まで便利か」なんていう事は気にしないぐらいでないと。
モデルルームに行って物件を案内する販売担当者の中には、どんだけ知識の浅い方がいらっしゃるかはみなさん感じることかと思います。
先週までクルマを売っておられた方ですか？
147さん
そうそう、高級住宅街が駅前にあるって聞いたことないですよね。
そういう人は電車通勤しない近所の開業医とか運転手がお迎えに来てくれる身分の人が多いように思います。
修繕積立金はどこのマンションでも増える予定になってますよ
最初から少ない予定で後から足りないから増やすやり方の方が詐欺みたいですからね
将来的に修繕積立金が余っていけば上がる事も抑えれます。
全て管理組合で決めます。
修繕積立計画がしっかりしてるほど優秀なマンションなんですよ。
塚は古墳だったと思います。桜が植えられてたから桜塚だとかいう記述を見た気がします。
あのあたりは古墳多いですよね。だいぶ破壊されたらしいけど…悲しいことです。
ここは耐震性能もよく最高レベルのマンションであることは事実ですね。
ここまで優れたマンションはあまりありませんね。
ちなみにうちは駅まで歩いて行ける事だけで大満足して買いました。どんなけ田舎に住んでてん！て感じですが。
大阪府箕面市船場東３丁目 |
|
3960万円～3億2000万円 |
|
1LDK～3LDK |
|
31.84m2～147.33m2 |
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総戸数 397戸 |
大阪府大阪市淀川区十三東１丁目 |
|
5800万円台～9900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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60.81m2～161.55m2 |
|
総戸数 712戸 |
兵庫県尼崎市長洲西通１丁目 |
|
5888万円（商談室使用住戸価格5888万円、商談室使用期間：2024年7月1日～2025年3月31日まで使用予定） |
|
1LDK+2S（納戸） |
|
67.72m2 |
|
総戸数 38戸 |
大阪府大阪市東淀川区豊新５丁目 |
|
3900万円台～6700万円台（予定） |
|
3LDK |
|
62.16m2～75.45m2 |
|
総戸数 72戸 |
大阪府茨木市天王２-252-3 |
|
2900万円台～4800万円台（予定） |
|
1LDK・2LDK |
|
30.05m2～43.66m2 |
|
総戸数 53戸 |
大阪府大阪市都島区東野田町１丁目 |
|
未定 |
|
1LDK～2LDK(1LDK・1LDK+S(納戸)・2LDK) |
|
31.99m2～41.75m2 |
|
総戸数 66戸 |
大阪府茨木市庄１丁目 |
|
4670万円～6850万円 |
|
1LDK+S（納戸）・3LDK |
|
57.97m2～80.84m2 |
|
総戸数 279戸 |
大阪府交野市星田駅北土地区画整理事業21街区2画地(ウエストスクエア)(イーストスクエア)（仮換地番号） |
|
4058万円～5668万円 |
|
2LDK～4LDK |
|
60.91m2～83.14m2 |
|
総戸数 382戸 |
大阪府三島郡島本町桜井２丁目 |
|
4590万円～6890万円 |
|
2LDK+S（納戸）～3LDK(2LDK+S～3LDK+N) |
|
67.61m2～80.47m2 |
|
総戸数 362戸 |
大阪府大阪狭山市半田１丁目 |
|
4798万円～6088万円 |
|
3LDK～4LDK(3LDK～4LDK+WIC) |
|
68.2m2～80.64m2 |
|
総戸数 322戸 |
大阪府堺市堺区甲斐町東1丁1番1 |
|
4,498万円予定～5,698万円予定 |
|
2LDK＋S・3LDK＋S ※Sはサービスルーム（納戸）です。 |
|
68.44m²～78.88m² |
|
総戸数 125戸 |
