ピアース渋谷本町レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース渋谷本町レジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-shibuya-honmachi/index.ht...

所在地：東京都渋谷区本町4丁目2-4（地番）
交通：京王新線「初台」駅　徒歩9分
　　　都営大江戸線「西新宿五丁目」駅　徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.90m2～73.23m2
売主：モリモト
施工会社：未定
管理会社：モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[21: 購入経験者さん]

現地も見てきたが眺望は無いに等しくなりそうですね。
初台駅まではほぼ住宅街を歩いてくる感じで飽きるし、道中に大した店がない、というか買物に困らないかな？って感じ。
西新宿五丁目までは結構な坂を下る感じ、駅からだと上る。（初台は高台なので仕方ないが、、）
目の前が学校で日中はそれなりにうるさそうかな。山手通りからそこそこはなれているので車の音はそれほど気にならない印象。

[22: 匿名さん]

外観デザインは高級感あり、設備仕様もディアナコートと一緒で充実しています。
エントランスホールはすこし簡素だがちゃんと造り込むエントランスを二つも設けており、この規模のマンションにしては珍しいです。
学校のグランドまである程度距離取っているので日中の音はあまり気にならないはず、むしろ夜はとても静かでよさそう。
ただし道が狭いので登下校の混雑状況は気になりますので一度現地で確かめておいた方がよいかと思います。

[23: 検討板ユーザーさん]

>>22 匿名さん

天カセはありますか？

[24: マンション掲示板さん]

ピアース若林レジデンスとエントランス周りそっくりね

[25: マンション検討中さん]

ピアーズの戸数少なめだと外観デザインはどこも似てる感覚

[26: 匿名さん]

ちょっと前はそうだったけど、むしろ最近は少し変えてきている印象です。

[27: 匿名さん]

一階とか低階層が坪450、眺望が抜ける高階層が坪550らしい
差が激しい

[28: 匿名さん]

>>27 匿名さん
プラウド渋谷本町の中古と同じぐらいの価格でしょうか。場所的には幹線道路沿いとはいえプラウドの方がいいように思いますがどうなんでしょうかね。

[29: ご近所さん]

西新宿五丁目の再開発で現状２つ３つ？西新宿３丁目の再開発でタワーもあるのでその辺も期待しつつ価格が気になりますね

[30: 評判気になるさん]

>>28 匿名さん

プラウドは山手通りと逆側は南西向きでいいですね。　
スーモ見たら9階南角部屋で13000万円70平米
三井リハウスで、山手通り側最上階13階11480万円68平米　
ピアースは抜けある上層階、囲まれの低層階を考えると妥当値段とおもいます。
　

[31: 匿名さん]

本町で450-550万ですか。
リセールは厳しいかな…。

[32: マンション検討中さん]

プラウド渋谷本町の中古は、坪510万円くらいで動いていそう。そう考えると、ピアースは新築だし、550万円くらいは行ってしまうのか…。ディスポーザーあるのかな。

[33: マンション検討中！]

現地見に行きました。
あの場所で高層階６階で坪550万はないかなーと思います。
プラウドが坪510万ならそれ以下の価格になるかと、ブランド力＆場所を加味して、そこまで強気な価格でだしてくるとは思えないです。
坪500以下なら値ごろ感はあるかなと思います。

[34: 検討板ユーザーさん]

>>32 マンション検討中さん

家にポスティングされたリーフレットによると、ディスポーザーありですね。　
間取りも良さそうなありますね。

[35: マンション検討中さん]

目の前学校ですが、騒音はどうなんでしょう。

[36: 匿名]

>>35 マンション検討中さん
個人的な意見ですが、私は絶対嫌です！子供の声は騒音でしかありません。

[37: マンション掲示板さん]

戸建に囲まれている感じは少し心配ですが、ディスポーザーあるのは助かる！
平均坪500万円なら抽選だろうか???

[38: 匿名さん]

>>35 マンション検討中さん
グラウンドまでは少し距離あるし、結構デカい校舎も挟んでるからさほど気にしないと思いますよ
特に北東、北西向きの部屋だと完全に反対方向ですし
もちろんラジオ体操や運動会とかの時はさすがにうるさいと思いますけど

[39: 口コミ知りたいさん]

以前この近辺に住んでました．
正直，この物件が500～550万だったら，値上がりにも程があるだろ…って感じです．

理由①所詮は本町
理由②目の前の道は坂．初台駅までは緩い上り坂．西新宿五丁目駅まではかなり傾斜のきつい下り坂（強めの雨の日は使うのリスキー）．山手通りからぐるっと迂回する必要あり．
理由③西新宿五丁目駅を使うには，清水橋交差点を渡らないといけないが，この交差点は雨で頻繁に冠水する．ちょっとした雨でも長靴がいるレベル．これを迂回するには関東国際高校まで迂回する必要あり．
理由④：近くにミニスーパーしかなく，サミットのある方南通りに行くにはきつい傾斜を上り下りする必要あり．
理由⑤：この予定地周辺は何か「暗い」印象を受ける．ぜひ現地に行ってみてください．

理由②と③から西新宿五丁目の実用には難アリ．初台はまだマシだけど徒歩9分って…．理由④から高齢になるまで長く住み続けるのは厳しい．理由⑤はオカルトっぽいけど現地へ行かれたら言いたいこと分かるはず．

総戸数47戸でディスポーザー付って，管理費ヤバそうなのも不安ですね．

ところでここも代々木上原と同じく直床なんでしょうか…？

[40: 匿名さん]

駅徒歩2分&緑道隣接&高仕様の三井は安かったですね。

[41: 匿名さん]

>>39 口コミ知りたいさん
二重床ですよ
代々木上原のピアースも二重床ってホームページにちゃんと書いてあるはずなのに
なぜ直床とか言ってくるの？事実ベースで発言してください

[42: 通りがかりさん]

>>39 口コミ知りたいさん　
近所に住んでて検討してます。　

清水橋冠水なんて、いつの話でしょうか。
数年前の超大型台風の際も全く問題なかったですよ。　　
それより雨風の方が大変で出歩いてる人は皆無でしたが、
ディスポーザーの管理費に占める経費はわずかです。　
初台駅へ向けては傾斜はないに等しいとおもいます。

[43: 匿名さん]

2020年～2022年、3年間住んでいたものです。清水橋冠水は記憶にはありません、スーパーは初台方面、ちょっと歩いたところの商店街もありますよ、スーパー反対側は八百屋さんもあります。商店街の肉屋さんの焼き鳥美味しかったです。

[44: 周辺住民さん]

まったく同じ感想です。
「ちょっとした雨でも長靴がいるレベル」だなんて、戦前の話？

[45: 通りがかりさん]

まず39の人は句読点がわりに「．」「，」を使うあたりクセがすごい。

[46: マンコミュファンさん]

>>45 通りがかりさん

うわーこの癖は気になりますね！かなりもやっとする笑

[47: 口コミ知りたいさん]

内廊下ですか？

[48: 匿名さん]

>>47 口コミ知りたいさん

外廊下です。

[49: 匿名さん]

https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-shibuya-honmachi/plan/

ここにありますが外廊下のようですね。
内廊下仕様にも出来たかもしれませんが提灯部屋が多くなりそうなので、それを嫌ったのでしょう。

しかしエントランスを両方につけるとはなかなかのコストをかけましたね。
使える駅とそこまでの道を考えると合理的ではありますが、この戸数のマンションとしてはかなりチャレンジだなと。

坪単価に関してですが、正直なところ個人的には所詮は本町というのは私も思ってましてここで坪単価500は、もう自分の思ってた時代とは違うんだなと思わざるをえません。

[50: 周辺住民さん]

>>49 匿名さん
一応最上階のみエアコン付きの内廊下ですが、逆に最上階以外の方は利用できないのにその分の管理費も負担してしまうのかな。
エントランス二つもあるのはいいですけど、エレベーターはメインエントランス側にあり、ゴミ置き場やメールコーナーなどはサブのほうにあるため、どっちのユーザにとっても動線が悪い気がします。

[51: マンション検討中さん]

>>50 周辺住民さん
それ気になりました。
北東向きの住戸は初台駅を利用し、ついでにゴミ置き場やメールコーナーにも寄ってみたい場合、あの長い外廊下を三回歩かないといけないよね。。。

[52: 通りがかりさん]

>>49 匿名さん
図面見る限り内廊下みたいですが、どこ見ればわかりますか？

[53: 匿名さん]

>>52 通りがかりさん

廊下側に窓があるので外廊下ですゾ。

[54: 通りがかりさん]

youtubeの動画も見たけど共用廊下(外廊下)と書いてあった

[55: 通りがかりさん]

>>53 匿名さん

ありがとうございます。　
外廊下とはがっかりです。　
せっかくデザインが素敵なのに

[56: 通りがかりさん]

>>54 通りがかりさん　
ありがとうございます。　　
動画みてませんでした。　　　
確認してみますね。

[57: マンション掲示板さん]

>>51 マンション検討中さん
それを気にするなら大規模は検討できないですね。長いって言っても戸建2-3軒分の共用廊下を行き来するだけだし、北エントランスから初台駅を利用してもさほど時間は変わらないでしょう。ゴミ捨ての時にメールコーナーを確認するのが良さげですな

[58: 通りがかりさん]

まぁ、近くで再開発は進むようだし、まだ魅力的なエリアなほうとは思うけど。
外廊下なのは戸数からして仕方ないのかね。
管理費単価は少し気になる。

[59: 39]

39です．
一部の方を不快にしたみたいで申し訳ない．
二重床なんですね！代々木上原は直床だと思い込んでました．すみません．
「，」「．」は論文書くお作法なんで．クセすごとか言われましても…．

冠水の件，自分が住んでいた2000年代後半～2010年代後半には確実に起きていましたよ．
もちろん霧雨みたいなのでは起きないけど，なんでもない雨でも降り続いたりすると，ジャンプしないと渡れないレベルになってました．
信号待ちしている間に，よく車に水をひっかけられてました．
2020年に大規模な工事でも行われたんでしょうか？
去年の大雨のときもえげつない水たまりがあったと記憶しているんだけど．
超大型台風で全く問題ないって，別の世界線にでもいるんですかね？？
まぁ雨耐性が上がったのならいいことですね！

でも，検討されている方のうち，西新宿五丁目駅利用を検討されている方はとりあえず渋谷区のハザードマップをみて，方南通りがどうなってるか確認した方がよいですよ！あの辺り，全部川だったんだから．
https://www.city.shibuya.tokyo.jp/anzen/bosai/bosai_manual_map/kozui_m...

スーパーは，確かにダイヤもといベンガベンガもといフレスコがありましたね．
サミットまでのあの傾斜を上り下りするくらいなら，フレスコの方がいいか．だいぶ歩くけど．

[60: 匿名さん]

>>59 39さん
ここは論文発表の場ではない。論文を書く時のお作法は論文で発揮すればいい。

と普通は考えます。

[61: 39]

>>60 匿名さん
IMEの設定をご存知ない？

[62: 39]

ちなみに私は本町に愛着あるのでディスりたいわけじゃないですよ！
深夜まで飲んでもタクシーで新宿から1,500円、渋谷から2,500円、池袋から3,000円あれば帰れるし、空港からはリムジンバス使ってヒルトンから歩いて帰れるし、足回りはいい立地だと思います。
（十二壮通りの治安には若干難アリですが、1ブロック離れてるし…）
ただ、代々木上原の例をみてもわかるとおり、モリモトはかなりふっかけてくるから、高値掴みしそうな物件だな、と思った次第です。固定だけでなく変動金利もこれから上がりそうですしね。
（これはIMEで句読点変更してない別PCからの書き込みです）

[63: 匿名さん]

>>61 39さん
存じ上げてます。ただ平場に論文のお作法持ち込む人なんだなって思っただけ。しかも長文がお好きなようで。
これからもお好きにどーぞ。

[64: マンション検討中さん]

二重窓でしょうか

[65: 匿名]

>>64 マンション検討中さん　
ではなかったはずです！

[66: マンション検討中さん]

そうなんですね、飛行経路なので防音がどうなってるかが気になります

[67: 39]

>>63 匿名さん
言われなくても好きにしますよ笑
句読点とか長文とか外形的なことばかりじゃなく、
有意義な情報共有がしたいものですね！

[68: マンション掲示板さん]

>>67 39さん
代々木上原で何かやな事あったんですか？
ふっかけられた、といっても、だいぶ前に完売してるみたいだから高すぎた、って事はないよね。本町なら同じ渋谷区で上原よりかなりお安そうだし、本町に愛着あるなら買えばいいのに！

[69: 匿名]

>>66 マンション検討中さん
飛行経路の真下、ペアガラスの一重窓で生活していますが、気になったことはありません！

[70: 通りがかりさん]

>>64 マンション検討中さん
基本的にはペアガラスです。

[71: マンション検討中さん]

句読点めっちゃ気になります. 気になり過ぎて内容が入ってこないほどに. 論文とかIMEとかどーでもいい.

[72: 購入経験者さん]

本町に住んでますが、確かに飛行機の音はします。ただ、今のところ午後の一定時間だけなので気にはなるが、常に不快を感じるほどはないですね。個人差もあると思いますが。
それと、10年以上住んでいますが、清水橋交差点の「冠水」は記憶にないですね。水たまりを通行した車に水をかけられるくらいはあるかな～と。
本町のどのあたりに住んでいるかによりますが、甲州街道に近い場所ならば、リムジンバスの乗降場所でパークハイアットも便利ですね。本数が少ないけど、、、
新宿中央公園も段階的にリニューアルされていて、かなりいい感じになってきています。

[73: 通りがかりさん]

本日優先住戸の価格公開がありました。真ん中のG,Hタイプで坪単価460万ほど、最上階は550万越えという感じ。正直高いと思いますが、営業さんの反応からすると売れ行きは上々のようです。(少なくとも、買う気があったのにも関わらず我々は全く相手にされませんでした。。)

[74: 匿名さん]

以前モリモトの別物件を検討していた際に、プラウド渋谷本町の販売時期と重なっていたこともあり営業との会話のなかでプラウド渋谷本町の話題がでた。モリモトの営業はプラウド渋谷本町は住所は渋谷区だがいわゆるなんちゃって渋谷区で、新宿区や中野区にも近い場所で渋谷区の中でも下に位置するエリアだというようなニュアンスで話をしていたのを思い出した。
当然営業なのでその時のポジション次第で言い方を変えるのだろうが、今回はどのような発言をするのかが気になってしまった。

[75: 通りがかりさん]

>> 74
ピアース渋谷本町の営業さんはむしろプラウド渋谷本町を引き合いに出して資産性をアピールしてましたね(笑)

[76: 検討中]

>>73 通りがかりさん
Iタイプはいくらほどなのでしょう？

[77: 通りがかりさん]

>>76
階数にもよりますが、1億前後ですね。

[78: 検討中]

>>77 通りがかりさん
ありがとうございます。大変参考になりました。

[79: マンション検討中さん]

>>74 匿名さん
そりゃどこの営業さんもそうやってポジショントークするんでしょう、別にモリモトに限った話ではないし

[80: 匿名さん]

なんちゃって渋谷区とはいえ、近所の西新宿・初台あたりに再開発予定がたくさんあってどれも坪600いってもおかしくないから、ここの坪450～550はとてもかわいく見える

[81: 通りがかりさん]

>>80 匿名さん
ほんとですね。坪460くらいは可愛く見えます。渋谷区・目黒区の新築は600～とかですね。

[82: マンション掲示板さん]

>>73 さん

>>73 通りがかりさん
相手にされない理由があったのか、それとも大人気なのか。

[83: 検討板ユーザーさん]

>>75 通りがかりさん　
プラウド渋谷本町は良い。　
けど今販売中600越えで、考えてしまう。　

[84: 通りがかりさん]

>>83 検討板ユーザーさん
プラウド渋谷本町は仕様はかなり良いですね。

[85: マンション比較中さん]

パークホームズ初台ザレジデンス（初台駅から徒歩2分）と比較して、かなり割高に感じるのは私だけでしょうか？
完売している物件と比較しても仕方ないのは承知しているのですが、、、、

[86: 匿名さん]

>>85 マンション比較中さん
あれから一年半ぐらい経ちましたからね
三年前のプラウドならもっと安いです

[87: マンション検討中さん]

dinksはこっちで良いんじゃない？値引きできそうよ。

パークリュクス渋谷西原
[PC]
https://suumo.jp/chukomansion/__JJ_JJ010FJ100_arz1030z2bsz1011z2ncz198...

[88: 匿名さん]

>>74 匿名さん
>渋谷区の中でも下に位置するエリアだというようなニュアンスで話をしていたのを思い出した。

渋谷区の中で下位に位置するエリアってのは１００％本当の事でしょう。
渋谷区は高いところは、広尾、松濤、代官山、恵比寿、大山町、西原、上原、代々木と有名な住宅街があります。

下の方と言えば、笹塚、幡谷、本町というのは事実。
でも渋谷区の北西である笹塚、幡谷よりは、より新宿に近い本町のこの物件はポジションとしてはまずまずかなと感じます。

[89: 名無しさん]

>>88 匿名さん

大山町や西原は、駅で言えば幡ヶ谷笹塚が最寄りが多くです。　
ネームバリューより新宿徒歩圏内のこちらの方が良いかなと思います。　
地名でかなりあちらも高いですから。　
西新宿五丁目最寄りで考えると、渋谷区ってこともあり良い立地ですね。　
それにしてもここに限らず値段が高い。

[90: 匿名さん]

笹塚と幡ヶ谷はめったにマンション出ないので、一個前のアトラスは平均坪450ぐらいで瞬間蒸発しました。次はおそらく三井のタワマンですが、借地権です。次の所有権物件が出たら坪500の可能性も十分にあります。

[91: 通りがかりさん]

>>89 名無しさん
新宿徒歩圏内は良いですね。新宿中央公園も近いので、ゆったりしたライフが送れそうです。何気に、近くの商店街が良さそうです。

[92: 匿名さん]

北側・南側ともスクールゾーンなので朝7:30～8:30の自動車出入りが出来ないのは車通勤の方は要注意です、とのこと。
建設計画では周辺住民と揉めたようですね。
https://www.mfs-works.com/piashantai/

[93: マンション掲示板さん]

>>92 匿名さん
かわいいもんですね。本気で反対するなら旗や貼紙はよく見ます。

[94: 匿名さん]

>>92 匿名さん
もう少し地元に配慮したほうが良かったのではないでしょうか。
マンション購入者からみたらあまり気分がいいものではないですね。

[95: 通りがかりさん]

>>94 匿名さん
容積工夫しながら6階まで建てれる場所で3階建(容積未消化)にするメリットは、建築主側からするとありません。近隣さんのお気持ちも分かりますが、カッコイイマンションで良かったと思ってる人も多いと思いますよ！

[96: 匿名さん]

スクールゾーンで登校時間に車が通行できないのは少々厳しいですかね。
反対運動の結果通行規制されたものではないでしょうが、
道が狭いのは周知の事実なので車の運転には十分注意しなければ
ならないと思います。

[97: 匿名さん]

>>96 匿名さん
近隣の警察署で許可証発行してもらえば自分の車は通れますよ

[98: 匿名さん]

反対「運動」なのかな？そのホームページに上がる写真から見れば南に位置する戸建てに住むS様が勝手に騒いでいるにしか見えないですが。。。

[99: ご近所さん]

>>98 匿名さん
近くに六階建てのライオンズガーデンもありますが誰も反対していないですね。
今回自分の隣に立つんだから騒ぎ出したんでしょう。
自分の利益にしか人間が動かないとうことですね。

[100: 匿名さん]

>>99 ご近所さん
ライオンズもそうなんですが、数ブロック隣の藤和シティーホームズ初台も６階建てです
あの方が騒ぐ理屈がわからない

[101: 匿名さん]

https://mfs-works.com/piashantai/archives/18

おいおい。まさかPH市ヶ谷HTみたいなことにならんよな。

[102: 匿名さん]

>>101 匿名さん
逆に駐車場が戸数30%設置しているマンション、渋谷区にどれぐらいあるのかな？
こんなの協議すればいいだけの問題や
それよりもこういう陰湿な愉快なお隣さんのほうが怖い

[103: マンション検討中さん]

車離れが進んでるから駐車場作っても埋まらないのよね、都心部は。
台数増やすとなると機械式にしないとならなくなって、また機械式がメンテナンスや
部品が壊れたりしてコストがメチャクチャかかる。

[104: マンション検討中さん]

資産価値的にはどうなんだろう

[105: 匿名さん]

ここらへん住みやすそうですね
まだそんなに高くなってないので穴場感あります

[106: マンション掲示板さん]

向こう十数年、新宿の開発が進むので、ニーズは安泰ですね

[107: 匿名さん]

反対運動も最初だけで入居が始まってしまえば、反対しても仕方ないということで終わると思います。
スクールゾーンになっているのは目の前の道なのでしょうか？
車が通行できなくなっているというのは仕方ないと思います。子供の安全が第一と考えているのでしょう。
道が狭いので出庫や入庫の時は特に気を付けないといけませんし、あまり車持ちの方向けではなさそうですね。

[108: マンション検討中さん]

管理費修繕費で2.5万
ちょい高めのイメージ

[109: 匿名さん]

モリモトは今、大井町のピアースが主力物件っぽくて高いところは１億後半と見込まれてるようです。

そんな中、本町とは言え渋谷区で、かつ新宿も徒歩でいけるこの物件は一番高くても11,400万円 @514万とお買い得感がありますね。

>>108
戸数が少ないので仕方ないでしょうね...

[110: 坪単価比較中さん]

>>108 マンション検討中さん
315円/㎡らしいけどこの規模かつディスポーザー付なら手頃だと思います

[111: 坪単価比較中さん]

>>109 匿名さん
11,400万円は一般分譲だけどね
条件のいい友の会優先住戸はもっと高いプレミアムプランもありました

[112: 匿名さん]

>>111 坪単価比較中さん

なるほど、ありがとうございます。
動画見たら11,400万円は4階のLタイプですね。
最上階Rタイプが一番高い住戸っぽいですね。

[113: マンション検討中さん]

公式の値付けの表示、地味に修正されてるね
1LDK4990～
2LDK7490～
3LDK8590～
前はどうだったっけ

[114: 匿名さん]

11,400万円のプラン、到底買えないんですが、見るのはとても楽しいです。

同じ3LDKでも、リビングインのGタイプ、北向きでちょっとホテルのスイートルームっぽい？Orタイプ、ベーシックなIタイプとコンセプトが違っています。

JタイプのDENがついているのも面白いなと思って見ています。
勉強部屋、テレワーク部屋、趣味部屋・・・　玄関横のSICも相当広いですね！

[115: 坪単価比較中さん]

>>113 マンション検討中さん
前は4900万円台。7400万円台、8500万円台だっただけ

[116: ご近所さん]

昨日の大雨警報中、清水橋交差点付近は冠水はしておりませんでした。
ちょっとした雨でも冠水や長靴がいるレベルとか以前投稿ありましたので、、
ご参考にー

[117: 匿名さん]

１１６様
情報をありがとうございます。
どうしても近所に川があると氾濫が心配ですものね。
大雨の量にももちろんよりますが、冠水しないと聞いてまた検討の幅が広がります。

[118: 坪単価比較中さん]

70㎡以上住戸だとLDKタイル張りのほか、天井カセット形のエアコンまで付いてます
この単価帯にしてはかなり仕様がいいね！

[119: マンコミュファンさん]

昨日で一期一次の販売が終わったみたいですね。
ラスト5戸のみ。やっぱり早いね。

[120: 匿名さん]

>>119 マンコミュファンさん

43戸の内残り5戸？
それとも第一期20戸の内残り5?