ピアース渋谷本町レジデンスってどうですか？

[マンション検討中さん]

ピアース渋谷本町レジデンスについての情報を希望しています。
公式URL：https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-shibuya-honmachi/index.ht...

所在地：東京都渋谷区本町4丁目2-4（地番）
交通：京王新線「初台」駅　徒歩9分
　　　都営大江戸線「西新宿五丁目」駅　徒歩6分
間取：1LDK～3LDK
面積：35.90m2～73.23m2
売主：モリモト
施工会社：未定
管理会社：モリモトクオリティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

モリモトらしい素敵なデザインで気になってます。　
新宿徒歩圏内やアクセスも抜群　
気になるのは価格だけですね。　
案内が待ち遠しいです。

[2: 匿名さん]

総戸数としてはそこまで大きなマンションではないですが、
プランは割といろいろありそうですね。
Lタイプが一番広いのでしょうか。
キューブ型の間取りで使い勝手よさそう。価格が気になります。

[3: 検討板ユーザーさん]

接道面があまりないですね。
エントランスとあと物件の裏面くらいであとは全てお隣さんと接してる感じ。

プライベート感という事でその方が良きという方もいるかもしれませんが。
眺望は山手通りが近くその付近のビルが邪魔をして上層階でも新宿高層ビルを綺麗な感じで見れる感じでは無さそう。

[4: 匿名さん]

>>3 検討板ユーザーさん
囲まれ感は強いし、学校も近すぎて日中うるさそう
アクセスも二駅使えるがどっちもマイナー駅だし駅近でもない
閑静な住環境とデザインだけが売りでしょう
値段に関して、去年初台の三井は坪470-500ぐらいだったから、
ここは坪500ちょいが妥当だと思うがモリモトのことなので強欲で来るかも

[5: 匿名さん]

>>4 匿名さん

あと行政区ね。

[6: 匿名さん]

>>4 匿名さん
三井の南口徒歩2分と比べると、ここは駅距離的にもブランド的にも微妙です。
南口はまだ代々木や参宮橋に近いので渋谷区感あるが、首都高を超えた北口の徒歩9分のここはもうほぼ新宿（中野）区ですもの。坪480超えると厳しいと思います。

[7: 検討板ユーザーさん]

甲州街道、さらには水道道路を越えた渋谷区本町ですからね。

渋谷区に安く住みたいなら…という土地です。

少し西側に行くとミニ戸建て中心の地域で中野区がすぐですので渋谷区の雰囲気はほぼ無いと言って良いと思います。

まあホント、一昔前なら@320いくかどうかという議論がされてたと思いますが、こういうご時世ですからどうなる事やら。

[8: ご近所さん]

この辺りとても便利です。新宿駅、中野坂上駅、徒歩で20分くらいですがバス、シェアサイクルのスポットがたくさんあるので行きやすいです。裏の学校のプールや新宿区の角筈図書館や中野区の中野東図書館も使い勝手が良いです。山手通り裏手の渋谷本町の地域は古いお家も多いので今後もこれくらいの規模のマンションは出てきそうな予感がしてます。設備やデザインが充実してないと厳しいかしら

[9: 匿名さん]

坪450なら買いたい

[10: 通りがかりさん]

450でも高い気がします

[11: 匿名さん]

プラウド渋谷本町は坪480-550で動いてますけどね
プラウドほどブランド力と眺望がないのを考慮して、坪460が適切かな？

[12: マンション比較中さん]

>>11 匿名さん
一方、パークタワー渋谷本町の中古は坪400を切ってます。
プラウドとは築年数が違うが。

[13: 匿名さん]

これとか良さそうだけどなかなか売れんね。仲介込みy@490
https://suumo.jp/sp/chukomansion/tokyo/sc_113/pj_97922798/

[14: 通りがかりさん]

パークタワー渋谷本町は分譲価格も安かった。　　
それゆえ、内装や内廊下もしょぼいし値段なり490で売れるかどうか。　特に植栽の状況見ると管理状況もわかる。　
本物件は既存のマンションに負けずと、デザインが良いので、どこまでの値段になるのか。　
囲まれ感があるのは否めない。　
プラウド渋谷本町の山手通り側ではない眺望抜けた部屋には勝てない。　
新築でありますますが、500きるかが気になるところですね。　
東中野でも坪500ですから、希望は薄いかも

[15: 匿名さん]

>>14 通りがかりさん
JR総武線がある東中野が高いのは当然かと
マイナー駅中のマイナー駅こと西新宿五丁目と初台とは雲泥の差

[16: 14]

>>15 匿名さん
そうなんですね。　
私の数年ウッチした感じだと、新築も中古も東中野より西新宿五丁目や初台の方が、相場は1．2割高い印象がありました。　
なんともあれ高いですね。

[17: 14]

>>15 さん

そうなんですね。　
私の数年ウッチした感じだと、新築も中古も東中野より西新宿五丁目や初台の方が、相場は1．2割高い印象がありました。　
なんともあれ高いですね。

[18: 匿名さん]

>>17 14さん
ウッチが何ですか
日本語変ですよ

[19: 匿名さん]

３LDKもありますが、６０㎡くらいのコンパクトな広さになっていることから、
家族で住むというよりはDINKS向きでしょうね。
京王線、大江戸線と複数路線が一応利用できるので、行く場所によって路線を変えられるのは便利でしょう。
ただ、騒音面は多少気になりそうです。

[20: 匿名さん]

ウェビナー意味なし
予定価格くらい出して欲しいですね。

[21: 購入経験者さん]

現地も見てきたが眺望は無いに等しくなりそうですね。
初台駅まではほぼ住宅街を歩いてくる感じで飽きるし、道中に大した店がない、というか買物に困らないかな？って感じ。
西新宿五丁目までは結構な坂を下る感じ、駅からだと上る。（初台は高台なので仕方ないが、、）
目の前が学校で日中はそれなりにうるさそうかな。山手通りからそこそこはなれているので車の音はそれほど気にならない印象。

[22: 匿名さん]

外観デザインは高級感あり、設備仕様もディアナコートと一緒で充実しています。
エントランスホールはすこし簡素だがちゃんと造り込むエントランスを二つも設けており、この規模のマンションにしては珍しいです。
学校のグランドまである程度距離取っているので日中の音はあまり気にならないはず、むしろ夜はとても静かでよさそう。
ただし道が狭いので登下校の混雑状況は気になりますので一度現地で確かめておいた方がよいかと思います。

[23: 検討板ユーザーさん]

>>22 匿名さん

天カセはありますか？

[24: マンション掲示板さん]

ピアース若林レジデンスとエントランス周りそっくりね

[25: マンション検討中さん]

ピアーズの戸数少なめだと外観デザインはどこも似てる感覚

[26: 匿名さん]

ちょっと前はそうだったけど、むしろ最近は少し変えてきている印象です。

[27: 匿名さん]

一階とか低階層が坪450、眺望が抜ける高階層が坪550らしい
差が激しい

[28: 匿名さん]

>>27 匿名さん
プラウド渋谷本町の中古と同じぐらいの価格でしょうか。場所的には幹線道路沿いとはいえプラウドの方がいいように思いますがどうなんでしょうかね。

[29: ご近所さん]

西新宿五丁目の再開発で現状２つ３つ？西新宿３丁目の再開発でタワーもあるのでその辺も期待しつつ価格が気になりますね

[30: 評判気になるさん]

>>28 匿名さん

プラウドは山手通りと逆側は南西向きでいいですね。　
スーモ見たら9階南角部屋で13000万円70平米
三井リハウスで、山手通り側最上階13階11480万円68平米　
ピアースは抜けある上層階、囲まれの低層階を考えると妥当値段とおもいます。
　

[31: 匿名さん]

本町で450-550万ですか。
リセールは厳しいかな…。

[32: マンション検討中さん]

プラウド渋谷本町の中古は、坪510万円くらいで動いていそう。そう考えると、ピアースは新築だし、550万円くらいは行ってしまうのか…。ディスポーザーあるのかな。

[33: マンション検討中！]

現地見に行きました。
あの場所で高層階６階で坪550万はないかなーと思います。
プラウドが坪510万ならそれ以下の価格になるかと、ブランド力＆場所を加味して、そこまで強気な価格でだしてくるとは思えないです。
坪500以下なら値ごろ感はあるかなと思います。

[34: 検討板ユーザーさん]

>>32 マンション検討中さん

家にポスティングされたリーフレットによると、ディスポーザーありですね。　
間取りも良さそうなありますね。

[35: マンション検討中さん]

目の前学校ですが、騒音はどうなんでしょう。

[36: 匿名]

>>35 マンション検討中さん
個人的な意見ですが、私は絶対嫌です！子供の声は騒音でしかありません。

[37: マンション掲示板さん]

戸建に囲まれている感じは少し心配ですが、ディスポーザーあるのは助かる！
平均坪500万円なら抽選だろうか???

[38: 匿名さん]

>>35 マンション検討中さん
グラウンドまでは少し距離あるし、結構デカい校舎も挟んでるからさほど気にしないと思いますよ
特に北東、北西向きの部屋だと完全に反対方向ですし
もちろんラジオ体操や運動会とかの時はさすがにうるさいと思いますけど

[39: 口コミ知りたいさん]

以前この近辺に住んでました．
正直，この物件が500～550万だったら，値上がりにも程があるだろ…って感じです．

理由①所詮は本町
理由②目の前の道は坂．初台駅までは緩い上り坂．西新宿五丁目駅まではかなり傾斜のきつい下り坂（強めの雨の日は使うのリスキー）．山手通りからぐるっと迂回する必要あり．
理由③西新宿五丁目駅を使うには，清水橋交差点を渡らないといけないが，この交差点は雨で頻繁に冠水する．ちょっとした雨でも長靴がいるレベル．これを迂回するには関東国際高校まで迂回する必要あり．
理由④：近くにミニスーパーしかなく，サミットのある方南通りに行くにはきつい傾斜を上り下りする必要あり．
理由⑤：この予定地周辺は何か「暗い」印象を受ける．ぜひ現地に行ってみてください．

理由②と③から西新宿五丁目の実用には難アリ．初台はまだマシだけど徒歩9分って…．理由④から高齢になるまで長く住み続けるのは厳しい．理由⑤はオカルトっぽいけど現地へ行かれたら言いたいこと分かるはず．

総戸数47戸でディスポーザー付って，管理費ヤバそうなのも不安ですね．

ところでここも代々木上原と同じく直床なんでしょうか…？

[40: 匿名さん]

駅徒歩2分&緑道隣接&高仕様の三井は安かったですね。

[41: 匿名さん]

>>39 口コミ知りたいさん
二重床ですよ
代々木上原のピアースも二重床ってホームページにちゃんと書いてあるはずなのに
なぜ直床とか言ってくるの？事実ベースで発言してください

[42: 通りがかりさん]

>>39 口コミ知りたいさん　
近所に住んでて検討してます。　

清水橋冠水なんて、いつの話でしょうか。
数年前の超大型台風の際も全く問題なかったですよ。　　
それより雨風の方が大変で出歩いてる人は皆無でしたが、
ディスポーザーの管理費に占める経費はわずかです。　
初台駅へ向けては傾斜はないに等しいとおもいます。

[43: 匿名さん]

2020年～2022年、3年間住んでいたものです。清水橋冠水は記憶にはありません、スーパーは初台方面、ちょっと歩いたところの商店街もありますよ、スーパー反対側は八百屋さんもあります。商店街の肉屋さんの焼き鳥美味しかったです。

[44: 周辺住民さん]

まったく同じ感想です。
「ちょっとした雨でも長靴がいるレベル」だなんて、戦前の話？

[45: 通りがかりさん]

まず39の人は句読点がわりに「．」「，」を使うあたりクセがすごい。

[46: マンコミュファンさん]

>>45 通りがかりさん

うわーこの癖は気になりますね！かなりもやっとする笑

[47: 口コミ知りたいさん]

内廊下ですか？

[48: 匿名さん]

>>47 口コミ知りたいさん

外廊下です。

[49: 匿名さん]

https://www.morimoto-real.co.jp/shinchiku/pa-shibuya-honmachi/plan/

ここにありますが外廊下のようですね。
内廊下仕様にも出来たかもしれませんが提灯部屋が多くなりそうなので、それを嫌ったのでしょう。

しかしエントランスを両方につけるとはなかなかのコストをかけましたね。
使える駅とそこまでの道を考えると合理的ではありますが、この戸数のマンションとしてはかなりチャレンジだなと。

坪単価に関してですが、正直なところ個人的には所詮は本町というのは私も思ってましてここで坪単価500は、もう自分の思ってた時代とは違うんだなと思わざるをえません。

[50: 周辺住民さん]

>>49 匿名さん
一応最上階のみエアコン付きの内廊下ですが、逆に最上階以外の方は利用できないのにその分の管理費も負担してしまうのかな。
エントランス二つもあるのはいいですけど、エレベーターはメインエントランス側にあり、ゴミ置き場やメールコーナーなどはサブのほうにあるため、どっちのユーザにとっても動線が悪い気がします。