オープンレジデンシア小石川ヒルズってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川ヒルズについての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/koishikawa5/

所在地：東京都文京区小石川五丁目27番1（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.41平米～121.25平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[81: 匿名さん]

>>80 周辺住民さん

蔦の絡まった家屋やドアに落書きのある家屋は廃屋にしか見えなかったのですが、ただ単に手入れが行き届いていない家なんですね。ただ、あの建物はちょっと異様というか不気味な佇まいですよね。

[82: eマンションさん]

>>81 匿名さん

蔦の絡まった家屋が前の方で言われていた事件現場だと思うのですが…
不気味な雰囲気はまさにそのせいかと。

[83: 匿名さん]

>>82 eマンションさん

そうなんですね。だから、あのあまりにも不気味な廃屋の前を歩いたとき、霊気なのかゾクッと感じました。なんで取り壊さないのでしょうか。いずれあの一帯も開発されるんでしょうか。

[84: 匿名さん]

駐輪場の台数が少ないですね。
1家庭、ほんとうは3台くらいほしいところですが、
他物件でも1家庭2台くらいのところが多いですね。
ここは１家庭に１台分しかないとのこと。

サイクルポートということでもないですし、
子供と親の分を・・と考えると足りません。
自宅に持ち込みはできそうでしょうか？

[85: 匿名]

>>84 匿名さん
たしかに足りないですね、、、、最低2台はほしい

[86: 匿名さん]

>>84 匿名さん

オプレジに期待しても… ほかのオプレジ物件もだいたい戸数分の駐輪場しかないよ。あるだけでも御の字と思わなきゃ。御の字と思えないなら、諦めて別物件を探しな。

[87: マンション検討中さん]

見取図見て思ったんですが、1階がエントランスで、地下に管理人さんがいるというのは、防犯上、どうなんでしょう？
説明会の時、気付かなくて聞いてないのですが、どなたか説明を受けていらっしゃいませんか？

[88: 匿名]

>>87 マンション検討中さん
巡回なので問題ないとおもいますよ??

[89: 匿名さん]

>>87 マンション検討中さん

デベロッパーにちゃんと管理体制は確認しましたか？
おそらく巡回で、常駐ではないのだと思われます。エントランスに警備会社直通の監視カメラもあると思いますし、最近の物件はトリプルセキュリティ構造が多いため、防犯に関しては心配ないと思いますよ。

[90: 評判気になるさん]

>>89 匿名さん
え？管理人常駐しないのか。
1億以上出して、機械警備だけかい。
管理人室は普通エントランス付近でしょ。
構造ケチりすぎだな。

[91: 匿名さん]

>>90 評判気になるさん

常駐がお望みならば、ご購入は考え直したら良いかと。オプレジで常駐は聞いたことがありません。

[92: 通りがかりさん]

>>84 匿名さん
たしかに駐輪場少ないですね…ここら辺坂道が多いので、電動自転車の方がとても多く、さらに子供乗せも付けてる物が多いので、もし2段式の駐輪場だったら下段の競争が凄そうです。下段になっても、子供乗せで幅オーバーして問題になってるようなことが他物件ではあるように聞きますし、自転車メインで考えられてる方には優しくないですね…

[93: マンション検討中さん]

オプレジ茗荷谷と違って内廊下なのはいいですね！エレベーターロックあるといいなぁ。。。

[94: 口コミ知りたいさん]

春日通からマンションまでの間にコンビニができたらいいなあ。ハナマサからの坂は、結構急だったので。
あと、すみません、オートロックのマンションで、留守がちで、管理人さんが巡回だと、生協って使うのは難しくなりますか？

[95: マンション検討中さん]

>>94 口コミ知りたいさん
巡回のマンションに住んでいますが、むしろ厳しくないので楽です。オートロックは誰かが通る時に通り抜けてくれます。セキュリティ上、どうかという気はしますが。
逆に常駐の時は厳しかったですね。廊下は共用部なので置きっぱなしだとすぐに注意されます。
ドアまで来れなくてもオートロック前などに置いておいてくれますよ。これも隣人を信じるしかありませんが。
あと、コンビニは春日通りに複数あるので住宅街には無理じゃないですかね。

[96: 匿名さん]

>>92 通りがかりさん

贅沢言うなよ！ 今時、駐輪場の台数が戸数分なんて普通でしょ。そんなにこだわるんだったら、戸建とかにしたらどうですか？

[97: 匿名さん]

>>94 口コミ知りたいさん
トリプルロックなら該当住戸がロックを解除しないとそもそもエレベーターに乗れませんから、不在の場合の置き配は難しいでしょうね。

[98: 口コミ知りたいさん]

競争率、ご存じの方、いらっしゃいますか。５、６階あたりは、特に希望者多いのでしょうね。７階以上はちょっと予算オーバーだし。

[99: マンション検討中さん]

>>98 口コミ知りたいさん
それぞれおいくらでしたか？？

[100: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん
逆にどの部屋希望なの？

[101: マンション検討中さん]

>>100 匿名さん
金額次第なので聞いてみました。。。できれば広いお部屋がいいですが。。。

[102: 匿名さん]

>>101 マンション検討中さん
@500～620

地下住戸パンダ@450

[103: 口コミ知りたいさん]

最初の説明会より、随分高くなっていました。人気なんでしょうね。

[104: 匿名さん]

>>102 匿名さん

高過ぎ。地下住戸パンダで坪450万、その他が500万以上って、マンション価格が高騰していると言っても、表面利回り的に厳しいのでは。賃料いくらで想定している？

[105: マンション検討中さん]

オプレジとしては高いですが、周辺のマンション価格からすると妥当なのかなという気はします。しかし、最近のオプレジさんはお得感がないですねぇ。。。

[106: 匿名さん]

>>105 マンション検討中さん

2年くらい前までは、文京区内のオプレジさんの新築は駅近物件でも坪400万～420万円で買い物件でした。最近の値上がりを見ていて、リセールバリューや賃貸を考えると、やはり割に合わないと思います。

[107: 口コミ知りたいさん]

4月末に聞いた価格と、先日聞いた価格は、部屋にもよるが、300～500万円以上上がっていた。
足元見てるなあと思います。
抽選、そして、その倍率が高いのははやむを得ないとして、それに、100万程度の値上げならともかく、こんなに値上げするのは、ちょっと…
茗荷谷の時はここまで露骨じゃなかったから、ショックです。
まだ仕様が確定していない部材もあり、また、値上げされたり、安い部材を標準仕様にしてきそう。

[108: 通りがかりさん]

オープンレジデンシアとしては単価が高い！
好立地としても坂の途中でハザードマップにかかってるし、今後の金利上昇も考えるとリセール時の値下がりは間違いないかな、、、
なかなか手が出しづらいところ

[109: 匿名さん]

>>108 通りがかりさん
あなた、そうやってこの10年買いそびれ続けてきたじゃないの。

[110: 通りがかりさん]

ここも含め、文京区で最近販売されるオプレジは高いかな。以前はお得感があったけどね。

[111: マンション検討中さん]

>>110 通りがかりさん

高くするなら、それ相応の仕様にしてほしいですよね。。。

[112: 匿名さん]

>>109 匿名さん
激おこプンプン丸だ

[113: マンション検討中さん]

隣の空き家が気になり、夜、周りを見に行きました。
なんかやはり少し怖かったです。夜ベランダに出れないかも。

[114: 匿名さん]

>>113 マンション検討中さん

隣の空き家は、蔦が絡まり、本当に不気味ですね。かつて事件があったとか。あそこもいつかは解体されてマンションが建つんでしょうか？

[115: 口コミ知りたいさん]

結構抽選は倍率高そうでしょうか。5階以上を希望しています。どなたかご存じの方いらっしゃいませんか。

[116: デベにお勤めさん]

とても欲しかったですが、私の世帯年収ではちょっと手が届かず断念。小石川5丁目付近の新築物件としては安くも高くもなくという感じだとは思いました。

[117: 匿名さん]

オプレジで2億か。すごいな。

[118: 匿名さん]

>>117 匿名さん
121㎡もあるからな

[119: マンション好きさん]

>>117 匿名さん

60㎡でも9,000万円超！ オプレジでこの価格は高すぎる。。

洗面所・浴室がリビングインの間取りが多く、部屋によっては、ベランダから眺めた先または下に、例の蔦が絡まる廃屋があるというお見合い状態。廃屋の敷地にマンションが建てば、前建になって眺望がなくなる可能性も。

人気の「茗荷谷駅」に近いとは言え、丸ノ内線しか使えない立地。将来的な売却や賃貸を考えたら、表面利回り的に非常に厳しい物件かと思う。

[120: 名無しさん]

>>119 マンション好きさん
別に賃貸に出す訳ではないでしょう。だから利回りは気にしなくても。ただ普通に高いですけどね。60平米で9,000万ですからここ10年で価格は1.5倍以上になりましたね。
小石川5丁目は基本茗荷谷駅しか使えませんが、池袋も東京も御茶ノ水も銀座も一本ですし、一駅行ったら後楽園ですから便利ですよ。

[121: 匿名さん]

>>120 さん

丸ノ内線が運休したら面倒ですよね。バスによる振替輸送かもしれませんが。

あと、人生なにが起こるかわからないので、不動産を資産として考えた場合、いつ売却や賃貸にしてもいいような物件を購入するのが鉄則ですよ。

[122: マンション検討中さん]

>>120 名無しさん
賃貸相場はある程度物件価格に影響するから気にする必要あると思うよ。一生この物件に住むなら別だけど。
例えば、茗荷谷に住もうと考えたときに賃貸の方が住宅ローン支払いよりかなり安いなら賃貸にしようと思う人が多いわけで。利回りが低いってのは立地がよっぽどいい物件以外は売りづらいっていうデメリットになる。

[123: 匿名さん]

>>121 匿名さん
丸の内線って私鉄とかJR路線との乗り入れがないので、運休の確率はひどく低いですよ。

たとえ運休しても隣の駅の後楽園に出て南北線とか三田線、大江戸線に乗ることも可能です。

[124: 文京区民さん]

>>123 匿名さん

まあ、乗り入れがない点ではそうだけど、この間のような丸ノ内線の運休（運転士の体調不良）がひとたび起きると大変混乱するよね。あと、後楽園駅から都営地下鉄と言うけど、都営地下鉄のホームは地下が深いので、実際の駅徒歩の時間より割増で考えないといけないよ。

[125: 匿名さん]

>>120 名無しさん

表面利回りを考えるのは非常に重要です。もし購入を検討されている場合は、デベロッパーに想定賃料を必ずお尋ねください。ただ、デベロッパーは盛ってくる可能性があるので、あわせて、SUUMOなどで賃貸マンションの賃料を調べて、近隣の相場感をつかんでください。ライフルHOME'Sのプライスマップなどが便利でしょう。そこから表面利回りを計算して、4％を超えていれば御の字、3％前半～3％未満だったら考え直したほうがいいですね。あと、賃貸希望の属性（お受験家族など）も地元の不動産業者に聞き込むと、エリアの賃料需要や相場感が浮き彫りになります。また、古地図などで地歴を調べておくこともオススメします。これらの作業をもって、それでも「買い」と判断できれば、購入に値すると思われます。

[126: 匿名さん]

みんな表面利回り好きやな。
60平米で9500万円よ。利回り考えたらこの価格で買える？3%が御の字よ。
利回り無視しても買える層が買うんじゃない？

あと丸の内線止まったら云々言ってる人いるけど、有楽町線も三田線も歩いて15分から20分くらいよ。春日・後楽園だって20分で歩ける。タクシーで2,000円でそこそこ行けるし。と言うか丸の内線、ほとんど事故ないわ。相互乗り入れしてないから。

[127: 匿名さん]

利回りは低いと思うが賃貸需要は高いエリアだわ。窪町小学校区だし、徒歩圏内に国立大附属が３校もあるし。

[128: 匿名さん]

>>126 匿名さん

3％しか利回りがないとは。文京区内にしては低いね。

[129: 匿名さん]

>>128 匿名さん
60平米2LDKなら新築でも良くて25万よ。

[130: 匿名さん]

>>129 匿名さん

いやいや文京区内でも新築60㎡だったら月30万円はとれるエリアはほかにあるよ。あまりに相場を知らなさすぎ。。