オープンレジデンシア小石川ヒルズってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川ヒルズについての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/koishikawa5/

所在地：東京都文京区小石川五丁目27番1（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.41平米～121.25平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[59: 口コミ知りたいさん]

ここの土地は、元は何があったか、ご存知の方いませんか？あと、夜も、ある程度人通りありますか？質問ばかりで申し訳ありません。

[60: 匿名さん]

>>59 口コミ知りたいさん
もともとあったのはこれ↓
https://www.homes.co.jp/archive/b-29223417/

夜も人通りはあるけれど住宅街だから少ないよ。

[61: 口コミ知りたいさん]

>>60 匿名さん、ありがとうございます。
立て替え前からいらっしゃる方に優先があって、あまりいいお部屋が残っていないかもと心配です。

[62: 匿名さん]

>>61 口コミ知りたいさん
言い方悪いかもだけど、前住人の方が検討できる価格帯にはならないと思います

[63: 口コミ知りたいさん]

これは建て替えではなく、マンションを買い取ったのか？
同一用途の建て替えって利益出るのか？

[64: 匿名さん]

>>63 口コミ知りたいさん
買い取りでしょう。地権者いないので

[65: 買い替え検討中さん]

>>63 口コミ知りたいさん

築49年だから建物価値ゼロ。上屋ありで土地代だけで売れるなら元オーナーにとっては御の字。
オープンは建物解体費と建築費をかけても高値で売れるデベだから事業化できた。

そういうことじゃないですか？

[66: 口コミ知りたいさん]

丸ノ内線に事故等あった時の迂回路(東京駅方面、池袋駅方面)は、どんな手段が考えられますか。バスは、全く詳しくないのですが、バスは近くを結構走っていますか。すみませんが、ご存知の方、教えてください。

[67: 通りがかりさん]

近所に住んでおりますが、バスは、茗荷谷駅付近のバス停があり、そこから、後楽園駅までや、大塚駅、池袋駅までのバスと比較的バリエーション豊富なように思います。本数も割とあるイメージです。
また、この場所でしたら、余裕があれば白山駅まで歩くのもいけるかと思います。
とはいえ、丸の内線はそこまで事故等がないイメージですが…

[68: 口コミ知りたいさん]

>>67 通りがかりさん
ありがとうございます。メトロは千代田線、半蔵門線、有楽町線しか通勤に使ったことがなく、丸ノ内線はよく知らないのです。バスも東急バスは多少分かる程度で。
教えてくださってありがとうございます。

[69: マンション検討中さん]

周辺空き家だらけでマジ怪しい。
怖くて住めない。

[70: マンション掲示板さん]

めちゃくちゃ高そうだな、強気なお値段間違いなし！ですね。戸数少ないから、高く買える人だけに売って終わりでしょ。

[71: 坪単価比較中さん]

絶対高いよ。
建て替えなら利益なんて要らないけど、買い取って建て直すのに。
WCT見ないな湾岸のセメント工場跡地なら安いのにな。

[72: 評判気になるさん]

近く住んでますが、あの辺りだけ異様な雰囲気あるよ。行けば分かる。

[73: マンション掲示板さん]

>>72 評判気になるさん

私も近くに住んでいるけど、そんな異様な雰囲気ではない。

[74: 口コミ知りたいさん]

>>72 評判気になるさん
この前、茗荷谷駅から歩いてきました。東側かな、蔦の絡まった廃屋がありましたが、他にも何かあるんですか？
コンビニがもう少し近くだといいのにとは思いましたが。

[75: 匿名さん]

>>74 口コミ知りたいさん

蔦の絡まった廃屋や落書きのある廃屋は、ちょっと異様ですね。なんというか霊気を感じました。あそこも将来的に開発されるのでしょうか。

[76: 評判気になるさん]

ゴールデンマンション隣のオプレジのほうが立地がいいなーと思う。

[77: 評判気になるさん]

>>74 口コミ知りたいさん
あの辺り、何軒も廃屋ありますよ。開発されるんですかね。廃屋に落書きとかもされてて、とにかく怖かったです。気にする人は気にするんじゃないかな。高級マンションの隣があれじゃ、見映え悪いですよね。

[78: 評判気になるさん]

>>74 さん

>>74 口コミ知りたいさん
あの辺り、何軒も廃屋ありますよ。開発されるんですかね。廃屋に落書きとかもされてて、とにかく怖かったです。気にする人は気にするんじゃないかな。高級マンションの隣があれじゃ、見映え悪いですよね。

[79: 匿名さん]

>>76 評判気になるさん

5年前に完売したマンションを引き合いにされてもねぇ・・・
　

[80: 周辺住民さん]

>>78 評判気になるさん

「高級マンション」の隣ってどこですか？

廃屋とおっしゃいますが高齢者で外観の手入れが行き届かなかったり、施設に入って空き家の建物もありますが、廃屋は1軒もありませんよ。
ちょっと失礼な言い方だと思います。
　

[81: 匿名さん]

>>80 周辺住民さん

蔦の絡まった家屋やドアに落書きのある家屋は廃屋にしか見えなかったのですが、ただ単に手入れが行き届いていない家なんですね。ただ、あの建物はちょっと異様というか不気味な佇まいですよね。

[82: eマンションさん]

>>81 匿名さん

蔦の絡まった家屋が前の方で言われていた事件現場だと思うのですが…
不気味な雰囲気はまさにそのせいかと。

[83: 匿名さん]

>>82 eマンションさん

そうなんですね。だから、あのあまりにも不気味な廃屋の前を歩いたとき、霊気なのかゾクッと感じました。なんで取り壊さないのでしょうか。いずれあの一帯も開発されるんでしょうか。

[84: 匿名さん]

駐輪場の台数が少ないですね。
1家庭、ほんとうは3台くらいほしいところですが、
他物件でも1家庭2台くらいのところが多いですね。
ここは１家庭に１台分しかないとのこと。

サイクルポートということでもないですし、
子供と親の分を・・と考えると足りません。
自宅に持ち込みはできそうでしょうか？

[85: 匿名]

>>84 匿名さん
たしかに足りないですね、、、、最低2台はほしい

[86: 匿名さん]

>>84 匿名さん

オプレジに期待しても… ほかのオプレジ物件もだいたい戸数分の駐輪場しかないよ。あるだけでも御の字と思わなきゃ。御の字と思えないなら、諦めて別物件を探しな。

[87: マンション検討中さん]

見取図見て思ったんですが、1階がエントランスで、地下に管理人さんがいるというのは、防犯上、どうなんでしょう？
説明会の時、気付かなくて聞いてないのですが、どなたか説明を受けていらっしゃいませんか？

[88: 匿名]

>>87 マンション検討中さん
巡回なので問題ないとおもいますよ??

[89: 匿名さん]

>>87 マンション検討中さん

デベロッパーにちゃんと管理体制は確認しましたか？
おそらく巡回で、常駐ではないのだと思われます。エントランスに警備会社直通の監視カメラもあると思いますし、最近の物件はトリプルセキュリティ構造が多いため、防犯に関しては心配ないと思いますよ。

[90: 評判気になるさん]

>>89 匿名さん
え？管理人常駐しないのか。
1億以上出して、機械警備だけかい。
管理人室は普通エントランス付近でしょ。
構造ケチりすぎだな。

[91: 匿名さん]

>>90 評判気になるさん

常駐がお望みならば、ご購入は考え直したら良いかと。オプレジで常駐は聞いたことがありません。

[92: 通りがかりさん]

>>84 匿名さん
たしかに駐輪場少ないですね…ここら辺坂道が多いので、電動自転車の方がとても多く、さらに子供乗せも付けてる物が多いので、もし2段式の駐輪場だったら下段の競争が凄そうです。下段になっても、子供乗せで幅オーバーして問題になってるようなことが他物件ではあるように聞きますし、自転車メインで考えられてる方には優しくないですね…

[93: マンション検討中さん]

オプレジ茗荷谷と違って内廊下なのはいいですね！エレベーターロックあるといいなぁ。。。

[94: 口コミ知りたいさん]

春日通からマンションまでの間にコンビニができたらいいなあ。ハナマサからの坂は、結構急だったので。
あと、すみません、オートロックのマンションで、留守がちで、管理人さんが巡回だと、生協って使うのは難しくなりますか？

[95: マンション検討中さん]

>>94 口コミ知りたいさん
巡回のマンションに住んでいますが、むしろ厳しくないので楽です。オートロックは誰かが通る時に通り抜けてくれます。セキュリティ上、どうかという気はしますが。
逆に常駐の時は厳しかったですね。廊下は共用部なので置きっぱなしだとすぐに注意されます。
ドアまで来れなくてもオートロック前などに置いておいてくれますよ。これも隣人を信じるしかありませんが。
あと、コンビニは春日通りに複数あるので住宅街には無理じゃないですかね。

[96: 匿名さん]

>>92 通りがかりさん

贅沢言うなよ！ 今時、駐輪場の台数が戸数分なんて普通でしょ。そんなにこだわるんだったら、戸建とかにしたらどうですか？

[97: 匿名さん]

>>94 口コミ知りたいさん
トリプルロックなら該当住戸がロックを解除しないとそもそもエレベーターに乗れませんから、不在の場合の置き配は難しいでしょうね。

[98: 口コミ知りたいさん]

競争率、ご存じの方、いらっしゃいますか。５、６階あたりは、特に希望者多いのでしょうね。７階以上はちょっと予算オーバーだし。

[99: マンション検討中さん]

>>98 口コミ知りたいさん
それぞれおいくらでしたか？？

[100: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん
逆にどの部屋希望なの？

[101: マンション検討中さん]

>>100 匿名さん
金額次第なので聞いてみました。。。できれば広いお部屋がいいですが。。。

[102: 匿名さん]

>>101 マンション検討中さん
@500～620

地下住戸パンダ@450

[103: 口コミ知りたいさん]

最初の説明会より、随分高くなっていました。人気なんでしょうね。

[104: 匿名さん]

>>102 匿名さん

高過ぎ。地下住戸パンダで坪450万、その他が500万以上って、マンション価格が高騰していると言っても、表面利回り的に厳しいのでは。賃料いくらで想定している？

[105: マンション検討中さん]

オプレジとしては高いですが、周辺のマンション価格からすると妥当なのかなという気はします。しかし、最近のオプレジさんはお得感がないですねぇ。。。

[106: 匿名さん]

>>105 マンション検討中さん

2年くらい前までは、文京区内のオプレジさんの新築は駅近物件でも坪400万～420万円で買い物件でした。最近の値上がりを見ていて、リセールバリューや賃貸を考えると、やはり割に合わないと思います。

[107: 口コミ知りたいさん]

4月末に聞いた価格と、先日聞いた価格は、部屋にもよるが、300～500万円以上上がっていた。
足元見てるなあと思います。
抽選、そして、その倍率が高いのははやむを得ないとして、それに、100万程度の値上げならともかく、こんなに値上げするのは、ちょっと…
茗荷谷の時はここまで露骨じゃなかったから、ショックです。
まだ仕様が確定していない部材もあり、また、値上げされたり、安い部材を標準仕様にしてきそう。

[108: 通りがかりさん]

オープンレジデンシアとしては単価が高い！
好立地としても坂の途中でハザードマップにかかってるし、今後の金利上昇も考えるとリセール時の値下がりは間違いないかな、、、
なかなか手が出しづらいところ

[109: 匿名さん]

>>108 通りがかりさん
あなた、そうやってこの10年買いそびれ続けてきたじゃないの。

[110: 通りがかりさん]

ここも含め、文京区で最近販売されるオプレジは高いかな。以前はお得感があったけどね。

[111: マンション検討中さん]

>>110 通りがかりさん

高くするなら、それ相応の仕様にしてほしいですよね。。。

[112: 匿名さん]

>>109 匿名さん
激おこプンプン丸だ

[113: マンション検討中さん]

隣の空き家が気になり、夜、周りを見に行きました。
なんかやはり少し怖かったです。夜ベランダに出れないかも。

[114: 匿名さん]

>>113 マンション検討中さん

隣の空き家は、蔦が絡まり、本当に不気味ですね。かつて事件があったとか。あそこもいつかは解体されてマンションが建つんでしょうか？

[115: 口コミ知りたいさん]

結構抽選は倍率高そうでしょうか。5階以上を希望しています。どなたかご存じの方いらっしゃいませんか。

[116: デベにお勤めさん]

とても欲しかったですが、私の世帯年収ではちょっと手が届かず断念。小石川5丁目付近の新築物件としては安くも高くもなくという感じだとは思いました。

[117: 匿名さん]

オプレジで2億か。すごいな。

[118: 匿名さん]

>>117 匿名さん
121㎡もあるからな

[119: マンション好きさん]

>>117 匿名さん

60㎡でも9,000万円超！ オプレジでこの価格は高すぎる。。

洗面所・浴室がリビングインの間取りが多く、部屋によっては、ベランダから眺めた先または下に、例の蔦が絡まる廃屋があるというお見合い状態。廃屋の敷地にマンションが建てば、前建になって眺望がなくなる可能性も。

人気の「茗荷谷駅」に近いとは言え、丸ノ内線しか使えない立地。将来的な売却や賃貸を考えたら、表面利回り的に非常に厳しい物件かと思う。

[120: 名無しさん]

>>119 マンション好きさん
別に賃貸に出す訳ではないでしょう。だから利回りは気にしなくても。ただ普通に高いですけどね。60平米で9,000万ですからここ10年で価格は1.5倍以上になりましたね。
小石川5丁目は基本茗荷谷駅しか使えませんが、池袋も東京も御茶ノ水も銀座も一本ですし、一駅行ったら後楽園ですから便利ですよ。

[121: 匿名さん]

>>120 さん

丸ノ内線が運休したら面倒ですよね。バスによる振替輸送かもしれませんが。

あと、人生なにが起こるかわからないので、不動産を資産として考えた場合、いつ売却や賃貸にしてもいいような物件を購入するのが鉄則ですよ。

[122: マンション検討中さん]

>>120 名無しさん
賃貸相場はある程度物件価格に影響するから気にする必要あると思うよ。一生この物件に住むなら別だけど。
例えば、茗荷谷に住もうと考えたときに賃貸の方が住宅ローン支払いよりかなり安いなら賃貸にしようと思う人が多いわけで。利回りが低いってのは立地がよっぽどいい物件以外は売りづらいっていうデメリットになる。

[123: 匿名さん]

>>121 匿名さん
丸の内線って私鉄とかJR路線との乗り入れがないので、運休の確率はひどく低いですよ。

たとえ運休しても隣の駅の後楽園に出て南北線とか三田線、大江戸線に乗ることも可能です。

[124: 文京区民さん]

>>123 匿名さん

まあ、乗り入れがない点ではそうだけど、この間のような丸ノ内線の運休（運転士の体調不良）がひとたび起きると大変混乱するよね。あと、後楽園駅から都営地下鉄と言うけど、都営地下鉄のホームは地下が深いので、実際の駅徒歩の時間より割増で考えないといけないよ。

[125: 匿名さん]

>>120 名無しさん

表面利回りを考えるのは非常に重要です。もし購入を検討されている場合は、デベロッパーに想定賃料を必ずお尋ねください。ただ、デベロッパーは盛ってくる可能性があるので、あわせて、SUUMOなどで賃貸マンションの賃料を調べて、近隣の相場感をつかんでください。ライフルHOME'Sのプライスマップなどが便利でしょう。そこから表面利回りを計算して、4％を超えていれば御の字、3％前半～3％未満だったら考え直したほうがいいですね。あと、賃貸希望の属性（お受験家族など）も地元の不動産業者に聞き込むと、エリアの賃料需要や相場感が浮き彫りになります。また、古地図などで地歴を調べておくこともオススメします。これらの作業をもって、それでも「買い」と判断できれば、購入に値すると思われます。

[126: 匿名さん]

みんな表面利回り好きやな。
60平米で9500万円よ。利回り考えたらこの価格で買える？3%が御の字よ。
利回り無視しても買える層が買うんじゃない？

あと丸の内線止まったら云々言ってる人いるけど、有楽町線も三田線も歩いて15分から20分くらいよ。春日・後楽園だって20分で歩ける。タクシーで2,000円でそこそこ行けるし。と言うか丸の内線、ほとんど事故ないわ。相互乗り入れしてないから。

[127: 匿名さん]

利回りは低いと思うが賃貸需要は高いエリアだわ。窪町小学校区だし、徒歩圏内に国立大附属が３校もあるし。

[128: 匿名さん]

>>126 匿名さん

3％しか利回りがないとは。文京区内にしては低いね。

[129: 匿名さん]

>>128 匿名さん
60平米2LDKなら新築でも良くて25万よ。

[130: 匿名さん]

>>129 匿名さん

いやいや文京区内でも新築60㎡だったら月30万円はとれるエリアはほかにあるよ。あまりに相場を知らなさすぎ。。

[131: 名無しさん]

>>130 匿名さん
ここのことだよ。お前が相場知らないだけ。程度が知れてるな。

[132: 匿名さん]

販売時期を伸びても高値追いをする最近の大手デベと違って、オープンハウスは早期完売回転式の経営スタイルだからね。
ここで素人がどう喚こうが、価格設定に関しては彼らはプロだからね。ここも早期完売するでしょうね。
個人的には、周辺中古相場見れば、絶妙な値付けだと思うよ。オープンハウスも実需向けの価格設定にしてるから、利回りに拘る方はお呼ばれされてない

[133: マンション好きさん]

>>132 匿名さん

資材高騰などの影響で、土地の実勢価格から、あまりにもかけ離れた値付けと見ています。まあ、それでも買ってしまう方がいるのでしょうが。

実需で購入するとしても、将来的な売却や賃貸も見据えて利回りを考えて購入しないと、後々後悔すると思います。私はこの価格を見て色々と検証した結果、買い物件ではないと判断しました。

[134: マンション好きさん]

>>131 名無しさん

あなたこそもっと文京区内の相場を勉強してください。この購入価格で月額25万円しか取れないのは、低すぎですよ。

[135: 匿名さん]

>>133 マンション好きさん
資材高騰の影響で、と言っている時点で甘いでしょ。

判断については個人の主観だから好きにすればいいと思うよ。ただ、周辺中古相場はもっと見ておくといい。

[136: 匿名さん]

>>135 匿名さん

オプレジは共用施設を極力削いで安いからこそのマンションブランドであって、オプレジにこんな高いお金を払うのは個人的には信じられないです。個人の自由ですけど。業務スーパーで国産黒毛和牛を買うようなものだと思います。

[137: 匿名さん]

>>136 匿名さん
極力削ぎ落としたから、この価格帯で収まっているんですよ。
あなたのお財布の尺度はどうでもいいけど、22000万の部屋以外は今年度内には完売しますよ。

[138: 匿名さん]

>>137 匿名さん

極力削ぎ落としてこの価格ですか。売れ行きによっては調整が入るのかもしれませんね。数十年後に後悔されない買い物であることをお祈りします。

[139: 名無しさん]

>>134 マンション好きさん

何もしらないね。
マンション価格が上がれば家賃が簡単に上がるとでも思ってるの？周りの家賃相場見てみ？

[140: 匿名さん]

>>133 マンション好きさん
投資家が参入する大規模再開発案件ですら、現状表面3～4％台。実需メインのエリアで利回りを尺度にしてる時点でセンス無い。
そんなに利回り好きなら、地方の10％の物件でも買ってればいいよ。残債割れしてもしらんが

[141: 匿名さん]

>>139 名無しさん
利回りが資産価値を決める要素の一つにはなるが、このエリアでそれを前面に出すのはあまりにも不動産を知らなさすぎるよ。

[142: 匿名さん]

あとさ、賃料○○万円とか書くの止めたら。
せめて㎡単価で書いてよ。

[143: 匿名さん]

>>142 匿名さん

なにをおっしゃるw
賃料は㎡単価で書かず、月額○○万円と書きますよw

[144: 匿名さん]

>>141 匿名さん

利回りを考慮しないで不動産を購入することのほうが愚かだと思います。ここの購入検討者に言っても響かないのだと思いますが。不動産のことを知らなさすぎ。

[145: 匿名さん]

「ここの物件は高い」「利回りを重視すべき」というのは私個人の考えであり、なぜ、そこまで必死になって否定しようとするのですか？ 業者さんですか？ 「不動産のことを知らなさすぎ」とは、どの立場からおっしゃられているのでしょうか？ 客観的に見て高いと思いますよ。購入者の勝手なので、もうこれ以上、口を挟みませんが。言論を封じ込めようとする雰囲気が嫌ですね。

[146: 匿名さん]

>>144 匿名さん
誰も考慮しないとは言ってないでしょ。
資産価値は利回りで決まるわけでないという話。
ちなみにあなた、市況が利回り4％が増えた時も有り得ないとか言ってたじゃない。そこから不動産市況は25％も上がってますよ。
結果が全て

[147: 匿名さん]

>>145 匿名さん
別に感想はご自由にどうぞ。誤っているところを指摘してるだけなので。
ちなみに私はただの不動産好きです。業者ではないです

[148: 匿名さん]

>>140 匿名さん

実需メインであれば、都心3区で共用施設の充実した大手財閥系しか選択肢に入らないと思いますが。。 まあ、このエリアは名門小学校の学区という特別な下駄を履かせているので、そういうのに惹かれる層には刺さるのかもしれませんね。

[149: 匿名さん]

>>148 匿名さん
文京区は都心3区では無いですが・・・
群馬の物件スレで首都圏では、と宣っているみたいですよ。
不動産の資産価値を決めるのは、需給関係です。共有施設や設備は考慮すべき要件ですが、資産価値に決定的な影響を及ぼすものでもないですね。特にこの小石川の低層戸建てもしくは築古マンションが多いエリアでは、オプレジだろうが駅至近の築浅マンションは希少ですね。
まあ、個人的には土地があれば戸建てを選択するエリアではありますが

[150: 匿名さん]

>>143 匿名さん
一般的には、その物件を評価する上では、分譲ならば坪単価、賃貸ならば㎡単価賃料で表しますね。
60㎡でいくら、とかド素人すぎるので止めてくださいね

[151: 匿名さん]

なんかこのスレはギスギスしてますね。余裕がないというか。

[152: 匿名さん]

>>151 匿名さん
ギスギスした約2名が言い合いしてるだけ、昨日から今朝にかけて。

それにしても高い。三井ならわかるがオープンでこれかよｗ

[153: 匿名さん]

>>152 匿名さん
三井が茗荷谷にパークホームズでも造る予定ってあったかしら？

[154: 匿名さん]

>>150 匿名さん

そんなこと百も承知です。文京区の築浅のオプレジの賃料相場を60㎡で比較したときに、ここの25万円は安いなと思っただけです。㎡単価で比較するのは、業者か不動産好きくらいで、それこそ実需には具体的な広さを揃えて月○○万円としたほうが比較しやすいでしょう。それはさておき、ご指摘の通り周辺相場は抑えめなので、賃料相場からもここは実需層が多いのは明らかです。

[155: 匿名さん]

>>154 匿名さん
とりあえず、このエリアの新築では利回り計算はほぼ無意味ですね。この立地を欲しいかとあとはお財布次第

[156: 匿名さん]

デザインがダサいことはさておき都心部の駅近くでそれなりの間取りの広さ取れてるのは好感。
オープンレジももうすっかりデベとして定着してて検討する側も気にしないレベルになってるよね。
初期の頃は本当に安さ全面に出てたけど。

[157: 匿名さん]

ここはもともとマンションが建っていたところで建て替えなんでしょ？最初から色々コストがかかっているんだから高くなるのは仕方がない部分もあると思います。実際に賃貸の出れば、緑が豊かで子育てに適した小石川アドレス、しかも窪町小学校の学区かつファミリー向けでそこそこ広さがあるとなれば借りたい人は多いでしょう。そこまで計算してあの広さになったんだと思いますけどね。

ここの賃料相場を考えるときに統計数字として示される平均値だと地域の需要とミスマッチして家賃が下げざるおえない部屋も入ってくるので、最低でも同じ間取りの同じ広さの物件はいくらで賃貸に出ているかと言うことまで調べた方がいいと思います。文京区は個人が建てたワンルームの学生下宿や小規模な単身者向けアパートが多くて安めに平均値が出ている気がします。

[158: 匿名さん]

>>157 匿名さん
コストと言っても、元々の賃貸契約者の立ち退き費用、土地の仕入れ費用でしょ。元のマンションの賃料自体そこまで高くはないから、立ち退き費用もたかが知れているね。

[159: マンション検討中さん]

購入を諦めました。
一次申し込みが終わって今日あたりに契約だったと思いますが、
抽選や申し込み状況はどうだったのでしょう？

[160: 匿名さん]

どうでも良いが家賃を１㎡あたりで計算する素人は居ないから分かりにくい。
ここら辺の60㎡2LDKなら25万円が関の山だろうね。30万円も出したら小石川パークタワーの低層階85㎡2LDKに住めるからじゃあそっちになるわな。

ただ、窪町小学校区、３国立大附属徒歩圏内で賃貸需要の旺盛な地域だから、仮に賃貸に出しても空きは出にくい。金があり実需で買う分には良いと思うよ。

[161: 匿名さん]

>>160 匿名さん
㎡単価で計算する素人ですが、何か？
なぜ分譲は素人でも坪単価表記するのに、なぜに賃貸になるとそれができないのか意味不明

[162: 通りがかりさん]

>>161 匿名さん

そこ、噛みつくとこかな？ 端から見たら、枝葉末節な気がするけど。。

[163: 匿名さん]

賃貸は㎡単価っていう拘りが強い人がいるけど、頭の中で変換すれば終わり。
そうです私が平米単価おじさんです！くらいの執着の強さですなぁ。

[164: マンション検討中さん]

>>160 匿名さん
自分はこの近隣に住んでいて2年前の価格で60平米26万円でした。。。ので、新築であれば27万円や28万円くらいならいくかなぁと思いますが。。。

[165: 匿名さん]

>>158 匿名さん
あれは分譲だったんでしょうか？それとも賃貸だったのでしょうか？
分譲なら結構高かったとおもいますよ、次に住む家を購入できるレベルの補償金を要求しますね、私なら。

[166: 購入経験者さん]

>>164 マンション検討中さん
自分は小石川４丁目で会社補助がそれなりにあって3LDK88㎡27万円でした。
ですので、60㎡で28万円はちょっと無いかなと思いましたが、湯立坂のプラウドやアトラスタワーならそれぐらいはしますかね。ただ、オープンハウスでそこまでしますかね？もし実現したとしてもそこが限界でしょう。

[167: マンション検討中さん]

>>166 購入経験者さん

小石川4丁目と５丁目では賃貸相場は全然違うと思います。まあ、私の住んでいたのはそれなりの大手デベのマンションでしたから、オプレジだとどうなの？？というお気持ちはわかりますが、この辺りは築浅の少ないエリアですから25万円以上はとれるとわたしは思いますけどね。

[168: マンション検討中さん]

>>166 さん

試しに調べてみたらアトラスタワーですと、72平米で43万円ですからね。アトラスタワーなら60平米で25万円では住めないですよ。ですから25万円という相場は5年前くらいの相場かなぁと思いますね。

[169: 匿名さん]

たまに小学生でもスマートな計算方法教えてあげても、意地になって１から不便な計算を使いたがる素直じゃない子はいるよね。
アトラスは6000円/㎡で募集出てるから、ここが4000円/㎡はありえないの一言で終わるのにね。

ちなみに88㎡と60㎡の賃料比較してる時点で、センス云々以前の話だから

[170: 匿名さん]

>>169 匿名さん
88㎡→72㎡の訂正

[171: 匿名さん]

ちなみに、賃貸の場合は管理費込みかどうかをしっかり者認識する癖をつけた方がいいよね。
高いとで1割上乗せされたりするからね。
それは結構な誤差

[172: 匿名さん]

賃貸の場合、分譲以上に立地をシビアに見る必要がありますね。
ほぼ駅直結タワマンと徒歩5分低層マンションとでは全く相場が異なります。比較対象にならない。

そして、88㎡を3000円/㎡で賃貸してたという話も、立地や階層や築年数など記載が無い段階で、意味のない情報です。

[173: 名無しさん]

>>172 匿名
出た平米単価おじさんw
反対だろ。立地をシビアに見るのは分譲の方

[174: 匿名さん]

>>165 匿名さん
ヒルサイドマンションは築50年の賃貸マンションでしたね。
賃料相場は、2700円/㎡

いくら借家人の権利が強いからといっても、旧耐震マンションの建て替えに伴う立ち退きで法外な補償金は請求できないですよ。
せいぜい賃料6ヶ月分と引っ越し費用程度。150万程度ですね。そのはした金で事が足りるレベルの家を次に選ぶならば話は別ですが

[175: 匿名さん]

>>173 名無しさん
若葉マークだから仕方ないとは思いますが、賃貸相場こそ駅からの距離は非常に大事です。多くのサラリーマンがはした金欲しさに1LDK投資をして痛い目にあっているこのご時世、不動産投資をするならばもっと勉強しないと火傷どころでは済まないですよ

[176: 名無しさん]

>>175 匿名さん
賃貸用に買ったらそれはもう分譲。
賃貸と分譲の区別もついてないんじゃないか？

そして、ここはインカムゲインではなく、キャピタルゲインを狙うエリア。利回りが欲しけりゃ田舎で買えば良い。利回りとほざく人は勉強した方が良いよ。

[177: 匿名さん]

>>176 名無しさん
ええそうですね。
なぜか賃料いくらだった、とかの話が出てましたからお付き合いしまでで。
ここに限らず都内の新築は最早インカムではなくキャピタル期待でしか購入できなくなってますね。利回り3％とか4パークとか、賃貸した方がお得なレベルですから。

不動産投資とは無縁の実需層で、この立地に魅力を感じる人はノールックで購入ですね。実需は価格における多少の誤差はほぼ意味ないですから。

[178: 匿名さん]

本当に利回りを追求するなら自分で土地を買って建てなきゃいけない時代ですよね。

[179: 匿名さん]

>>178 匿名さん
無借金でな。金利動向が不安定

[180: 匿名さん]

>>179 匿名さん
そこまで石橋を叩く必要もなさそうな気もしますけど

[181: 口コミ知りたいさん]

坪単価、第１期はどの程度だったのでしょう？第２期で出ている価格は、第１期より高めなのでしょうか？

[182: 口コミ知りたいさん]

>>181 口コミ知りたいさん

HPで公表されている最上階の面積と価格からすると、坪600万ですね。
パンダ部屋と思われる71.38㎡で9980万の部家で、坪462万。
坪500万の部屋が大半で、６、7階は500後半でしょうかね。

[183: 匿名さん]

茗荷谷がそんなに高くなったとは

[184: 匿名さん]

>>183 匿名さん
中古成約価格みてると、そんなに違和感のないレベルですよ。
今は、十条や戸越銀座が@500オーバーの時代ですから

[185: 口コミ知りたいさん]

内廊下はいいんだけど、玄関がお見合い状態の配置ばかりで、プライバシーの面でも防犯の面でも心配で止めました。
共用部分が簡素な分、割安感があったのに、今、文京区で売り出されているマンションの中では一番坪単価高いし。パンダ部屋を除いて。
買う意欲を見せた途端に数百万値上げされるのは、オープンレジデンシアではいつものことだけど、今回はその上げ幅がすごくてげんなり。

[186: 口コミ知りたいさん]

>>185 口コミ知りたいさん

オプレジは、車を持たない私には、駐車場がなくて割安というのが魅力で、今まで４物件ほど見に行きました。

確かに、安く取得したと思われる、割と小さな不整形な土地に建てることが多いので、玄関がお見合い状態だったり、角部屋とそのお隣のドアが、ぎりぎりドアが空くような90度の位置にあったりして、お向かいやお隣にもし変な人がいると、入られる可能性がある感じが、私も怖いなと思ったことが、幾度かありましたら、

最初に当たった営業さんは、誠実な感じでしたが、後3人の営業さんは、調子はいいけど、質問にはあまり答えられないし、最初の説明会、モデルルーム見学、ローン審査の度に、3回に渡って値上げされました。
それに、その期の売り出し中の全部ではなく、うちに売りたいであろう3戸のみ価格が入った価格表を見せられ、他の部屋との坪単価の比較もできなくて。後から見ると、王様部屋より坪単価がはるかに高い提示を受けていたことが分かったこともありましたら、
しかも、時々手書きの価格表を出されることもあるし、なんか、相手を見て、場当たり的に価格を提示している気がしますね。

[187: 口コミ知りたいさん]

>>186 口コミ知りたいさん

186です。
「ありました。」と書いたつもりが、「ありましたら、」になってますね。しかも、２ヵ所。読みづらくてすみません。

[188: 匿名さん]

>>186 口コミ知りたいさん
予定価格、一応全プラン見せてもらいましたけどね。
一部しか見せないのは、以前はスミフが堂々とやってましたけど、最近はいろんなデベもやってますね。
要は、売り手市場なんですよ。買いたければどうぞ的な

[189: マンション検討中さん]

都のHPでハザードマップなどを見てみたら、敷地はかかってなくても、坂の下に向かって、すぐ近くから洪水の可能性ありになっています。
周囲は液状化の可能性低いになっている部分が多いのに、ここの敷地のあたりは液状化の可能性ありになっています。
もし、何かあったらと思うし、売りに出すと時は、この点買い叩かれそう。
この値段出すなら、もう少し懸念のない物件買えばと、姉弟からアドバイスされ、迷っています。

[190: 匿名さん]

>>189 マンション検討中さん

洪水や液状化の可能性があるのは物件のウィークポイントですね。

[191: 匿名さん]

>>189 マンション検討中さん
抗基礎だからな。それくらいは当然知ってる話ですよね

[192: 匿名さん]

ハザードマップにかかっている訳では無いので水害は無いと思う。
千川通りまで急激に坂を下るので、らマンションから千川通りにかけては危険なところもあるだろう。
液状化はこれも杞憂だろうな。ただ４丁目の小石川パークタワーは昔湧水が出ていたようなので、似たような地質なのかもしれない。

[193: 通りがかりさん]

売れ行き悪いのかしら？

夜遅く（20：00頃）まで茗荷谷駅前や現地で売り込みしてるけど・・・

[194: 匿名さん]

>>193 通りがかりさん
オープンハウスの営業はどこもドブ板です。
ちなみに1期の先着順は5戸ですね。5戸売れ残った

[195: 匿名さん]

2期は2戸……

[196: マンション検討中さん]

>>194 匿名さん
え！！一戸も売れてないのですか？！

[197: 匿名さん]

>>186

手書きの金額は前からありますよ。
価格が決まってる住戸もあれば、まだ流動的な住戸もあり経営会議か何かで了承を貰わなければ確定できないとか。

私は１つしか無い間取りで手書き価格の住戸を購入しましたが、あとでイエシルで見たらマンション内で上から数番目（片手）の価格の住戸の割には坪単価はそれよりももっと下の価格で割安感がありました。

あとで営業さんからも、
「社内であとあと、この価格は安すました～て話になってます（笑）」
って笑われながら言われました。

マンションは１点ものなので価格が流動するのはある意味仕方ないと思った方がいいかもですね。
その金額で自分が買って納得できるかなのかなと思います。

[198: 匿名さん]

HPのロケーションと実際の場所違うよね。
あれだと茗荷谷と護国寺の間に見える。もっと千川通り沿いで坂下に近い。あれだとヒルトップに見えるが、実際は結構坂を下ったところにある。

[199: 口コミ知りたいさん]

>>198 匿名さん
私も、千川通りから上がってみた時、液状化ありの土地だし、もし盛り土があったりしたら、怖いなと思いました。

液状化は、杭基礎を十分に打って、建物自体は大丈夫でも、配管がめためたになったり、外構部分が沈下したり、割れたりするので、意外に怖い。
もう少し安ければ一か八か買ってみたかも。

[200: 匿名さん]

>>196 マンション検討中さん
先着順の意味もわからずに何言っているの？

[201: 匿名さん]

>>199 口コミ知りたいさん
完全な坂下ではないが、千川通りとの高低差は5mくらいかな？
あの公式HPの地図、音羽中近くの物件の地図だね。あそこは高台。

[202: マンション検討中さん]

オプレジはどの物件も世帯数少ない。管理実績もない。よって、修繕費爆上げが怖い。その分安いけどね。

[203: 口コミ知りたいさん]

>>202 マンション検討中さん

オプレジの営業さん、申込保証金を納める日まで、修繕積立金と修繕計画を一切見せてくれず、納める日も、「あくまで計画ですから」と言って、隠すようにちらちらとしか見せてくれませんでした。
パッと見せて、早口で説明して、閉じられてしまいましたが、最初は安い修繕積立金が、3年後には3倍になることだけは分かり、その後、どうなるんだろうと心配になりました。で、申込、止めました。

[204: 匿名さん]

茗荷谷駅前でビラ配りしてますね。
不動産業界はいつも大変だなぁと思って見てます。まぁでも狭小戸建よりはマンションの方が景観は良いので、文京区みたいな大規模開発が出来ない地域にとってはオプレジは必要なデベですね。大手だと相手にしないような敷地の広さでもオプレジならなんとか作り切りますからね。

[205: マンション検討中さん]

3つに区切って戸建てで売って欲しかったな

[206: 買い替え検討中さん]

>>205 マンション検討中さん
名前はマンション検討中なのに戸建で売って欲しかったってめちゃくちゃだな。

[207: 匿名さん]

>>205 マンション検討中さん

ハンドルネームと内容が矛盾している、強烈に支離滅裂な書き込み。。。

[208: 名無しさん]

近くの同じデベの物件、あまり管理がよろしくない。
収集日でないのにゴミが置かれていたり、植栽がみすぼらくて道路から住居内が丸見え。

[209: 通りがかりさん]

>>208 名無しさん
最近できた茗荷谷はいい感じですけどね。

[210: 匿名さん]

>>209 通りがかりさん
あれはベランダ小さめですけど、場所が良いですよね。
ヒルトップでかつ護国寺も茗荷谷も使える。

[211: マンション検討中さん]

>>200 匿名さん

あ。5戸売れ残ったということはそれ以外売れたということですか？すごいですね。人気なんですね！

[212: マンション検討中さん]

>>211 マンション検討中さん

所詮、オプレジだからね。狭小地に無理やり建てる。戸数も少ないから修繕費、管理費も割高。管理は三流。マンションの資産価値維持は管理次第と言われる程重要。オプレジで管理行き届いた物件見たことない。まぁ、安かろう悪かろうまでは言わないが、住めりゃいいよって人には良い。

[213: 匿名さん]

>>212 マンション検討中さん

そうかな？ オプレジ物件の管理云々とのことですが、それは物件固有の話では？ 管理の行き届いた物件を見たことがないと断定されているからには、実名を挙げて教えてください。さもないと説得力ない戯れ言ですよ。オプレジ物件の住民の話だから、少なくとも、>>212さんのお話よりは説得力あると思いますが。

[214: 通りがかりさん]

文京区のオプレジ物件に住んでます。管理人の方は丁寧、親切で問題ないです。きちんと掃除してくれてるし、ピカピカです。

が、、ゴミ置き場のゴミの出しかたが汚かったり、ロビーに置いてあるゴミ箱にいらないチラシを捨てる人がいますが、きちんと中にいれないのでゴミ箱の上に紙が散乱してたりとか、非常識な住民がいるんですよね。

傘を玄関ドアの新聞受けに掛けてる人が割といますが、見苦しい。

ってこれも管理がよくないってことになる??

[215: 匿名さん]

>>214 通りがかりさん

それは管理以前に個人の問題かと。。

[216: マンション検討中さん]

>>212 マンション検討中さん

検討したけど、やっぱりオプレジはシャビーだからやめるわ。三井、三菱、住友、東急が無難だ。

[217: 匿名さん]

オプレジ物件は、晴れた日にじっくり観察して他のマンションと比べてみてほしい

[218: マンション検討中さん]

>>214 通りがかりさん

マンション価格と住人の質には相関関係がある証左ですね。

[219: マンション検討中さん]

>>217 匿名さん

オプレジが全ての面で勝るでしょ。織田裕二cm出てたし業績もすんごいんですよー。オプレジが近い未来に頂点におっ立ちます。

[220: 匿名さん]

東京に、家を持とう

[221: マンション検討中さん]

あと２戸になったようですね。
でも、オプレジにしては高過ぎて、結構長かったですね。
私は、廃屋について尋ねたところ、オプレジの方が、知らないと言われ続けたのに引っ掛かりましたが、これがなかったとしても、ちょっと価格が強気すぎでした。

[222: 検討板ユーザーさん]

>>221 マンション検討中さん

2戸はどの部屋が残ってるかご存知ですか？ディスカウントありそうですかね？

[223: 匿名さん]

今のところ、先着順が１戸、月の販売期の分の４戸ぶんの告知がされています。
公式サイトのプランのところを見ると、
５種類の間取りが掲載されていますが、これらが１戸ずつということでした。
今の所値下げってあまりないんじゃないかなぁ。
売れ行きも悪くはないみたいですし。

[224: 検討板ユーザーさん]

茗荷谷駅なら、小石川アドレスより音羽アドレスがいいな。

カーサソサエティ音羽の方が資産価値が高そうですね。

[228: 周辺住民さん]

カーサソサエティ音羽はマンションというよりテラスハウスっぽいですね。

[229: 匿名さん]

音羽という地名を聞くと、どうしてもあの事件を思い出してしまいます。綾瀬もそうですが、事件によって全国的にマイナスのイメージが定着するのは怖いです。

[230: 周辺住民さん]

>>224 検討板ユーザーさん
上で間違えて書いてしまいましたが、カーサソサエティ音羽はマンションではなくタウンハウスですね。マンションと一戸建ての間の位置づけです。なので比較は難しそうです。
音羽といえば響きはいいですが、現地は音羽通りからみれば高台であるものの、小日向から一段下がった崖の下ですね。

[232: マンション検討中さん]

>>214 通りがかりさん
新聞受けてwww

[234: 匿名さん]

みなさん、スレッドの趣旨に沿った発言をしてください。
当該物件についてはスレッドを立てるなりして適切な議論を進めてください。

[235: 周辺住民さん]

警察のパトロール隊現る

[236: 匿名さん]

>>235 周辺住民さん
だって、これって他の物件の広告じゃない。

[237: 匿名さん]

黙って削除依頼したら一発削除ものですよ

[238: 周辺住民さん]

>>237 匿名さん
じゃあ、削除依頼してください。

[242: 周辺住民]

>>237 匿名さん
パトロールしてよ笑

[244: 管理担当]

[No.224～本レスまでは、自作自演、もしくは成りすまし行為、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[245: マンション検討中さん]

カーサソサエティとやらのお話、ここの物件と全然関係ないので、そろそろやめませんか？

[246: 周辺住民さん]

カーサソサエティの件、スレ立てていただければ、そちらで答えますよ。

[247: 周辺住民さん]

それにしても、削除の理由は別案件で盛り上がったからではなく、自作自演や成りすまし行為があったということなのですね。

[248: マンション検討中さん]

オプレジが世界中のデベの中で1番なのほ間違いない。日本の狭い土地を活かし、低所得層にも買える安い値段で提供していて、本当に素晴らしい。

[249: 名無しさん]

>>229 匿名さん
なになに？教えて。

[250: マンション掲示板さん]

>>249 名無しさん

私40代ですが、当時、ワイドショーでずっとやっていたよね。

[251: 周辺住民さん]

>>249 名無しさん
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%96%87%E4%BA%AC%E5%8C%BA%E5%B9%BC%E5%...

[252: 匿名さん]

小石川植物園が近くにあると思って、入園料調べたら、大人は500円するんですね・・・年間パスは2500円。
お散歩コースにできたらいいなと思ったんですが。行かれた方いますか？
植物園内を歩くだけで、かなりの運動になりそう。

[253: 匿名さん]

>>252 匿名さん
外周に歩道が整備されているので、外側歩く分にはタダですよ。まだ坂上の住宅街部分のフェンスの整備が遅れていますが、南側はパンチングメタルのフェンスで風通しがよく気持ちがいいです。この辺に住んでいる人は小石川植物園ランを楽しんでますよ、坂があるのでいい感じでトレーニングになると人気です。

[254: 周辺住民さん]

>>252 匿名さん
中はかなり広くて、高低差もあります。都心とは思えないほど静かで、別世界が味わえますよ。

[255: 匿名さん]

年間パスポート買う価値はありますね
特に巨木並木は圧巻ですよ、巨木がずらっと並んでいる様は壮観です。

[256: 匿名さん]

おでかけガイドで小石川植物園のマップを拝見しましたがこれほど広いとは思いませんでした。
年間パスを購入し犬の散歩コースにできたら良さそうですが動物を連れての入園はNGになっていますか？

[257: 周辺住民さん]

>>256 匿名さん
動物NGのようです。

https://www.bg.s.u-tokyo.ac.jp/koishikawa/guide/
> 犬その他のペットを園内に放したり、連れて散策する行為（盲導犬・介助犬を除く）

[258: マンション検討中さん]

カーサソサエティ、中々良かった！

戸数が少ない方が良さそうですか？