オープンレジデンシア小石川ヒルズってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川ヒルズについての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/koishikawa5/

所在地：東京都文京区小石川五丁目27番1（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.41平米～121.25平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[51: 匿名さん]

>>50 口コミ知りたいさん

未解決事件（コールド・ケース）のようですね。

[52: 匿名さん]

>>50 口コミ知りたいさん

なるほど、この土地の話ではないのですね。安心しました。
　

[53: 通りがかりさん]

小規模ですが、すみふのシティテラスより場所が断然いいですね。
静かな環境で緑も多くファミリーによさそう。

[54: 匿名さん]

>>53 通りがかりさん

近くに肉のハナマサもあって、お買い物にも困りませんね。

[55: 匿名さん]

>>54 匿名さん
あの辺に住んでいたらわざわざ坂下に降りなくても三徳とかスターフルーツを利用するといいよ。

ほとんど坂を感じないと思う。

[56: 匿名さん]

>>55 匿名さん

肉のハナマサはお肉が安いから、使い勝手がいいですよ。

[57: 口コミ知りたいさん]

テニスもすぐ近くでできるし、駅も歩いて5分くらい。
オプレジ茗荷谷と同じくらい良い立地ですね。

[58: 口コミ知りたいさん]

ハナマサ坂下だから荷物持って上るのきつい

[59: 口コミ知りたいさん]

ここの土地は、元は何があったか、ご存知の方いませんか？あと、夜も、ある程度人通りありますか？質問ばかりで申し訳ありません。

[60: 匿名さん]

>>59 口コミ知りたいさん
もともとあったのはこれ↓
https://www.homes.co.jp/archive/b-29223417/

夜も人通りはあるけれど住宅街だから少ないよ。

[61: 口コミ知りたいさん]

>>60 匿名さん、ありがとうございます。
立て替え前からいらっしゃる方に優先があって、あまりいいお部屋が残っていないかもと心配です。

[62: 匿名さん]

>>61 口コミ知りたいさん
言い方悪いかもだけど、前住人の方が検討できる価格帯にはならないと思います

[63: 口コミ知りたいさん]

これは建て替えではなく、マンションを買い取ったのか？
同一用途の建て替えって利益出るのか？

[64: 匿名さん]

>>63 口コミ知りたいさん
買い取りでしょう。地権者いないので

[65: 買い替え検討中さん]

>>63 口コミ知りたいさん

築49年だから建物価値ゼロ。上屋ありで土地代だけで売れるなら元オーナーにとっては御の字。
オープンは建物解体費と建築費をかけても高値で売れるデベだから事業化できた。

そういうことじゃないですか？

[66: 口コミ知りたいさん]

丸ノ内線に事故等あった時の迂回路(東京駅方面、池袋駅方面)は、どんな手段が考えられますか。バスは、全く詳しくないのですが、バスは近くを結構走っていますか。すみませんが、ご存知の方、教えてください。

[67: 通りがかりさん]

近所に住んでおりますが、バスは、茗荷谷駅付近のバス停があり、そこから、後楽園駅までや、大塚駅、池袋駅までのバスと比較的バリエーション豊富なように思います。本数も割とあるイメージです。
また、この場所でしたら、余裕があれば白山駅まで歩くのもいけるかと思います。
とはいえ、丸の内線はそこまで事故等がないイメージですが…

[68: 口コミ知りたいさん]

>>67 通りがかりさん
ありがとうございます。メトロは千代田線、半蔵門線、有楽町線しか通勤に使ったことがなく、丸ノ内線はよく知らないのです。バスも東急バスは多少分かる程度で。
教えてくださってありがとうございます。

[69: マンション検討中さん]

周辺空き家だらけでマジ怪しい。
怖くて住めない。

[70: マンション掲示板さん]

めちゃくちゃ高そうだな、強気なお値段間違いなし！ですね。戸数少ないから、高く買える人だけに売って終わりでしょ。

[71: 坪単価比較中さん]

絶対高いよ。
建て替えなら利益なんて要らないけど、買い取って建て直すのに。
WCT見ないな湾岸のセメント工場跡地なら安いのにな。

[72: 評判気になるさん]

近く住んでますが、あの辺りだけ異様な雰囲気あるよ。行けば分かる。

[73: マンション掲示板さん]

>>72 評判気になるさん

私も近くに住んでいるけど、そんな異様な雰囲気ではない。

[74: 口コミ知りたいさん]

>>72 評判気になるさん
この前、茗荷谷駅から歩いてきました。東側かな、蔦の絡まった廃屋がありましたが、他にも何かあるんですか？
コンビニがもう少し近くだといいのにとは思いましたが。

[75: 匿名さん]

>>74 口コミ知りたいさん

蔦の絡まった廃屋や落書きのある廃屋は、ちょっと異様ですね。なんというか霊気を感じました。あそこも将来的に開発されるのでしょうか。

[76: 評判気になるさん]

ゴールデンマンション隣のオプレジのほうが立地がいいなーと思う。

[77: 評判気になるさん]

>>74 口コミ知りたいさん
あの辺り、何軒も廃屋ありますよ。開発されるんですかね。廃屋に落書きとかもされてて、とにかく怖かったです。気にする人は気にするんじゃないかな。高級マンションの隣があれじゃ、見映え悪いですよね。

[78: 評判気になるさん]

>>74 さん

>>74 口コミ知りたいさん
あの辺り、何軒も廃屋ありますよ。開発されるんですかね。廃屋に落書きとかもされてて、とにかく怖かったです。気にする人は気にするんじゃないかな。高級マンションの隣があれじゃ、見映え悪いですよね。

[79: 匿名さん]

>>76 評判気になるさん

5年前に完売したマンションを引き合いにされてもねぇ・・・
　

[80: 周辺住民さん]

>>78 評判気になるさん

「高級マンション」の隣ってどこですか？

廃屋とおっしゃいますが高齢者で外観の手入れが行き届かなかったり、施設に入って空き家の建物もありますが、廃屋は1軒もありませんよ。
ちょっと失礼な言い方だと思います。
　

[81: 匿名さん]

>>80 周辺住民さん

蔦の絡まった家屋やドアに落書きのある家屋は廃屋にしか見えなかったのですが、ただ単に手入れが行き届いていない家なんですね。ただ、あの建物はちょっと異様というか不気味な佇まいですよね。

[82: eマンションさん]

>>81 匿名さん

蔦の絡まった家屋が前の方で言われていた事件現場だと思うのですが…
不気味な雰囲気はまさにそのせいかと。

[83: 匿名さん]

>>82 eマンションさん

そうなんですね。だから、あのあまりにも不気味な廃屋の前を歩いたとき、霊気なのかゾクッと感じました。なんで取り壊さないのでしょうか。いずれあの一帯も開発されるんでしょうか。

[84: 匿名さん]

駐輪場の台数が少ないですね。
1家庭、ほんとうは3台くらいほしいところですが、
他物件でも1家庭2台くらいのところが多いですね。
ここは１家庭に１台分しかないとのこと。

サイクルポートということでもないですし、
子供と親の分を・・と考えると足りません。
自宅に持ち込みはできそうでしょうか？

[85: 匿名]

>>84 匿名さん
たしかに足りないですね、、、、最低2台はほしい

[86: 匿名さん]

>>84 匿名さん

オプレジに期待しても… ほかのオプレジ物件もだいたい戸数分の駐輪場しかないよ。あるだけでも御の字と思わなきゃ。御の字と思えないなら、諦めて別物件を探しな。

[87: マンション検討中さん]

見取図見て思ったんですが、1階がエントランスで、地下に管理人さんがいるというのは、防犯上、どうなんでしょう？
説明会の時、気付かなくて聞いてないのですが、どなたか説明を受けていらっしゃいませんか？

[88: 匿名]

>>87 マンション検討中さん
巡回なので問題ないとおもいますよ??

[89: 匿名さん]

>>87 マンション検討中さん

デベロッパーにちゃんと管理体制は確認しましたか？
おそらく巡回で、常駐ではないのだと思われます。エントランスに警備会社直通の監視カメラもあると思いますし、最近の物件はトリプルセキュリティ構造が多いため、防犯に関しては心配ないと思いますよ。

[90: 評判気になるさん]

>>89 匿名さん
え？管理人常駐しないのか。
1億以上出して、機械警備だけかい。
管理人室は普通エントランス付近でしょ。
構造ケチりすぎだな。

[91: 匿名さん]

>>90 評判気になるさん

常駐がお望みならば、ご購入は考え直したら良いかと。オプレジで常駐は聞いたことがありません。

[92: 通りがかりさん]

>>84 匿名さん
たしかに駐輪場少ないですね…ここら辺坂道が多いので、電動自転車の方がとても多く、さらに子供乗せも付けてる物が多いので、もし2段式の駐輪場だったら下段の競争が凄そうです。下段になっても、子供乗せで幅オーバーして問題になってるようなことが他物件ではあるように聞きますし、自転車メインで考えられてる方には優しくないですね…

[93: マンション検討中さん]

オプレジ茗荷谷と違って内廊下なのはいいですね！エレベーターロックあるといいなぁ。。。

[94: 口コミ知りたいさん]

春日通からマンションまでの間にコンビニができたらいいなあ。ハナマサからの坂は、結構急だったので。
あと、すみません、オートロックのマンションで、留守がちで、管理人さんが巡回だと、生協って使うのは難しくなりますか？

[95: マンション検討中さん]

>>94 口コミ知りたいさん
巡回のマンションに住んでいますが、むしろ厳しくないので楽です。オートロックは誰かが通る時に通り抜けてくれます。セキュリティ上、どうかという気はしますが。
逆に常駐の時は厳しかったですね。廊下は共用部なので置きっぱなしだとすぐに注意されます。
ドアまで来れなくてもオートロック前などに置いておいてくれますよ。これも隣人を信じるしかありませんが。
あと、コンビニは春日通りに複数あるので住宅街には無理じゃないですかね。

[96: 匿名さん]

>>92 通りがかりさん

贅沢言うなよ！ 今時、駐輪場の台数が戸数分なんて普通でしょ。そんなにこだわるんだったら、戸建とかにしたらどうですか？

[97: 匿名さん]

>>94 口コミ知りたいさん
トリプルロックなら該当住戸がロックを解除しないとそもそもエレベーターに乗れませんから、不在の場合の置き配は難しいでしょうね。

[98: 口コミ知りたいさん]

競争率、ご存じの方、いらっしゃいますか。５、６階あたりは、特に希望者多いのでしょうね。７階以上はちょっと予算オーバーだし。

[99: マンション検討中さん]

>>98 口コミ知りたいさん
それぞれおいくらでしたか？？

[100: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん
逆にどの部屋希望なの？

[101: マンション検討中さん]

>>100 匿名さん
金額次第なので聞いてみました。。。できれば広いお部屋がいいですが。。。

[102: 匿名さん]

>>101 マンション検討中さん
@500～620

地下住戸パンダ@450

[103: 口コミ知りたいさん]

最初の説明会より、随分高くなっていました。人気なんでしょうね。

[104: 匿名さん]

>>102 匿名さん

高過ぎ。地下住戸パンダで坪450万、その他が500万以上って、マンション価格が高騰していると言っても、表面利回り的に厳しいのでは。賃料いくらで想定している？

[105: マンション検討中さん]

オプレジとしては高いですが、周辺のマンション価格からすると妥当なのかなという気はします。しかし、最近のオプレジさんはお得感がないですねぇ。。。

[106: 匿名さん]

>>105 マンション検討中さん

2年くらい前までは、文京区内のオプレジさんの新築は駅近物件でも坪400万～420万円で買い物件でした。最近の値上がりを見ていて、リセールバリューや賃貸を考えると、やはり割に合わないと思います。

[107: 口コミ知りたいさん]

4月末に聞いた価格と、先日聞いた価格は、部屋にもよるが、300～500万円以上上がっていた。
足元見てるなあと思います。
抽選、そして、その倍率が高いのははやむを得ないとして、それに、100万程度の値上げならともかく、こんなに値上げするのは、ちょっと…
茗荷谷の時はここまで露骨じゃなかったから、ショックです。
まだ仕様が確定していない部材もあり、また、値上げされたり、安い部材を標準仕様にしてきそう。

[108: 通りがかりさん]

オープンレジデンシアとしては単価が高い！
好立地としても坂の途中でハザードマップにかかってるし、今後の金利上昇も考えるとリセール時の値下がりは間違いないかな、、、
なかなか手が出しづらいところ

[109: 匿名さん]

>>108 通りがかりさん
あなた、そうやってこの10年買いそびれ続けてきたじゃないの。

[110: 通りがかりさん]

ここも含め、文京区で最近販売されるオプレジは高いかな。以前はお得感があったけどね。

[111: マンション検討中さん]

>>110 通りがかりさん

高くするなら、それ相応の仕様にしてほしいですよね。。。

[112: 匿名さん]

>>109 匿名さん
激おこプンプン丸だ

[113: マンション検討中さん]

隣の空き家が気になり、夜、周りを見に行きました。
なんかやはり少し怖かったです。夜ベランダに出れないかも。

[114: 匿名さん]

>>113 マンション検討中さん

隣の空き家は、蔦が絡まり、本当に不気味ですね。かつて事件があったとか。あそこもいつかは解体されてマンションが建つんでしょうか？

[115: 口コミ知りたいさん]

結構抽選は倍率高そうでしょうか。5階以上を希望しています。どなたかご存じの方いらっしゃいませんか。

[116: デベにお勤めさん]

とても欲しかったですが、私の世帯年収ではちょっと手が届かず断念。小石川5丁目付近の新築物件としては安くも高くもなくという感じだとは思いました。

[117: 匿名さん]

オプレジで2億か。すごいな。

[118: 匿名さん]

>>117 匿名さん
121㎡もあるからな

[119: マンション好きさん]

>>117 匿名さん

60㎡でも9,000万円超！ オプレジでこの価格は高すぎる。。

洗面所・浴室がリビングインの間取りが多く、部屋によっては、ベランダから眺めた先または下に、例の蔦が絡まる廃屋があるというお見合い状態。廃屋の敷地にマンションが建てば、前建になって眺望がなくなる可能性も。

人気の「茗荷谷駅」に近いとは言え、丸ノ内線しか使えない立地。将来的な売却や賃貸を考えたら、表面利回り的に非常に厳しい物件かと思う。

[120: 名無しさん]

>>119 マンション好きさん
別に賃貸に出す訳ではないでしょう。だから利回りは気にしなくても。ただ普通に高いですけどね。60平米で9,000万ですからここ10年で価格は1.5倍以上になりましたね。
小石川5丁目は基本茗荷谷駅しか使えませんが、池袋も東京も御茶ノ水も銀座も一本ですし、一駅行ったら後楽園ですから便利ですよ。

[121: 匿名さん]

>>120 さん

丸ノ内線が運休したら面倒ですよね。バスによる振替輸送かもしれませんが。

あと、人生なにが起こるかわからないので、不動産を資産として考えた場合、いつ売却や賃貸にしてもいいような物件を購入するのが鉄則ですよ。

[122: マンション検討中さん]

>>120 名無しさん
賃貸相場はある程度物件価格に影響するから気にする必要あると思うよ。一生この物件に住むなら別だけど。
例えば、茗荷谷に住もうと考えたときに賃貸の方が住宅ローン支払いよりかなり安いなら賃貸にしようと思う人が多いわけで。利回りが低いってのは立地がよっぽどいい物件以外は売りづらいっていうデメリットになる。

[123: 匿名さん]

>>121 匿名さん
丸の内線って私鉄とかJR路線との乗り入れがないので、運休の確率はひどく低いですよ。

たとえ運休しても隣の駅の後楽園に出て南北線とか三田線、大江戸線に乗ることも可能です。

[124: 文京区民さん]

>>123 匿名さん

まあ、乗り入れがない点ではそうだけど、この間のような丸ノ内線の運休（運転士の体調不良）がひとたび起きると大変混乱するよね。あと、後楽園駅から都営地下鉄と言うけど、都営地下鉄のホームは地下が深いので、実際の駅徒歩の時間より割増で考えないといけないよ。

[125: 匿名さん]

>>120 名無しさん

表面利回りを考えるのは非常に重要です。もし購入を検討されている場合は、デベロッパーに想定賃料を必ずお尋ねください。ただ、デベロッパーは盛ってくる可能性があるので、あわせて、SUUMOなどで賃貸マンションの賃料を調べて、近隣の相場感をつかんでください。ライフルHOME'Sのプライスマップなどが便利でしょう。そこから表面利回りを計算して、4％を超えていれば御の字、3％前半～3％未満だったら考え直したほうがいいですね。あと、賃貸希望の属性（お受験家族など）も地元の不動産業者に聞き込むと、エリアの賃料需要や相場感が浮き彫りになります。また、古地図などで地歴を調べておくこともオススメします。これらの作業をもって、それでも「買い」と判断できれば、購入に値すると思われます。

[126: 匿名さん]

みんな表面利回り好きやな。
60平米で9500万円よ。利回り考えたらこの価格で買える？3%が御の字よ。
利回り無視しても買える層が買うんじゃない？

あと丸の内線止まったら云々言ってる人いるけど、有楽町線も三田線も歩いて15分から20分くらいよ。春日・後楽園だって20分で歩ける。タクシーで2,000円でそこそこ行けるし。と言うか丸の内線、ほとんど事故ないわ。相互乗り入れしてないから。

[127: 匿名さん]

利回りは低いと思うが賃貸需要は高いエリアだわ。窪町小学校区だし、徒歩圏内に国立大附属が３校もあるし。

[128: 匿名さん]

>>126 匿名さん

3％しか利回りがないとは。文京区内にしては低いね。

[129: 匿名さん]

>>128 匿名さん
60平米2LDKなら新築でも良くて25万よ。

[130: 匿名さん]

>>129 匿名さん

いやいや文京区内でも新築60㎡だったら月30万円はとれるエリアはほかにあるよ。あまりに相場を知らなさすぎ。。

[131: 名無しさん]

>>130 匿名さん
ここのことだよ。お前が相場知らないだけ。程度が知れてるな。

[132: 匿名さん]

販売時期を伸びても高値追いをする最近の大手デベと違って、オープンハウスは早期完売回転式の経営スタイルだからね。
ここで素人がどう喚こうが、価格設定に関しては彼らはプロだからね。ここも早期完売するでしょうね。
個人的には、周辺中古相場見れば、絶妙な値付けだと思うよ。オープンハウスも実需向けの価格設定にしてるから、利回りに拘る方はお呼ばれされてない

[133: マンション好きさん]

>>132 匿名さん

資材高騰などの影響で、土地の実勢価格から、あまりにもかけ離れた値付けと見ています。まあ、それでも買ってしまう方がいるのでしょうが。

実需で購入するとしても、将来的な売却や賃貸も見据えて利回りを考えて購入しないと、後々後悔すると思います。私はこの価格を見て色々と検証した結果、買い物件ではないと判断しました。

[134: マンション好きさん]

>>131 名無しさん

あなたこそもっと文京区内の相場を勉強してください。この購入価格で月額25万円しか取れないのは、低すぎですよ。

[135: 匿名さん]

>>133 マンション好きさん
資材高騰の影響で、と言っている時点で甘いでしょ。

判断については個人の主観だから好きにすればいいと思うよ。ただ、周辺中古相場はもっと見ておくといい。

[136: 匿名さん]

>>135 匿名さん

オプレジは共用施設を極力削いで安いからこそのマンションブランドであって、オプレジにこんな高いお金を払うのは個人的には信じられないです。個人の自由ですけど。業務スーパーで国産黒毛和牛を買うようなものだと思います。

[137: 匿名さん]

>>136 匿名さん
極力削ぎ落としたから、この価格帯で収まっているんですよ。
あなたのお財布の尺度はどうでもいいけど、22000万の部屋以外は今年度内には完売しますよ。

[138: 匿名さん]

>>137 匿名さん

極力削ぎ落としてこの価格ですか。売れ行きによっては調整が入るのかもしれませんね。数十年後に後悔されない買い物であることをお祈りします。

[139: 名無しさん]

>>134 マンション好きさん

何もしらないね。
マンション価格が上がれば家賃が簡単に上がるとでも思ってるの？周りの家賃相場見てみ？

[140: 匿名さん]

>>133 マンション好きさん
投資家が参入する大規模再開発案件ですら、現状表面3～4％台。実需メインのエリアで利回りを尺度にしてる時点でセンス無い。
そんなに利回り好きなら、地方の10％の物件でも買ってればいいよ。残債割れしてもしらんが

[141: 匿名さん]

>>139 名無しさん
利回りが資産価値を決める要素の一つにはなるが、このエリアでそれを前面に出すのはあまりにも不動産を知らなさすぎるよ。

[142: 匿名さん]

あとさ、賃料○○万円とか書くの止めたら。
せめて㎡単価で書いてよ。

[143: 匿名さん]

>>142 匿名さん

なにをおっしゃるw
賃料は㎡単価で書かず、月額○○万円と書きますよw

[144: 匿名さん]

>>141 匿名さん

利回りを考慮しないで不動産を購入することのほうが愚かだと思います。ここの購入検討者に言っても響かないのだと思いますが。不動産のことを知らなさすぎ。

[145: 匿名さん]

「ここの物件は高い」「利回りを重視すべき」というのは私個人の考えであり、なぜ、そこまで必死になって否定しようとするのですか？ 業者さんですか？ 「不動産のことを知らなさすぎ」とは、どの立場からおっしゃられているのでしょうか？ 客観的に見て高いと思いますよ。購入者の勝手なので、もうこれ以上、口を挟みませんが。言論を封じ込めようとする雰囲気が嫌ですね。

[146: 匿名さん]

>>144 匿名さん
誰も考慮しないとは言ってないでしょ。
資産価値は利回りで決まるわけでないという話。
ちなみにあなた、市況が利回り4％が増えた時も有り得ないとか言ってたじゃない。そこから不動産市況は25％も上がってますよ。
結果が全て

[147: 匿名さん]

>>145 匿名さん
別に感想はご自由にどうぞ。誤っているところを指摘してるだけなので。
ちなみに私はただの不動産好きです。業者ではないです

[148: 匿名さん]

>>140 匿名さん

実需メインであれば、都心3区で共用施設の充実した大手財閥系しか選択肢に入らないと思いますが。。 まあ、このエリアは名門小学校の学区という特別な下駄を履かせているので、そういうのに惹かれる層には刺さるのかもしれませんね。

[149: 匿名さん]

>>148 匿名さん
文京区は都心3区では無いですが・・・
群馬の物件スレで首都圏では、と宣っているみたいですよ。
不動産の資産価値を決めるのは、需給関係です。共有施設や設備は考慮すべき要件ですが、資産価値に決定的な影響を及ぼすものでもないですね。特にこの小石川の低層戸建てもしくは築古マンションが多いエリアでは、オプレジだろうが駅至近の築浅マンションは希少ですね。
まあ、個人的には土地があれば戸建てを選択するエリアではありますが

[150: 匿名さん]

>>143 匿名さん
一般的には、その物件を評価する上では、分譲ならば坪単価、賃貸ならば㎡単価賃料で表しますね。
60㎡でいくら、とかド素人すぎるので止めてくださいね