オープンレジデンシア小石川ヒルズってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川ヒルズについての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/koishikawa5/

所在地：東京都文京区小石川五丁目27番1（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.41平米～121.25平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[141: 匿名さん]

>>139 名無しさん
利回りが資産価値を決める要素の一つにはなるが、このエリアでそれを前面に出すのはあまりにも不動産を知らなさすぎるよ。

[142: 匿名さん]

あとさ、賃料○○万円とか書くの止めたら。
せめて㎡単価で書いてよ。

[143: 匿名さん]

>>142 匿名さん

なにをおっしゃるw
賃料は㎡単価で書かず、月額○○万円と書きますよw

[144: 匿名さん]

>>141 匿名さん

利回りを考慮しないで不動産を購入することのほうが愚かだと思います。ここの購入検討者に言っても響かないのだと思いますが。不動産のことを知らなさすぎ。

[145: 匿名さん]

「ここの物件は高い」「利回りを重視すべき」というのは私個人の考えであり、なぜ、そこまで必死になって否定しようとするのですか？ 業者さんですか？ 「不動産のことを知らなさすぎ」とは、どの立場からおっしゃられているのでしょうか？ 客観的に見て高いと思いますよ。購入者の勝手なので、もうこれ以上、口を挟みませんが。言論を封じ込めようとする雰囲気が嫌ですね。

[146: 匿名さん]

>>144 匿名さん
誰も考慮しないとは言ってないでしょ。
資産価値は利回りで決まるわけでないという話。
ちなみにあなた、市況が利回り4％が増えた時も有り得ないとか言ってたじゃない。そこから不動産市況は25％も上がってますよ。
結果が全て

[147: 匿名さん]

>>145 匿名さん
別に感想はご自由にどうぞ。誤っているところを指摘してるだけなので。
ちなみに私はただの不動産好きです。業者ではないです

[148: 匿名さん]

>>140 匿名さん

実需メインであれば、都心3区で共用施設の充実した大手財閥系しか選択肢に入らないと思いますが。。 まあ、このエリアは名門小学校の学区という特別な下駄を履かせているので、そういうのに惹かれる層には刺さるのかもしれませんね。

[149: 匿名さん]

>>148 匿名さん
文京区は都心3区では無いですが・・・
群馬の物件スレで首都圏では、と宣っているみたいですよ。
不動産の資産価値を決めるのは、需給関係です。共有施設や設備は考慮すべき要件ですが、資産価値に決定的な影響を及ぼすものでもないですね。特にこの小石川の低層戸建てもしくは築古マンションが多いエリアでは、オプレジだろうが駅至近の築浅マンションは希少ですね。
まあ、個人的には土地があれば戸建てを選択するエリアではありますが

[150: 匿名さん]

>>143 匿名さん
一般的には、その物件を評価する上では、分譲ならば坪単価、賃貸ならば㎡単価賃料で表しますね。
60㎡でいくら、とかド素人すぎるので止めてくださいね

[151: 匿名さん]

なんかこのスレはギスギスしてますね。余裕がないというか。

[152: 匿名さん]

>>151 匿名さん
ギスギスした約2名が言い合いしてるだけ、昨日から今朝にかけて。

それにしても高い。三井ならわかるがオープンでこれかよｗ

[153: 匿名さん]

>>152 匿名さん
三井が茗荷谷にパークホームズでも造る予定ってあったかしら？

[154: 匿名さん]

>>150 匿名さん

そんなこと百も承知です。文京区の築浅のオプレジの賃料相場を60㎡で比較したときに、ここの25万円は安いなと思っただけです。㎡単価で比較するのは、業者か不動産好きくらいで、それこそ実需には具体的な広さを揃えて月○○万円としたほうが比較しやすいでしょう。それはさておき、ご指摘の通り周辺相場は抑えめなので、賃料相場からもここは実需層が多いのは明らかです。

[155: 匿名さん]

>>154 匿名さん
とりあえず、このエリアの新築では利回り計算はほぼ無意味ですね。この立地を欲しいかとあとはお財布次第

[156: 匿名さん]

デザインがダサいことはさておき都心部の駅近くでそれなりの間取りの広さ取れてるのは好感。
オープンレジももうすっかりデベとして定着してて検討する側も気にしないレベルになってるよね。
初期の頃は本当に安さ全面に出てたけど。

[157: 匿名さん]

ここはもともとマンションが建っていたところで建て替えなんでしょ？最初から色々コストがかかっているんだから高くなるのは仕方がない部分もあると思います。実際に賃貸の出れば、緑が豊かで子育てに適した小石川アドレス、しかも窪町小学校の学区かつファミリー向けでそこそこ広さがあるとなれば借りたい人は多いでしょう。そこまで計算してあの広さになったんだと思いますけどね。

ここの賃料相場を考えるときに統計数字として示される平均値だと地域の需要とミスマッチして家賃が下げざるおえない部屋も入ってくるので、最低でも同じ間取りの同じ広さの物件はいくらで賃貸に出ているかと言うことまで調べた方がいいと思います。文京区は個人が建てたワンルームの学生下宿や小規模な単身者向けアパートが多くて安めに平均値が出ている気がします。

[158: 匿名さん]

>>157 匿名さん
コストと言っても、元々の賃貸契約者の立ち退き費用、土地の仕入れ費用でしょ。元のマンションの賃料自体そこまで高くはないから、立ち退き費用もたかが知れているね。

[159: マンション検討中さん]

購入を諦めました。
一次申し込みが終わって今日あたりに契約だったと思いますが、
抽選や申し込み状況はどうだったのでしょう？

[160: 匿名さん]

どうでも良いが家賃を１㎡あたりで計算する素人は居ないから分かりにくい。
ここら辺の60㎡2LDKなら25万円が関の山だろうね。30万円も出したら小石川パークタワーの低層階85㎡2LDKに住めるからじゃあそっちになるわな。

ただ、窪町小学校区、３国立大附属徒歩圏内で賃貸需要の旺盛な地域だから、仮に賃貸に出しても空きは出にくい。金があり実需で買う分には良いと思うよ。

[161: 匿名さん]

>>160 匿名さん
㎡単価で計算する素人ですが、何か？
なぜ分譲は素人でも坪単価表記するのに、なぜに賃貸になるとそれができないのか意味不明

[162: 通りがかりさん]

>>161 匿名さん

そこ、噛みつくとこかな？ 端から見たら、枝葉末節な気がするけど。。

[163: 匿名さん]

賃貸は㎡単価っていう拘りが強い人がいるけど、頭の中で変換すれば終わり。
そうです私が平米単価おじさんです！くらいの執着の強さですなぁ。

[164: マンション検討中さん]

>>160 匿名さん
自分はこの近隣に住んでいて2年前の価格で60平米26万円でした。。。ので、新築であれば27万円や28万円くらいならいくかなぁと思いますが。。。

[165: 匿名さん]

>>158 匿名さん
あれは分譲だったんでしょうか？それとも賃貸だったのでしょうか？
分譲なら結構高かったとおもいますよ、次に住む家を購入できるレベルの補償金を要求しますね、私なら。

[166: 購入経験者さん]

>>164 マンション検討中さん
自分は小石川４丁目で会社補助がそれなりにあって3LDK88㎡27万円でした。
ですので、60㎡で28万円はちょっと無いかなと思いましたが、湯立坂のプラウドやアトラスタワーならそれぐらいはしますかね。ただ、オープンハウスでそこまでしますかね？もし実現したとしてもそこが限界でしょう。

[167: マンション検討中さん]

>>166 購入経験者さん

小石川4丁目と５丁目では賃貸相場は全然違うと思います。まあ、私の住んでいたのはそれなりの大手デベのマンションでしたから、オプレジだとどうなの？？というお気持ちはわかりますが、この辺りは築浅の少ないエリアですから25万円以上はとれるとわたしは思いますけどね。

[168: マンション検討中さん]

>>166 さん

試しに調べてみたらアトラスタワーですと、72平米で43万円ですからね。アトラスタワーなら60平米で25万円では住めないですよ。ですから25万円という相場は5年前くらいの相場かなぁと思いますね。

[169: 匿名さん]

たまに小学生でもスマートな計算方法教えてあげても、意地になって１から不便な計算を使いたがる素直じゃない子はいるよね。
アトラスは6000円/㎡で募集出てるから、ここが4000円/㎡はありえないの一言で終わるのにね。

ちなみに88㎡と60㎡の賃料比較してる時点で、センス云々以前の話だから

[170: 匿名さん]

>>169 匿名さん
88㎡→72㎡の訂正

[171: 匿名さん]

ちなみに、賃貸の場合は管理費込みかどうかをしっかり者認識する癖をつけた方がいいよね。
高いとで1割上乗せされたりするからね。
それは結構な誤差

[172: 匿名さん]

賃貸の場合、分譲以上に立地をシビアに見る必要がありますね。
ほぼ駅直結タワマンと徒歩5分低層マンションとでは全く相場が異なります。比較対象にならない。

そして、88㎡を3000円/㎡で賃貸してたという話も、立地や階層や築年数など記載が無い段階で、意味のない情報です。

[173: 名無しさん]

>>172 匿名
出た平米単価おじさんw
反対だろ。立地をシビアに見るのは分譲の方

[174: 匿名さん]

>>165 匿名さん
ヒルサイドマンションは築50年の賃貸マンションでしたね。
賃料相場は、2700円/㎡

いくら借家人の権利が強いからといっても、旧耐震マンションの建て替えに伴う立ち退きで法外な補償金は請求できないですよ。
せいぜい賃料6ヶ月分と引っ越し費用程度。150万程度ですね。そのはした金で事が足りるレベルの家を次に選ぶならば話は別ですが

[175: 匿名さん]

>>173 名無しさん
若葉マークだから仕方ないとは思いますが、賃貸相場こそ駅からの距離は非常に大事です。多くのサラリーマンがはした金欲しさに1LDK投資をして痛い目にあっているこのご時世、不動産投資をするならばもっと勉強しないと火傷どころでは済まないですよ

[176: 名無しさん]

>>175 匿名さん
賃貸用に買ったらそれはもう分譲。
賃貸と分譲の区別もついてないんじゃないか？

そして、ここはインカムゲインではなく、キャピタルゲインを狙うエリア。利回りが欲しけりゃ田舎で買えば良い。利回りとほざく人は勉強した方が良いよ。

[177: 匿名さん]

>>176 名無しさん
ええそうですね。
なぜか賃料いくらだった、とかの話が出てましたからお付き合いしまでで。
ここに限らず都内の新築は最早インカムではなくキャピタル期待でしか購入できなくなってますね。利回り3％とか4パークとか、賃貸した方がお得なレベルですから。

不動産投資とは無縁の実需層で、この立地に魅力を感じる人はノールックで購入ですね。実需は価格における多少の誤差はほぼ意味ないですから。

[178: 匿名さん]

本当に利回りを追求するなら自分で土地を買って建てなきゃいけない時代ですよね。

[179: 匿名さん]

>>178 匿名さん
無借金でな。金利動向が不安定

[180: 匿名さん]

>>179 匿名さん
そこまで石橋を叩く必要もなさそうな気もしますけど

[181: 口コミ知りたいさん]

坪単価、第１期はどの程度だったのでしょう？第２期で出ている価格は、第１期より高めなのでしょうか？

[182: 口コミ知りたいさん]

>>181 口コミ知りたいさん

HPで公表されている最上階の面積と価格からすると、坪600万ですね。
パンダ部屋と思われる71.38㎡で9980万の部家で、坪462万。
坪500万の部屋が大半で、６、7階は500後半でしょうかね。

[183: 匿名さん]

茗荷谷がそんなに高くなったとは

[184: 匿名さん]

>>183 匿名さん
中古成約価格みてると、そんなに違和感のないレベルですよ。
今は、十条や戸越銀座が@500オーバーの時代ですから

[185: 口コミ知りたいさん]

内廊下はいいんだけど、玄関がお見合い状態の配置ばかりで、プライバシーの面でも防犯の面でも心配で止めました。
共用部分が簡素な分、割安感があったのに、今、文京区で売り出されているマンションの中では一番坪単価高いし。パンダ部屋を除いて。
買う意欲を見せた途端に数百万値上げされるのは、オープンレジデンシアではいつものことだけど、今回はその上げ幅がすごくてげんなり。

[186: 口コミ知りたいさん]

>>185 口コミ知りたいさん

オプレジは、車を持たない私には、駐車場がなくて割安というのが魅力で、今まで４物件ほど見に行きました。

確かに、安く取得したと思われる、割と小さな不整形な土地に建てることが多いので、玄関がお見合い状態だったり、角部屋とそのお隣のドアが、ぎりぎりドアが空くような90度の位置にあったりして、お向かいやお隣にもし変な人がいると、入られる可能性がある感じが、私も怖いなと思ったことが、幾度かありましたら、

最初に当たった営業さんは、誠実な感じでしたが、後3人の営業さんは、調子はいいけど、質問にはあまり答えられないし、最初の説明会、モデルルーム見学、ローン審査の度に、3回に渡って値上げされました。
それに、その期の売り出し中の全部ではなく、うちに売りたいであろう3戸のみ価格が入った価格表を見せられ、他の部屋との坪単価の比較もできなくて。後から見ると、王様部屋より坪単価がはるかに高い提示を受けていたことが分かったこともありましたら、
しかも、時々手書きの価格表を出されることもあるし、なんか、相手を見て、場当たり的に価格を提示している気がしますね。

[187: 口コミ知りたいさん]

>>186 口コミ知りたいさん

186です。
「ありました。」と書いたつもりが、「ありましたら、」になってますね。しかも、２ヵ所。読みづらくてすみません。

[188: 匿名さん]

>>186 口コミ知りたいさん
予定価格、一応全プラン見せてもらいましたけどね。
一部しか見せないのは、以前はスミフが堂々とやってましたけど、最近はいろんなデベもやってますね。
要は、売り手市場なんですよ。買いたければどうぞ的な

[189: マンション検討中さん]

都のHPでハザードマップなどを見てみたら、敷地はかかってなくても、坂の下に向かって、すぐ近くから洪水の可能性ありになっています。
周囲は液状化の可能性低いになっている部分が多いのに、ここの敷地のあたりは液状化の可能性ありになっています。
もし、何かあったらと思うし、売りに出すと時は、この点買い叩かれそう。
この値段出すなら、もう少し懸念のない物件買えばと、姉弟からアドバイスされ、迷っています。

[190: 匿名さん]

>>189 マンション検討中さん

洪水や液状化の可能性があるのは物件のウィークポイントですね。

[191: 匿名さん]

>>189 マンション検討中さん
抗基礎だからな。それくらいは当然知ってる話ですよね

[192: 匿名さん]

ハザードマップにかかっている訳では無いので水害は無いと思う。
千川通りまで急激に坂を下るので、らマンションから千川通りにかけては危険なところもあるだろう。
液状化はこれも杞憂だろうな。ただ４丁目の小石川パークタワーは昔湧水が出ていたようなので、似たような地質なのかもしれない。

[193: 通りがかりさん]

売れ行き悪いのかしら？

夜遅く（20：00頃）まで茗荷谷駅前や現地で売り込みしてるけど・・・

[194: 匿名さん]

>>193 通りがかりさん
オープンハウスの営業はどこもドブ板です。
ちなみに1期の先着順は5戸ですね。5戸売れ残った

[195: 匿名さん]

2期は2戸……

[196: マンション検討中さん]

>>194 匿名さん
え！！一戸も売れてないのですか？！

[197: 匿名さん]

>>186

手書きの金額は前からありますよ。
価格が決まってる住戸もあれば、まだ流動的な住戸もあり経営会議か何かで了承を貰わなければ確定できないとか。

私は１つしか無い間取りで手書き価格の住戸を購入しましたが、あとでイエシルで見たらマンション内で上から数番目（片手）の価格の住戸の割には坪単価はそれよりももっと下の価格で割安感がありました。

あとで営業さんからも、
「社内であとあと、この価格は安すました～て話になってます（笑）」
って笑われながら言われました。

マンションは１点ものなので価格が流動するのはある意味仕方ないと思った方がいいかもですね。
その金額で自分が買って納得できるかなのかなと思います。

[198: 匿名さん]

HPのロケーションと実際の場所違うよね。
あれだと茗荷谷と護国寺の間に見える。もっと千川通り沿いで坂下に近い。あれだとヒルトップに見えるが、実際は結構坂を下ったところにある。

[199: 口コミ知りたいさん]

>>198 匿名さん
私も、千川通りから上がってみた時、液状化ありの土地だし、もし盛り土があったりしたら、怖いなと思いました。

液状化は、杭基礎を十分に打って、建物自体は大丈夫でも、配管がめためたになったり、外構部分が沈下したり、割れたりするので、意外に怖い。
もう少し安ければ一か八か買ってみたかも。

[200: 匿名さん]

>>196 マンション検討中さん
先着順の意味もわからずに何言っているの？

[201: 匿名さん]

>>199 口コミ知りたいさん
完全な坂下ではないが、千川通りとの高低差は5mくらいかな？
あの公式HPの地図、音羽中近くの物件の地図だね。あそこは高台。

[202: マンション検討中さん]

オプレジはどの物件も世帯数少ない。管理実績もない。よって、修繕費爆上げが怖い。その分安いけどね。

[203: 口コミ知りたいさん]

>>202 マンション検討中さん

オプレジの営業さん、申込保証金を納める日まで、修繕積立金と修繕計画を一切見せてくれず、納める日も、「あくまで計画ですから」と言って、隠すようにちらちらとしか見せてくれませんでした。
パッと見せて、早口で説明して、閉じられてしまいましたが、最初は安い修繕積立金が、3年後には3倍になることだけは分かり、その後、どうなるんだろうと心配になりました。で、申込、止めました。

[204: 匿名さん]

茗荷谷駅前でビラ配りしてますね。
不動産業界はいつも大変だなぁと思って見てます。まぁでも狭小戸建よりはマンションの方が景観は良いので、文京区みたいな大規模開発が出来ない地域にとってはオプレジは必要なデベですね。大手だと相手にしないような敷地の広さでもオプレジならなんとか作り切りますからね。

[205: マンション検討中さん]

3つに区切って戸建てで売って欲しかったな

[206: 買い替え検討中さん]

>>205 マンション検討中さん
名前はマンション検討中なのに戸建で売って欲しかったってめちゃくちゃだな。

[207: 匿名さん]

>>205 マンション検討中さん

ハンドルネームと内容が矛盾している、強烈に支離滅裂な書き込み。。。

[208: 名無しさん]

近くの同じデベの物件、あまり管理がよろしくない。
収集日でないのにゴミが置かれていたり、植栽がみすぼらくて道路から住居内が丸見え。

[209: 通りがかりさん]

>>208 名無しさん
最近できた茗荷谷はいい感じですけどね。

[210: 匿名さん]

>>209 通りがかりさん
あれはベランダ小さめですけど、場所が良いですよね。
ヒルトップでかつ護国寺も茗荷谷も使える。

[211: マンション検討中さん]

>>200 匿名さん

あ。5戸売れ残ったということはそれ以外売れたということですか？すごいですね。人気なんですね！

[212: マンション検討中さん]

>>211 マンション検討中さん

所詮、オプレジだからね。狭小地に無理やり建てる。戸数も少ないから修繕費、管理費も割高。管理は三流。マンションの資産価値維持は管理次第と言われる程重要。オプレジで管理行き届いた物件見たことない。まぁ、安かろう悪かろうまでは言わないが、住めりゃいいよって人には良い。

[213: 匿名さん]

>>212 マンション検討中さん

そうかな？ オプレジ物件の管理云々とのことですが、それは物件固有の話では？ 管理の行き届いた物件を見たことがないと断定されているからには、実名を挙げて教えてください。さもないと説得力ない戯れ言ですよ。オプレジ物件の住民の話だから、少なくとも、>>212さんのお話よりは説得力あると思いますが。

[214: 通りがかりさん]

文京区のオプレジ物件に住んでます。管理人の方は丁寧、親切で問題ないです。きちんと掃除してくれてるし、ピカピカです。

が、、ゴミ置き場のゴミの出しかたが汚かったり、ロビーに置いてあるゴミ箱にいらないチラシを捨てる人がいますが、きちんと中にいれないのでゴミ箱の上に紙が散乱してたりとか、非常識な住民がいるんですよね。

傘を玄関ドアの新聞受けに掛けてる人が割といますが、見苦しい。

ってこれも管理がよくないってことになる??

[215: 匿名さん]

>>214 通りがかりさん

それは管理以前に個人の問題かと。。

[216: マンション検討中さん]

>>212 マンション検討中さん

検討したけど、やっぱりオプレジはシャビーだからやめるわ。三井、三菱、住友、東急が無難だ。

[217: 匿名さん]

オプレジ物件は、晴れた日にじっくり観察して他のマンションと比べてみてほしい

[218: マンション検討中さん]

>>214 通りがかりさん

マンション価格と住人の質には相関関係がある証左ですね。

[219: マンション検討中さん]

>>217 匿名さん

オプレジが全ての面で勝るでしょ。織田裕二cm出てたし業績もすんごいんですよー。オプレジが近い未来に頂点におっ立ちます。

[220: 匿名さん]

東京に、家を持とう

[221: マンション検討中さん]

あと２戸になったようですね。
でも、オプレジにしては高過ぎて、結構長かったですね。
私は、廃屋について尋ねたところ、オプレジの方が、知らないと言われ続けたのに引っ掛かりましたが、これがなかったとしても、ちょっと価格が強気すぎでした。

[222: 検討板ユーザーさん]

>>221 マンション検討中さん

2戸はどの部屋が残ってるかご存知ですか？ディスカウントありそうですかね？

[223: 匿名さん]

今のところ、先着順が１戸、月の販売期の分の４戸ぶんの告知がされています。
公式サイトのプランのところを見ると、
５種類の間取りが掲載されていますが、これらが１戸ずつということでした。
今の所値下げってあまりないんじゃないかなぁ。
売れ行きも悪くはないみたいですし。

[224: 検討板ユーザーさん]

茗荷谷駅なら、小石川アドレスより音羽アドレスがいいな。

カーサソサエティ音羽の方が資産価値が高そうですね。

[228: 周辺住民さん]

カーサソサエティ音羽はマンションというよりテラスハウスっぽいですね。

[229: 匿名さん]

音羽という地名を聞くと、どうしてもあの事件を思い出してしまいます。綾瀬もそうですが、事件によって全国的にマイナスのイメージが定着するのは怖いです。

[230: 周辺住民さん]

>>224 検討板ユーザーさん
上で間違えて書いてしまいましたが、カーサソサエティ音羽はマンションではなくタウンハウスですね。マンションと一戸建ての間の位置づけです。なので比較は難しそうです。
音羽といえば響きはいいですが、現地は音羽通りからみれば高台であるものの、小日向から一段下がった崖の下ですね。

[232: マンション検討中さん]

>>214 通りがかりさん
新聞受けてwww

[234: 匿名さん]

みなさん、スレッドの趣旨に沿った発言をしてください。
当該物件についてはスレッドを立てるなりして適切な議論を進めてください。

[235: 周辺住民さん]

警察のパトロール隊現る

[236: 匿名さん]

>>235 周辺住民さん
だって、これって他の物件の広告じゃない。

[237: 匿名さん]

黙って削除依頼したら一発削除ものですよ

[238: 周辺住民さん]

>>237 匿名さん
じゃあ、削除依頼してください。