オープンレジデンシア小石川ヒルズってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川ヒルズについての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/koishikawa5/

所在地：東京都文京区小石川五丁目27番1（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.41平米～121.25平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[141: 匿名さん]

>>139 名無しさん
利回りが資産価値を決める要素の一つにはなるが、このエリアでそれを前面に出すのはあまりにも不動産を知らなさすぎるよ。

[142: 匿名さん]

あとさ、賃料○○万円とか書くの止めたら。
せめて㎡単価で書いてよ。

[143: 匿名さん]

>>142 匿名さん

なにをおっしゃるw
賃料は㎡単価で書かず、月額○○万円と書きますよw

[144: 匿名さん]

>>141 匿名さん

利回りを考慮しないで不動産を購入することのほうが愚かだと思います。ここの購入検討者に言っても響かないのだと思いますが。不動産のことを知らなさすぎ。

[145: 匿名さん]

「ここの物件は高い」「利回りを重視すべき」というのは私個人の考えであり、なぜ、そこまで必死になって否定しようとするのですか？ 業者さんですか？ 「不動産のことを知らなさすぎ」とは、どの立場からおっしゃられているのでしょうか？ 客観的に見て高いと思いますよ。購入者の勝手なので、もうこれ以上、口を挟みませんが。言論を封じ込めようとする雰囲気が嫌ですね。

[146: 匿名さん]

>>144 匿名さん
誰も考慮しないとは言ってないでしょ。
資産価値は利回りで決まるわけでないという話。
ちなみにあなた、市況が利回り4％が増えた時も有り得ないとか言ってたじゃない。そこから不動産市況は25％も上がってますよ。
結果が全て

[147: 匿名さん]

>>145 匿名さん
別に感想はご自由にどうぞ。誤っているところを指摘してるだけなので。
ちなみに私はただの不動産好きです。業者ではないです

[148: 匿名さん]

>>140 匿名さん

実需メインであれば、都心3区で共用施設の充実した大手財閥系しか選択肢に入らないと思いますが。。 まあ、このエリアは名門小学校の学区という特別な下駄を履かせているので、そういうのに惹かれる層には刺さるのかもしれませんね。

[149: 匿名さん]

>>148 匿名さん
文京区は都心3区では無いですが・・・
群馬の物件スレで首都圏では、と宣っているみたいですよ。
不動産の資産価値を決めるのは、需給関係です。共有施設や設備は考慮すべき要件ですが、資産価値に決定的な影響を及ぼすものでもないですね。特にこの小石川の低層戸建てもしくは築古マンションが多いエリアでは、オプレジだろうが駅至近の築浅マンションは希少ですね。
まあ、個人的には土地があれば戸建てを選択するエリアではありますが

[150: 匿名さん]

>>143 匿名さん
一般的には、その物件を評価する上では、分譲ならば坪単価、賃貸ならば㎡単価賃料で表しますね。
60㎡でいくら、とかド素人すぎるので止めてくださいね

[151: 匿名さん]

なんかこのスレはギスギスしてますね。余裕がないというか。

[152: 匿名さん]

>>151 匿名さん
ギスギスした約2名が言い合いしてるだけ、昨日から今朝にかけて。

それにしても高い。三井ならわかるがオープンでこれかよｗ

[153: 匿名さん]

>>152 匿名さん
三井が茗荷谷にパークホームズでも造る予定ってあったかしら？

[154: 匿名さん]

>>150 匿名さん

そんなこと百も承知です。文京区の築浅のオプレジの賃料相場を60㎡で比較したときに、ここの25万円は安いなと思っただけです。㎡単価で比較するのは、業者か不動産好きくらいで、それこそ実需には具体的な広さを揃えて月○○万円としたほうが比較しやすいでしょう。それはさておき、ご指摘の通り周辺相場は抑えめなので、賃料相場からもここは実需層が多いのは明らかです。

[155: 匿名さん]

>>154 匿名さん
とりあえず、このエリアの新築では利回り計算はほぼ無意味ですね。この立地を欲しいかとあとはお財布次第

[156: 匿名さん]

デザインがダサいことはさておき都心部の駅近くでそれなりの間取りの広さ取れてるのは好感。
オープンレジももうすっかりデベとして定着してて検討する側も気にしないレベルになってるよね。
初期の頃は本当に安さ全面に出てたけど。

[157: 匿名さん]

ここはもともとマンションが建っていたところで建て替えなんでしょ？最初から色々コストがかかっているんだから高くなるのは仕方がない部分もあると思います。実際に賃貸の出れば、緑が豊かで子育てに適した小石川アドレス、しかも窪町小学校の学区かつファミリー向けでそこそこ広さがあるとなれば借りたい人は多いでしょう。そこまで計算してあの広さになったんだと思いますけどね。

ここの賃料相場を考えるときに統計数字として示される平均値だと地域の需要とミスマッチして家賃が下げざるおえない部屋も入ってくるので、最低でも同じ間取りの同じ広さの物件はいくらで賃貸に出ているかと言うことまで調べた方がいいと思います。文京区は個人が建てたワンルームの学生下宿や小規模な単身者向けアパートが多くて安めに平均値が出ている気がします。

[158: 匿名さん]

>>157 匿名さん
コストと言っても、元々の賃貸契約者の立ち退き費用、土地の仕入れ費用でしょ。元のマンションの賃料自体そこまで高くはないから、立ち退き費用もたかが知れているね。

[159: マンション検討中さん]

購入を諦めました。
一次申し込みが終わって今日あたりに契約だったと思いますが、
抽選や申し込み状況はどうだったのでしょう？

[160: 匿名さん]

どうでも良いが家賃を１㎡あたりで計算する素人は居ないから分かりにくい。
ここら辺の60㎡2LDKなら25万円が関の山だろうね。30万円も出したら小石川パークタワーの低層階85㎡2LDKに住めるからじゃあそっちになるわな。

ただ、窪町小学校区、３国立大附属徒歩圏内で賃貸需要の旺盛な地域だから、仮に賃貸に出しても空きは出にくい。金があり実需で買う分には良いと思うよ。