オープンレジデンシア小石川ヒルズってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川ヒルズについての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/koishikawa5/

所在地：東京都文京区小石川五丁目27番1（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.41平米～121.25平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[121: 匿名さん]

>>120 さん

丸ノ内線が運休したら面倒ですよね。バスによる振替輸送かもしれませんが。

あと、人生なにが起こるかわからないので、不動産を資産として考えた場合、いつ売却や賃貸にしてもいいような物件を購入するのが鉄則ですよ。

[122: マンション検討中さん]

>>120 名無しさん
賃貸相場はある程度物件価格に影響するから気にする必要あると思うよ。一生この物件に住むなら別だけど。
例えば、茗荷谷に住もうと考えたときに賃貸の方が住宅ローン支払いよりかなり安いなら賃貸にしようと思う人が多いわけで。利回りが低いってのは立地がよっぽどいい物件以外は売りづらいっていうデメリットになる。

[123: 匿名さん]

>>121 匿名さん
丸の内線って私鉄とかJR路線との乗り入れがないので、運休の確率はひどく低いですよ。

たとえ運休しても隣の駅の後楽園に出て南北線とか三田線、大江戸線に乗ることも可能です。

[124: 文京区民さん]

>>123 匿名さん

まあ、乗り入れがない点ではそうだけど、この間のような丸ノ内線の運休（運転士の体調不良）がひとたび起きると大変混乱するよね。あと、後楽園駅から都営地下鉄と言うけど、都営地下鉄のホームは地下が深いので、実際の駅徒歩の時間より割増で考えないといけないよ。

[125: 匿名さん]

>>120 名無しさん

表面利回りを考えるのは非常に重要です。もし購入を検討されている場合は、デベロッパーに想定賃料を必ずお尋ねください。ただ、デベロッパーは盛ってくる可能性があるので、あわせて、SUUMOなどで賃貸マンションの賃料を調べて、近隣の相場感をつかんでください。ライフルHOME'Sのプライスマップなどが便利でしょう。そこから表面利回りを計算して、4％を超えていれば御の字、3％前半～3％未満だったら考え直したほうがいいですね。あと、賃貸希望の属性（お受験家族など）も地元の不動産業者に聞き込むと、エリアの賃料需要や相場感が浮き彫りになります。また、古地図などで地歴を調べておくこともオススメします。これらの作業をもって、それでも「買い」と判断できれば、購入に値すると思われます。

[126: 匿名さん]

みんな表面利回り好きやな。
60平米で9500万円よ。利回り考えたらこの価格で買える？3%が御の字よ。
利回り無視しても買える層が買うんじゃない？

あと丸の内線止まったら云々言ってる人いるけど、有楽町線も三田線も歩いて15分から20分くらいよ。春日・後楽園だって20分で歩ける。タクシーで2,000円でそこそこ行けるし。と言うか丸の内線、ほとんど事故ないわ。相互乗り入れしてないから。

[127: 匿名さん]

利回りは低いと思うが賃貸需要は高いエリアだわ。窪町小学校区だし、徒歩圏内に国立大附属が３校もあるし。

[128: 匿名さん]

>>126 匿名さん

3％しか利回りがないとは。文京区内にしては低いね。

[129: 匿名さん]

>>128 匿名さん
60平米2LDKなら新築でも良くて25万よ。

[130: 匿名さん]

>>129 匿名さん

いやいや文京区内でも新築60㎡だったら月30万円はとれるエリアはほかにあるよ。あまりに相場を知らなさすぎ。。

[131: 名無しさん]

>>130 匿名さん
ここのことだよ。お前が相場知らないだけ。程度が知れてるな。

[132: 匿名さん]

販売時期を伸びても高値追いをする最近の大手デベと違って、オープンハウスは早期完売回転式の経営スタイルだからね。
ここで素人がどう喚こうが、価格設定に関しては彼らはプロだからね。ここも早期完売するでしょうね。
個人的には、周辺中古相場見れば、絶妙な値付けだと思うよ。オープンハウスも実需向けの価格設定にしてるから、利回りに拘る方はお呼ばれされてない

[133: マンション好きさん]

>>132 匿名さん

資材高騰などの影響で、土地の実勢価格から、あまりにもかけ離れた値付けと見ています。まあ、それでも買ってしまう方がいるのでしょうが。

実需で購入するとしても、将来的な売却や賃貸も見据えて利回りを考えて購入しないと、後々後悔すると思います。私はこの価格を見て色々と検証した結果、買い物件ではないと判断しました。

[134: マンション好きさん]

>>131 名無しさん

あなたこそもっと文京区内の相場を勉強してください。この購入価格で月額25万円しか取れないのは、低すぎですよ。

[135: 匿名さん]

>>133 マンション好きさん
資材高騰の影響で、と言っている時点で甘いでしょ。

判断については個人の主観だから好きにすればいいと思うよ。ただ、周辺中古相場はもっと見ておくといい。

[136: 匿名さん]

>>135 匿名さん

オプレジは共用施設を極力削いで安いからこそのマンションブランドであって、オプレジにこんな高いお金を払うのは個人的には信じられないです。個人の自由ですけど。業務スーパーで国産黒毛和牛を買うようなものだと思います。

[137: 匿名さん]

>>136 匿名さん
極力削ぎ落としたから、この価格帯で収まっているんですよ。
あなたのお財布の尺度はどうでもいいけど、22000万の部屋以外は今年度内には完売しますよ。

[138: 匿名さん]

>>137 匿名さん

極力削ぎ落としてこの価格ですか。売れ行きによっては調整が入るのかもしれませんね。数十年後に後悔されない買い物であることをお祈りします。

[139: 名無しさん]

>>134 マンション好きさん

何もしらないね。
マンション価格が上がれば家賃が簡単に上がるとでも思ってるの？周りの家賃相場見てみ？

[140: 匿名さん]

>>133 マンション好きさん
投資家が参入する大規模再開発案件ですら、現状表面3～4％台。実需メインのエリアで利回りを尺度にしてる時点でセンス無い。
そんなに利回り好きなら、地方の10％の物件でも買ってればいいよ。残債割れしてもしらんが

[141: 匿名さん]

>>139 名無しさん
利回りが資産価値を決める要素の一つにはなるが、このエリアでそれを前面に出すのはあまりにも不動産を知らなさすぎるよ。

[142: 匿名さん]

あとさ、賃料○○万円とか書くの止めたら。
せめて㎡単価で書いてよ。

[143: 匿名さん]

>>142 匿名さん

なにをおっしゃるw
賃料は㎡単価で書かず、月額○○万円と書きますよw

[144: 匿名さん]

>>141 匿名さん

利回りを考慮しないで不動産を購入することのほうが愚かだと思います。ここの購入検討者に言っても響かないのだと思いますが。不動産のことを知らなさすぎ。

[145: 匿名さん]

「ここの物件は高い」「利回りを重視すべき」というのは私個人の考えであり、なぜ、そこまで必死になって否定しようとするのですか？ 業者さんですか？ 「不動産のことを知らなさすぎ」とは、どの立場からおっしゃられているのでしょうか？ 客観的に見て高いと思いますよ。購入者の勝手なので、もうこれ以上、口を挟みませんが。言論を封じ込めようとする雰囲気が嫌ですね。

[146: 匿名さん]

>>144 匿名さん
誰も考慮しないとは言ってないでしょ。
資産価値は利回りで決まるわけでないという話。
ちなみにあなた、市況が利回り4％が増えた時も有り得ないとか言ってたじゃない。そこから不動産市況は25％も上がってますよ。
結果が全て

[147: 匿名さん]

>>145 匿名さん
別に感想はご自由にどうぞ。誤っているところを指摘してるだけなので。
ちなみに私はただの不動産好きです。業者ではないです

[148: 匿名さん]

>>140 匿名さん

実需メインであれば、都心3区で共用施設の充実した大手財閥系しか選択肢に入らないと思いますが。。 まあ、このエリアは名門小学校の学区という特別な下駄を履かせているので、そういうのに惹かれる層には刺さるのかもしれませんね。

[149: 匿名さん]

>>148 匿名さん
文京区は都心3区では無いですが・・・
群馬の物件スレで首都圏では、と宣っているみたいですよ。
不動産の資産価値を決めるのは、需給関係です。共有施設や設備は考慮すべき要件ですが、資産価値に決定的な影響を及ぼすものでもないですね。特にこの小石川の低層戸建てもしくは築古マンションが多いエリアでは、オプレジだろうが駅至近の築浅マンションは希少ですね。
まあ、個人的には土地があれば戸建てを選択するエリアではありますが

[150: 匿名さん]

>>143 匿名さん
一般的には、その物件を評価する上では、分譲ならば坪単価、賃貸ならば㎡単価賃料で表しますね。
60㎡でいくら、とかド素人すぎるので止めてくださいね

[151: 匿名さん]

なんかこのスレはギスギスしてますね。余裕がないというか。

[152: 匿名さん]

>>151 匿名さん
ギスギスした約2名が言い合いしてるだけ、昨日から今朝にかけて。

それにしても高い。三井ならわかるがオープンでこれかよｗ

[153: 匿名さん]

>>152 匿名さん
三井が茗荷谷にパークホームズでも造る予定ってあったかしら？

[154: 匿名さん]

>>150 匿名さん

そんなこと百も承知です。文京区の築浅のオプレジの賃料相場を60㎡で比較したときに、ここの25万円は安いなと思っただけです。㎡単価で比較するのは、業者か不動産好きくらいで、それこそ実需には具体的な広さを揃えて月○○万円としたほうが比較しやすいでしょう。それはさておき、ご指摘の通り周辺相場は抑えめなので、賃料相場からもここは実需層が多いのは明らかです。

[155: 匿名さん]

>>154 匿名さん
とりあえず、このエリアの新築では利回り計算はほぼ無意味ですね。この立地を欲しいかとあとはお財布次第

[156: 匿名さん]

デザインがダサいことはさておき都心部の駅近くでそれなりの間取りの広さ取れてるのは好感。
オープンレジももうすっかりデベとして定着してて検討する側も気にしないレベルになってるよね。
初期の頃は本当に安さ全面に出てたけど。

[157: 匿名さん]

ここはもともとマンションが建っていたところで建て替えなんでしょ？最初から色々コストがかかっているんだから高くなるのは仕方がない部分もあると思います。実際に賃貸の出れば、緑が豊かで子育てに適した小石川アドレス、しかも窪町小学校の学区かつファミリー向けでそこそこ広さがあるとなれば借りたい人は多いでしょう。そこまで計算してあの広さになったんだと思いますけどね。

ここの賃料相場を考えるときに統計数字として示される平均値だと地域の需要とミスマッチして家賃が下げざるおえない部屋も入ってくるので、最低でも同じ間取りの同じ広さの物件はいくらで賃貸に出ているかと言うことまで調べた方がいいと思います。文京区は個人が建てたワンルームの学生下宿や小規模な単身者向けアパートが多くて安めに平均値が出ている気がします。

[158: 匿名さん]

>>157 匿名さん
コストと言っても、元々の賃貸契約者の立ち退き費用、土地の仕入れ費用でしょ。元のマンションの賃料自体そこまで高くはないから、立ち退き費用もたかが知れているね。

[159: マンション検討中さん]

購入を諦めました。
一次申し込みが終わって今日あたりに契約だったと思いますが、
抽選や申し込み状況はどうだったのでしょう？

[160: 匿名さん]

どうでも良いが家賃を１㎡あたりで計算する素人は居ないから分かりにくい。
ここら辺の60㎡2LDKなら25万円が関の山だろうね。30万円も出したら小石川パークタワーの低層階85㎡2LDKに住めるからじゃあそっちになるわな。

ただ、窪町小学校区、３国立大附属徒歩圏内で賃貸需要の旺盛な地域だから、仮に賃貸に出しても空きは出にくい。金があり実需で買う分には良いと思うよ。

[161: 匿名さん]

>>160 匿名さん
㎡単価で計算する素人ですが、何か？
なぜ分譲は素人でも坪単価表記するのに、なぜに賃貸になるとそれができないのか意味不明

[162: 通りがかりさん]

>>161 匿名さん

そこ、噛みつくとこかな？ 端から見たら、枝葉末節な気がするけど。。

[163: 匿名さん]

賃貸は㎡単価っていう拘りが強い人がいるけど、頭の中で変換すれば終わり。
そうです私が平米単価おじさんです！くらいの執着の強さですなぁ。

[164: マンション検討中さん]

>>160 匿名さん
自分はこの近隣に住んでいて2年前の価格で60平米26万円でした。。。ので、新築であれば27万円や28万円くらいならいくかなぁと思いますが。。。

[165: 匿名さん]

>>158 匿名さん
あれは分譲だったんでしょうか？それとも賃貸だったのでしょうか？
分譲なら結構高かったとおもいますよ、次に住む家を購入できるレベルの補償金を要求しますね、私なら。

[166: 購入経験者さん]

>>164 マンション検討中さん
自分は小石川４丁目で会社補助がそれなりにあって3LDK88㎡27万円でした。
ですので、60㎡で28万円はちょっと無いかなと思いましたが、湯立坂のプラウドやアトラスタワーならそれぐらいはしますかね。ただ、オープンハウスでそこまでしますかね？もし実現したとしてもそこが限界でしょう。

[167: マンション検討中さん]

>>166 購入経験者さん

小石川4丁目と５丁目では賃貸相場は全然違うと思います。まあ、私の住んでいたのはそれなりの大手デベのマンションでしたから、オプレジだとどうなの？？というお気持ちはわかりますが、この辺りは築浅の少ないエリアですから25万円以上はとれるとわたしは思いますけどね。

[168: マンション検討中さん]

>>166 さん

試しに調べてみたらアトラスタワーですと、72平米で43万円ですからね。アトラスタワーなら60平米で25万円では住めないですよ。ですから25万円という相場は5年前くらいの相場かなぁと思いますね。

[169: 匿名さん]

たまに小学生でもスマートな計算方法教えてあげても、意地になって１から不便な計算を使いたがる素直じゃない子はいるよね。
アトラスは6000円/㎡で募集出てるから、ここが4000円/㎡はありえないの一言で終わるのにね。

ちなみに88㎡と60㎡の賃料比較してる時点で、センス云々以前の話だから

[170: 匿名さん]

>>169 匿名さん
88㎡→72㎡の訂正