オープンレジデンシア小石川ヒルズってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川ヒルズについての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/koishikawa5/

所在地：東京都文京区小石川五丁目27番1（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩7分
間取：2LDK～3LDK
面積：56.41平米～121.25平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 通りがかりさん]

坂の途中？

[2: 匿名さん]

こりゃ売れる場所だ。
北傾斜ではあるけど茗荷谷と植物園の間なんてめったに出ない好立地。

[3: 匿名さん]

ここの前の坂はいいよ、眼下に小石川植物園の緑、周辺もテニスコートや公園など緑のスポットが多い。播磨坂もほど近くていい場所だね。散歩の途中で坂の下を眺めながら軽く柔軟体操をするポイントだ。
オプレジには珍しく広い部屋が用意されているので富裕層を狙ったか？これも売れるな。

[4: 周辺住民さん]

これは…尊い。

[5: 名無しさん]

高くなりそうですね。

[6: 匿名さん]

案内図見ました。

素敵な場所！
植物園の近く、筑波大学近く、スポーツセンターも大型公園もある！
桜並木、今年は終わったかもしれませんが、春には桜も見に行けます。

小石川植物園の利用料を見ました。大人は年間利用料2500円で5回以上行くならお得です。
ここに住むなら植物園に行ってウォーキングしつつ、季節の花を見て・・・。

マンション価格、高くなるかもしれません。場所代と思って出せる人が買えることになりそう。

[7: マンション検討中さん]

毎回、とても良い場所なのにオープン。。
他のデベなら高くても買いたいけど

[8: マンション検討中さん]

オープンレジデンシアはモデルルーム行って長い話を聞かないと価格を教えてくれないからやめとけ。手間暇かけたあとに、想定と全く違う価格を提示されすべてが無駄に終わる。完全に客を馬鹿にしてる会社都合の会社

[9: 通りがかりさん]

隣のボロボロの家屋（事件だったか曰く付きみたいです）が気になりますが、マンションの立地はなかなか得難く、最近のオープンハウスのマンションは仕様もそこそこなので期待できそうですね。

[10: 匿名さん]

>>7 マンション検討中さん

最近はデベロッパーのブランドより、立地のほうが資産価値に効いてくるみたいですよ。表面利回りを考えたら、イニシャルもランニングもお金のかかる共用施設を出来るだけカットしたオプレジのほうがむしろお得かもしれない。間取りも設備もだいぶ良くなった。だけど、いかんせん、最近はオプレジすら高過ぎ。オプレジが高過ぎたら、オプレジの存在意義がなくなる。物件によっては高過ぎて売れ行きが鈍っているところもある。ここの物件の値段をどう付けるか注目だね。

[11: 匿名さん]

割と狭い部屋もあるんだけど、間取り的に子育て世代を強く意識している。
柱の張り出しも少なくて家具も置きやすい。
リビングインは残念なところもあるが、価格がどの程度になるかによって評価は変わってくるだろう。人気の小学校区であることは文京区でもかなり売りになる。ただ私立小学校に通うことを考えると池袋の立教を除くと暁星や白百合、四谷雙葉は後楽園で乗り換えになる。

[12: 匿名さん]

>>11 匿名さん

せっかく柱の張り出しがない間取りなのに、リビングインがもったいないよね。

[13: 匿名さん]

>>10 匿名さん

逆じゃない？
特に都心は趣味せい強くなるからブランドが重視されがち。

[14: ご近所さん]

文京区の売れ筋を完全掌握されてると感じる物件

[15: 匿名さん]

>>13 匿名さん

あなたは時代遅れであると言わざるを得ない。いくらメジャーセブンのブランドであっても、価格に対して立地や設備が目劣りしたら売れない。購入検討者の目は肥え、あらゆるツールで情報を集め、Excelで出口価格を容易く出せてしまう時代だから。

[16: 匿名さん]

>>12 匿名さん
>リビングインがもったいない
とはいえ廊下の面積をケチったぶん居室の面積が増えるので、狭い物件を快適に住むにはいたしかたない工夫かと

[17: 匿名さん]

>>16 匿名さん

60平米と73平米の脱衣所リビングインはダメ、絶対に！

キッチンと扉ひとつ隔てて素っ裸でいるなんて、落ち着かないよ。泊まりのお客さんが来たらなおさら。

[18: 匿名さん]

>>17 匿名さん
大丈夫だよ泊めないから。
東京ドームホテルに部屋取ってあげる方が喜ばれる

[19: 匿名さん]

それにリビングインの部屋は子供の部屋にするといいんだよ。
キッチンで家事をしながら子供の気配を常に感じられるので子育てには案外有効

[20: 匿名]

>>18 匿名さん

大賛成！！！人の家の寝具とかお風呂使うの嫌( ；∀；)

[21: 匿名さん]

>>19 匿名さん

思春期以降には通用しませんよ

[22: 匿名さん]

>>21 匿名さん
なんだ、リビングインだとプライバシーが、とか言わないよね。
80平米台の部屋でそもそもプライバシーも何もあったんもんじゃないから

[23: 匿名さん]

メトロですけど、駅は徒歩圏内ですし
周辺今日も住みやすくて良い立地ですね。
間取りはごく普通かないう印象で悪くはないかなと思います。
ただ肝心な価格帯がどれくらいになるのか。
詳細が早く知りたいですよね。

[24: マンション検討中さん]

文京区は学区で売れるとわかってるから、オープンハウスは超絶強気で来るよ。坪700の部屋があってもおかしくない。

[25: マンション比較中さん]

壷700なら千代田区買える

[26: 匿名さん]

個性的な間取りなので、好みが分かれるかもしれません。
リビングの形も変わっています。
その他バルコニーの広さがないので、洗濯物を外に干すのは難しいでしょうね。
ドラム式乾燥機利用ならいいかもしれませんけど、バルコニーが狭い場合部屋干しできるスペースが
少しでもあると便利だったかなという感想です。

[27: 匿名さん]

>>25 マンション比較中さん
100平米越えの王様部屋は安くないと思うね、700ありうる。

[28: 匿名さん]

>>26 匿名さん
Aタイプの間取り、昔住んでいたところと同じだけど洗濯物は干せてたよ。

[29: 匿名]

というか今どき外干ししますかね。。。

[30: 匿名さん]

>>29 匿名さん
普通に浴室乾燥でしょ

[31: 匿名さん]

>>26 さん

今どき、ベランダに外干しなんぞしませんよ。

排気ガス、ほこり、PM2.5、花粉などなど外気の浮遊物が服やタオルにべっとり。。。

ドラム式乾燥機か浴室乾燥機か部屋干しが賢明かと。

[32: 匿名さん]

>>31 匿名さん
>排気ガス、ほこり、PM2.5、花粉などなど外気の浮遊物が服やタオルにべっとり。。。
それ、現地見てから言ってくれる？

都心とは思えないから
今朝もホトトギスが鳴いていた

[33: 匿名さん]

>>32 匿名さん

現地を見たよ。でも、都心はどこも、目に見えないものが浮遊してるよ。

[34: 匿名さん]

>>33 匿名さん
そうかあ、いつも外干ししているけど別になにも感じないけどな。

お布団もちゃんとおひさまの匂いだぞ

ひょっとしてあなた、玄関に松ヤニとか常備してないか？

[35: 匿名さん]

>>34 匿名さん
とりあえず禁止事項になるだろね。布団は

[36: 匿名さん]

>>35 匿名さん
バルコニーの内側の物干し金物に設置した物干し竿に吊るす分には禁止では無いと思うよ、さすがにバルコニーの柵に直接かけて干すのは危ないけど。
ちなみにうちはバルコニーに折り畳み式の物干し台を設置して布団を干してる。南向きの住戸はこれができるからいいよねえ。

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん

オプレジは、布団も干せる物干し台が標準でついてるよ。もちろん、ベランダの柵にかけるのは管理規則で禁止されている。

あと、バルコニーは屋根のないスペースを指すので、厳密にはベランダというのが正解だよ。

[38: 匿名さん]

文京区だし外干しはOKですよ。
港区、目黒区、渋谷区辺りでは遠慮願いたいですね。

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん

文京区も幹線道路沿いは外干しを避けたほうがいいかも。小石川のここは外干ししても大丈夫じゃないかな。布団をベランダの柵にかけるのはNGだと思う。

[40: 匿名]

外干しはぜっっったい嫌！！！！カメムシと一緒に寝たトラウマあるし、なんというか外干しの独特な香りが苦手。。。

[41: 匿名さん]

>>40 匿名さん

うん、うん分かる(^_^) カメムシ、臭いよねー。私も外干しは嫌い派！ 最近のドラム式洗濯機の乾燥機は、ふわふわに乾燥できますよ！

[42: 匿名さん]

そういえば200Vとれるのかな、ここ。
ミーレの洗濯乾燥機を入れられるといいね

[43: 匿名さん]

訳ありの立地みたいですが、具体的には何ですか？ 事故物件とかですか？

[44: マンション検討中さん]

モデルルーム行って長～い話を聞かないと価格教えてくれないからやめとけ。労力と時間をたくさん費やした挙げ句、価格があわずすべて無駄になる。会社都合で完全に顧客を馬鹿にしてる会社だぞ

[45: 匿名さん]

オープンハウスの電話営業が2日に1回来る。
着信拒否しても違う番号から延々。

まぁそんな会社です。

[46: ご近所さん]

>>43 匿名さん

そもそも訳ありってどこ情報ですか？
　

[47: 匿名さん]

>>46 ご近所さん
向かいの話でしょ。
当物件は関係ないかと

[48: 匿名さん]

確かに空き家があるね。
逆にそのおかげで日当たりがかなり確保できそうだから悪いことばかりじゃない

[49: 匿名さん]

接道の感じをみても、多分建て替わっても戸建てだろうから将来的な眺望や日照の不安も少ない。

[50: 口コミ知りたいさん]

>>46 ご近所さん

小石川5丁目　事件で検索すると警視庁のページに詳細載っています。

[51: 匿名さん]

>>50 口コミ知りたいさん

未解決事件（コールド・ケース）のようですね。

[52: 匿名さん]

>>50 口コミ知りたいさん

なるほど、この土地の話ではないのですね。安心しました。
　

[53: 通りがかりさん]

小規模ですが、すみふのシティテラスより場所が断然いいですね。
静かな環境で緑も多くファミリーによさそう。

[54: 匿名さん]

>>53 通りがかりさん

近くに肉のハナマサもあって、お買い物にも困りませんね。

[55: 匿名さん]

>>54 匿名さん
あの辺に住んでいたらわざわざ坂下に降りなくても三徳とかスターフルーツを利用するといいよ。

ほとんど坂を感じないと思う。

[56: 匿名さん]

>>55 匿名さん

肉のハナマサはお肉が安いから、使い勝手がいいですよ。

[57: 口コミ知りたいさん]

テニスもすぐ近くでできるし、駅も歩いて5分くらい。
オプレジ茗荷谷と同じくらい良い立地ですね。

[58: 口コミ知りたいさん]

ハナマサ坂下だから荷物持って上るのきつい

[59: 口コミ知りたいさん]

ここの土地は、元は何があったか、ご存知の方いませんか？あと、夜も、ある程度人通りありますか？質問ばかりで申し訳ありません。

[60: 匿名さん]

>>59 口コミ知りたいさん
もともとあったのはこれ↓
https://www.homes.co.jp/archive/b-29223417/

夜も人通りはあるけれど住宅街だから少ないよ。

[61: 口コミ知りたいさん]

>>60 匿名さん、ありがとうございます。
立て替え前からいらっしゃる方に優先があって、あまりいいお部屋が残っていないかもと心配です。

[62: 匿名さん]

>>61 口コミ知りたいさん
言い方悪いかもだけど、前住人の方が検討できる価格帯にはならないと思います

[63: 口コミ知りたいさん]

これは建て替えではなく、マンションを買い取ったのか？
同一用途の建て替えって利益出るのか？

[64: 匿名さん]

>>63 口コミ知りたいさん
買い取りでしょう。地権者いないので

[65: 買い替え検討中さん]

>>63 口コミ知りたいさん

築49年だから建物価値ゼロ。上屋ありで土地代だけで売れるなら元オーナーにとっては御の字。
オープンは建物解体費と建築費をかけても高値で売れるデベだから事業化できた。

そういうことじゃないですか？

[66: 口コミ知りたいさん]

丸ノ内線に事故等あった時の迂回路(東京駅方面、池袋駅方面)は、どんな手段が考えられますか。バスは、全く詳しくないのですが、バスは近くを結構走っていますか。すみませんが、ご存知の方、教えてください。

[67: 通りがかりさん]

近所に住んでおりますが、バスは、茗荷谷駅付近のバス停があり、そこから、後楽園駅までや、大塚駅、池袋駅までのバスと比較的バリエーション豊富なように思います。本数も割とあるイメージです。
また、この場所でしたら、余裕があれば白山駅まで歩くのもいけるかと思います。
とはいえ、丸の内線はそこまで事故等がないイメージですが…

[68: 口コミ知りたいさん]

>>67 通りがかりさん
ありがとうございます。メトロは千代田線、半蔵門線、有楽町線しか通勤に使ったことがなく、丸ノ内線はよく知らないのです。バスも東急バスは多少分かる程度で。
教えてくださってありがとうございます。

[69: マンション検討中さん]

周辺空き家だらけでマジ怪しい。
怖くて住めない。

[70: マンション掲示板さん]

めちゃくちゃ高そうだな、強気なお値段間違いなし！ですね。戸数少ないから、高く買える人だけに売って終わりでしょ。

[71: 坪単価比較中さん]

絶対高いよ。
建て替えなら利益なんて要らないけど、買い取って建て直すのに。
WCT見ないな湾岸のセメント工場跡地なら安いのにな。

[72: 評判気になるさん]

近く住んでますが、あの辺りだけ異様な雰囲気あるよ。行けば分かる。

[73: マンション掲示板さん]

>>72 評判気になるさん

私も近くに住んでいるけど、そんな異様な雰囲気ではない。

[74: 口コミ知りたいさん]

>>72 評判気になるさん
この前、茗荷谷駅から歩いてきました。東側かな、蔦の絡まった廃屋がありましたが、他にも何かあるんですか？
コンビニがもう少し近くだといいのにとは思いましたが。

[75: 匿名さん]

>>74 口コミ知りたいさん

蔦の絡まった廃屋や落書きのある廃屋は、ちょっと異様ですね。なんというか霊気を感じました。あそこも将来的に開発されるのでしょうか。

[76: 評判気になるさん]

ゴールデンマンション隣のオプレジのほうが立地がいいなーと思う。

[77: 評判気になるさん]

>>74 口コミ知りたいさん
あの辺り、何軒も廃屋ありますよ。開発されるんですかね。廃屋に落書きとかもされてて、とにかく怖かったです。気にする人は気にするんじゃないかな。高級マンションの隣があれじゃ、見映え悪いですよね。

[78: 評判気になるさん]

>>74 さん

>>74 口コミ知りたいさん
あの辺り、何軒も廃屋ありますよ。開発されるんですかね。廃屋に落書きとかもされてて、とにかく怖かったです。気にする人は気にするんじゃないかな。高級マンションの隣があれじゃ、見映え悪いですよね。

[79: 匿名さん]

>>76 評判気になるさん

5年前に完売したマンションを引き合いにされてもねぇ・・・
　

[80: 周辺住民さん]

>>78 評判気になるさん

「高級マンション」の隣ってどこですか？

廃屋とおっしゃいますが高齢者で外観の手入れが行き届かなかったり、施設に入って空き家の建物もありますが、廃屋は1軒もありませんよ。
ちょっと失礼な言い方だと思います。
　

[81: 匿名さん]

>>80 周辺住民さん

蔦の絡まった家屋やドアに落書きのある家屋は廃屋にしか見えなかったのですが、ただ単に手入れが行き届いていない家なんですね。ただ、あの建物はちょっと異様というか不気味な佇まいですよね。

[82: eマンションさん]

>>81 匿名さん

蔦の絡まった家屋が前の方で言われていた事件現場だと思うのですが…
不気味な雰囲気はまさにそのせいかと。

[83: 匿名さん]

>>82 eマンションさん

そうなんですね。だから、あのあまりにも不気味な廃屋の前を歩いたとき、霊気なのかゾクッと感じました。なんで取り壊さないのでしょうか。いずれあの一帯も開発されるんでしょうか。

[84: 匿名さん]

駐輪場の台数が少ないですね。
1家庭、ほんとうは3台くらいほしいところですが、
他物件でも1家庭2台くらいのところが多いですね。
ここは１家庭に１台分しかないとのこと。

サイクルポートということでもないですし、
子供と親の分を・・と考えると足りません。
自宅に持ち込みはできそうでしょうか？

[85: 匿名]

>>84 匿名さん
たしかに足りないですね、、、、最低2台はほしい

[86: 匿名さん]

>>84 匿名さん

オプレジに期待しても… ほかのオプレジ物件もだいたい戸数分の駐輪場しかないよ。あるだけでも御の字と思わなきゃ。御の字と思えないなら、諦めて別物件を探しな。

[87: マンション検討中さん]

見取図見て思ったんですが、1階がエントランスで、地下に管理人さんがいるというのは、防犯上、どうなんでしょう？
説明会の時、気付かなくて聞いてないのですが、どなたか説明を受けていらっしゃいませんか？

[88: 匿名]

>>87 マンション検討中さん
巡回なので問題ないとおもいますよ??

[89: 匿名さん]

>>87 マンション検討中さん

デベロッパーにちゃんと管理体制は確認しましたか？
おそらく巡回で、常駐ではないのだと思われます。エントランスに警備会社直通の監視カメラもあると思いますし、最近の物件はトリプルセキュリティ構造が多いため、防犯に関しては心配ないと思いますよ。

[90: 評判気になるさん]

>>89 匿名さん
え？管理人常駐しないのか。
1億以上出して、機械警備だけかい。
管理人室は普通エントランス付近でしょ。
構造ケチりすぎだな。

[91: 匿名さん]

>>90 評判気になるさん

常駐がお望みならば、ご購入は考え直したら良いかと。オプレジで常駐は聞いたことがありません。

[92: 通りがかりさん]

>>84 匿名さん
たしかに駐輪場少ないですね…ここら辺坂道が多いので、電動自転車の方がとても多く、さらに子供乗せも付けてる物が多いので、もし2段式の駐輪場だったら下段の競争が凄そうです。下段になっても、子供乗せで幅オーバーして問題になってるようなことが他物件ではあるように聞きますし、自転車メインで考えられてる方には優しくないですね…

[93: マンション検討中さん]

オプレジ茗荷谷と違って内廊下なのはいいですね！エレベーターロックあるといいなぁ。。。

[94: 口コミ知りたいさん]

春日通からマンションまでの間にコンビニができたらいいなあ。ハナマサからの坂は、結構急だったので。
あと、すみません、オートロックのマンションで、留守がちで、管理人さんが巡回だと、生協って使うのは難しくなりますか？

[95: マンション検討中さん]

>>94 口コミ知りたいさん
巡回のマンションに住んでいますが、むしろ厳しくないので楽です。オートロックは誰かが通る時に通り抜けてくれます。セキュリティ上、どうかという気はしますが。
逆に常駐の時は厳しかったですね。廊下は共用部なので置きっぱなしだとすぐに注意されます。
ドアまで来れなくてもオートロック前などに置いておいてくれますよ。これも隣人を信じるしかありませんが。
あと、コンビニは春日通りに複数あるので住宅街には無理じゃないですかね。

[96: 匿名さん]

>>92 通りがかりさん

贅沢言うなよ！ 今時、駐輪場の台数が戸数分なんて普通でしょ。そんなにこだわるんだったら、戸建とかにしたらどうですか？

[97: 匿名さん]

>>94 口コミ知りたいさん
トリプルロックなら該当住戸がロックを解除しないとそもそもエレベーターに乗れませんから、不在の場合の置き配は難しいでしょうね。

[98: 口コミ知りたいさん]

競争率、ご存じの方、いらっしゃいますか。５、６階あたりは、特に希望者多いのでしょうね。７階以上はちょっと予算オーバーだし。

[99: マンション検討中さん]

>>98 口コミ知りたいさん
それぞれおいくらでしたか？？

[100: 匿名さん]

>>99 マンション検討中さん
逆にどの部屋希望なの？