プレミスト藤が丘ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト藤が丘についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/chubu/aichi/fujigaoka360/index.ht...
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153297

所在地：愛知県名古屋市名東区藤里町1601番（SF）、1501番1（PF）、22番・23番（GF）（地番）
交通：地下鉄東山線「藤が丘」駅まで徒歩12分（GF）徒歩13分（SF)、徒歩15分（PF)
間取：2LDK～4LDK
面積：63.44平米～91.12平米
売主：大和ハウス工業
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
【名古屋マンション購入相談】郊外大規模対決！プレミスト藤が丘 VSエムズシティ鳴子プレディアどっちがいいマンション？【スムハジメ】
https://www.sumu-lab.com/archives/95984/

[1141: デベにお勤めさん]

スレの現況に対して「物議を醸す」との表現は不適切で、語彙力が貧弱にして思考は稚拙。

難しく考えず(中間)結果が全て。
来年2024年3月の竣工/入居開始を控え、今月末(7月末)の見通しで販売済約90戸/残り約270戸をどう見るか？好調？普通？不調？
期分け販売、など言い訳や御託は要らない。
瑣末な誤差の指摘もヨソでやってくれればいい。

今の現状を世間一般の常識ではどう捉えるか？
直視すれば全て解決する。

[1142: マンション検討中さん]

確かにデュオヒルズ藤が丘の掲示板にそのような書き込みがありましたけど、「購入者」が流れた意図は全く無さそう、むしろ掲示板を荒らす人が流れた意図にとれるんですが笑

[1143: 口コミ知りたいさん]

確かに今月末(2023年7月末)の見通しで販売済約90戸/残り約270戸であれば、来年2024年3月の竣工/入居開始時の完売は微妙かもしれません。
あなたはどう思いますか？

竣工までに完売する
竣工後 約１年で完売する
竣工後 約２年で完売する
竣工後 約３年で完売する

[1144: 匿名さん]

デベ自身、この立地/この規模で一括抽選販売が出来るほど人気があるなんて全く思っていない。

期分け販売しているから販売ペースがゆっくりなのではなく、販売ペースがゆっくりだから一括抽選販売出来ず期分け販売せざるを得ないだけのこと。

立地は動かしようも変えようがないが、付随施設で如何に魅力を高め注目度を上げるか？
デベの出した解がTSUTAYAの図書館だったが、結果はいかに。
COVID-19が吹き荒れ非接触型社会に急転換する中で敢えて逆張りに打って出て撃沈する様はお粗末としか言い様がない。

最後まで頑張って欲しい。

[1146: 評判気になるさん]

一生を共にする住まいの購入ですから業者選びは慎重に！その点、ダイワハウスは大手ですからね。オススメ図書は、以下:
ダイワのバイタリティとかやんちゃさなど余すところなく書かれています。
「大阪淀屋橋ツインタワー闇事件　ー大和ハウスの真実ー」秋山健太郎著　さくら舎

[1147: 口コミ知りたいさん]

ダイワハウスさんはプレミスト藤が丘の竣工記念にライブラリーに20冊ほど寄贈されてもいいんじゃないでしょうか？
推薦図書:
「大阪淀屋橋ツインタワー闇事件　ー大和ハウスの真実ー」秋山健太郎著　さくら舎

[1148: マンション検討中さん]

こういう物件の場合、3年で売れなければいくらまで下がりますか？
2000万くらいなら購入検討したいのですが…1番売れ残りやすいフェイスはどこだと思いますか？

[1149: 匿名さん]

新築の値下げですが、近隣の直近の事例だと >>2 や >>5 や >>7 が参考になるかもしれません。

[1150: マンコミュファンさん]

>>1135 マンション検討中さん
この人はなんで90戸にこだわってるの？
公式見に行ったけど、115戸じゃないの？

[1151: 名無しさん]

来年2024年3月の竣工/入居開始を控え、今月末(7月末)の見通しで販売済約90戸/残り約270戸だそうですが販売計画も教えて欲しいですよね。
毎月30戸の販売ペースならばあと9ヶ月、
毎月20戸の販売ペースならばあと13.5ヶ月、
毎月10戸の販売ペースならばあと27ヶ月。

販売開始から9ヶ月で90戸と毎月10戸の販売実績ですから完売までまだまだ2,3年掛かりそう。
焦らずゆっくりと検討出来ますね。

[1152: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1153: 検討板ユーザーさん]

今後の供給予定の245戸というのは、第3期以降の販売戸数で、先着物件の戸数は含まれていないと思いますよ。
先着物件も今後の供給予定の245戸に入っているなら、先着物件の戸数が減れば、今後の供給予定戸数の245戸から減るはずですが、先着物件の戸数が減っても245戸のままとなっています。
つまり現状の販売戸数は、全体戸数360戸から、今後の供給予定の245戸と先着物件の残り36戸を足して、引いた79戸が現状の販売戸数と推察されます。

[1154: マンション検討中さん]

>>1153 検討板ユーザーさん

ご丁寧にありがとうございます。
今月末(7月末)の販売済戸数の見通しですが、より正しい水準は79戸なんですね。

115戸と言う数値を主張していた輩もいた様ですが、明らかに盛り過ぎで知性が疑われるレベルの為に自然消滅した様です。

正しい情報こそが検討者に資するとの信念に基づき、これからも情報発信を強化しますね。

[1155: 名無しさん]

>>1153 検討板ユーザーさん
なるほど、勘違いしていたようです。失礼しました。

ただ、36戸は2期販売分ではないでしょうか？2期開始時点での数字を確認していないのでわからないのですが、最初は違う数字が書かれていたのでしょうか？

[1156: マンション検討中さん]

今回、販売状況について実態は79戸止まりにも関わらず、意図的に115戸と繰り返し執拗に投稿していた意図/真意はどこにあるのでしょうか？

実際の販売成約状況よりも良く見せ掛けて、残り少なく装い、契約を焦らせ急がせる。
新築マンションの販売現場では良く見られる典型的なテクニックです。

今回の件は勘違いであり、そうした悪意ではないと信じたいのですが。

[1157: 検討板ユーザー]

>>1155 名無しさん
物件概要に先着順と記載してあったのですが、もしかしたら2期販売分の残数なのかもしれませんね。
どちらにせよ考え方は同じだと思います。
最初の数字は分かりませんが、7月28日の物件概要の情報更新で38戸から36戸になってました。

[1158: 検討板ユーザー]

>>1155 名無しさん
ちなみに7月28日の物件概要更新では、今後の供給予定の245戸は更新前と変わっていませんでした。
ですので、245戸は先着順（第2期分？）の戸数は含まれていない第3期以降の販売戸数だと思います。

[1159: 口コミ知りたいさん]

ウソがバレて言い逃れが出来ないからってダラダラ言い訳するのもどうかと思いますよ。
79戸しか売れていないのに執拗に115戸だとウソの情報を拡散した本当の目的、あなたのお立場(営業とか検討者とか)を明らかにするべきです。

[1160: マンコミュファンさん]

>>1159 口コミ知りたいさん
TSUTAYAライブラリーのウソで追及されて逃げたやつの台詞とは思えんな

[1161: 口コミ知りたいさん]

>>1159 口コミ知りたいさん
自分も90戸って言ってたじゃん、90戸も115戸も変わらないんでしょ？
一緒にごめんなさいしよ？

[1162: マンション検討中さん]

なんだこのスレ(笑)
地獄か？

[1163: マンション掲示板さん]

なにここ、このマンションは入居開始までに完売しなきゃいけないルールでもあんの？

[1164: マンション検討中さん]

>>1163 マンション掲示板さん
いいえ。
しかし竣工前に完売するマンションが資産性に優れてると一般的には言われています。

[1165: 通りがかりさん]

>>1164 マンション検討中さん

別の話だと思うけどな…

[1166: 評判気になるさん]

こちらの契約者さんや入居者さんは富裕層の方々ばかりなのでしょうか。
アンケートにある様に図書館に毎月5千円も支払うだなんて、残念ながら我が家にはそんな余裕はありません。ほんと残念です。

[1167: 通りがかりさん]

>>1166 評判気になるさん
五千円分サブスクに使った方が実りありそう

[1168: 匿名さん]

>>1166 評判気になるさん
その妄想、いつまで続けるの？

[1169: eマンションさん]

>>1166 評判気になるさん

この人、ずっと同じこと言ってるけど、そこまで言うならプレミストに住まなきゃいいのに…
散々他の人からも言われてるみたいだけど、ほんと、なんでプレミスト住もうと思ったの？

[1170: 匿名さん]

大丈夫！契約者じゃないだろうからね。

[1171: 評判気になるさん]

物事を判断する際に瑣末な差異に拘り大局を見失う愚は避けなくてはなりません。 ( >>1135 )
とは言うものの、7月末の販売済の見通しが79戸なのか115戸なのかは成約率で見ると10%もの意図的な水増しであり、直ちに修正すべきです。

〈販売状況と成約率〉
正) 販売済み79戸/残り281戸(成約率22%)
嘘) 販売済み115戸/残り245戸(成約率32%)

竣工/入居開始まで1年を切る中で成約率22%を好調/不調とどう見るかはさておき、現況を打破出来るのはダイワハウスの営業力にかかっています。
大いに期待したいところです。

[1172: eマンションさん]

売れ行きとブックライブラリーについて、ずっと同じこと繰り返し書いてるのは、同一人物？
もういい加減その話題やめない？
見飽きたで。

[1173: 通りがかりさん]

先日夕方にモデルルームの前の道を通りましたが、東側は日陰になるのが早くて夏は良さそうですね。
冬はわかりませんが…。
年々夏が厳しくなっていることを考えると、この季節の東側の部屋は過ごしやすそうです。

[1174: eマンションさん]

>>1173 通りがかりさん

小高い丘の上に立地しているので街中よりは風の通りもいい気がします。

[1175: 評判気になるさん]

>>1173 通りがかりさん
やっぱ南側が一番人気なんでしょうね。
正直ここの西側には自分は住みたくないと思っちゃいます。
西日もキツいでしょうし、西側の棟は藤が丘側にあるエントランスからも一番遠い上に、エレベーターが西側の棟にはなく、南側の棟と共用となっていますので住みにくいと思ってしまいます。
好みや価格面もあるので一概にはデメリットばかりでは無いと思いますが。

[1176: マンション検討中さん]

このマンションは長久手市の恩恵を受けられて羨ましいです。多分将来的には部屋は埋まるんじゃないでしょうか。
売れ残りは2500万～3500万くらいが相場かな。ある程度高価格売りして売れ残ったら処分価格と予想します。
大きな価格的魅力がない限りシーズン西とパークが多く売れ残る気がします。ゲートは駅に近いので藤が丘駅から遠いというデメリットを最小限に抑えられるのでまだ売りやすいはず。
価格バランスではシーズン南と東ですね。後はニーズマッチが必要。

[1177: 名無しさん]

>>1175 評判気になるさん
それずっと不思議だったんですが、なんで西側にはエレベーターないんでしょうね…。
ゴミステーションは西側にあるのに…。

[1178: eマンションさん]

>>1176 マンション検討中さん

名古屋と長久手のいいとこ取りできる良物件だと思います
パークはパークで清水屋やバス停の近さでなんとかなるかと

[1179: 通りがかりさん]

以前( >>1105 )に紹介された記事ですが、メリットやデメリットがコンパクトにまとめられています。総合すれば買いだとおもいます。
https://news.yahoo.co.jp/articles/bf17c5225da52dcaf6234bff12e2e0fad59f...

[1180: 検討板ユーザーさん]

>>1177 名無しさん
その分、価格は抑えられているとは思うんですけどね。
仮に南の2基を西に1基移動させると、そんなにコストとか変わるんですかね？

[1181: マンコミュファンさん]

>>1172 eマンションさん
早朝4時台に書いてるし、たぶんその人ですね。

[1182: マンション掲示板さん]

>>1172 eマンションさん
>>1181 マンコミュファンさん

もう何度も賢人が警鐘を鳴らしておられます。
このスレにおいて、ライブラリー/ゲストルーム/販売状況の話題は禁句、だと。
収まった頃に面白がって蒸し返しているのはあなただと思いますよ。
少しは賢人の言葉に耳を傾けなさい。

[1183: 匿名さん]

南から

[1184: 匿名さん]

右がGS

[1185: 匿名さん]

別角度

[1186: 匿名さん]

>>1185 匿名さん

写真ありがとうございます！感謝！

[1187: 匿名さん]

暑い中ご苦労様です。

[1188: 評判気になるさん]

皆さんが一番気に入られた点はどれでしょうか？

生活利便性が高い
共用施設が充実
お手頃な価格帯
丘陵地で見晴らし良し

[1189: 評判気になるさん]

逆に皆さんが一番気になっている点はどれでしょうか？

駅まで徒歩10分超
市境ボーダーライン
大規模で希少性なし
地下鉄で名駅まで所要30分

[1190: 評判気になるさん]

これらアンケートに正解はなく、評価ポイントは人それぞれ。
万人に受ける物件などなく、あなたが気に入ればそれがあなたにとって日本一の物件。
我が子がこの世で一番かわいいのと同じ理屈で、それでいいのでは？とか思います。

[1191: マンコミュファンさん]

一応言っておくと、
>>1188
>>1189
は荒らしてる人です。

[1192: 口コミ知りたいさん]

>>1191 マンコミュファンさん

人違いじゃないです？
誤解を恐れずに言いますが早朝に投稿しているのは私を含めて最低3人はいると思ってます。
全部を同じ人だと勘違いしていません？

[1193: 匿名さん]

>>1191 マンコミュファンさん

みんな分かってますｗ

[1194: 匿名さん]

やばいよね

[1195: マンコミュファンさん]

あなたが求めている情報は次のうちどれでしょうか？

完売後の図書館値上げ額
完売後のゲストルーム値上げ額
完売後の管理費値上げ額
完売後の駐車場値上げ額

[1196: 通りがかりさん]

まーた訳分からんアンケート取ってるわコイツ

[1197: 口コミ知りたいさん]

竣工後になるべく早く完売して欲しいですよね。
大規模あるあるだと、入居後直ぐに止むを得ない事情で売りに出される戸が出るのは不可避。
そうすると新築/中古の両方が市場に出るが、割安感のない中古はなかなか売れない。
新築のダブつく中、いつまでも買い手のつかない築浅中古。
これで市場価値とか市場の印象が決定付けられるんですよね。いつまでも売れない不人気物件、って。
そうならないように、竣工後になるべく早く完売して欲しいですよねー。

[1198: 通りがかりさん]

>>1196 通りがかりさん

そうですよね。
デベや関係者にすれば、完売後の図書館負担金/ゲストルーム負担金/駐車場使用料/管理費の大幅改定は触れられたくない話題かもしれませんね。

[1199: 通りがかりさん]

今の段階では完売後の以下の件ついては表には出ていません。
①図書館負担金の値上げ
②ゲストルーム負担金の値上げ
③駐車場使用料の値上げ
④管理費の値上げ

[1200: マンコミュファンさん]

なんでこいつは値上げしたがってるの？

[1202: 通りがかりさん]

利上げ物価高の中、値上げを理解はします。
だけれども世帯収入1500とかで何とか20年ローンで頑張ろうとしている我々庶民にとっては高嶺の花なのかな。
ライブラリーとか高級志向についていけません。

[1203: マンコミュファンさん]

>>1202 通りがかりさん
うん、じゃあ来ないでいいよ。
いつまでここにいるの？

[1204: 名無しさん]

名古屋中心街から広さを求めて越して来る方がおよそ半数。
残り半数が尾張旭/長久手/日進界隈から名古屋市アドレスを狙って越して来るのが半数。
この構図だと名古屋市民がマウント取るだろうな、ありがちだけど。
ママ友グループとかめんどくさそう。名古屋市民対ヨソモノ、みたいな。

[1205: マンション検討中さん]

>>1204 名無しさん
杞憂ですね。

[1206: マンション検討中さん]

>>1204 名無しさん
名東区って転勤族とか多いし、なんなら県外とかも入り乱れる地域なのに名古屋市内、市外で派閥なんて作らないと思うけどな。
ていうか、なんで半数？

[1207: eマンションさん]

>>1206 マンション検討中さん
やっぱりライブラリー好きな人がこのマンションを買うのですね？指を唾液でベトベトにしてページをめくるのかなぁ...
住民が読書好きとかばかりだと理屈っぽくて住民総会とか大変そうだわ...

[1208: マンション掲示板さん]

>>1207 eマンションさん

ライブラリーの話はしたくないんでしょ？
高級志向（月数十円）にもついてこられないど貧困らしいし、いつまでも下らない妄想してスレ荒らすのやめようね？

[1209: 検討板ユーザーさん]

8月に入りました。
7月末の販売済の見通しは以下の通り。
〈販売状況と成約率〉
販売済み79戸/残り281戸(成約率22%)

竣工/入居開始まで1年を切る中で成約率22%って微妙....絶句...

現況を打破出来るのはダイワハウスの営業力にかかっています。 大いに期待したいところです。

[1210: 口コミ知りたいさん]

>>1209 検討板ユーザーさん
そして話題すり替え。
同じことの繰り返し。

[1211: 匿名さん]

ライブラリーですが各ご家庭が月々5,000円でも高いかな？って印象ですが、更に値上げだなんてとんでもないです！

[1212: 匿名さん]

同じことの繰り返し。買えないマンションにずっとアンチ投稿。悲しい人生だな。

[1213: マンション検討中さん]

今の段階で販売済み79戸/残り281戸(成約率22%) でしたら、竣工や入居開始時には販売済み100戸/残り260戸程度でしょうか？

そうすると早く住み始めたはいいのですが、売れ残りの260戸分の管理費や共益費は誰が負担するの？早く契約して早く入居したら、損しそう...

[1214: マンション掲示板さん]

>>1213 マンション検討中さん
どのマンションでもそれはデベが全額負担しますので心配無用です。

[1215: マンション掲示板さん]

売れ残り分の管理費/共益費は入居者ではなくデベが負担、と言いますが。
デベのお金は入居者から回収した売却代金。

後から購入する人は完成後から入居までの管理費/共益費を一切負担せず、しかもお値引きだらお安く買える訳です。
結局は、全部、早く契約したおばかさんが負担させられる訳ですよ。

[1216: マンコミュファンさん]

>>1215 マンション掲示板さん

何度も指摘してるけど、入居者って言い続けてるから、たぶんどっか別の賃貸物件と勘違いしてる。

[1217: 通りがかりさん]

>>1216 マンコミュファンさん

たぶん勘違いじゃ？とか歯切れ悪すぎですよ。
ウソもほどほどにしてちゃんと答えた方がいいですよ。
皆さん、不安に思ってますから。

[1218: 評判気になるさん]

>>1217 通りがかりさん
何言ってるか本気でわからないけど、キミが勘違いしてることの解説をしろって意味？

[1219: eマンションさん]

>>1218 評判気になるさん
なるほど！売れ残り分の管理費/共益費は既存の入居者が負担する訳ですか？
やだなー

[1220: 通りがかりさん]

ノリタケも同じく大規模物件ですが速攻で完売しましたね。
こたらは今の段階で販売済み79戸/残り281戸(成約率22%) 止まり。
半年後よ竣工や入居開始時も大量に売れ残りそう。
管理費とか共益費とか揉めるでしょうね。

[1221: 口コミ知りたいさん]

>>1220 通りがかりさん
揉めた物件の事例をよろしく。

[1222: 名無しさん]

完成入居時に100戸しか売れてなければ、100世帯で360戸分の清掃費とかライブラリー/ゲストルームの費用を負担するわけ。
きついよな。

[1223: 匿名さん]

意図的に嘘書いてたらさすがにやばいでしょ。。

[1224: 検討板ユーザーさん]

>>1223 匿名さん

意図的に嘘( >>1214 )を書いてたらさすがにやばいと私も思いますよ。

「デベのお金」って言ってもマンションを売って得たお金だし。
結局は購入者が負担させられてるだけのこと。

[1225: 口コミ知りたいさん]

完成した時に100戸しか売れてなければ、最初は100世帯で全体360戸分の費用を負担するわけか。
そりゃ揉めるわな、当然。
嫌なら出来るだけ最後に購入すりゃええのかな。

[1226: 名無しさん]

考えりゃ当たり前だがや。
360戸で使うはずのライブラリーやゲストルームに駐車場を100戸の世帯だけがゆったりと使い放題なんだから。
当然、ゆったり使いまくったらしっかり払えってなるわな。

[1227: 口コミ知りたいさん]

所有者に支払いの義務が生じ、所有者が誰なのか考えれば答えは簡単なのにな。
そう考えられないのが…。

[1228: eマンションさん]

>>1227 口コミ知りたいさん

単細胞的な発想。
販売前の所有者:業者
販売後の所有者:購入者

業者が負担するとして、業者のお金はどこから流れているのかな？

[1229: マンション掲示板さん]

あなたは300戸数超の大規模物件を購入する際、何を重視しますか？

階数と間取りを重視で定価購入
階数不問で間取りと値引き額を重視
階数と間取り不問で値引き額を重視
購入しない

[1230: 評判気になるさん]

>>1228 eマンションさん
少なくとも初期購入者に直課できる金額じゃないな。計算ぐらいしてみなよ。

[1231: 通りがかりさん]

マンションは粗利率35%の業界なので4000万1戸を売れば1,400万が粗利益。
3年売れ残っても、
管理費共益費(ライブラリー込)月々5万円×12ヶ月で年間60万円の3年で200万程度。
売れ残り3年後に値引き500万円としても利益は1,400万円-管理費3年分200万円-値引き500万円=700万円は確保。
ボロい商売です。

[1232: eマンションさん]

藤が丘駅徒歩3分で100戸程度の物件でさえも完売に四苦八苦されているのが現実。
こちらの様に藤が丘駅徒歩12-15分も掛かりしかも360戸もある大規模物件だと完売に四苦八苦というか完売はムリな気もしてきます。
ダイワのイケイケ営業の出番です。
エアコンが効いた涼しいオフィスで楽していないで夏季休暇返上で大規模商業施設や路上キャッチで奮闘されることでしょうね。

[1233: 匿名さん]

四苦八苦？めちゃめちゃ好調じゃん

[1234: 検討板ユーザーさん]

半年後に竣工/入居開始を控えている物件で、今の段階で販売済み79戸/残り281戸(成約率22%) 。
販売状況をどの様に捉えますか？


四苦八苦の販売不振
販売低調
普通・標準的
販売好調

[1235: 匿名さん]

>>1233 匿名さん

いい感じですね

[1236: 通りがかりさん]

>>1231 通りがかりさん
限界利益で採算見るの？

[1237: 口コミ知りたいさん]

販管費なんてしれてるだろうに、粗利でこんなに暴利を貪ってるの？？
お値引き原資なんだ...

[1238: 匿名さん]

粗利はあくまで粗利
同じく含み益はあくまで含み益

[1239: eマンションさん]

含み益、とか言ってるし
一般教養の無さが丸出し
新入社員教育で習うレベルの財務会計と管理会計程度の素養もないのだから口を挟まない方がいいよ

[1240: 匿名さん]

含み益はマンクラへの皮肉