オープンレジデンシア谷中ヒルズってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア谷中ヒルズについての情報を希望しています。
公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/yanakahills/

所在地：東京都台東区谷中七丁目103番1他（地番）
交通：JR山手線「日暮里」駅 徒歩4分
　　　東京メトロ千代田線「千駄木」駅 徒歩11分
　　　(東京メトロ千代田線「千駄木」駅2番出口 徒歩9分※利用可能時間：6:00～終電)
間取：1LDK～3LDK
面積：31.86平米～90.02平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

朝倉彫塑館南隣ですね。地域住民からは強い抵抗感が示されているマンションですが、オープンハウスは知ったこっちゃないですよね買う人も。彫塑館屋上庭園の眺望が0になるのが悲しいです。。

[2: 買い替え検討中さん]

「ヒルズ」って申し訳ないけど平成初期のイメージ。
住民票に書かれると思うと恥ずかしいわ。

[3: 匿名さん]

白を基調とした部屋の仕上がりがとてもおしゃれ。
仕事から疲れて帰っても、ここなら上手く家事もくなせそうですね。
でも、立地的に価格は高騰するでしようか。

[4: 評判気になるさん]

谷根千の街並みを保つべく区や地域が腐心してるのに、それを無にするようなマンションは歓迎されないよね。
東京に家が持てれば何でもいいのかと感じる。

[5: マンション検討中さん]

>>4検討中の人間からしたらハッキリ言ってどうでもいい事。

[6: 匿名さん]

谷中か、いいな
65～75平米で8000万～9000万くらいかな

[7: 匿名さん]

>>4 評判気になるさん

根津で建設中のオプレジもそうだけど、かなり住民の要望を聞いて対策をしながら着工したので、4さんがおっしゃる「街並みを無にする行為」とまでは言えないかな。

[8: 職人さん]

オプレジ物件のスレはどこも社員がすごいな。
誉めればイイネが山のように付くし、ネガると袋だたきｗ

[9: 坪単価比較中さん]

オプレジは電話営業がしつこいの、何とかしていただけるとうれしいです。

[10: 匿名さん]

>>2 買い替え検討中さん
ていうか同じ地域に複数建つ時にヒルズを使うみたいよ。ここは谷中の2つめだし千駄木にも本家とヒルズがある。西日暮里道灌山も本家の次がヒルズ。ヒルズといっても標高は関係ないたぶんオプン社員はヒルズの意味知らないかもｗ
神楽坂宮若町、代々木上原、目白にも2つめ3つめでヒルズ付けてるね。

[11: 匿名さん]

完全テレワークになっている方にとってはテレワーク用の部屋があるのは助かりそう。
夫婦で二人ともテレワークになってしまった場合、寝室と作業部屋と分けた方が効率がよさそうですよね。
この状態がいつまで続くかはわかりませんが、
部屋は多いほうがこれからの時代便利かもしれません。

[12: マンション検討中さん]

坪450くらいでしょうか。
億だと厳しい。。

[13: マンション検討中さん]

400なら買いたい

[14: 匿名さん]

山手線内側の立地で駅徒歩5分以内だからどう考えても450以上はするでしょう。
北区の十条で470ですって。

[15: 匿名さん]

億超えますか？
支払いできる層ってパワーカップルくらい？パワーカップルでも子育てあるとなかなか大変と思います。

コンパクトマンション。
Rタイプは2LDK、主寝室は6.5畳の部屋。SICが恐ろしく広いです。ストック品を閉まっておくほか、季節外のタイヤやベビーカーも全部しまっておけそうな広さ。
対象は子供がいない夫婦でしょうか。

[16: マンション検討中さん]

坪470はタワマンですよね

[17: マンション比較中さん]

>>15 匿名さん

Ｒは子供2人までいけるでしょ。
　

[18: マンション検討中さん]

十条とはいえ駅前一等地の再開発タワマンとここを比べるのはナンセンスでしょ。ありふれた規模のマンションだし差別化が難しいと思う。
資産性とか気にするのであればここより高くても圧倒的に十条だね。

谷中がとにかく好きならいいけど無理して買うようなマンションじゃない。
場所的にも、人が集まる繁華街ってお店多いのだけがメリットだけど住んで使うのは一部だしデメリットの方が多いんじゃないかな。人によるけどね。

ちなみにデザイン見れないのは自信ないからなのかね？

[19: 匿名さん]

埼京線のみの立地と山手と京浜東北、常磐線使えてしかも山手線内側の高台なら
こちらの方が立地と利便性は圧倒的に高いと思いますけどね。

[20: 匿名さん]

Ｒタイプ子供2人いけるんですね。
たしかに収納が大きかったりする部分もありますが、
子供が大きくなってからが部屋の割り当てとかで困りそうかなと思いました。

[21: マンション検討中さん]

>>18 さん

これ書いた者だけど現地見に行って考え変わっちゃった笑
商店街に行く通りから少し奥まってるから落ち着いてるし、目の前がお寺で低層の割に明るいしめっちゃいいとこでした笑
十条タワマン検討してたけど谷中の雰囲気が好きすぎてだいぶ傾いてる。
ずっとマンション供給無いし人気高いエリアだし自分の職場も行きやすいしってことで、妻連れて現地もっかい見に行って感触良かったら案内会行ってみる予定です。
価格次第だけど坪450くらいだったらこっちかな、、、
初めてこの場所に住みたいって思ったわ。

何が言いたいかって言うと、
オプレジさんネガキャンしてごめんなさい笑

[22: 匿名さん]

>>21 マンション検討中さん
墓地とお寺の街ですからね。ハマる人にはハマると思います。
私は無理なので上中里にしましたが。

[23: マンション比較中さん]

５～１０年で売却するなら、購入時と売却時の諸費用考えると賃貸のほうが数百万円得しそうな金額だな

[24: 匿名さん]

目の前がお寺で低層の割に明るいとのことですがお墓は視界に入らない設計になっていますか？
確かに、お寺であれば将来建て替えで高層マンションが建つこともないでしょうし眺望は安定していますよね。

[25: 坪単価比較中さん]

>>24 匿名さん
東向きは道路を挟んでお寺になりますが、西向きは駐車場越しにお墓に直面していますよ。

[26: 匿名さん]

日暮里駅まで徒歩圏内と便利な立地。
その反面、マンション周辺はお寺がとても多いですね。
風情がある街並みといった感じなのでしょうか。
静かで住みやすいのかしら。

[27: 通りがかりさん]

土地勘あるから少しは分かるけど、休日はこのマンションの前の道路はそこそこ人通りがあるよ。
あと車もそこそこ通る。
とは言え立地だけで言えばかなり良いね。
でも流石のオプレジで、あの配棟計画じゃ買わないね。ファミリーが住んだら苦労すると思うよ。

[28: 契約者]

>>24 匿名さん
Googleマップで確認しましたが西向きであればお墓は見えないですよ。
東向きの前立てが抜けるところまで階数高くなると見えるかもしれませんね。
昔から近くに住んでるので自分はあまり気になりません。

目の前の朝倉彫刻館通りはお店なんかがちょこちょこあるので確かに住宅街の道路より人通りはありますが、土日でもちらほらといった感じです。
メイン通りからは外れていますしうるさいとかはないイメージですよ。
車もちょこちょこ通りますが、多いというほどでもないですし
谷中エリアにしては道が広くて雰囲気もいいのでトレードオフかなと思って納得しています。
こればっかりは個人の捉え方の違いなので、是非一度足を運んでいただけると雰囲気の良さを分かっていただけると思います。

ずっと谷中でマンションが出るのを待っていたので入居が楽しみです。
他の掲示板も見てみましたがここは荒れた方がいなくて比較的いい雰囲気ですね。
のんびり意見交換しましょう。

[29: 坪単価比較中さん]

>>28 契約者さん
すみません、東向きと西向きが逆でした。基本的にお墓を気にしなければいい立地だと思います。リセールは厳しい気がしますが、高層階であれば墓の方角はスカイツリーが見えますし、いい間取りがあれば実需的にはいいのではないでしょうか。

[30: 匿名さん]

少し視線を上げれば東西南北オール墓地ですからね。
5階建てはここだけなので見晴らしはいいと思います。墓地面積がエリア全体の7割あるので人口密度が低く、朝夕は静かでいいです。
墓地よりも生きてる人間のほうがずっと怖いと思う私はこの場所好きですよ。

[31: 悩み中さん]

現地も2回ほど見に行き、非常に好印象でした。
初めてオープンレジデンシアのギャラリーにも行ったのですが、
地下の部屋があるのに驚きました。ここは半地下ではなく完全に地下ですし、ドライエリアもありません。（テラスは少しあります）
自分が住む分にはアリだなと思ったのですがどうしてもリセールのことを考えると一歩踏み出せず。
地下の部屋ってぶっちゃけどうなんでしょうか？賃貸で2年間とかならまだしも、購入で5年、10年住むとなると、やっぱり上の階の方がいいのか・・・。

[32: マンション検討中さん]

>>31 悩み中さん
人によると思いますけどその分安くなるならいいんじゃないですかね？
リセールの面でももちろん1階以上の住戸より地下のほうがいい！って人はほぼいないと思いますけど、上の階より安いなら日当たりいらないから買うって人はいると思いますよ。
幸いここはハザードなんかもかかってない（確実な情報は営業さんに聞いて欲しいですが）ですし他のマンションよりは条件良いと思います。
自分も徒歩10分以上の1階より5分の地下住戸選びますし
結局は自分にとって上の階との価格差に対して日当たりがどれだけ大事かだと思います。

[33: 悩み中さん]

>>32 マンション検討中さん
ご意見ありがとうございます。
どこまでいっても安いことが魅力であることには間違いないので、
そことの天秤にかけるしかないですよね。
確かに台東区のサイトで見るとどのハザードにもかかってはいません。
もう少し色々悩んでみます。

[34: 匿名さん]

実際に見てみないと何とも言えないかなと思いました。地下住戸。
夏はどうなんでしょう？地面の下だから涼しいんじゃないかと想像してみたりもするんですけど。
風の通りとかにもよるのかな？日が当たらないとしたらやはりほかの住戸より涼しかったりするのかも？
逆に冬はどうかな？外気に当たらない分寒くないのか日が当たらない分寒いのか。
まずは住んでみないとわからないって感じでしょうか。

[35: 購入経験者さん]

過去に地下住戸(半地下では無く完全地下)に数年住んでました。周辺環境等にもよるので一概には言えませんが、個人的にはお勧め出来ません。とにかく湿気によるカビに悩まされました。新築で24時間換気もついていて、カビ対策も万全ですよっていう触れ込みでしたが、湿度は半端なかったです。大きなテラスも付いていて風通しも良かったはずなんですけど、常に薄暗く洗濯物は乾かないし、どんなに安くても2度とごめんです。

[36: 悩み中さん]

匿名さん、購入経験者さん
めちゃめちゃ参考になりました！ありがとうございます。
私も実際見てみたいと思い、他のオープンレジデンシアの中古の地下住戸を内見しました。ドライエリアが広い部屋であれば、まぁ1階とさほど変わらないなという印象は受けました。
この谷中ヒルズにおいてはドライエリアがなく、テラスが少しあるだけなので
変に期待して購入すると痛い目を見る気がしました・・・。
相当価格が下がれば話は別ですが、現状で手を出すことは避けたいと思います。

[37: 匿名さん]

地下住戸は隣との距離が十分取れてて日差しが十分入る環境なら良いかもしれません。
プランによってはテラスで壁まで何メートルも取れる物件もあったりするので、そういう物件なら価格メリットがあるならアリじゃないですかね。
そういう住戸なら下手に1階2階とかより良いかもしれません。

オープンはマンションによっては完全地下（テラス上部も１階のベランダで１畳程度開いてるのみ）の間取りもあったりするので、そのような物件は止めた方が良いです。

あとは地下住戸はリセールはあまり期待できないのでリセール考えてる人は止めた方が良いです。

[38: 匿名さん]

地下住戸だと湿気すごいんですね。
やっぱりちゃんとケアしなきゃカビとかも発生しそうなものですが、
除湿機をずっと動かしてるのもコストかかりますよね。

[39: 購入経験者さん]

>38 匿名さん

35です。私の場合は除湿機２台使いでした。しかし、除湿機は稼働中常に熱風がですので、カラッとはするものの涼しくはなかったですよ。最新機種は違うかも知れませんが、主に不在時に使うものかと思ってます。ちなみに参考までに私が住んでた地下住戸は南西角部屋で擁壁が５メートル程。ドライエリアとテラスは合わせて３０帖でしたが、冬以外はリビングへ日差しは全く入ってきませんでした。

[40: 悩み中さん]

ここの地下住戸は、結構狭い土地に無理やり作ってる感が否めず、
東側or西側にちょこっとテラスがあるレベルだったと思います。
東側は裏が駐車場で、結構高めの塀があったので1階ですらさほど陽が入らないのではないかと思いました。
湿気対策は出来ているとはなっていますが、やはりどこまでいっても不安が残りますね・・・。
安さがメリットだと思って買うなら、売るときも安さをメリットにしなければ売れない。地下住戸の難しさですね。

[41: 匿名さん]

除湿機は乾燥はしても涼しくはないんですね。。
確かに熱風が出てしまうので同時にエアコンとかも使う必要がありそうですが、
光熱費があがりそうなので対策は悩ましいところです。

[42: 匿名さん]

地下住戸、せめて庭があったりすればよかったんでしょうけれどね。
除湿機は、冬場は暖かくなるからいいけど夏の場合はひたすら室温が上昇するのでなんだか微妙ではある…
湿度対策などについてはデベロッパー側は特になにもしていないのでしょうか。
その辺はすごく気になるかも。

[43: 通りがかりさん]

昨日現地の様子を見てきました。東側の駐車場だったところ、更地になっていてびっくりしました。何が建つのか気になります…

[44: 匿名さん]

マンションとかビルになりそうな広さなんでしょうか？
ここが五階建てとそれほど高くないので、それ以上の高さの建物となると微妙になってきますね。

湿度のことが話題になってますがマンションの一階に住む知人は全部屋除湿器を置いてるといってました。
除湿器も良い性能の物を買うとそこそこ高いんですよね、電気代も掛かるし。
それを考えると省エネエアコンの除湿で対応するのもありかもしれません。

[45: マンコミュファンさん]

完売しましたね～
戸数もそこまで少なくないですし4ヶ月で完売はすごい。欲しい人は多そうなわりに珍しい立地なので動き早かったですね～
契約された方もオープンさんもおめでとうございます！！

[46: 名無しさん]

マンション建設を始め谷中の土地開発が音を立てて進んでいますね。以前はご高齢の方々と地域猫が交流する穏やかな生活がありました。ご高齢の方々は遠方に地域猫も散り散りに、足元にはもの言えぬ小さな命があることを少しでも思って頂けたら幸いです。

[47: 匿名さん]

>>46 名無しさん
本当に。
歴史とか風情より目先の利益の時代ですからね。
詮無いこととはいえ嘆かわしいです。