ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[901: 口コミ知りたいさん]

ここって西側は富士山見えますか？

[902: マンコミュファンさん]

>>901 口コミ知りたいさん
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachitower/blog/1773/
大井町から見えているので、戸越公園からも見えると思いますよ。

[903: 評判気になるさん]

>>902 マンコミュファンさん
ありがとうございます！！結構低層からでも見えるものなんですね

[904: マンション比較中さん]

オーナーズラウンジから東京タワーかスカイツリー見えるかな？

[905: マンション掲示板さん]

>>896 マンション検討中さん

駅直結ではないですよ。駅徒歩1分です。

[906: 名無しさん]

戸越は中古物件の価格が安いので、売る事情ができてしまった場合のリセールに不安があります。その上この維持費は結構重たいと感じています。購入を検討されている方々はどのようにお考えでしょうか。

[907: eマンションさん]

>>906 名無しさん
戸越の中古相場結構高くない？ここと変わらないぐらいするぞ。

[908: 検討板ユーザーさん]

>>907 eマンションさん
ここのHPができたくらいからガンガン上がってますね。そもそも駅では圧倒的ナンバーワンなので周辺物件と比較してもあまり意味ない気はするのですが。

[909: 通りがかりさん]

>>906 名無しさん

お気持ち、よーくんかります。
現在の戸越公園駅周辺がいろいろと未知数なので不安ですよね。

購入の決定打に欠ける感じ。

[910: 名無しさん]

よく分かります。皆さん一期で買います？住宅ローンの審査も通り、次回要望書提出のよやくしてますが、まだ正直なやんでいます

[911: 職人さん]

共用施設って有料予約制だったっけ？
オーナーズラウンジは1時間500円とか？
コンフォートラウンジは？
どっちも深夜は閉鎖？

[912: 坪単価比較中さん]

二階の店舗は土地柄、クリニックとかマッサージ店とかかな。
あとは、以前その場所にあったような居酒屋かラーメン屋か＊＊＊＊の施設か。

[913: 名無しさん]

確かに、購入の決定打に欠ける。各階ゴミ箱、異様に高い管理費、駅力など悩みどころは多い。欧米同様に、日本も近い将来、金利上昇とともに不動産相場への下落圧力は高まることも気がかり。更に5%くらい値引きがあれば、購入への迷いもなくなるのになー。

[914: 匿名さん]

>>910 名無しさん
私は一期申し込みしようと思います。ただ、狙っている部屋は抽選になる可能性が高いとのことでした。

[915: マンション検討中さん]

>>914 匿名さん
広めの部屋？狭めの部屋？

[916: マンション検討中さん]

要望書の提出期限8/28ですよね。お盆休み中にGoするか決めないと。。

[917: マンション検討中さん]

>>899 マンション掲示板さん
正確に言うと駅直結よりも近い駅改札１分（不動産広告規制８０ｍ未満）ですね。道路拡張と駅からの動線工事が完了すれば駅直結のようなものです。
駅直結でも改札まで３～５分のビルやマンションも多い。特に最近の地下鉄は深いですしね。

[918: こじ子さん]

年収900万円、貯金2,000万円でここの低層3LDK買うのは無理がありすぎるでしょうか？

[919: マンション掲示板さん]

>>918 こじ子さん
年齢、家族数、車有無、実家の太さによっては無理じゃないと思います。

[920: マンション掲示板さん]

>>918 こじ子さん
迷ったら買うべし。

[921: 評判気になるさん]

>>918 こじ子さん

悩む理由が値段なら買っとけ、ですよ。

[922: 購入経験者さん]

>>918 こじ子さん
行くべし

[923: マンション検討中さん]

悩むようなら購入しない方がよいと思います。

[924: マンション掲示板さん]

>>918 こじ子さん

全然いけると思いますよ。むしろなぜ迷ってるのでしょう？
23区内好立地の新築マンションが総じて坪550万以上当たり前の時代に、品川区、駅徒歩1分、地所レジx大成の新築マンションが坪490万はお買い得ですよ。

[925: 通りがかりさん]

>>918 こじ子さん
ダブルインカムなら大丈夫ですが、シングルインカムなら、あと2000万くらい貯金がほしいですね。年齢がまだ、30台か40台前半なら冒険してもいいかもしれませんが。

天井が高くて間取りも良いですから冒険したくなる気持ちも分かります。

周辺マンションの相場を見て慎重に判断すべきという意見ももっともですが、このマンションは三菱大成かつ駅至近タワーマンションなので、確実に周りのかなりいいマンションの数割高の地域一番物件になりますし、商店街の面白さや様々な交通手段や、駅前なのに、線路沿いなのに、意外に騒音はきつくない(人にもよりますが、)ことを考えると、比較できるのは、野村marcや武蔵小山、大井町あたりのタワマンしかありません。

三菱、大成というブランドの重みは半端ないとも思います。

[926: 匿名さん]

最初は高いなと思いましたが、周辺の中古相場が高騰してきて割安感すら出てきましたね。

[927: 購入経験者]

>>918 こじ子さん

借入ができる目安は年収の8～8.5倍くらいまでとすると7200～7650万円。
自己資金が2000万円とのことですが、別途諸費用も必要ですし、ローンの返済以外に管理費、修繕費、固定資産税、また不動産取得税があります。
年収900万円、自己資金2000万円では少し無理があると思います。

[928: こじ子さん]

皆さま、アドバイス頂き、ありがとうございます！シングルインカムなので厳しそうですね。厳密には貯金はもう数百万あるのですが、万が一のお金なので見送り濃厚です。

[929: 匿名さん]

まぁ背伸びして買うなら確実にキャピタル狙える物件にしないとね。
だがもうどこも上がりきってるから難しい。素直に千葉に下がるしかない…。
もしくは三井がたまに出すお宝物件頑張ってゲットするか

[930: 口コミ知りたいさん]

>>929 匿名さん
西小山はお宝物件になりそうですかね？

[931: マンション掲示板さん]

割安感ありって言ってる方は購入希望者ですか？
それとも業者関連の方？でしょうか？？？

決定打がないまま第一期に購入希望を出すのはやめることにしました。
第一期の売れ具合や値段の変化などを見てみようと思います！

[932: マンコミュファンさん]

>>931 マンション掲示板さん

ここ、割安感なんてないですよ。

[933: 名無しさん]

MR予約枠もダダ余りじゃん。これでは勝てないよ。三井みたいに予約枠絞って人気を演出しないと。でも三菱の営業マンって官僚みたいだからな。現場レベルでの工夫が無さそう。

[934: 匿名さん]

戸越公園買いましょう！
こんな便利で静かな街はないです。
再開発で価値倍になります。
自由が丘や大井町に出ればどこへでもいけちゃいますし、大井町にも再開発があって大規模商業施設ができてさらに便利。住む場所は住むための再開発の戸越公園！

[935: マンション掲示板さん]

>>934 匿名さん

ここ、静かなんですかね？電車の通過音もまあまあですし、なにより2つある踏切音が静寂とは程遠い印象です。その環境を配慮してサッシはT-4かと思いきや、T-2で十分ですよ、とモデルルームで説明受けて、音問題は要警戒だなと思ってたとこでした。

[936: 匿名さん]

航路下じゃないから静かです。
地下にリニアが走ってますが問題ないし安全です。

[937: 匿名]

>>936 匿名さん

なにを根拠に言ってるんでしょうか？

[938: eマンションさん]

>>937 匿名さん
三菱地所だからです！

[940: 匿名さん]

>>934 匿名さん

地元ですけど、全然静かじゃないですよ？下町で駅前のパチンコ屋とラーメン屋には汚らしい人が行列をつくるところです。三菱地所がアピールしていたアクティビストなんていません

[941: 匿名]

>>938 eマンションさん

三菱地所じゃないし。笑

[942: 通りがかりさん]

要町より安いじゃん

[943: 検討板ユーザーさん]

地権者住戸も管理費修繕積立金を一般住戸と同じ金額払うんですかね？平米あたりの金額が一般より安いとかないですよね？

[944: マンション掲示板さん]

戸越公園って渋すぎ。
戸越銀座ならまだ良かった。
なんにもないし再開発ったって火災時危険の密集戸建てがタワマンになるだけの開発。
高架とリニアの電磁波で悪影響。

[945: eマンションさん]

>>943 検討板ユーザーさん
店舗とかは住民持ちのケースあるよ

[946: マンション検討中さん]

要望書提出された方、これから提出予定の方、決め手は何だったのでしょうか？

[947: 評判気になるさん]

>>945 eマンションさん
価格

[948: マンション検討中さん]

>>946 マンション検討中さん

駅距離です。

[949: 匿名さん]

>>946 マンション検討中さん
乃村工藝社

[952: 通りがかりさん]

電磁波って新たなネガワード発生ですね。全然面白くないし見当外れ。

[953: 買い替え検討中さん]

>>946 マンション検討中さん
風俗店＆ラブホがなく、埋立地ではなく、河川沿い（氾濫）でもなく、幹線道路沿いでもない、東急線駅１分の品川区アドレス。これらよりも、山手線内地下鉄への直通がいい人、大型店舗やうまい店へ徒歩で行きたい人、各階ごみ置き場がマストな人、リニア（陥没?電磁波?）が気になる人、名門小学校区がいい人、今は買わなくても困らない人は、他物件を選ぶ（待つ）のが自然だと思う。

[954: 口コミ知りたいさん]

>>952 通りがかりさん
見当はずれな理由を教えてほしい

[955: 匿名さん]

>>946 マンション検討中さん
価格と立地の良さのバランスですね。大井町線の弱さは認識してますが、大井町に出れば京浜東北線とりんかい線でどこでも行けるのは便利です。湾岸除く城南エリアで探していたので、今のところここが第一候補です。

[956: 匿名さん]

でもリニアの影響って未知数ですよね。
激烈な電磁力で車両浮かして飛ばすんでしょ。それが真下走ってるって。ちょっと怖いよね。

[957: マンション検討中さん]

946です。皆さまコメントありがとうございました。とりあえず今月要望書を提出し、来月腹を決めたいと思います。

[958: マンション検討中さん]

>>957 さん

素晴らしい！お互い良い決断になるといいですね。
住民スレであいましょう！

[959: 匿名さん]

https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_shinagawa/nc_70153067/
戸越公園　駅3分　築8年で398万が相場か。　意外に安いなぁ。

タワー経験者にとってゴミ置き場がないのは致命的だから、
出口考えると500超えると高値掴みかもな。

[960: 名無しさん]

一昨日に戸越公園駅に視察しましたが、駅の周りほとんど何もないですね…お盆休みということもあり飲食店はほぼ閉まっていました。駅ビルのありがたみが痛いほどわかった。

[961: 匿名さん]

>>960 名無しさん
駅前は確かに何もないです。ここができてもスーパー程度ですね。ただ東急ローカル線の駅はどこもそのような感じですよ。

[962: 匿名さん]

>>959 匿名さん
タワー経験者ですが、各階ゴミ捨て場は管理費圧迫するので、この規模なら無い方がメリット大きいと思います。どうしても必要ならもう少し大型の物件（武蔵小山や目黒MARC）が良いと思います。

[963: 名無しさん]

>>961 匿名さん
この辺見学だけで住んでないやろ
この近辺10年以上住んでるけど、電動自転車あればなんも困らん
この掲示板見てて思うのが、一瞬のくり貫いた情報だけで惑わされる人多すぎ

[964: 評判気になるさん]

>>963 名無しさん

同じく長年の地元住民ですが、まさしくその通りと思います。でも分からない人には分からないままでいいのだと思います。

[965: 買い替え検討中さん]

この辺りの雰囲気を好まれてる地元の方に選ばれそうなマンションという事ですね。
一方で広域で新築マンションを探している人には、条件面（品川区・駅1分・大規模・再開発・タワー・大手分譲＆施工）がドンピシャだった方も多かったでしょうから期待も膨らんだかと思いますが、強気な予定価格と、戸越公園駅を降り立った時の雰囲気にギャップを感じて、検討を控えた方も多かったのではないかと。

おそらく中古で積極的に選ばれる街ではないのでしょうが、電車アクセスはそこそこ欲しい、でも穏やかに住みたいという方には価格とランニングコストさえ飲み込めれば良い選択になるのかなと思っています。

[966: 評判気になるさん]

>>963 名無しさん

この付近に賃貸で住んで3年ですが、戸越公園の存在が嬉しい。とくに小さい子供いると鴨をみせたり、亀をみせたりもできるし、そんなに混んでないからピクニックもしやすい。この規模の公園で池もあってしかも管理もめちゃくちゃしっかりしてるとこなかなかないから安心して利用できる。
自転車少し走れば中延には商店街、戸越銀座商店街もあって嬉しい。ショッピングはチャリで10分くらいで大井町いけばあるし、住宅地は車通り激しくないから空気もそこまで汚れてないのかなぁと思う。
あと東急線沿は私立学校が多いので若い子が多いのも治安良くていいなぁと思う。自由が丘いけばスイーツも楽しめるし。東急線、好きだなぁ。

多分この辺は短時間でみただけだとあんまり良さわからないかも。住んでみて自分で探検して、近くにこんなお店あるー！とか発見が次々ある。
品川区は子育て充実しているし、商店街大事にするのがいいなぁと思う。

[967: マンション掲示板さん]

戸越公園、良さそうだけど

価格とランニングコストが・・・・・・・・・

[968: 匿名さん]

>>967 マンション掲示板さん
今分譲中の他物件と比べると物件価額と維持費もリーズナブルな水準だよ。次期以降値上がりするような気もする。

[969: マンション掲示板さん]

>>968 匿名さん

各階ゴミ置き場なし、維持費の掛かりそうな共用施設なし、それでいて686円/㎡の管理費・修繕積立金はとてもじゃないけどリーズナブルには思えなくて、むしろかなり高いなと感じています。なんなら中古で売る時にだいぶ足引っ張るだろうとまで。
勉強不足かもしれないので、比較されてる他物件の水準を教えてください。

[970: 匿名さん]

警備員２名24時間が重い。ここの再開発の認可条件とＭＲで聞いた。加えて通常の管理人とコンシェルジュもいる。警備員コストを捻出するための各階ごみ置き場断念と考えれば、ランニングコストは要町や五反田と同レベル、つまり最近の上昇相場の範囲内。前向きに考えれば、安全性は高そう。

[972: 匿名さん]

リニアがどうのこうの言ってる人って、反ワクと同じレベルじゃないの。

[973: 買い替え検討中さん]

>>968 匿名さん
一期は売れ行き悪くて次期で値下げというのを期待してるんだけどなぁ

[974: マンション掲示板さん]

>>970 匿名さん
住んだ後から規約変えられないですかね。素人警備員常駐なんて要らない。清掃員の方がよっぽどいい。

[977: 通りがかりさん]

>>970 匿名さん

新綱島駅直結のタワマンでも似たような話を聞きました。横浜市との再開発許認可上での取決めだから、警備員24時間は外せないとも。安全をお金で買う感覚がない日本では、このように無理矢理でもない限り、なかなか理解を得にくいコストかもしれないですね。

[978: eマンションさん]

>>971 名無しさん
JR東海が公開しているリニア関連資料はモデルルームにもありましたよ。営業に聞いたら差し障りのない説明はしてくれますが、目新しい話はありませんでした。

[979: 匿名さん]

>>972 匿名さん
ワクチン副反応で死ぬ人はいるよ。そのリスクとヴェネフィット天秤にかけた上で政府も推進してる訳で。同じくリニアも絶対安全とは言い切れん。

[980: マンション検討中さん]

>>963 名無しさん

晴海フラッグのスレと間違えてませんか？

[981: マンション掲示板さん]

>>980 マンション検討中さん
間違えていません

[982: 管理担当]

[No.939～本レスまでは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[983: マンション比較中さん]

図面見てるけど、外に出ずに2階の店舗に行けるのか分からん

[984: 口コミ知りたいさん]

>>983 マンション比較中さん
どなたかのブログで、一度出ないと店舗には行けないというのを見かけた気がします。

[985: 匿名さん]

この辺は自転車があると便利ですよね。意外と坂も少ないのと車通りも多くないので割と気軽に使えます。雨の時は駅1分の電車で大井町や川崎ラゾーナに行けば濡れずに買い物できますね。

[986: 口コミ知りたいさん]

リニアの電磁波を懸念するコメントが全部消されてる（笑）

[987: 匿名さん]

>>986 口コミ知りたいさん

必要以上の煽りは良くないかもしれませんが
高額の買い物をしようか迷っているのでリニア関係の情報も消されたくないですね、
どうしてなのでしょう？
業者関係者からの要請でしょうかね？

不本意です。

[988: 買い替え検討中さん]

>>987 匿名さん

一字一句覚えてませんが大抵は煽りコメントで、リニアについてそんな大した情報無かったと思いますよ。匿名掲示板の真贋が分からないコメントを気にするより、気になっていることがあれば地所レジ、或いは地所レジ経由で大成建設に回答を求める方が速いですし、心配事が解消できるかと思いますよ。

[989: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[990: 匿名さん]

ググって色々調べてみたけど、これはだめかもわからんね。
体に悪影響かもしれんと思いながら住むのはなぁ

[991: 匿名さん]

>>988 買い替え検討中さん
電磁波に関しては鉄道やモノレールが張り巡らされた都会で生活してたら毎日至近距離で大量に浴びてるわけです。新幹線も高圧であるが故に電磁波問題が騒がれますが未だ健康被害が出たという話は聞かないですし、リニアだけ殊更に心配しなくても良いですよね。

[992: 検討板ユーザーさん]

>>990 匿名さん

リセールで厳しそうですね。
新築時はデベも広告打つし、モデルルームもキラキラしてるし、新築縛りの人も多いでしょうからココもしっかり売れると思いますが、中古になったとき、誰も検証したことがないリスクを抱えた物件を、わざわざ選ぶ人は少ないのかなと感じています。

[993: 匿名さん]

電磁波。リニア線路が地上ならわからなくもないけど地下40メートルですよね。このタワーは23階建て88メートル。真ん中の12階付近としても、リニア線路から80メートル強。電磁波のエネルギーの大きさは距離の二乗に反比例するそうで、
https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10155454990
https://www.1101.com/kasoken/2005-10-28.html
ここへの居住による電磁波の実害は杞憂と感じます。もっとも、リセール価値は実害ではなく風評次第とすれば、短期リセール前提の人は選択肢から外した方が良いのでしょうね。実害という意味では陥没リスクの方がよほど心配。

[994: 名無しさん]

電磁波は、時に不妊や胎児への影響もあります、という文言を見つけた
リニアなんていらないわ、新幹線でいい

[995: 匿名さん]

>>994 名無しさん
新幹線も高圧だから電磁波強いぞ。

[996: 検討板ユーザーさん]

モリモトの大井町は、もの凄い勢いで申込み入ってるみたい。買えなくてここに流れ着く民も出てきそう。

[997: 評判気になるさん]

>>996 検討板ユーザーさん

ここのマンションの価格と仕様にがっかりした人たちが大井町に流れたようです。
モリモトは、ここの反応を見て価格設定したようなので、絶妙なラインをついてきてました。

[998: 匿名さん]

>>997 評判気になるさん
絶妙とは？？
少し安めですか？

[999: 検討板ユーザーさん]

>>998 匿名さん
大井町はここより坪50万以上高いようです。

[1000: 匿名さん]

間取りにもよりますが1-2割ぐらい戸越公園の方が安いです。自由が丘と大井町の間で、どちらよりも安くスペックも高い。一期で結構売れそう。