ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
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販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[886: 匿名さん]

管理費考えたらピアースと支払い大して変わらないじゃん。なんでこんな管理費高い？

[887: 名無しさん]

>>877 マンション掲示板さん
図々しいだなんて、全然そんなことないですよ。
むしろその予算を組めること、素晴らしいと思います。納得のいく物件と出会えるとよいですね。

ほかにモデルルームや説明など聞いた方、感想など良かったら教えてください。

[888: マンション検討中さん]

期待してMR行ったけど・・・ち 地権者やたら多いですね。みんな賃貸になるのかしら？
ずっと商店街が続いていると思ったけど現地から戸越駅まで歩いてそんなに便利じゃないな、という感想。オーケーは行かなかったからどのくらいの規模なのかわからないが。あと途中結構坂あるよね、買い物帰り電動じゃないときついだろうね。電車の音もうるさそう。周りの家にはタワーマンション建築反対の垂れ幕。住みづらくないかな？
でみんながいっている大森の物件って？

[889: 検討中]

>>886 匿名さん

私が検討している部屋の広さをピアースと比べると価格500～700万円くらい差があるので、たいして変わらないということは無いと思います。
仮に1万円差があったとしても年間で12万円。10年でも120万円。管理費が高いからといって販売価格が500万円以上高くなるのは本末転倒の気がします。

[890: 匿名さん]

ピアースと違ってこちらは管理人常駐なので、セキュリティ面の安心を求めるならこちらの方が良いと思います。

[891: マンション検討中さん]

いつの間にか8月下旬の分もモデルルーム予約できるようになっていますね。

[892: 匿名さん]

各階ゴミ捨て場と管理費が高いのが気になっています。当初の管理費を抑えているようなので、将来、上がる可能性も見込まれます。30年住み続けることを考えると、月2万円の管理費の差は、720万円なので、悩みどころです。

[893: マンション検討中さん]

戸越公園タワーと大森タワーの価格差について、地所レジ営業さんに聞かれた方いらっしゃいますか？

戸越公園70S/80T と 大森Hタイプ/Iタイプの価格や管理費が気になってます。

[894: 匿名さん]

ほぼここに決めかけてましたが、大森が出てきて気持ちが揺らいでいます。

[895: マンション検討中さん]

価格が下がったって仰ってる方がいらっしゃいますが、どのタイプの部屋がどれくらい下がってるのでしょうか？

[896: マンション検討中さん]

>>881 周辺住民さん
品川荏原町は良く知ってるけど、駅直結のこちらは少なくとも１割位は上。２割上かも。ただ、荏原町は多分売出値だから成約時は１割くらい下がるかもしれませんね。

今回の値下げ？で相応の価格水準なのでないですか？直ぐにばたばた売れる水準ではないですが。

[897: 通りがかりさん]

>>892 匿名さん

修繕費が上がる計画はありますが、管理費が上がるなんてことはあまり聞いたことないです。

[898: マンコミュファンさん]

>>895 マンション検討中さん

エントリーしてたらわかるだろ

[899: マンション掲示板さん]

>>896 マンション検討中さん

え！？
こちらは駅直結なんですか？
駅改札を出て数十メートル道路を歩いてタワー入口ってイメージしていたのですが。

品川荏原町のタワーマンションは自由が丘方面改札から直結ではないけれど目の前というかほぼ駅の敷地内ってかんじですよね。

[900: 匿名さん]

>>899 マンション掲示板さん

営業さんは駅直結という言い方はしてませんでした。かなり駅至近ではありますけど。そういう意味では品川荏原町と同様の印象なので、その部分に於いてこちらが2割上の評価というロジックはあまりピンときていません。タワマンであったり、規模感であったり、駅前再開発の大きさで評価が異なる（上）というロジックなら分かります。

[901: 口コミ知りたいさん]

ここって西側は富士山見えますか？

[902: マンコミュファンさん]

>>901 口コミ知りたいさん
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachitower/blog/1773/
大井町から見えているので、戸越公園からも見えると思いますよ。

[903: 評判気になるさん]

>>902 マンコミュファンさん
ありがとうございます！！結構低層からでも見えるものなんですね

[904: マンション比較中さん]

オーナーズラウンジから東京タワーかスカイツリー見えるかな？

[905: マンション掲示板さん]

>>896 マンション検討中さん

駅直結ではないですよ。駅徒歩1分です。

[906: 名無しさん]

戸越は中古物件の価格が安いので、売る事情ができてしまった場合のリセールに不安があります。その上この維持費は結構重たいと感じています。購入を検討されている方々はどのようにお考えでしょうか。

[907: eマンションさん]

>>906 名無しさん
戸越の中古相場結構高くない？ここと変わらないぐらいするぞ。

[908: 検討板ユーザーさん]

>>907 eマンションさん
ここのHPができたくらいからガンガン上がってますね。そもそも駅では圧倒的ナンバーワンなので周辺物件と比較してもあまり意味ない気はするのですが。

[909: 通りがかりさん]

>>906 名無しさん

お気持ち、よーくんかります。
現在の戸越公園駅周辺がいろいろと未知数なので不安ですよね。

購入の決定打に欠ける感じ。

[910: 名無しさん]

よく分かります。皆さん一期で買います？住宅ローンの審査も通り、次回要望書提出のよやくしてますが、まだ正直なやんでいます

[911: 職人さん]

共用施設って有料予約制だったっけ？
オーナーズラウンジは1時間500円とか？
コンフォートラウンジは？
どっちも深夜は閉鎖？

[912: 坪単価比較中さん]

二階の店舗は土地柄、クリニックとかマッサージ店とかかな。
あとは、以前その場所にあったような居酒屋かラーメン屋か＊＊＊＊の施設か。

[913: 名無しさん]

確かに、購入の決定打に欠ける。各階ゴミ箱、異様に高い管理費、駅力など悩みどころは多い。欧米同様に、日本も近い将来、金利上昇とともに不動産相場への下落圧力は高まることも気がかり。更に5%くらい値引きがあれば、購入への迷いもなくなるのになー。

[914: 匿名さん]

>>910 名無しさん
私は一期申し込みしようと思います。ただ、狙っている部屋は抽選になる可能性が高いとのことでした。

[915: マンション検討中さん]

>>914 匿名さん
広めの部屋？狭めの部屋？

[916: マンション検討中さん]

要望書の提出期限8/28ですよね。お盆休み中にGoするか決めないと。。

[917: マンション検討中さん]

>>899 マンション掲示板さん
正確に言うと駅直結よりも近い駅改札１分（不動産広告規制８０ｍ未満）ですね。道路拡張と駅からの動線工事が完了すれば駅直結のようなものです。
駅直結でも改札まで３～５分のビルやマンションも多い。特に最近の地下鉄は深いですしね。

[918: こじ子さん]

年収900万円、貯金2,000万円でここの低層3LDK買うのは無理がありすぎるでしょうか？

[919: マンション掲示板さん]

>>918 こじ子さん
年齢、家族数、車有無、実家の太さによっては無理じゃないと思います。

[920: マンション掲示板さん]

>>918 こじ子さん
迷ったら買うべし。

[921: 評判気になるさん]

>>918 こじ子さん

悩む理由が値段なら買っとけ、ですよ。

[922: 購入経験者さん]

>>918 こじ子さん
行くべし

[923: マンション検討中さん]

悩むようなら購入しない方がよいと思います。

[924: マンション掲示板さん]

>>918 こじ子さん

全然いけると思いますよ。むしろなぜ迷ってるのでしょう？
23区内好立地の新築マンションが総じて坪550万以上当たり前の時代に、品川区、駅徒歩1分、地所レジx大成の新築マンションが坪490万はお買い得ですよ。

[925: 通りがかりさん]

>>918 こじ子さん
ダブルインカムなら大丈夫ですが、シングルインカムなら、あと2000万くらい貯金がほしいですね。年齢がまだ、30台か40台前半なら冒険してもいいかもしれませんが。

天井が高くて間取りも良いですから冒険したくなる気持ちも分かります。

周辺マンションの相場を見て慎重に判断すべきという意見ももっともですが、このマンションは三菱大成かつ駅至近タワーマンションなので、確実に周りのかなりいいマンションの数割高の地域一番物件になりますし、商店街の面白さや様々な交通手段や、駅前なのに、線路沿いなのに、意外に騒音はきつくない(人にもよりますが、)ことを考えると、比較できるのは、野村marcや武蔵小山、大井町あたりのタワマンしかありません。

三菱、大成というブランドの重みは半端ないとも思います。

[926: 匿名さん]

最初は高いなと思いましたが、周辺の中古相場が高騰してきて割安感すら出てきましたね。

[927: 購入経験者]

>>918 こじ子さん

借入ができる目安は年収の8～8.5倍くらいまでとすると7200～7650万円。
自己資金が2000万円とのことですが、別途諸費用も必要ですし、ローンの返済以外に管理費、修繕費、固定資産税、また不動産取得税があります。
年収900万円、自己資金2000万円では少し無理があると思います。

[928: こじ子さん]

皆さま、アドバイス頂き、ありがとうございます！シングルインカムなので厳しそうですね。厳密には貯金はもう数百万あるのですが、万が一のお金なので見送り濃厚です。

[929: 匿名さん]

まぁ背伸びして買うなら確実にキャピタル狙える物件にしないとね。
だがもうどこも上がりきってるから難しい。素直に千葉に下がるしかない…。
もしくは三井がたまに出すお宝物件頑張ってゲットするか

[930: 口コミ知りたいさん]

>>929 匿名さん
西小山はお宝物件になりそうですかね？

[931: マンション掲示板さん]

割安感ありって言ってる方は購入希望者ですか？
それとも業者関連の方？でしょうか？？？

決定打がないまま第一期に購入希望を出すのはやめることにしました。
第一期の売れ具合や値段の変化などを見てみようと思います！

[932: マンコミュファンさん]

>>931 マンション掲示板さん

ここ、割安感なんてないですよ。

[933: 名無しさん]

MR予約枠もダダ余りじゃん。これでは勝てないよ。三井みたいに予約枠絞って人気を演出しないと。でも三菱の営業マンって官僚みたいだからな。現場レベルでの工夫が無さそう。

[934: 匿名さん]

戸越公園買いましょう！
こんな便利で静かな街はないです。
再開発で価値倍になります。
自由が丘や大井町に出ればどこへでもいけちゃいますし、大井町にも再開発があって大規模商業施設ができてさらに便利。住む場所は住むための再開発の戸越公園！

[935: マンション掲示板さん]

>>934 匿名さん

ここ、静かなんですかね？電車の通過音もまあまあですし、なにより2つある踏切音が静寂とは程遠い印象です。その環境を配慮してサッシはT-4かと思いきや、T-2で十分ですよ、とモデルルームで説明受けて、音問題は要警戒だなと思ってたとこでした。