ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[846: 口コミ知りたいさん]

>>845 匿名さん

もう一声と言うと、5%くらいでしょうか？平均で坪490くらい？

[847: 通りがかりさん]

三菱の回答は戸越公園より大森の方が格上。

[848: マンション検討中さん]

やはり大森の方が高そう？ですね。
個人的にはJRの駅よりも使い慣れている東急線の方が好きですけれど。
大森駅の都会でザワザワしている感じよりも戸越公園駅辺りののんびりした雰囲気、良いですね。

[849: 匿名さん]

大森が同じ坪単価ならちょっと迷いますけど、大森の方が高いなら戸越公園選ぶかな。

[850: 匿名さん]

>>846 口コミ知りたいさん
はい、条件良くても坪単価500ってなるとちょっと抵抗が出てくる。5％ぐらい下がると俄然欲しくなってきます。

[851: 匿名さん]

>>850 匿名さん
そんなこと言ってる人は大体買えない

[852: 周辺住民さん]

パッとしないw
https://twitter.com/toshin_maru/status/1554603769895489536

[853: 匿名]

>>851 匿名さん

買わないではなくて、買えないじゃないですか？

[854: eマンションさん]

>>853 匿名さん
そう言ってるじゃん

[855: 検討中さん]

>>852 周辺住民さん
まあ、自由が丘フロントは坪700万円ですし、広尾もそれくらいでは。比較するところが少し違うような。

[856: 坪単価比較中さん]

>>855 検討中さん
三井やスミフに比べて地所レジのタワマンはショボいってことでしょ。

[857: 匿名さん]

タワマンは三井、東急、野村がいい感じかな。スミフはコスカDW物件が目立つのであまり好きになれない。

[858: 匿名さん]

タワーの両横綱は三井と東建ではないですか？

[859: 匿名さん]

>>858 匿名さん
同意。東急と野村は傑作一つもないだろ。辛うじて野村MARCくらいか。

[860: 匿名さん]

東急は豊洲大崎白金がある。

[861: マンション掲示板さん]

先日の値下げ発表後に営業から電話きて面談断ったのですが、また電話がきて頼まれました。ここかなりまずい状況なのかな？

[862: 口コミ知りたいさん]

>>861 マンション掲示板さん

高い・・・・・ですよね、、、全体的に。
コンパクトな部屋も広い部屋も全体的に高くて迷うところです。

[863: 通りがかりさん]

>>861 マンション掲示板さん

おかしいな、、電話こないぞ。こんなん高過ぎて買えません！とモデルルームで連呼してたからかな、、

[864: マンコミュファンさん]

>>859 匿名さん

野村マークが傑作って笑わせんな笑笑笑

[865: 匿名さん]

野村マークはかなり仕様高いですよ。

[866: 坪単価比較中さん]

値下げって全てのタイプの部屋で値下げされたの？

[867: 検討板ユーザーさん]

>>864 マンコミュファンさん

野村markは好きですね。ザコート神宮外苑以来、惹かれたマンションです。立地は別として。

[868: 匿名さん]

野村マークは高台だし立地も良いと思う。値段もそれなりに高いけど。

[869: マンション掲示板さん]

>>849 匿名さん

大森と戸越公園なら外の条件が同じなら坪単価50～100万円は大森の方が上。戸越公園は大森海岸と同レベル。

[870: 匿名さん]

>>869 マンション掲示板さん

大森海岸もいいとこですが、大森山王は屈指の高級住宅地。また、JR沿線は強い。

[871: 匿名さん]

JRには勝てないし勝とうとも思わないでしょ。
ここはのんびりまったりな雰囲気が特徴だから。
大井町や大森に喧嘩売っちゃダメなんです。
JRにはない穏やかさはあると思います。

[872: 検討板ユーザーさん]

>>863 通りがかりさん

直接は高すぎるともなんとも言ってないけど、モデルルーム訪問以降、電話もメールも無い。予算11000万で角部屋希望としたのが、見込み無し客と判断されたかな。想定以上に管理費高いし、大井町線各駅の戸越公園なら坪490くらいが相場かなと思ったんだけどね。まあ売主も客を選ぶ権利あるからね、お互いツラいな。

[873: 匿名さん]

駅4分のタワーでもないピアース戸越公園が490くらいでしたよ。しかも即完。
だからそんなはずはないです。
530程度が妥当でしょう。

[874: 匿名さん]

価格表更新されていますね。ありがとうございます。

シングル用の部屋買います。

[875: 匿名さん]

坪490台もありますね。大分目に優しくなった？

[876: 評判気になるさん]

>>866 坪単価比較中さん

70平米以上の物件はされてない

[877: マンション掲示板さん]

>>873 匿名さん

ピアース戸越公園、そんな高かったんですね。450からあって上は480くらい、平均465-470くらいというイメージでした。相場も理解せずに、無邪気に自分の感覚のみで希望を伝えてしまい、地所レジの営業の方はさぞ不愉快だったかと思います。大変失礼いたしました。予算11000万程度で戸越公園駅前タワマンの3LDKを買おうなんて、図々しかったです。

[878: マンション検討中さん]

>>857 匿名さん

「三井」と「その他」のように見えます。
「その他」の場合企画的に優れたタワマンは各２～３本かな。

[879: 匿名さん]

ラウンジってスカイツリー見えますか？

[880: 匿名さん]

>>871 匿名さん
まったくの同感です。
JR駅は避けて探しています。
・・・・・にしてもここは高いですね。
管理修繕費も高くてびっくり！
他にもタワマンが建つとか、駅が整備されるとか良いこともありそうですが当タワーに入る店舗も分からない状況では未知数過ぎてコワイ気もします。

1、2階に入る店舗はタワーの印象や価値に影響があると思うのですよね、、

[881: 周辺住民さん]

>>877 マンション掲示板さん

いや、謝罪するほど感覚ズレてないと思うけど。
規模感は違うけど、同じ大井町線各駅停車駅の荏原町徒歩1分、同じく三菱ｘ大成 x 不燃公社のザ・パークハウス品川荏原町の15階角住戸が坪446で売出中。少し前に出てた70㎡台の部屋も似たような坪単価だったと思う。違いとしては、あちらは中間免振じゃなかったかな。管理費は309円/㎡ vs 483円/㎡。
品川荏原町がいま築6年で、こことの築年数差を8年として減価カーブで経年補正すると、戸越公園は坪480くらいの計算。タワマン感を加味して戸越公園を坪490-500と試算することにそこまで違和感ないけどね。管理費のこともあるし、むしろ坪530はけっこう強気な気がするなあ。

[882: 匿名さん]

>>880 匿名さん

タワーに入る店舗は大事！！！
同じ大井町線沿線で5.6年前に駅1分で建てられたパークハウス、20階弱の建物の1階、店舗が入っていて・・・・・
見に行ったらびっくりするような小売店舗？が入っていて腰を抜かしました、
寿司屋と銀行ATMはよかったのですが・・・・・
あれじゃ、パークハウスとは一見思えないです。

[883: 匿名さん]

安くなったのって、中途半端な3LDKだけですよね？他も安くなりました？

[884: 匿名さん]

>>882 匿名さん

ここも似たような感じになるんじゃないですかね。地権者多いし。

[885: 匿名さん]

MR行ってきましたが意外とリーズナブルと感じました。大井町線は乗り換え必要な分、直通する物件（武蔵小山？大井町？）よりは買いやすい価格で出せるみたいですね。

[886: 匿名さん]

管理費考えたらピアースと支払い大して変わらないじゃん。なんでこんな管理費高い？

[887: 名無しさん]

>>877 マンション掲示板さん
図々しいだなんて、全然そんなことないですよ。
むしろその予算を組めること、素晴らしいと思います。納得のいく物件と出会えるとよいですね。

ほかにモデルルームや説明など聞いた方、感想など良かったら教えてください。

[888: マンション検討中さん]

期待してMR行ったけど・・・ち 地権者やたら多いですね。みんな賃貸になるのかしら？
ずっと商店街が続いていると思ったけど現地から戸越駅まで歩いてそんなに便利じゃないな、という感想。オーケーは行かなかったからどのくらいの規模なのかわからないが。あと途中結構坂あるよね、買い物帰り電動じゃないときついだろうね。電車の音もうるさそう。周りの家にはタワーマンション建築反対の垂れ幕。住みづらくないかな？
でみんながいっている大森の物件って？

[889: 検討中]

>>886 匿名さん

私が検討している部屋の広さをピアースと比べると価格500～700万円くらい差があるので、たいして変わらないということは無いと思います。
仮に1万円差があったとしても年間で12万円。10年でも120万円。管理費が高いからといって販売価格が500万円以上高くなるのは本末転倒の気がします。

[890: 匿名さん]

ピアースと違ってこちらは管理人常駐なので、セキュリティ面の安心を求めるならこちらの方が良いと思います。

[891: マンション検討中さん]

いつの間にか8月下旬の分もモデルルーム予約できるようになっていますね。

[892: 匿名さん]

各階ゴミ捨て場と管理費が高いのが気になっています。当初の管理費を抑えているようなので、将来、上がる可能性も見込まれます。30年住み続けることを考えると、月2万円の管理費の差は、720万円なので、悩みどころです。

[893: マンション検討中さん]

戸越公園タワーと大森タワーの価格差について、地所レジ営業さんに聞かれた方いらっしゃいますか？

戸越公園70S/80T と 大森Hタイプ/Iタイプの価格や管理費が気になってます。

[894: 匿名さん]

ほぼここに決めかけてましたが、大森が出てきて気持ちが揺らいでいます。

[895: マンション検討中さん]

価格が下がったって仰ってる方がいらっしゃいますが、どのタイプの部屋がどれくらい下がってるのでしょうか？

[896: マンション検討中さん]

>>881 周辺住民さん
品川荏原町は良く知ってるけど、駅直結のこちらは少なくとも１割位は上。２割上かも。ただ、荏原町は多分売出値だから成約時は１割くらい下がるかもしれませんね。

今回の値下げ？で相応の価格水準なのでないですか？直ぐにばたばた売れる水準ではないですが。

[897: 通りがかりさん]

>>892 匿名さん

修繕費が上がる計画はありますが、管理費が上がるなんてことはあまり聞いたことないです。

[898: マンコミュファンさん]

>>895 マンション検討中さん

エントリーしてたらわかるだろ

[899: マンション掲示板さん]

>>896 マンション検討中さん

え！？
こちらは駅直結なんですか？
駅改札を出て数十メートル道路を歩いてタワー入口ってイメージしていたのですが。

品川荏原町のタワーマンションは自由が丘方面改札から直結ではないけれど目の前というかほぼ駅の敷地内ってかんじですよね。

[900: 匿名さん]

>>899 マンション掲示板さん

営業さんは駅直結という言い方はしてませんでした。かなり駅至近ではありますけど。そういう意味では品川荏原町と同様の印象なので、その部分に於いてこちらが2割上の評価というロジックはあまりピンときていません。タワマンであったり、規模感であったり、駅前再開発の大きさで評価が異なる（上）というロジックなら分かります。

[901: 口コミ知りたいさん]

ここって西側は富士山見えますか？

[902: マンコミュファンさん]

>>901 口コミ知りたいさん
https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/oimachitower/blog/1773/
大井町から見えているので、戸越公園からも見えると思いますよ。

[903: 評判気になるさん]

>>902 マンコミュファンさん
ありがとうございます！！結構低層からでも見えるものなんですね

[904: マンション比較中さん]

オーナーズラウンジから東京タワーかスカイツリー見えるかな？

[905: マンション掲示板さん]

>>896 マンション検討中さん

駅直結ではないですよ。駅徒歩1分です。

[906: 名無しさん]

戸越は中古物件の価格が安いので、売る事情ができてしまった場合のリセールに不安があります。その上この維持費は結構重たいと感じています。購入を検討されている方々はどのようにお考えでしょうか。

[907: eマンションさん]

>>906 名無しさん
戸越の中古相場結構高くない？ここと変わらないぐらいするぞ。

[908: 検討板ユーザーさん]

>>907 eマンションさん
ここのHPができたくらいからガンガン上がってますね。そもそも駅では圧倒的ナンバーワンなので周辺物件と比較してもあまり意味ない気はするのですが。

[909: 通りがかりさん]

>>906 名無しさん

お気持ち、よーくんかります。
現在の戸越公園駅周辺がいろいろと未知数なので不安ですよね。

購入の決定打に欠ける感じ。

[910: 名無しさん]

よく分かります。皆さん一期で買います？住宅ローンの審査も通り、次回要望書提出のよやくしてますが、まだ正直なやんでいます

[911: 職人さん]

共用施設って有料予約制だったっけ？
オーナーズラウンジは1時間500円とか？
コンフォートラウンジは？
どっちも深夜は閉鎖？

[912: 坪単価比較中さん]

二階の店舗は土地柄、クリニックとかマッサージ店とかかな。
あとは、以前その場所にあったような居酒屋かラーメン屋か＊＊＊＊の施設か。

[913: 名無しさん]

確かに、購入の決定打に欠ける。各階ゴミ箱、異様に高い管理費、駅力など悩みどころは多い。欧米同様に、日本も近い将来、金利上昇とともに不動産相場への下落圧力は高まることも気がかり。更に5%くらい値引きがあれば、購入への迷いもなくなるのになー。

[914: 匿名さん]

>>910 名無しさん
私は一期申し込みしようと思います。ただ、狙っている部屋は抽選になる可能性が高いとのことでした。

[915: マンション検討中さん]

>>914 匿名さん
広めの部屋？狭めの部屋？

[916: マンション検討中さん]

要望書の提出期限8/28ですよね。お盆休み中にGoするか決めないと。。

[917: マンション検討中さん]

>>899 マンション掲示板さん
正確に言うと駅直結よりも近い駅改札１分（不動産広告規制８０ｍ未満）ですね。道路拡張と駅からの動線工事が完了すれば駅直結のようなものです。
駅直結でも改札まで３～５分のビルやマンションも多い。特に最近の地下鉄は深いですしね。

[918: こじ子さん]

年収900万円、貯金2,000万円でここの低層3LDK買うのは無理がありすぎるでしょうか？

[919: マンション掲示板さん]

>>918 こじ子さん
年齢、家族数、車有無、実家の太さによっては無理じゃないと思います。

[920: マンション掲示板さん]

>>918 こじ子さん
迷ったら買うべし。

[921: 評判気になるさん]

>>918 こじ子さん

悩む理由が値段なら買っとけ、ですよ。

[922: 購入経験者さん]

>>918 こじ子さん
行くべし

[923: マンション検討中さん]

悩むようなら購入しない方がよいと思います。

[924: マンション掲示板さん]

>>918 こじ子さん

全然いけると思いますよ。むしろなぜ迷ってるのでしょう？
23区内好立地の新築マンションが総じて坪550万以上当たり前の時代に、品川区、駅徒歩1分、地所レジx大成の新築マンションが坪490万はお買い得ですよ。

[925: 通りがかりさん]

>>918 こじ子さん
ダブルインカムなら大丈夫ですが、シングルインカムなら、あと2000万くらい貯金がほしいですね。年齢がまだ、30台か40台前半なら冒険してもいいかもしれませんが。

天井が高くて間取りも良いですから冒険したくなる気持ちも分かります。

周辺マンションの相場を見て慎重に判断すべきという意見ももっともですが、このマンションは三菱大成かつ駅至近タワーマンションなので、確実に周りのかなりいいマンションの数割高の地域一番物件になりますし、商店街の面白さや様々な交通手段や、駅前なのに、線路沿いなのに、意外に騒音はきつくない(人にもよりますが、)ことを考えると、比較できるのは、野村marcや武蔵小山、大井町あたりのタワマンしかありません。

三菱、大成というブランドの重みは半端ないとも思います。

[926: 匿名さん]

最初は高いなと思いましたが、周辺の中古相場が高騰してきて割安感すら出てきましたね。

[927: 購入経験者]

>>918 こじ子さん

借入ができる目安は年収の8～8.5倍くらいまでとすると7200～7650万円。
自己資金が2000万円とのことですが、別途諸費用も必要ですし、ローンの返済以外に管理費、修繕費、固定資産税、また不動産取得税があります。
年収900万円、自己資金2000万円では少し無理があると思います。

[928: こじ子さん]

皆さま、アドバイス頂き、ありがとうございます！シングルインカムなので厳しそうですね。厳密には貯金はもう数百万あるのですが、万が一のお金なので見送り濃厚です。

[929: 匿名さん]

まぁ背伸びして買うなら確実にキャピタル狙える物件にしないとね。
だがもうどこも上がりきってるから難しい。素直に千葉に下がるしかない…。
もしくは三井がたまに出すお宝物件頑張ってゲットするか

[930: 口コミ知りたいさん]

>>929 匿名さん
西小山はお宝物件になりそうですかね？

[931: マンション掲示板さん]

割安感ありって言ってる方は購入希望者ですか？
それとも業者関連の方？でしょうか？？？

決定打がないまま第一期に購入希望を出すのはやめることにしました。
第一期の売れ具合や値段の変化などを見てみようと思います！

[932: マンコミュファンさん]

>>931 マンション掲示板さん

ここ、割安感なんてないですよ。

[933: 名無しさん]

MR予約枠もダダ余りじゃん。これでは勝てないよ。三井みたいに予約枠絞って人気を演出しないと。でも三菱の営業マンって官僚みたいだからな。現場レベルでの工夫が無さそう。

[934: 匿名さん]

戸越公園買いましょう！
こんな便利で静かな街はないです。
再開発で価値倍になります。
自由が丘や大井町に出ればどこへでもいけちゃいますし、大井町にも再開発があって大規模商業施設ができてさらに便利。住む場所は住むための再開発の戸越公園！

[935: マンション掲示板さん]

>>934 匿名さん

ここ、静かなんですかね？電車の通過音もまあまあですし、なにより2つある踏切音が静寂とは程遠い印象です。その環境を配慮してサッシはT-4かと思いきや、T-2で十分ですよ、とモデルルームで説明受けて、音問題は要警戒だなと思ってたとこでした。

[936: 匿名さん]

航路下じゃないから静かです。
地下にリニアが走ってますが問題ないし安全です。

[937: 匿名]

>>936 匿名さん

なにを根拠に言ってるんでしょうか？

[938: eマンションさん]

>>937 匿名さん
三菱地所だからです！

[940: 匿名さん]

>>934 匿名さん

地元ですけど、全然静かじゃないですよ？下町で駅前のパチンコ屋とラーメン屋には汚らしい人が行列をつくるところです。三菱地所がアピールしていたアクティビストなんていません

[941: 匿名]

>>938 eマンションさん

三菱地所じゃないし。笑

[942: 通りがかりさん]

要町より安いじゃん

[943: 検討板ユーザーさん]

地権者住戸も管理費修繕積立金を一般住戸と同じ金額払うんですかね？平米あたりの金額が一般より安いとかないですよね？

[944: マンション掲示板さん]

戸越公園って渋すぎ。
戸越銀座ならまだ良かった。
なんにもないし再開発ったって火災時危険の密集戸建てがタワマンになるだけの開発。
高架とリニアの電磁波で悪影響。

[945: eマンションさん]

>>943 検討板ユーザーさん
店舗とかは住民持ちのケースあるよ