ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[81: 検討板ユーザーさん]

>>80 通りがかりさん

パークシティ武蔵小山とシティタワー武蔵小山では眺望面ではどちらもそれぞれ特徴があってどっちが良いとかないです。駅距離、規模、象徴性ではパークシティが圧勝です。中古は最新の成約事例で見ないと意味ないのは業界の常識。パークシティ武蔵小山は坪単価700超えてるよ。

[82: 匿名さん]

ここ、踏切りの音は気になりますかね？

[83: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山つい先週まで70平米12000万の売り物件あったしマンマニさんの坪560が正当な評価だろ。
坪700の未入居の売り物件もあるけど誰も買わない値段を相場とは言わないよ。

[84: eマンションさん]

>>83 匿名さん

パークシティ武蔵小山の価格についてです。数は少ないですが現在売り出し中のものは坪650万以上が殆どです。数少ない過去の成約価格を持ち出しても意味がない。スミフじゃないですけど不動産は時価ですよ。

[85: eマンションさん]

>>82 匿名さん

線路ワキですから色々と気になりますね。

[86: 匿名さん]

つまり武蔵小山だと坪600万以上は売れ残るってことですね。スミフも全然完売しないですし。
坪550万くらいが成約相場なんでしょうね。それでも大井町とかと比べて高すぎると思いますが。

[87: マンション検討中さん]

>>84 eマンションさん

不動産の時価というのは成約価格ですよ。スミフの価格なんて常に相場と乖離してるでしょ。

[88: 匿名さん]

>>84 eマンションさん
売り出し価格で相場を語るって、冗談は止めてください。
昨年の成約実績は、14件で平均は@545ですね。
14件は成約実績としては、十分多い量です

[89: 検討板ユーザーさん]

>>88 匿名さん

去年の価格を持ってきてもねえ。実際昨年から相場は2割程度高騰してるから皆んなが言ってる600超がパークシティ武蔵小山の実態と合うね。

[90: 通りがかりさん]

三菱地所レジデンス、大成建設、駅前、買いたいけど高いだろうな…
品川駅も乗り継ぎ上手くいけば１０分位?
西大井も自転車使えば５分位かな?どうだろう
今後、西大井行きのコミュニティバス出来るのかな…

[91: 匿名さん]

>>89
今月の成約も坪500万半ばだけど。ここ戸越公園のスレだから、そろそろ武蔵小山の嘘つくのもいい加減にしないと目黒スレみたいに削除されるよ。

[92: 匿名さん]

>>78 匿名さん
まともな議論は難しいようですが、城南東急線のタワーの一例としてライズを挙げたまでです。
尤も大井町線というより田都沿線で高島屋も近接する物件と比較したのはある意味不適切でしたかね。
私は一貫して物件の個別性について指摘しており、地名でしか語っていないのは明らかにあなたです。
少し調べれば分かるレベルですが、実際にザ・パークハウス代々木大山とシティタワー武蔵小山はほぼ同等の単価なわけで。サンウッド元代々木町も大差ない水準でしょう。
これは地名だけで判断するあなたのロジックだとありえない現象ですよね、と。
だから、地名の付加価値に加えて、利便性、ランドマーク性等様々な要素の総合点が資産価値なの。

>十条駅前新築タワーとこの戸越公園駅前新築タワーはそういう意味では比較することができるので、それはそのまま十条の普通の物件と戸越公園の普通の物件の価格差が反映されることになる、という話ですね。

話をすりかえないでいただきたい。
>>72の通り、大前提として両者ではスペックが異なるわけで、なぜそのような結論になるのか。
また、城南と東急の組み合わせについて自分から話を振っておきながら、反証されると「どうでもいい話」と逃げる姿勢も含め、なんだかなあと感じます。

[93: 匿名さん]

十条と戸越ってなんか似たような街ですね。

[94: 匿名さん]

>>89 検討板ユーザーさん
去年というか、この一年間ね。当然2022年1月～3月期の成約実績もあります。

[95: 匿名さん]

>>85 eマンションさん

サッシ等級、向きによって変わるかもですね。北向きは二重窓採用かな。

[96: マンション検討中さん]

ザ・タワー十条と比べるなら、希少性、資産性という観点ならあちらが上です。埼京線の再開発も控えてますし、なんと言っても地域ナンバーワンの物件となるでしょう。こちらは武蔵小山や大井町があるので地域ナンバーワンとはいきません。規模も階数もずっと少ないですしね。投資家は十条、実需は戸越公園と住み分けてくれたらいいのですが、そううまくはいかないでしょうね、、

[97: 匿名さん]

>>92 匿名さん
あなたが「まともな議論は難しい」と感じるのは、おそらくあなたに相手の主張をきちんと理解しようと努める姿勢が欠けているからだと思いますよ。あなたが私に対して「地名だけで判断している」という風に思い込んでいるわけで、そりゃまともなコミュニケーションになるわけないよね、という話になります。

＞だから、地名の付加価値に加えて、利便性、ランドマーク性等様々な要素の総合点が資産価値なの。
地名（立地）がベースにあって、そこにランドマーク性や希少性、築年数などの物件固有の価値によって資産価値が増えたり減ったりします。言葉の綾かもしれませんが、地名が付加価値というのはちょっと奇妙な表現です。
また、だったらなおさらなぜライズを挙げたの？ランドマーク性（タワー・大規模）は考慮に入れたのに新築プレミアムという重要な要素である築年数は資産価値に考慮にいれてあげないの？って話になります。「ほぼ全ての要素でここを上回る存在」とか言っちゃっているけど大丈夫？築年数は「ほぼ全ての要素」には入らないの？

そろえてあげましょうよ。そろえてあげたいから、私はあなたが挙げてくれた代々木上原物件じゃなくての駅徒歩一分タワーの武蔵小山や十条とこの戸越公園を比べているんですよ。

＞大前提として両者ではスペックが異なる
ここが私とあなたの最大の対立点で、部屋設備などはまだの情報だから留保するべきとはいえ、規模感やタワー感・眺望に関してはこの物件も戸越公園も大差はないという主張です。少なくとも戸越公園と十条という立地の資産価値のベースの差を逆転できたり、十条のタワーの方が戸越公園タワーとの差を大きく縮めたりできるほどのランドマーク性の差ではないという見立てです。なので坪500前半から坪550を予想しているという話ですね。

＞また、城南と東急の組み合わせについて自分から話を振っておきながら、反証されると
私が>>71で「城南と東急の組み合わせが生み出している立地的価値」の話をしたのは、「西高東低・南高北低」になっている東京の住宅価格の理由の一つとして述べたものであって、コレが「対十条」の文脈の上にあることは明らかです。つまり「十条の方が都心に近くアクセスが良いとしても立地そのものの価格は戸越公園には及ばないよ」という理由を補強するものです。
あなたは「池上線や多摩川線なんて小田急線や京王線以下の相場」であることを主張していますが、これは別に「西高東低・南高北低」論に対して矛盾するものではないので、反証にはなっていないですね。そもそも「東急や小田急、京王といった私鉄会社たち」と述べていますから、別に東急だけに限った話ではないとご理解いただきたかったですね。

[98: マンション検討中さん]

物件を売るときって地縁者以外の広域検討者にも分かりやすい要素が必要で
十条は誰でもわかるレベルのエリアNo.1のランドマークマンションだけど
戸越公園は広域からしたら穴場感強い物件になるから、そこで高い単価つけたら広域は離れるでしょうね

[99: 匿名さん]

>>97 匿名さん
第三者がスレを遡って客観的に俯瞰すると、あなたが「地名だけで判断している」としか受け取れない文脈だと思いますが。
各種スペックを完全無視して「武蔵小山で」「十条が」と地名で価格の妥当性を語っておられたので。

地名の付加価値について、例えば港区南青山と渋谷区東、港区高輪と品川区北品川など、境界線前後に大きな環境の変化が無いようなエリアでも、資産価値は大きく異なるものです。「住所」に大きな価値を見出す方は一定数いらっしゃるので。
ライズについては、前述した通り「大井町線沿線のタワー」という括りから例示したまでで、当然築年数も考慮していますよ。
まあ、世間的には「世田谷区玉川」と「品川区戸越」では築年数の差以上にそもそものベースが異なりますが。

>規模感やタワー感・眺望に関してはこの物件も戸越公園も大差はないという主張です。

この点に関してはもはや価値観の問題ですので、これ以上議論しても平行線のままかと。
私の意見としては、両者のスペックの違いはそう小さいものではないと思いますが。

>「西高東低・南高北低」になっている東京の住宅価格の理由の一つとして述べたものであって、コレが「対十条」の文脈の上にある

そもそも、対十条での文脈なら東急か否かは関係ないと思うのですが。代々木上原のような非東急沿線の高級住宅街も現実に存在するわけで、「東急沿線」と「西側その他沿線」を比較するならまだしも、あなたの論理展開は「西高東低・南高北低」という前提を基にしたdeductive reasoningとなっており、つまり結論ありきだといえます。
>別に東急だけに限った話ではないとご理解いただきたかったですね。
その程度で引っ込める主張ならそもそもされないことをお勧めします。

一般論として、東京の住宅価格が「西高東低」であるのは誰もが認める事実でしょう。
これは、総論として「大卒者は非大卒者より平均所得が高い」、「親の所得と子供の学力には相関関係がある」というようなものです。
しかし、それらはあくまで一般論に過ぎず、例外はいくらでもあるわけで。
例えば城南の六郷土手、雑色、糀谷あたりは明らかに十条より立地として劣ります。
もう少し広い視野を持って物事を考えられるようになると、また違う世界が見えるのではないかと。

[100: 匿名さん]

いつごろ案内開始ですかねー。予定価格発表が楽しみ

[101: 匿名さん]

>>100 匿名さん
シンプルでヨロシ

[102: マンション検討中さん]

>>98 マンション検討中さん

同意見です。まぁ、とりあえずもう少ししたら価格の発表があるわけですし、そろそろ予想合戦はやめてほしいですよね。

[103: 匿名さん]

無責任な価格予想ならかえって面白い（と個人的には思う）んだけけど、不動産のスペシャリストってわけでもあるまいに、二人ともどうしてそこまで自分の相場観を強く主張できるのか、傍から見てて魔訶不思議だな。まあ、どうやら「マンコミュあるある」なんだろうけどね。
ちなみに、自分は坪500前後で予想してますが、地所レジが早期完売目指すか、ゆっくり売るつもりかで、値付けの仕方がかなり変わってくる気がします。

[104: 匿名さん]

地権者住戸がどういったポジションに分布しているかにもよりますが、坪480と予想します。

[105: 匿名さん]

>>104 匿名さん
坪480ならちょい無理してでも本気で検討するなあ。身内から反対されそうだけど（苦笑）。

[106: 匿名さん]

電車の駅も近いけど車だと
首都高速目黒線戸越IC、首都高速中央環状線五反田ICもかなり近いね。
でもかなり渋滞するのかな?

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん
この辺はあまり渋滞しないですね。首都高目黒線は他と違って盲腸線なので。

[108: マンション検討中さん]

>>18 マンション検討中さん

リニアトンネルの真上なことで懸念すべきことって本当にないんでしょうか。買ってからトラブルあっても多分誰も保証してくれないんですよね。大深度法ってやつで地下40m以深は地上の所有権が及びませんから。JRを訴えることは出来るでしょうが、、、

[109: マンション検討中]

北品川非常口と東雪谷非常口の間のトンネル工事は本格的にはこれからのようですね。トンネル開通後にマンション建設するのとマンション建設後にトンネル開通するのとではなんとなく後者の方が建物への影響がありそうな気がして心配です。

[110: 検討板ユーザーさん]

>>109 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。このあたりの本格的な工事はこれからなんですね。知り合いが東雪谷に住んでいるのですが、非常口の工事のせいだと思うのですが、騒音に悩んでいますは。戸越公園の方は地中だけの工事かと思うので騒音はないでしょうが、地響きや地盤への影響が心配です。

[111: 匿名さん]

>>99 匿名さん

＞第三者がスレを遡って客観的に俯瞰すると、あなたが「地名だけで判断している」としか受け取れない文脈だと思いますが。
もはや論点（戸越公園タワーの妥当な価格）を外れすぎているので第三者は会話を追ってないでしょうね。
ちなみに私の最初コメントの「武蔵小山で」「十条が」というのは、続く「坪650や「坪470」という文言から、「武蔵小山(の駅前一分タワー)で」「十条(の駅前一分タワー)が」という特定の物件について述べたのはご理解いただけるはずです（だって普通の武蔵小山や十条の物件ではそこまで高くならないからね）。ここをもって「地名だけで判断してる」とするのは読解力を疑いますね。

＞この点に関してはもはや価値観の問題ですので、これ以上議論しても平行線のままかと。
ここが話の論点なので平行線というならこれよりのあなたのとコミュニケーションは意味がないということですね。
ちなみに議論は相手の言っていることをきちんと整理して解釈する能力と姿勢が必要なので、あなたとの間に”議論”が成立したとは思っておりません。

＞代々木上原のような非東急沿線の高級住宅街も現実に存在するわけで、
えーと、私が>>71で言った「城南と東急の組み合わせは明らかに価値が高くなる傾向があります」は「城南と東急の組み合わせ”以外”は価値が低くなります」「城南と東急の”以外”の組み合わせは城南と東急の組み合わせより価値より低くなります」を意味しないんですよ？大丈夫ですか？高校数学でいう「裏は成立しない」ってやつです。

＞その程度で引っ込める主張ならそもそもされないことをお勧めします。
あなたが勝手に私が言ってもないことを言ったように曲解してわら人形を叩いているだけです。

＞しかし、それらはあくまで一般論に過ぎず、例外はいくらでもあるわけで。
それはその通り（そりゃ西の端とか南の端と比べたら違うよね）ですが、私はあくまで戸越（公園）と十条との比較の理由として「南高北低」と述べたわけで、その差についてはあなたも＞＞71「同等の条件なら戸越の方が高くなるのは自然。」と述べているわけで、なおさら突っかかってくる意味がわかりません。

なんか「城南の東急線以外はゴミ立地！」みたい言ってるって思われたのかな…別にこっちも戸越や城南東急線最高！神立地！なんて言ってないですよ。なんか逆鱗にふれること言っちゃいましたかね？京王線や小田急線沿線に住んでいる方だったのかな？それらも立地がよい、良質な住宅エリアがたくさんありますよ。

あなたとの間には「戸越と十条の立地の差による価格差はある」というコンセンスサスはすでにとれていて、あなたは十条タワーのランドマーク性はすごいけど戸越公園タワーはそうでもないから坪550は出せないし出したとしても売れない、私は戸越公園タワーは十条タワーほどの規模感はないけどエリアの希少性がすごいから十条タワー並の資産価値になり得るので坪550近く出て売れるんじゃないか、という主張ですね。

[112: 匿名さん]

>>106 匿名さん
目黒線はぜんぜん交通量が少ないですね。
白金ザスカイもパコ長者丸も目黒線に面していますが、そういう部屋が売れ行き悪かったって全然聞きませんから。目黒線はネガティヴ要素にはなりにくいです。

ただ、戸越周辺は一方通行や細い道が多いので車移動だとストレスがたまるかもしれません。

[113: 匿名さん]

>>112 匿名さん
昔は第三京浜と繋ぐ計画だったみたいですが、今は動きがなさそうですね。高級住宅街を突っ切ることになるので難しそうではあります。

[114: マンション検討中さん]

長文の応酬もうやめませんか。本当に怖いですし価格予想合戦あまり意味ないですよ。

[115: マンション検討中さん]

長文はスルーしています。

[116: 匿名さん]

>>112 匿名さん
長者丸まだ残ってるよ。高速に面してるところ。
あなたが聞いてないからって適当なこと言わない方がいい。

[117: 匿名さん]

大井町の再開発に期待かな。

[118: 匿名さん]

大井町駅近くの仙台坂バス停付近にマンション建設地ぽいの発見

[119: マンション検討中さん]

長文さんもう来ないでください。
どうか宜しくお願いします。

[120: 都民]

現地行ってきました。駅は田舎っぽいけど逆に静かで良さそう。駅名の公園までは少々歩きますね。小さいながら管理が行き届いたすごくいい公園でしたが。大井町が便利な街なので、そこまで電車で３分っていうのが最大の魅力でしょうか。商店街が多い地域なので、商店街の雰囲気が気に入ればありかと。

[121: マンション検討中さん]

https://shinagawa.goguynet.jp/2022/04/23/ecoru-togoshi/
５月から戸越公園内にできるみたいですね。
近くにOKストアやオオゼキもあるし、電車3分で大井町、10分で自由が丘、マイナーな駅だけど駅近なら以外に便利かな…
車でも補助26号線つかえば大井町まですぐだし、建替え予定だけどTOC五反田も近くていいね…価格高いようでしたら検討外ですが…

[122: ご近所さん]

今時珍しい、広めの３LDKがあるので期待してます。
ゆったりスペースなのは単価低めも期待できますね。

[123: マンコミュファンさん]

長文来なくなってみんな良かったね！

[124: 匿名さん]

ここより数段マイナー駅の石川台徒歩4分、大田区アドレス、しかもめちゃ交通量多い中原街道沿いのザ・パークハウス東雲谷フロントが坪400万でさくっと完売しそうな勢いだね。あんまり単価低めにはならないと思うけどな。

[125: 評判気になるさん]

>>124 匿名さん

東雪谷の間違いでは。

[126: マンション検討中さん]

>>125 評判気になるさん

おはようございます。
連休明けには、モデルルームのご案内がある感じですかね？

[127: マンション検討中さん]

東雪谷フロントはいい部屋(上階の南向き住戸)のほとんどが募集対象外でした。ここの70S、80Tの20階から23階がどのくらい募集対象になるか気になってます。(70戸の分布がばらけているのか、上階に集中してるのか…)
モデルルームの案内、待ち遠しいですね。

[128: マンション検討中さん]

現地行ってきました。かなりの下町で安めなお店多し、コンセプトムービーとは大分ギャップあります。それでも今の市況なら坪単価400くらいいくかもしれません

[129: マンション検討中さん]

>>128 マンション検討中さん

@500の書き間違いですよね？

[130: 匿名さん]

400なら喜んで買うわ

[131: マンション検討中さん]

4階35Hが400～450、23階120Zが700くらいと想定して公式の発表を待ってます。
想像を、驚くほどに超えてくる場合はプラス50。

[132: マンション検討中さん]

クレヴィア西馬込が坪単価340万円。ここは440くらいじゃない？

[133: 通りがかりさん]

みなさんは価格よりも、地下のリニア工事とか地権者の方が気になりませんか？？

[134: 名無しさん]

>>133 通りがかりさん

2022年3月30日の時点で北品川非常口のドリル(カッターヘッド)は完成してますね。

https://company.jr-central.co.jp/chuoshinkansen/urban_shield-tunnel/ov...

北品川非常口から戸越公園駅までは直線約2.4km 、1ヶ月で400m掘削できるようなので6ヶ月程度でマンションの下を通過しますね。

説明会資料P.34に戸越公園の地質断面図がありました。
https://company.jr-central.co.jp/chuoshinkansen/urban_shield-tunnel/de...

このマンションの制振フレームの杭基礎が地中何メートルまで打ち込まれているかは聞いてみたいですね。

[135: 匿名さん]

>>132 マンション検討中さん

西馬込７分窪地の小規模板状マンション、大田区アドレス、準工業地域、第二京浜沿い（トラック通り）、敷地形状×（南向き住戸なし）、非メジャーブランド

戸越公園１分の駅前再開発タワー、品川区アドレス、近隣商業地域、池上線沿い（踏切音あり）、敷地形状〇、地所レジブランド

[136: 都民]

>>133 通りがかりさん
私は地権者の素性が最大の関心事です。70/241地権者住戸なのに、地権者が宗教関連の人物で、信者が大量に入居などということになれば論外です。即検討を中止します。逆に、リニアはそんなに心配していません。

[137: マンコミュファンさん]

>>136 都民さん

想像力逞しいのはいいけど、社会をリアルに見てないなと。
シティータワー武蔵小山も地権者住戸多いけど、宗教とのつながりなんか聞かないよね？
東急沿線の古い住宅街で大規模再開発やったらどうしても地権者の数が増える。
それが特定の宗教団体に乗っ取られるなんて話は聞いたことない。

[138: 都民]

>>137 マンコミュファンさん

>>13　をご覧になった上での書き込みでしょうか？建設地に宗教関連施設が建っていたと聞いては地権者との関係はどうしても気になります。

[139: マンション検討中さん]

現地見てきました。凄く静かな環境で良いですね。
ただ、踏切渡って改札越えたりしないといけないので、急いでる時は目的地によっては少し時間かかるかもですね。せっかくの1分なのに残念ではあります。
それでも品川区駅1分タワーですから500～550にはなると思います。

[140: マンション検討中さん]

東雪谷フロントが坪400ってことを考えると場所だけでプラス100。向こうは完工が昨年でこっちは2年後だとすると足元の更なる資源高の影響もある。施工が大成だし、おそらく仕様もだいぶ上げてくることを考えると、さらにプラス50では済まないかもしれない。

というわけで仕様をどの程度で仕上げてくるか。モデルルームが楽しみだな。

[141: マンション検討中さん]

場所だけでプラス100ってのは言い過ぎた。50から70くらいか。

[142: マンション検討中さん]

>>134 名無しさん

貴重な情報ありがとうございます！デベとしてはリニアのことにはなるべく触れずに売り抜きたいところでしょうから、こちらから積極的に質問していきたいですね。

[143: マンション検討中さん]

>>138 都民さん

＊＊＊の社宅？があったからね。

[144: 匿名さん]

2024年ってローン減税受けれないのかな。それとも来年以降の発表待ち？

[145: マンコミュファンさん]

>>136 都民さん
マンション予定地に元々どんな建物があったのかググってみましたが気にされているのは戸越公園僧房のことですかね。この宗教施設の敷地はマンション予定地全体から見ると一部だと思いますが地権者の数としてはどうなんでしょうね。
241戸もあれば他の様々な宗教の信者の方も入居されると思いますので、特定の宗教団体の意向が例えばマンションの利用規約等に反映されるようなことは考えにくいです。

[146: マンション検討中さん]

>>145 マンコミュファンさん

コ
ー
フ
ク
の
カ
ガ
ク
の所有マンション。

[147: マンコミュファンさん]

>>144 匿名さん
住宅ローン減税受けられると思います。
https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2022/20211224tai...

[148: マンション検討中さん]

>>146 マンション検討中さん
ホントに、モデルルームで聞いてみてください。続報お願いします。

[149: 匿名さん]

>>147 マンコミュファンさん
ありがとうございます！
14万円×10年ですか。ないよりはマシですが、来年から住めるかどうかで随分変わりますね。。。

[150: 評判気になるさん]

>>145 マンコミュファンさん
宗教施設の敷地が予定地に入っていてたとしても、地権者になっているとは限りませんし。
デベロッパーや建設会社が買い取っている場合もあるので、その辺は聞いてみるのがいいと思いますね。

[151: マンション検討中さん]

2024年～2025年で大井町線沿線のマンション検討中です。
戸越公園駅徒歩1分の地所レジタワーと
大岡山駅徒歩10分の野村低層マンション(大岡山一丁目計画)では坪単価はどのくらい変わってくるのでしょうか。城南エリアの相場に詳しい方のご意見を伺いたいです。長文さん歓迎です。

[152: 通りがかりさん]

>>151 マンション検討中さん

大岡山はまだ何も情報出ていなくないですか？大丈夫でしょうか

[153: マンション検討中さん]

>>152 通りがかりさん
大岡山低層は2024年4月に完成予定、戸越公園タワーは2024年2月完成予定なので販売時期が一部重なるのではないかと考えています。第一期を逃したくないので今後発表されるであろう戸越公園タワーの販売スケジュールに沿って商談進めますが、もしも2022年7月、8月に大岡山低層の情報が出てきた場合には比較検討したいと思っています。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10076463

https://www.kentsu.co.jp/sp/webnews/view.asp?cd=211110500066&pub=1

なお、大岡山徒歩1分の物件と戸越公園徒歩1分の物件では大岡山の方が価格が高いと思っています。(認識誤っていればご指摘ください)
大岡山徒歩10分(プラウド仮)の場合では戸越公園1分と比べてどうなんだろうという疑問です。

[154: マンション検討中さん]

>>153 マンション検討中さん
大岡山の物件は、
ピアース都立大学やプラウド目黒洗足ガーデンコートあたり参考にしてみてはどうですか。

[155: マンコミュファンさん]

長文さんを呼ぶのは勘弁です。

[156: マンコミュファンさん]

>>155 マンコミュファンさん

呼んでる人から長文さん本人の匂いがプンプン

[157: 匿名さん]

近隣のタワマンに住んでいますが、昨今は高齢者の現金買い、が本当に多いですよ。相続税対策も兼ねているのでしょうが、どれだけ値段が上がっても付いてくる。

おそらく市況的には普通のサラリーマン家庭のパワーカップルの限界を超えているし、投資としても妙味がない（3%なら米国債でも買っておけばよい）とは思いますが、そういうことなんだな、と思います。

[158: 匿名さん]

最近の市況は異常だと思います…我が家は所謂パワカで、世帯年収3000万程度（夫婦ともに総合職の一部上場企業勤務）ですが、昨年位までは、デベから見た時の属性がよかった部類だったと思われ、MR行くと、「全額ローンでも与信OKなのでぜひ検討してください！」という応対でした。

それが昨今は、塩対応を受けることが増えたなと感じます。最近も某MRに行きましたが、

「正直、現金が余って仕方がない方向けの物件です。購買層は経営者か会社オーナーです。地域No1物件なので、大きく値下がりするリスクは低いとは思いますが、ここから値段が上がるかと言われれば、そうは思わない。無理せず、冷静に考えてください。」

という反応に変わりました。宮仕えのサラリーマンにはサヨナラ価格なんだな～と思うようになりました。

[159: マンション掲示板さん]

下見しました。ここは下町で住民もお年寄りが多く、飲食店も格安店が多いです。同じ品川区でも大井町や天王洲アイルとは質が違う感じで、かなり好みがわかれそうです。大きなスーパーとか出来ますかね？

[160: マンション検討中さん]

>>158 匿名さん

158さんの属性で塩対応だったとは正直驚きです。
もしよかったら、最近MRに行かれたその地域No.1物件というのはどちらの物件なのか、何かヒントだけでもご教示いただけないでしょうか？

[161: 匿名さん]

近所に住むものです。購入も検討しております。
電車の騒音も気になりますが、羽田空港に着陸する飛行機の騒音も気になっています。現在3階に住んでおりますが、窓を開けていると午後3時を過ぎると、大井町上空を通過する飛行機の騒音が気になります。多い時は10分間隔で通過しています。本物件の東向きの部屋だと、特に高層階の場合、騒音が大きいのかな？と気にしております。

[162: eマンションさん]

>>161 匿名さん
飛行機に関しては戸越公園駅付近は65から68dBの騒音みたいですね。
https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/archive/international/pdf/20191216_...

遮音等級T2かT3のサッシであれば窓を閉めた状態では静かになると思いますが、窓を開けると電車、踏切音、飛行機、補助第29号線の車の騒音は聞こえてきそうですね。

[163: 匿名さん]

東大井の仙台坂バス停前の開発はモリモトみたいですね。場所がいいので期待大。
シティ大井仙台坂HTみたいな感じだろう。

[164: 通りがかりさん]

>>158 匿名さん
属性って年収だけじゃないとこもあるからね
国家資格持ちの年収2000万が無資格サラリーマン3000万より与信高いこともある
銀行は長期ローンなら安定性を1番求めるから

[165: 口コミ知りたいさん]

>>153 マンション検討中さん
大岡山徒歩1分の物件？

[166: 口コミ知りたいさん]

大岡山プラウド（？）は坂道に囲まれた谷底みたいな立地ですよね
呑川緑道沿い？
おまけに徒歩10分では話にならない気がします
電車を利用しない方なら問題ないのでしょうけど

[167: 通りがかりさん]

>>166 口コミ知りたいさん
確かに大岡山から見ると谷底みたいなとこかもですが
都立大10分緑が丘7.8分ですかね。
大岡山と言うより東横線という事で
現実的には@500超で来ると予想しますね。
70m2で1億行くか行かないか辺りですかね。　

向かえの盛モトでさえ@450超でした。

[168: 名無しさん]

>>153

確かに大岡山駅１分にタワーが分譲されるようなことがあれば戸越公園より高いでしょうね

プラウド大岡山とこの物件なら価格は同じくらいの想定で良いのではないでしょうか

平均550と考えます

[169: 名無しさん]

>>167

さらに言うと自由が丘も15分程度ですね

[170: マンション検討中さん]

>>169 名無しさん

モデルルームの案内が未だ来ないですねー

[171: マンコミュファンさん]

>>170 マンション検討中さん
ですね～
公式サイトも更新されてないですね。
>次回更新予定日：2022/05/10

[172: 近隣住民]

この辺りは20メートル道路が計画されていて、着々と用地買収が進んでいるエリアです。添付画像の通り、戸越公園駅の付近はマンションが乱立する計画なので、その頃にはこのマンションの優位性は薄れてしまうかもしれませんね。

[173: 口コミ知りたいさん]

>>172 近隣住民さん
反対運動が起きてるのに

[174: 検討板ユーザーさん]

>>168 名無しさん

それならパークタワー勝どきより高いですが、正気ですか？

[175: 評判気になるさん]

>>172 近隣住民さん

むしろ、優位性が高まるのでは？
これから再開発が進んでいく町の最初のマンションですから。

[176: 評判気になるさん]

>>173 口コミ知りたいさん
再開発には、反対の人もいれば賛成の人もいるのは当たり前。近隣住民が全員賛成なんてあり得ないので。

[177: マンション掲示板さん]

１度でも現地に行った方はいますか？想像を絶する下町ですよ。それが好きな人にとっては良い街です

[178: マンション検討中さん]

ドラマ　Stand Upで使われた町ですね、下町ですけど治安いいので安心して住めますね。キンコンの人も住んでいますね。

[179: 検討板ユーザーさん]

>>174 検討板ユーザーさん
いくらくらいなら正気でいられますか？

[180: マンコミュファンさん]

まーだ単価予想やってる笑笑