ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[801: 匿名さん]

ホームページ、パッと見だとモデルルームの情報全くないですね。
人気があるからなのかコロナだからなのか分かりませんが今は受付してないんですかね。

[802: マンション検討中さん]

最近よくある最初はエントリーした人のみに案内なんじゃない？9月販売開始だからそろそろモデルルーム開始しそうではあるけど。

[803: マンション検討中さん]

エントリーすれば予約フォームがメールで届きますよ。で、毎週月金土日で予約できるようになってますけど、全然枠空いてますよ。

[804: マンション検討中さん]

>>803 マンション検討中さん

それはこの物件の人気が無いということを暗示しているのでしょうか？

[805: マンション比較中さん]

感覚的には１戸あたり１千万円位は高い気がする。

７３㎡で１．２億くらいはどうかなと？６６㎡で１億超えもどうかなと？
施工もプランも仕様も気に入っていますが、割高感だけはどうしても拭えない。
階高なんか拘らず住戸増やせばよかったのに。現実感が少し欠ける。

周辺最初の再開発なのに全く割安感がない。
目黒とは違う。武蔵小山とも違う。戸越公園を的確にリサーチしていない。価格の見直しをした方がいい気がする。

価格以外は素晴らしいと思います。

人それぞれなので参考までに。

[806: 評判気になるさん]

>>802 マンション検討中さん

モデルルームはとっくに始まってる

[807: 匿名さん]

>>805 マンション比較中さん
MRで聞きましたが、やはり施工単価が上がってるそうで、今から出てくる物件も同じぐらいの水準になるだろうとのこと。むしろここの坪単価は抑えている水準と言っていました。

[808: 口コミ知りたいさん]

>>807 匿名さん
営業さんはそう言いますよね。でもそれなら郊外も地方物件も軒並み同じくらい上がらないとつじつまがあわないです。
新築駅近は人気なので高くても売れる。階高を取って単価を上げた方が利益高くなるというのが本音でしょう。

[809: マンション比較中さん]

>>807 匿名さん
少し考えてみてください。営業さんが”他社の後発の方がお得ですよ～　そっち行ってください!!”なんて絶対言いませんよね笑

[810: 匿名さん]

>>808 口コミ知りたいさん
施工単価は地域によって違いますよ。東京の物件は東京の職人が働きますので。東京の施工単価が上がっているのでは？

[811: マンション検討中さん]

>>805 マンション比較中さん

同じ感覚です。管理費についても少ない共用施設、各階ゴミ置き場なしなどの設定を考えると100円/㎡ほど割高な気がします。35年間支払う前提でザックリ坪単価に直すとプラス@15万くらいでしょうか。物件価格だけでなく、維持費もしんどいと感じています。

[812: 口コミ知りたいさん]

>>810 匿名さん
今の施工単価の上昇は人件費ではなく世界的なインフレによる材料費高騰ですよね？オリンピック前には職人不足による人件費高騰と言われていましたが。
デベロッパーが都合よく理由をつけているとしか思えないです。まぁそれでも買う人がいるんだからしょうがないですが。

[813: マンション検討中さん]

>>812 口コミ知りたいさん

そうなんです、欲しい欲しいが殺到する限り、売る側に安く値付けする理由がないんですよね。高く出して反応悪かったら、最悪値下げすれば済む話ですし。いや、今は値下げする理由もないかも。長期戦になっても大手デベは資金繰りに窮する環境でもないでしょうし、後発が値段上げるので勝手にお値打ちに見えてくるという。東急の芝浦なんて良い例です。このサイクルが止まるのは、欲しい欲しいが萎むこと、つまり購買力の低下＝金利上昇しか無いのかなと感じてます。

[814: マンション検討中さん]

一階店舗にはスーパーが入ると聴きましたが、東急ストアになるのでしょうか？分かる方いますか。勤務地が丸の内なんですが、たまに新宿があります。大井町経由で京浜東北、新宿の場合はりんかいで行く予定ですが、大井町の阪急やヨーカドーで買い物して帰るのもいいけど、一階がスーパーだとコンビニがわりに使えるかなと。

[815: 匿名さん]

公式サイト、7月30日からモデルルームグランドオープンとなってますね。
予約出来る日が少ないですが…

[816: 匿名さん]

モデルルームの案内メール、値下げしました？

[817: 匿名さん]

ちょっと下がってるね。

[818: 匿名さん]

リニア敷地真下通過しますが、何か対策してましたか？

[819: マンション検討中さん]

>>817 匿名さん

前は3LDK66.50㎡で10400万からだったけど、今日のは3LDK9700万からに。(広さ、階数記載なし)
あと予定最多価格のとこが、10400万→10100万になってる。全体的に100万から数百万くらいの調整をしたのかも。

[820: マンション比較中さん]

まぁこれから下がり市況だからね。どんどん下がるよ

[821: 匿名さん]

売れ行きあまり良くないから値下げしたのかな？営業マンの話で何となくそうかなとは思っていました。各階ゴミ置き場なしがかなり影響してるみたいですよ。。。

[822: 匿名さん]

リニア直下について説明ありましたか？

[823: マンション比較中さん]

住友・三菱のマンションってワクワクしないんだよね。
三井とか野村を見習うべきだと思うゾ。

[824: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[825: 評判気になるさん]

[削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[826: マンション検討中さん]

予約状況みりゃ分かる。値上げできるような需要は無い。十条しかりここしかり。

[827: 匿名さん]

>>825 評判気になるさん
十条なんてストレートに言うと低所得者のスラムですよ。大阪の西成のような。そんな場所で値上げしても売れない。ここはそこまで酷くないけど下町だからタワマンの購入層と合わない

[828: 匿名さん]

824です。参考になりました、ありがとうございます。地縁でいずれにしても購入したいと思っているので、よく考えて判断したいと思います。

[829: マンション検討中さん]

各階平面図見たんですが、内廊下の幅狭すぎません？

[830: 周辺住民さん]

>>829 マンション検討中さん
140cmくらい？

[831: 評判気になるさん]

真面目にコメントしたら削除され笑えんわ

[832: 評判気になるさん]

>>827 匿名さん

西成甘く見すぎ

[833: 匿名さん]

タワー十条のスレを見てると、ヤオコーとか出てきて埼玉の物件みたいですね。
地域性が表れているような気がします。

[834: 買い替え検討中さん]

モデルルーム見学予約しているんだけどなんかここって評判良くないみたいね。リニアのことは全く知らなかった。大井町は飛行機のことがあるから、常日頃ないわ、と思っていたのにみんなここより良い、といっているね。各階ゴミ置き場がない、とかその割に管理費が高い、とかいうのはタワーといっても２３階だからかな？と思っている。戸数が少ないと当然管理費は高くなる。大規模修繕は23階立てなら14階建てのマンションとそんなに変わらずできるのかな？とも思う。大井町線は不便とは思うが有名な戸越銀座までもずっと商店街がいくつもあるようだしオオゼキとオーケーが近くにあるようなので便利かな？と全く土地勘がない地域だが検討中。以前は都心で探していたが近くには小さなス―パーが一軒、後は電車に乗ってターミナル駅まで行かないといけない、というところが多かった。（実は自分が検討、購入を止めた後でショッピング街が出来たりということが多いのだが）で今は郊外で探している。
23階の間取りを見たとき今の部屋とほぼ同じ広さなのでもう少し下の階を希望で検討していたのだが1戸しかないんですね。プレミアム仕様でなく10階ぐらいにあってもう少し安ければよかったのに（高所恐怖症なので）
モデルルーム予約済みなので一応行く予定だが期待値ダダ下がり。

モデルルーム予約しているから一応行くけどなんか期待値下がっちゃったな。

[835: 匿名さん]

>>834
最後までがんばって読んだけどよく分からなかった

[836: 匿名さん]

>>835 匿名さん
要約　＊各階ゴミ置き場つけろ

[837: 評判気になるさん]

>>835 匿名さん

前半は土地勘のない人間の妄想に近い感想
中盤は今100平米以上の部屋に住んでるという話

言いたいことは最終2行

[838: 匿名さん]

戸越も十条もやはり地縁が無いと手を出しにくい坪単価ではありますね。広域検討者なら今はパークタワー勝どき一択だと思います。

[839: 匿名さん]

パークハウス大森タワー出ましたね。ここより高いのかな？

[840: 検討板ユーザーさん]

駅力がダンチだから大森の方が高そうですね

[841: マンション検討中さん]

戸越公園、自由が丘、大井町、大森。近接している地域の駅近で、それなりの規模の新築が同時期に揃うのも珍しいね。検討する立場としては選択肢が多いのはありがたい。価格はどれもまったく有難くないけど。

[842: 検討板ユーザーさん]

ほんとそうですよね。ただ大井町・自由が丘は高すぎるので脱落、大森は価格発表がだいぶ先、戸越公園は待っていたら安くなるかも？という感じです…

[843: 匿名さん]

三井の用賀とか三茶も苦戦しそう。完全に市況は下り坂になったと思う。
あと１ー２年待てば坪４５０位で城南買えそう。あとは金利がどうなるかだけ。変動なら大丈夫かな？

[844: 評判気になるさん]

三井三軒茶屋は直床で坪650万台みたい。
まあまあ売れてそう。

[845: 匿名さん]

もう一声安ければ一気に売れそうなんですけど。なかなか絶妙な値段ですよね。迷う。

[846: 口コミ知りたいさん]

>>845 匿名さん

もう一声と言うと、5%くらいでしょうか？平均で坪490くらい？

[847: 通りがかりさん]

三菱の回答は戸越公園より大森の方が格上。

[848: マンション検討中さん]

やはり大森の方が高そう？ですね。
個人的にはJRの駅よりも使い慣れている東急線の方が好きですけれど。
大森駅の都会でザワザワしている感じよりも戸越公園駅辺りののんびりした雰囲気、良いですね。

[849: 匿名さん]

大森が同じ坪単価ならちょっと迷いますけど、大森の方が高いなら戸越公園選ぶかな。

[850: 匿名さん]

>>846 口コミ知りたいさん
はい、条件良くても坪単価500ってなるとちょっと抵抗が出てくる。5％ぐらい下がると俄然欲しくなってきます。

[851: 匿名さん]

>>850 匿名さん
そんなこと言ってる人は大体買えない

[852: 周辺住民さん]

パッとしないw
https://twitter.com/toshin_maru/status/1554603769895489536

[853: 匿名]

>>851 匿名さん

買わないではなくて、買えないじゃないですか？

[854: eマンションさん]

>>853 匿名さん
そう言ってるじゃん

[855: 検討中さん]

>>852 周辺住民さん
まあ、自由が丘フロントは坪700万円ですし、広尾もそれくらいでは。比較するところが少し違うような。

[856: 坪単価比較中さん]

>>855 検討中さん
三井やスミフに比べて地所レジのタワマンはショボいってことでしょ。

[857: 匿名さん]

タワマンは三井、東急、野村がいい感じかな。スミフはコスカDW物件が目立つのであまり好きになれない。

[858: 匿名さん]

タワーの両横綱は三井と東建ではないですか？

[859: 匿名さん]

>>858 匿名さん
同意。東急と野村は傑作一つもないだろ。辛うじて野村MARCくらいか。

[860: 匿名さん]

東急は豊洲大崎白金がある。

[861: マンション掲示板さん]

先日の値下げ発表後に営業から電話きて面談断ったのですが、また電話がきて頼まれました。ここかなりまずい状況なのかな？

[862: 口コミ知りたいさん]

>>861 マンション掲示板さん

高い・・・・・ですよね、、、全体的に。
コンパクトな部屋も広い部屋も全体的に高くて迷うところです。

[863: 通りがかりさん]

>>861 マンション掲示板さん

おかしいな、、電話こないぞ。こんなん高過ぎて買えません！とモデルルームで連呼してたからかな、、

[864: マンコミュファンさん]

>>859 匿名さん

野村マークが傑作って笑わせんな笑笑笑

[865: 匿名さん]

野村マークはかなり仕様高いですよ。

[866: 坪単価比較中さん]

値下げって全てのタイプの部屋で値下げされたの？

[867: 検討板ユーザーさん]

>>864 マンコミュファンさん

野村markは好きですね。ザコート神宮外苑以来、惹かれたマンションです。立地は別として。

[868: 匿名さん]

野村マークは高台だし立地も良いと思う。値段もそれなりに高いけど。

[869: マンション掲示板さん]

>>849 匿名さん

大森と戸越公園なら外の条件が同じなら坪単価50～100万円は大森の方が上。戸越公園は大森海岸と同レベル。

[870: 匿名さん]

>>869 マンション掲示板さん

大森海岸もいいとこですが、大森山王は屈指の高級住宅地。また、JR沿線は強い。

[871: 匿名さん]

JRには勝てないし勝とうとも思わないでしょ。
ここはのんびりまったりな雰囲気が特徴だから。
大井町や大森に喧嘩売っちゃダメなんです。
JRにはない穏やかさはあると思います。

[872: 検討板ユーザーさん]

>>863 通りがかりさん

直接は高すぎるともなんとも言ってないけど、モデルルーム訪問以降、電話もメールも無い。予算11000万で角部屋希望としたのが、見込み無し客と判断されたかな。想定以上に管理費高いし、大井町線各駅の戸越公園なら坪490くらいが相場かなと思ったんだけどね。まあ売主も客を選ぶ権利あるからね、お互いツラいな。

[873: 匿名さん]

駅4分のタワーでもないピアース戸越公園が490くらいでしたよ。しかも即完。
だからそんなはずはないです。
530程度が妥当でしょう。

[874: 匿名さん]

価格表更新されていますね。ありがとうございます。

シングル用の部屋買います。

[875: 匿名さん]

坪490台もありますね。大分目に優しくなった？

[876: 評判気になるさん]

>>866 坪単価比較中さん

70平米以上の物件はされてない

[877: マンション掲示板さん]

>>873 匿名さん

ピアース戸越公園、そんな高かったんですね。450からあって上は480くらい、平均465-470くらいというイメージでした。相場も理解せずに、無邪気に自分の感覚のみで希望を伝えてしまい、地所レジの営業の方はさぞ不愉快だったかと思います。大変失礼いたしました。予算11000万程度で戸越公園駅前タワマンの3LDKを買おうなんて、図々しかったです。

[878: マンション検討中さん]

>>857 匿名さん

「三井」と「その他」のように見えます。
「その他」の場合企画的に優れたタワマンは各２～３本かな。

[879: 匿名さん]

ラウンジってスカイツリー見えますか？

[880: 匿名さん]

>>871 匿名さん
まったくの同感です。
JR駅は避けて探しています。
・・・・・にしてもここは高いですね。
管理修繕費も高くてびっくり！
他にもタワマンが建つとか、駅が整備されるとか良いこともありそうですが当タワーに入る店舗も分からない状況では未知数過ぎてコワイ気もします。

1、2階に入る店舗はタワーの印象や価値に影響があると思うのですよね、、

[881: 周辺住民さん]

>>877 マンション掲示板さん

いや、謝罪するほど感覚ズレてないと思うけど。
規模感は違うけど、同じ大井町線各駅停車駅の荏原町徒歩1分、同じく三菱ｘ大成 x 不燃公社のザ・パークハウス品川荏原町の15階角住戸が坪446で売出中。少し前に出てた70㎡台の部屋も似たような坪単価だったと思う。違いとしては、あちらは中間免振じゃなかったかな。管理費は309円/㎡ vs 483円/㎡。
品川荏原町がいま築6年で、こことの築年数差を8年として減価カーブで経年補正すると、戸越公園は坪480くらいの計算。タワマン感を加味して戸越公園を坪490-500と試算することにそこまで違和感ないけどね。管理費のこともあるし、むしろ坪530はけっこう強気な気がするなあ。

[882: 匿名さん]

>>880 匿名さん

タワーに入る店舗は大事！！！
同じ大井町線沿線で5.6年前に駅1分で建てられたパークハウス、20階弱の建物の1階、店舗が入っていて・・・・・
見に行ったらびっくりするような小売店舗？が入っていて腰を抜かしました、
寿司屋と銀行ATMはよかったのですが・・・・・
あれじゃ、パークハウスとは一見思えないです。

[883: 匿名さん]

安くなったのって、中途半端な3LDKだけですよね？他も安くなりました？

[884: 匿名さん]

>>882 匿名さん

ここも似たような感じになるんじゃないですかね。地権者多いし。

[885: 匿名さん]

MR行ってきましたが意外とリーズナブルと感じました。大井町線は乗り換え必要な分、直通する物件（武蔵小山？大井町？）よりは買いやすい価格で出せるみたいですね。

[886: 匿名さん]

管理費考えたらピアースと支払い大して変わらないじゃん。なんでこんな管理費高い？

[887: 名無しさん]

>>877 マンション掲示板さん
図々しいだなんて、全然そんなことないですよ。
むしろその予算を組めること、素晴らしいと思います。納得のいく物件と出会えるとよいですね。

ほかにモデルルームや説明など聞いた方、感想など良かったら教えてください。

[888: マンション検討中さん]

期待してMR行ったけど・・・ち 地権者やたら多いですね。みんな賃貸になるのかしら？
ずっと商店街が続いていると思ったけど現地から戸越駅まで歩いてそんなに便利じゃないな、という感想。オーケーは行かなかったからどのくらいの規模なのかわからないが。あと途中結構坂あるよね、買い物帰り電動じゃないときついだろうね。電車の音もうるさそう。周りの家にはタワーマンション建築反対の垂れ幕。住みづらくないかな？
でみんながいっている大森の物件って？

[889: 検討中]

>>886 匿名さん

私が検討している部屋の広さをピアースと比べると価格500～700万円くらい差があるので、たいして変わらないということは無いと思います。
仮に1万円差があったとしても年間で12万円。10年でも120万円。管理費が高いからといって販売価格が500万円以上高くなるのは本末転倒の気がします。

[890: 匿名さん]

ピアースと違ってこちらは管理人常駐なので、セキュリティ面の安心を求めるならこちらの方が良いと思います。

[891: マンション検討中さん]

いつの間にか8月下旬の分もモデルルーム予約できるようになっていますね。

[892: 匿名さん]

各階ゴミ捨て場と管理費が高いのが気になっています。当初の管理費を抑えているようなので、将来、上がる可能性も見込まれます。30年住み続けることを考えると、月2万円の管理費の差は、720万円なので、悩みどころです。

[893: マンション検討中さん]

戸越公園タワーと大森タワーの価格差について、地所レジ営業さんに聞かれた方いらっしゃいますか？

戸越公園70S/80T と 大森Hタイプ/Iタイプの価格や管理費が気になってます。

[894: 匿名さん]

ほぼここに決めかけてましたが、大森が出てきて気持ちが揺らいでいます。

[895: マンション検討中さん]

価格が下がったって仰ってる方がいらっしゃいますが、どのタイプの部屋がどれくらい下がってるのでしょうか？

[896: マンション検討中さん]

>>881 周辺住民さん
品川荏原町は良く知ってるけど、駅直結のこちらは少なくとも１割位は上。２割上かも。ただ、荏原町は多分売出値だから成約時は１割くらい下がるかもしれませんね。

今回の値下げ？で相応の価格水準なのでないですか？直ぐにばたばた売れる水準ではないですが。

[897: 通りがかりさん]

>>892 匿名さん

修繕費が上がる計画はありますが、管理費が上がるなんてことはあまり聞いたことないです。

[898: マンコミュファンさん]

>>895 マンション検討中さん

エントリーしてたらわかるだろ

[899: マンション掲示板さん]

>>896 マンション検討中さん

え！？
こちらは駅直結なんですか？
駅改札を出て数十メートル道路を歩いてタワー入口ってイメージしていたのですが。

品川荏原町のタワーマンションは自由が丘方面改札から直結ではないけれど目の前というかほぼ駅の敷地内ってかんじですよね。

[900: 匿名さん]

>>899 マンション掲示板さん

営業さんは駅直結という言い方はしてませんでした。かなり駅至近ではありますけど。そういう意味では品川荏原町と同様の印象なので、その部分に於いてこちらが2割上の評価というロジックはあまりピンときていません。タワマンであったり、規模感であったり、駅前再開発の大きさで評価が異なる（上）というロジックなら分かります。