ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
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販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[766: 匿名さん]

>>765 匿名さん

え。
あえて東急最下層沿線なんて選ばんだろうて。

[767: マンション検討中さん]

大井町線は都心直通ではないけど、その分のんびりした雰囲気があって心地良く思ってたけど、東急の中でも最下層扱いなのか、、

[768: 通りがかりさん]

>>767 マンション検討中さん
東横と田都が2強、目黒線、大井町線が次点でその他って感じですかね。少なくとも多摩川線とか池上線よりは人気あるでしょう。
あくまで個人的なイメージです。

[769: マンション検討中さん]

東横、田園都市線は2強といっても、区間で差がありますよね。都心に近いところは便利ですが。
大井町線は都心に近いのに、のどかなところが魅力なんですよね。

[770: マンション検討中さん]

大井町線は急行も走ってるし、多摩川線や池上線ほどのんびりした感じは受けないですが、まあ、ひとそれぞれの感じ方ですね。

[771: マンション検討中さん]

今、タワーで、各階ゴミ置き場があるマンションに住んでますが、各階ゴミ置き場がないなんて、信じられません。

検討してましたが、残念です。

[772: 匿名さん]

>>769 マンション検討中さん

東急では今は目黒線が一番人気だよ。
大手町まで直通で行けるし、主要駅を網羅できてる。田園都市線は無しだな。

[773: 匿名さん]

大井町線はのんびりした感じが良いですよね。急行導入前は車体もレトロな感じで。

[774: マンション掲示板さん]

>>768 通りがかりさん

今は、利便性は、東横線＞＞目黒線＞田園都市線＞大井町線＞池上線＞多摩川線＞世田谷線 ですね。

住宅地としては、大井町線や世田谷線や池上線辺りも環境良くていい街があります

[775: 周辺住民さん]

住み心地はこんな感じです。中延、荏原中延、戸越銀座、大井町、五反田はもちろんのこと、武蔵小山、大森、旗の台なども自転車での行動範囲になるかと思います。

●東急大井町線は戸越公園（徒歩0分）。都営浅草線は中延駅（徒歩7分）の方が戸越駅より少し近いような気がします。（帰りに商店街をぶらりでしたら戸越駅もよいですが。東急池上線の場合は荏原中延（徒歩7分）です。横須賀線（湘南新宿ライン）西大井駅は徒歩10分強位です。大井町駅も歩いていけます。五反田や大崎は自転車圏。

●自分の感想です。戸越公園駅から大井町経由品川駅まで6分、有楽町は20分以内。自由が丘9分、二子玉川14分。都営浅草線（戸越駅よりは中延の方が若干近い）五反田まで5分なので、渋谷は15分です。横須賀線や湘南新宿ラインの西大井駅まで自転車で行けば、横浜も15分です。深夜五反田駅からタクシー乗ると800円台、目黒駅からでも1,200円くらい。六本木や西麻布から乗っても2千円台前後。

●羽田空港は大井町駅から直通バスだと楽。成田は都営浅草線でスカイアクセス一直線、もしくは品川からNEXやリムジンバス。大崎からも格安直通バスが出たので、タクシーで大崎まで行ってというのもありだと思う。

●車やタクシーだと首都高戸越インターがすぐそこ。

●戸越銀座商店街はもちろん、物件の周辺には、オオゼキ戸越公園店、オーケーストア戸越公園店、ビッグエー（ダイエー系）、マイバスケット(イオン）。 戸越銀座まで行けば文化堂（リニューアル中）、もう一つのオオゼキ、ライフ（大型）もあり。荏原中延まで行けば、東急ストア。

●五反田や大井町を始め、武蔵小山、旗の台、大崎、大森までも自転車圏。東急大井町線と地下鉄浅草線、池上線、横須賀線、湘南新宿ラインも使え、銀座も渋谷などどこへでも近い。ス

●公園（戸越公園や文庫の森）はすぐ。
●大井町に行けばアトレ（無印やロフトとかも）、成城石井、超大型のイトーヨーカドー、大型の西友、阪急百貨店、ハナマサなど。五反田に自転車で行けば東急やTOC。帰り品川駅に立ち寄ればクイーンズ伊勢丹などあります。車があればイオン品川シーサイド、コストコ、大森のメガドンキも行けます。ジムだと五反田のティップネス、エニタイム、コナミ、大井町のジェクサー、ゴールドジム、エニタイムがあるが、24時間型だと荏原中延、中延含め多数ある。

●区役所は自転車ですぐ。戸越公園や文庫の森近辺は閑静（周辺は閑静な住宅街）なので散歩にグッド。地盤も固く、山の手台地の上。

●郵便局は戸越郵便局、みずほ戸越店、三菱ATM、三井住友ATM・SMBC荏原支店（大井町駅）などです。クリニックは近隣にあらゆる種類のが数えきれない程多くあります。近隣の大型病院は、昭和医大（旗の台）、NTT関東病院（五反田）、旧東芝病院（大井町）、船員病院（高輪）などで、タクシーですぐ隣りの区（港区）にある北里病院・都立広尾病院（広尾）、済生会病院・国際医療福祉大学（赤羽橋）、自転車で大田区大森の赤十字病院・東邦医大、大井町線で5つ目の大岡山の東急病院などに行く人も多いです。

●戸越公園は高台の方で、下ると戸越銀座。図書館は豊図書館がすぐ。交番も消防署もすぐそこ。

●戸越銀座へ行けば戸越銀座温泉があり、大井町の阪急百貨店にはお風呂の王様が入っているので通える。また周辺には有名な銭湯が数多くある。

[776: 周辺住民さん]

●ちなみに商店街は戸越銀座は勿論ですが、中延商店街も結構使えます。サカナバッカとか八百屋とか、目黒50番とか色々あります。オーケーの道をまっすぐ行けばすぐ着くので。あと、五反田からは都営浅草線だけでなく、池上線で荏原中延下車、もしくは東急バスに乗って帰る方法もあり。（五反田・川崎ラゾーナ間）あと、大森は自転車が一番ですが、西大井から大森駅行きのバス路線ができましたよ。

●銀座は都営浅草線で東銀座が空いていて便利。帰りは有楽町から大井町経由で。自由が丘も10分ぐらいなので、渋谷行くときは五反田経由だけでなく、自由が丘経由も便利ですよ。

[777: 通りがかりさん]

●因みにホームセンターは、目の前の道をまっすぐ荏原中延を超えて中原街道に出るとコーナンがあります。最近オープンしました。自転車だという5分ぐらいです。あとはもう少し遠いけど長原のオリンピックまで自転車。まあ車があれば三田のケーヨー、もしくは池上の島忠とか、二国沿い川崎鶴見方面に行けばいくらでも。

[778: 通りがかりさん]

>>777 通りがかりさん
ありがとうございます。参考になりました。

[779: 匿名さん]

>>775 周辺住民さん

広域で検討してるので、お近くに住まれてる方のこのようなコメント、とても参考になります。ありがとうございました。

[780: マンコミュファンさん]

>>775 周辺住民さん
大井町に住めばとしか思わん。

[781: 評判気になるさん]

>>763 マンション検討中さん

うちはそうでもないですよ
私は関西の産まれ、妻がこの物件の近くにある大きな病気の看護師(大きな病院で夜勤有り、子供6歳)です
我が家特有の条件に照らし合わせるとこの物件以外選択肢はキツイです
十条も視野には入れてますが…

世帯年収は1600万位です

[782: 評判気になるさん]

>>778 通りがかりさん
この物件の近くに10年以上住んでるけどこれはダウト
第二京浜を考慮してない
大森に行くなら普通は裏道で自転車で行く
戸越公園に住んでるなら普通は大森とか出てこない

これが分からないならここは買わないほうがいい

[783: 通りがかりさん]

大きめのカルディが徒歩圏の戸越銀座にありました。自転車ですが荏原町にも大型店がありますね。大井町駅中は小さい。あと、戸越銀座のキシフォトは輸入食品が激安。見切り品もありますが。戸越銀座は歩いてすぐ、色々なお店があって飽きないです。こちらも最寄りの駅になる中延駅前には東急フードステーションとユニクロ、スギ薬局の大型店とかがあります。こちらも歩いてすぐの荏原中延には、駅上に東急ストア、あと、フレンチビストロ、うまいイタリアンピザ、ハンバーガーのアルプス、洋食屋のふじかわとか、色々お店がありますよ。中延アーケードには、老舗のケーキ屋、メンチコロッケの店、パン屋とか色々。

因みに大森に自転車で行く時は、商店街をとにかく真っ直ぐ。伊藤博文の墓地の近くにある横須賀線の橋を渡ってさらに真っ直ぐいくと、山王小学校に出ます。そんな遠くないですよ。まあエリア外なのでそれ以上は書きませんが。

ライフの話がありましたが、最寄りのライフは戸越銀座(と言っても百反坂)、大型店です。車であれば松原橋かな。

あと救急車で運ばれるときは、高確率で昭和医大か関東東病院(旧逓信病院)に運ばれます。たまに荏原病院や日赤、都立広尾や北里、共済会てのも。

あと五反田からバスで帰る時は戸越3丁目で降りるといいですよ。

[784: 通りがかりさん]

あと100均ですが、小さいのはいくらでもあります。(戸越銀座や中延アーケードなど)大型店は、大井町の阪急百貨店の2階、五反田TOC、あと大森のダイソーはあり得ない程大きい。

前に温泉の話がありましたが、戸越銀座温泉は観光客が多すぎ。おすすめ銭湯は中延の松の湯、西大井のピース湯、戸越3丁目交差点近くにある所。

パン屋は、戸越銀座の星野や、米粉のパン屋が美味しいですよ。

武蔵小山は歩いても行けます。26号線を真っ直ぐ行くだけ。平塚橋交差点には業務用スーパーやサミットの大型店もあるので、自転車はとにかく必須ですよ。

[785: 匿名さん]

どこかに出ればの街。

[786: 匿名さん]

現地行きましたけど、駅前・商店街には見窄らしい地元民が多いですね。とてもタワマンの住民層とは合わない。高所得者と低所得者が一緒に住むのはうまくいくのかは心配ではあります

[787: 匿名さん]

>>786 匿名さん

成功している武蔵小山の事例から学べることは地元民が富裕層のみでないと軋轢が生じるってのとかな。あちらは小山アドレスの高級住宅街だったから上手くいってる。

[788: 口コミ知りたいさん]

>>786 匿名さん
差別用語的なのはあかん。
いくら高収入と人間性は関係ないとはいえ。

[789: 匿名さん]

>>786 匿名さん

思うのは自由だけど、表現の仕方は配慮した方がいい。ただ後半部分は同意。73㎡に12000万円払って、毎月管理積立に5万円払っても住みたくなる街かどうか、何度も足を運んでよく検討した方がいい物件であることは間違いない。再開発、駅前タワマン、大手デベxスーパーゼネコン施工というスペックだけを見て判断すると、暮らし始めてからのギャップが大きそう。

[790: 通りがかりさん]

商店街は元々活気ぐあったが、再開発準備のためどんどん縮小気味だし、アパートが多いのは事実。事実商店街はほぼ無くなり、あとタワマンが6個ぐらい建つ計画。

あと、賃貸以外は土地持ちの地元民は江戸っ子が多く土地資産額も高いのです。上京して錦を飾るために頑張ってきた成金層とは違います。あと、この辺り田園都市線や小田急みたいにバス利用が多く一つの駅に温存するようなスタイルではなく、色んな駅が徒歩圏内で広く浅く使う型。その辺を理解できない人が多いのでは。

[791: マンション検討中さん]

>>782 評判気になるさん

親切で言ってくれる人におかしな突っかかり方するなよ。足りないと思えば補足してあげればいいことだろ。
性格悪すぎ。

[792: マンション検討中さん]

自分の思考とは違う某党の情報ですけど笑、こんな感じになるみたいですね。なんと高層マンションだらけに。小さな武蔵小杉みたいな感じ。
http://www.jcp-shinagawa.com/personal/nodate/news/0086.pdf

聞いたところによると高架後は改札は大井町側、駅前広場ができて、タクシー乗り場とかが整備され、公園まで繋がるようにするらしい。あと26号線にはバス路線が予定されている。

[793: 匿名さん]

その街だけでは完結できないってことかあ

[794: マンション検討中さん]

>>793 匿名さん
戸越公園、戸越銀座、中延、荏原中延、西大井を一つのエリア、大井町、五反田を近隣ターミナルとして考えると良いのでしょうね。浅草線だと、新橋が6個目の駅というのは捨てがたいんですよね、通勤先なので。勿論大井町経由で新橋も近いですが。

[795: 匿名さん]

普段の買い物はスーパーとドラッグストアで十分ですし、大井町まで出れば生活に必要なものはほぼ全て揃います。自転車はあった方がいいですね。行動の幅が広がります。

[796: マンション検討中さん]

3LDK、1億ではさすがに買えないですか？

[797: 匿名さん]

>>796 マンション検討中さん
1.1から

[798: 匿名さん]

>>796 マンション検討中さん

一応、10400万くらいからあるよ。オールリビングインの66.5㎡の中住戸だけど。

[799: 匿名さん]

初歩的な質問で申し訳ないのですが、モデルルーム予約はどこからできますでしょうか？

[800: 通りがかりさん]

>>799 匿名さん

公式HPから？

[801: 匿名さん]

ホームページ、パッと見だとモデルルームの情報全くないですね。
人気があるからなのかコロナだからなのか分かりませんが今は受付してないんですかね。

[802: マンション検討中さん]

最近よくある最初はエントリーした人のみに案内なんじゃない？9月販売開始だからそろそろモデルルーム開始しそうではあるけど。

[803: マンション検討中さん]

エントリーすれば予約フォームがメールで届きますよ。で、毎週月金土日で予約できるようになってますけど、全然枠空いてますよ。

[804: マンション検討中さん]

>>803 マンション検討中さん

それはこの物件の人気が無いということを暗示しているのでしょうか？

[805: マンション比較中さん]

感覚的には１戸あたり１千万円位は高い気がする。

７３㎡で１．２億くらいはどうかなと？６６㎡で１億超えもどうかなと？
施工もプランも仕様も気に入っていますが、割高感だけはどうしても拭えない。
階高なんか拘らず住戸増やせばよかったのに。現実感が少し欠ける。

周辺最初の再開発なのに全く割安感がない。
目黒とは違う。武蔵小山とも違う。戸越公園を的確にリサーチしていない。価格の見直しをした方がいい気がする。

価格以外は素晴らしいと思います。

人それぞれなので参考までに。

[806: 評判気になるさん]

>>802 マンション検討中さん

モデルルームはとっくに始まってる

[807: 匿名さん]

>>805 マンション比較中さん
MRで聞きましたが、やはり施工単価が上がってるそうで、今から出てくる物件も同じぐらいの水準になるだろうとのこと。むしろここの坪単価は抑えている水準と言っていました。

[808: 口コミ知りたいさん]

>>807 匿名さん
営業さんはそう言いますよね。でもそれなら郊外も地方物件も軒並み同じくらい上がらないとつじつまがあわないです。
新築駅近は人気なので高くても売れる。階高を取って単価を上げた方が利益高くなるというのが本音でしょう。

[809: マンション比較中さん]

>>807 匿名さん
少し考えてみてください。営業さんが”他社の後発の方がお得ですよ～　そっち行ってください!!”なんて絶対言いませんよね笑

[810: 匿名さん]

>>808 口コミ知りたいさん
施工単価は地域によって違いますよ。東京の物件は東京の職人が働きますので。東京の施工単価が上がっているのでは？

[811: マンション検討中さん]

>>805 マンション比較中さん

同じ感覚です。管理費についても少ない共用施設、各階ゴミ置き場なしなどの設定を考えると100円/㎡ほど割高な気がします。35年間支払う前提でザックリ坪単価に直すとプラス@15万くらいでしょうか。物件価格だけでなく、維持費もしんどいと感じています。

[812: 口コミ知りたいさん]

>>810 匿名さん
今の施工単価の上昇は人件費ではなく世界的なインフレによる材料費高騰ですよね？オリンピック前には職人不足による人件費高騰と言われていましたが。
デベロッパーが都合よく理由をつけているとしか思えないです。まぁそれでも買う人がいるんだからしょうがないですが。

[813: マンション検討中さん]

>>812 口コミ知りたいさん

そうなんです、欲しい欲しいが殺到する限り、売る側に安く値付けする理由がないんですよね。高く出して反応悪かったら、最悪値下げすれば済む話ですし。いや、今は値下げする理由もないかも。長期戦になっても大手デベは資金繰りに窮する環境でもないでしょうし、後発が値段上げるので勝手にお値打ちに見えてくるという。東急の芝浦なんて良い例です。このサイクルが止まるのは、欲しい欲しいが萎むこと、つまり購買力の低下＝金利上昇しか無いのかなと感じてます。

[814: マンション検討中さん]

一階店舗にはスーパーが入ると聴きましたが、東急ストアになるのでしょうか？分かる方いますか。勤務地が丸の内なんですが、たまに新宿があります。大井町経由で京浜東北、新宿の場合はりんかいで行く予定ですが、大井町の阪急やヨーカドーで買い物して帰るのもいいけど、一階がスーパーだとコンビニがわりに使えるかなと。

[815: 匿名さん]

公式サイト、7月30日からモデルルームグランドオープンとなってますね。
予約出来る日が少ないですが…