ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
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販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[706: 匿名さん]

ブリリア自由が丘とかと検討層被りそうだけど、こっちの方が安いのは間違いない。結果、早期完売の予感。

[707: マンション検討中さん]

戸越公園タワー　管理費483円/㎡　
　　　　　　　　修繕費191
　　　　　　　　　合計674
ブリリア池袋west管理費498
　　　　　　　　 修繕費187
　　　　　　　　　合計685
アトラスタワー五反田
　　　　　　　　管理費538
　　　　　　　　修繕費135
　　　合計673
今売出してる同じ規模のマンションだと管理費は同じ位で高額だね。
なぜ10年前施工の同規模マンションは管理費が安いのかな?

[708: マンション検討中さん]

>>707 マンション検討中さん
買い手市場だったから。マンション価格が１０年で１．８倍になったのと同様に管理会社の取り分も倍になっているのでしょう。

[709: マンション検討中さん]

>>708 マンション検討中さん
10年前に施工したマンションの管理費は、今現在値上げされているのでしょうか?

[710: eマンションさん]

>>709 マンション検討中さん
値上げしていません。既存マンションの値上げできないからそのしわ寄せが新築マンションに乗っているのでは？と思ってしまう。

[711: 匿名さん]

建設地見てきました。
一言で表すなら『駅近いがマックしかねー』
でしたわ。

[712: 匿名さん]

ここ地権者多すぎない？何かの団体？

[713: マンション検討中さん]

地権者の方は、住居以外に賃貸用も所有してるんじゃないですかね。
元々住宅が密集してる土地ではないし、マンション建設前の説明会など参加しましたが、そんなに地権者が多いイメージなかったです。

[714: 匿名さん]

>>711 匿名さん
東急ローカル線の駅はどこもそんなものですよ。

[715: 匿名さん]

>>712 匿名さん
MR行ってきました。団体も入っていますが、個人が過半数です。

[716: 匿名さん]

>>710 eマンションさん
入居後、管理契約見直ししかないでしょうね。
既存マンションのしわ寄せされるのは不当です。

[717: 周辺住民さん]

>>716 匿名さん

うろ覚えですが、一体再開発の条件として1階に24時間警備員を2名配置しなければならなく、その人件費とのお話だったような。それゆえにその分で100円/㎡ほど高くなっています、とMRでご説明いただきました。他の設定が適正かは分かりませんが、足を引っ張っているであろうこの点に関しては、コストダウン対象とするのは難しいかもですね。

[718: 匿名さん]

>>713 マンション検討中さん
もともと住宅というより雑居ビルが多かったので地権者の人数は少ないと思います。

[719: 匿名さん]

>>717 周辺住民さん

再開発物件としては、24時間警備員配置が条件だったんでしょう。その代わりに駅徒歩1分の住環境？商品？を提供できるよと。各階ゴミ置き場は、この設定によって諦めざるを得なく（犠牲になってしまった）のかもしれない。過剰とも言える警備体制（なんの警備かはわからんが）に管理費払うよりも、各階ゴミ置き場にランニングコスト払いたかったというのが検討者の本音なのかも。

[720: ご近所さん]

ソースが無くて申し訳ないのですが、大井町駅前再開発でできるマンション、賃貸ではなく分譲との噂を街の不動産屋経由で聞きました。どなたか詳しいところご存知な方いらっしゃいますか？

[721: 匿名さん]

>>720 ご近所さん

不動産に聞いてるなら良いだろ。お前がソースだ

[722: 匿名さん]

分譲だったら坪700位かな？

[723: 匿名さん]

このマンションカッコいい！

[724: マンコミュファンさん]

>>720 さん
近隣住民向けの説明会が7/15と7/16にありますが、その案内資料には賃貸住宅と記載されています。

[725: 匿名さん]

>>720 ご近所さん

俺再開発の説明会に行ったよ。
賃貸だって

[726: マンション検討中さん]

分譲に変更としても今の市況だとおそらくとんでもない額になるから意味ないや、、、

[727: 匿名さん]

目黒MARCといいJRは賃貸住宅に力入れようとしてるのですかね

[728: 匿名さん]

マンションの施設は良いと思うんだけど、下町の地元民と一緒に暮らすのに耐えられるか？を迷っています。皆さんはどう感じましたか？

[729: 匿名さん]

専有部は造り良さそうですね。梁も少なく階高・天高も取れてますし。
ただ共用施設はタワマンとしては控えめな印象です。20階のオーナーズラウンジも35Hのお部屋と同面積のようで、240戸のマンションのビューラウンジとしては狭いなあと。隣の35Iもくっつけて設計すればよかったのに。
各階ゴミ置き場無しもそうですが、支払う管理費に対して享受できる共有部でのサービスがイマイチ釣り合ってないように感じました。

[730: 匿名さん]

>>729 さん
不燃建築公社系の再開発は公共事業の意味合いもあり地味めのマンションが多いです。ラウンジがあるだけ珍しい。

[731: 匿名さん]

地権者に＊＊＊もいるのでしょうか？

[732: 匿名さん]

消されてしまいました。某宗教団体です

[733: 評判気になるさん]

確かに共用施設ショボいな。
狭いオーナーズラウンジとか誰も使わなくなるんじゃないの。
コンフォートラウンジも数人しか無理でしょ。
こんなとこでテレワークできるのか？

[734: 匿名さん]

>>733 評判気になるさん

ゲストルームも無いですし、来客用駐車場もなさそうですね。しつこいけど各階ゴミ置き場もないし。タワマンとしてはかなりシンプルな類になりそう。だから管理費抑えめ、坪単価控えめなんですよーとなれば、まあ納得となるんでしょうけど、そうはなってないという。

[735: 匿名さん]

この辺のマンションどこもそうですよ。共用施設を求めるなら勝どきとかの方が良いと思いますよ。

[736: ご近所さん]

北側再開発予定なので北向きの部屋は将来お見合い？

[737: マンション検討中さん]

大井町タワマンの中古でよくねってなっちゃうなぁ

[738: 匿名さん]

>>736 ご近所さん
北側はほぼ確定ですね。南側もリスクあります。

[739: 口コミ知りたいさん]

>>728 匿名さん
なんか差別的ですね。

[740: 匿名さん]

>>728 匿名さん

現地行って昼から酔っぱらいやパチンカスの下町住民はきついなと思っていました。宗○団体の入居でかなり厳しくなってきました

[741: マンション検討中さん]

そのような街ではないですよ。
大井町線沿線はどこも住みやすそうです。
これから、開発が続く街なので興味深いです。

[742: 匿名さん]

地下鉄直結じゃない私鉄沿線は避けた方がいいですよ。リセールでも明確な差が出ます。西小山駅徒歩１分に三井ができるので下町が大丈夫ならそちらの方が良いです。

[743: 匿名さん]

>>741 マンション検討中さん

合ってると思いますよ。駅前にも再開発反対ののぼりが多くあります。コテコテの下町ですよ。それが好きなら居心地良いかと

[744: マンション検討中さん]

>>742 匿名さん

西小山、気になっています。差し支えなければ地下鉄直結じゃない私鉄沿線を避けるべき理由を教えていただけますでしょうか？やはり電車の通過音や踏切音などの騒音関連でしょうか？

[745: 匿名さん]

>>741 マンション検討中さん
大井町線沿線だと自由が丘～二子玉川あたりがセレブ感あって良い。

[746: 匿名さん]

パークホームズ西小山はここより坪単価高いのかな？同じ駅直結でもあちらのほうが住民の質は良さそうですかね

[747: 通りがかりさん]

>>746 匿名さん

どちらも駅直結なんですか？

[748: 匿名さん]

どちらも駅前だが駅直結でない。目黒線は大手町直通で便利だが各停駅なのは少し残念。戸越公園500、西小山550くらいでは。

[749: マンション検討中さん]

共有施設も最小限なのに管理費高いなー

[750: 匿名さん]

>>744 マンション検討中さん
地下鉄直結、非直結だと利便が全く違うでしょう。

[751: マンション検討中さん]

>>750 匿名さん

おおっ、西小山は地下鉄直結なんですね！楽しみ。

[752: 匿名さん]

戸越公園は北口の再開発の方が規模が大きそう。ただ値段も高くなるかも。

[753: 匿名さん]

地下鉄直結マンションってあまり知らないので、これは便利そうです。
雨の日は濡れずに行けたりするんでしょうか。

プランがワンルームから3LDKまでというのが幅広いと思いました。
期待できそうですね！

[754: 評判気になるさん]

南西側の駐車場は再開発予定がありますか？まだタワーになると、眺望はだめですか？

[755: マンション検討中さん]

スレ閑散としてて寂しいな、ここ。
価格含めて情報出尽くしたし、ネガして競争率下げるほど人気あるわけでもないし、というとこかな。