ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
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販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[666: マンション検討中さん]

>>663 評判気になるさん

うぇ、、700円/㎡近いですね。これはキツい。

[667: 匿名さん]

維持費に各階ゴミ置き場の有無なんてほぼ関係ないですよね。
デベお抱えの管理会社が半分以上抜いてるんだから。

[668: 評判気になるさん]

>>667 匿名さん
23階にはゴミ置き場あって管理費は約8000円ですね
ちなみに120平米の管理費は約9万です

[669: マンション検討中さん]

>>668 評判気になるさん

これは萎える
もう検討諦めます

[670: 匿名さん]

こことピアース大井仙台坂ならこちらの方が高いかな？

[671: 名無しさん]

>>659 匿名さん
管理費483円、修繕積立金191円って、来年、再来年に竣工予定の他のタワマンと比べてどんな感じなんでしょうか。

[672: 評判気になるさん]

>>671 名無しさん
今後の標準じゃないですか?
私は受け入れました

[673: 匿名さん]

>>671 名無しさん

港区のタワマンのスレからコピペ

白金ザスカイ
389円/㎡
129円/㎡
計518円/㎡

プレミストタワー白金高輪
460円/㎡
244円/㎡
計704円/㎡

パークハウス高輪タワー
419円/㎡
130円/㎡
計549円/㎡

パークハウス三田ガーデン
401円/㎡
100円/㎡
計501円/㎡

アトラスタワー白金レジデンシャル
管理費　390円/㎡
修積費　140円/㎡
計　530円/㎡

[674: マンション検討中さん]

各階ゴミ回収なし、共用施設控えめな割には管理費483円/㎡は高い気がするなあ。何にコスト掛かってるんだろ？駐車場少ないのも影響ありそうですね。
修繕積立は、均等積立か段階増額かどちらなんでしょうね。途中一時金があったり、経年するほど増額幅が急増するようだと将来厳しいかと。長期修繕計画次第ですかね。

[675: 匿名さん]

白金スカイ程の規模になると管理費は平米200くらいでも全然ペイはできるんだけど、取れるところから取る。という事で周辺物件の相場見て少し安いくらいの金額に設定してるんだと思うよ。

[676: 匿名さん]

>>656 マンション検討中さん
おそらくそれも加味されて、共用施設のある階は他の階より高めに設定されたりしますね。

[677: マンション検討中さん]

入居後にマンション管理組合でこれより安い管理業者に変更してもらうとか出来ないのかな？

[678: マンション検討中さん]

モデルルーム始まったので、いろいろ情報を出していただいており、判断材料になりそうで助かります。価格やランニングコストも気になりますが、一番気になるのはマンション真下をリニアが通過することですね、、工場地図見たら完全に敷地内・建物真下です。個人的には懸念事項ゆえ、週末予約しているモデルルームで詳しく聞いてこようと思います。

[679: マンコミュファンさん]

>>134 名無しさん
基礎方式:杭基礎
支持層の 深さ 約25m
杭長:17.2~23.7m 杭総本数:26本

リニアトンネルはマンション敷地の地下70m

[680: 匿名さん]

リニアよりどちらかというと大井町線の高架化の方が、騒音とか振動とかの影響あると思います。

[681: マンション検討中さん]

>>678 マンション検討中さん

建物の真下から少しズレてないですか。

[682: 匿名さん]

波動拳

[683: マンション検討中さん]

80m2台の3LDKでいくら位ですか？

[684: マンション掲示板さん]

>>683 マンション検討中さん

13F13000-22F13800

[685: マンション検討中さん]

>>681 マンション検討中さん

脇ですね。構造的にはあまり関係なさそう。

[686: 匿名さん]

>>668 評判気になるさん
ん？B1以外に23階にもゴミ置き場があるってこと？それって23階以外の人も使えるの？

[687: 匿名さん]

>>686 匿名さん

23階の人専用だよ。8,000円/月。貧乏人はゴミ持ってエレベーター乗りなさいということ

[688: 匿名さん]

3LDK 65平米で1億～だったけど、低層階でも9,000くらい？

[689: 名無しさん]

>>688 匿名さん
65平米で1億未満はないですね。あと低層階はほとんどが地権者住戸

[690: 名無しさん]

今時期安い！

[691: 匿名さん]

比較的リーズナブルで穴場ですね。
検討してみます。

[692: 匿名さん]

でもランニングコスト高くない？
パークタワー勝どきの方が圧倒的に共用施設が充実してるのにランニングコストは大差なくない？

[693: マンション検討中さん]

既出かもしれませんが、踏切音、なかなかな感じですけど、気になりませんかね？駅徒歩1分の利便性と引き換えに仕方ないと割り切るべきですかね。

[694: 評判気になるさん]

踏切音を聞きながら眠りに付く感じになりそう。そして明け方に踏切音で起こされるという。北西側の部屋は特に。

[695: 匿名さん]

>>694 評判気になるさん
立体交差になるまでは我慢かもしれないですね。

[696: 匿名さん]

経験上ですが、上階で子供がバタバタ走り回る音よりは気にならないかと思います。
こればかりは隣人ガチャでどうしようもありませんが。。

[697: マンション掲示板さん]

駅近タワーで管理費は㎡400円未満、各階ゴミ箱付きなら更に良かったわね
そんな神物件なかなかないか

[698: 匿名さん]

>>696 匿名さん
子供はいつか大きくなりますので。。それよりも大人の騒音の方が問題。大人は変わらない。（以前住んでいたマンションで、廊下で奇声発する人がいて非常に嫌でした。）

[699: 匿名さん]

>>698 匿名さん
大人になるとエリアの民度が大事になってきますよね。
戸越公園はどんな感じでしょうか？

[700: 匿名さん]

3LDKで1番安いのはいくらですか？15階で10,500万円だから9,000くらい？

[701: 匿名さん]

>>700 匿名さん
3LDKは全て1億超えてそうです。

[702: 匿名さん]

>>701 匿名さん
そりゃそうだよね。大井町線とは言え東急駅1分はレアだし。

[703: ご近所さん]

>>697 マンション掲示板さん

いま当て嵌まるのは、パークタワー勝どきくらいですね。

[704: マンション検討中さん]

申し訳ないけど埋め立て地はNGなんだよね。。

[705: マンション検討中さん]

城南の高台駅前がマストなんですまんの。

[706: 匿名さん]

ブリリア自由が丘とかと検討層被りそうだけど、こっちの方が安いのは間違いない。結果、早期完売の予感。

[707: マンション検討中さん]

戸越公園タワー　管理費483円/㎡　
　　　　　　　　修繕費191
　　　　　　　　　合計674
ブリリア池袋west管理費498
　　　　　　　　 修繕費187
　　　　　　　　　合計685
アトラスタワー五反田
　　　　　　　　管理費538
　　　　　　　　修繕費135
　　　合計673
今売出してる同じ規模のマンションだと管理費は同じ位で高額だね。
なぜ10年前施工の同規模マンションは管理費が安いのかな?

[708: マンション検討中さん]

>>707 マンション検討中さん
買い手市場だったから。マンション価格が１０年で１．８倍になったのと同様に管理会社の取り分も倍になっているのでしょう。

[709: マンション検討中さん]

>>708 マンション検討中さん
10年前に施工したマンションの管理費は、今現在値上げされているのでしょうか?

[710: eマンションさん]

>>709 マンション検討中さん
値上げしていません。既存マンションの値上げできないからそのしわ寄せが新築マンションに乗っているのでは？と思ってしまう。

[711: 匿名さん]

建設地見てきました。
一言で表すなら『駅近いがマックしかねー』
でしたわ。

[712: 匿名さん]

ここ地権者多すぎない？何かの団体？

[713: マンション検討中さん]

地権者の方は、住居以外に賃貸用も所有してるんじゃないですかね。
元々住宅が密集してる土地ではないし、マンション建設前の説明会など参加しましたが、そんなに地権者が多いイメージなかったです。

[714: 匿名さん]

>>711 匿名さん
東急ローカル線の駅はどこもそんなものですよ。

[715: 匿名さん]

>>712 匿名さん
MR行ってきました。団体も入っていますが、個人が過半数です。

[716: 匿名さん]

>>710 eマンションさん
入居後、管理契約見直ししかないでしょうね。
既存マンションのしわ寄せされるのは不当です。

[717: 周辺住民さん]

>>716 匿名さん

うろ覚えですが、一体再開発の条件として1階に24時間警備員を2名配置しなければならなく、その人件費とのお話だったような。それゆえにその分で100円/㎡ほど高くなっています、とMRでご説明いただきました。他の設定が適正かは分かりませんが、足を引っ張っているであろうこの点に関しては、コストダウン対象とするのは難しいかもですね。

[718: 匿名さん]

>>713 マンション検討中さん
もともと住宅というより雑居ビルが多かったので地権者の人数は少ないと思います。

[719: 匿名さん]

>>717 周辺住民さん

再開発物件としては、24時間警備員配置が条件だったんでしょう。その代わりに駅徒歩1分の住環境？商品？を提供できるよと。各階ゴミ置き場は、この設定によって諦めざるを得なく（犠牲になってしまった）のかもしれない。過剰とも言える警備体制（なんの警備かはわからんが）に管理費払うよりも、各階ゴミ置き場にランニングコスト払いたかったというのが検討者の本音なのかも。

[720: ご近所さん]

ソースが無くて申し訳ないのですが、大井町駅前再開発でできるマンション、賃貸ではなく分譲との噂を街の不動産屋経由で聞きました。どなたか詳しいところご存知な方いらっしゃいますか？

[721: 匿名さん]

>>720 ご近所さん

不動産に聞いてるなら良いだろ。お前がソースだ

[722: 匿名さん]

分譲だったら坪700位かな？

[723: 匿名さん]

このマンションカッコいい！

[724: マンコミュファンさん]

>>720 さん
近隣住民向けの説明会が7/15と7/16にありますが、その案内資料には賃貸住宅と記載されています。

[725: 匿名さん]

>>720 ご近所さん

俺再開発の説明会に行ったよ。
賃貸だって

[726: マンション検討中さん]

分譲に変更としても今の市況だとおそらくとんでもない額になるから意味ないや、、、

[727: 匿名さん]

目黒MARCといいJRは賃貸住宅に力入れようとしてるのですかね

[728: 匿名さん]

マンションの施設は良いと思うんだけど、下町の地元民と一緒に暮らすのに耐えられるか？を迷っています。皆さんはどう感じましたか？

[729: 匿名さん]

専有部は造り良さそうですね。梁も少なく階高・天高も取れてますし。
ただ共用施設はタワマンとしては控えめな印象です。20階のオーナーズラウンジも35Hのお部屋と同面積のようで、240戸のマンションのビューラウンジとしては狭いなあと。隣の35Iもくっつけて設計すればよかったのに。
各階ゴミ置き場無しもそうですが、支払う管理費に対して享受できる共有部でのサービスがイマイチ釣り合ってないように感じました。

[730: 匿名さん]

>>729 さん
不燃建築公社系の再開発は公共事業の意味合いもあり地味めのマンションが多いです。ラウンジがあるだけ珍しい。

[731: 匿名さん]

地権者に＊＊＊もいるのでしょうか？

[732: 匿名さん]

消されてしまいました。某宗教団体です

[733: 評判気になるさん]

確かに共用施設ショボいな。
狭いオーナーズラウンジとか誰も使わなくなるんじゃないの。
コンフォートラウンジも数人しか無理でしょ。
こんなとこでテレワークできるのか？

[734: 匿名さん]

>>733 評判気になるさん

ゲストルームも無いですし、来客用駐車場もなさそうですね。しつこいけど各階ゴミ置き場もないし。タワマンとしてはかなりシンプルな類になりそう。だから管理費抑えめ、坪単価控えめなんですよーとなれば、まあ納得となるんでしょうけど、そうはなってないという。

[735: 匿名さん]

この辺のマンションどこもそうですよ。共用施設を求めるなら勝どきとかの方が良いと思いますよ。

[736: ご近所さん]

北側再開発予定なので北向きの部屋は将来お見合い？

[737: マンション検討中さん]

大井町タワマンの中古でよくねってなっちゃうなぁ

[738: 匿名さん]

>>736 ご近所さん
北側はほぼ確定ですね。南側もリスクあります。

[739: 口コミ知りたいさん]

>>728 匿名さん
なんか差別的ですね。

[740: 匿名さん]

>>728 匿名さん

現地行って昼から酔っぱらいやパチンカスの下町住民はきついなと思っていました。宗○団体の入居でかなり厳しくなってきました

[741: マンション検討中さん]

そのような街ではないですよ。
大井町線沿線はどこも住みやすそうです。
これから、開発が続く街なので興味深いです。

[742: 匿名さん]

地下鉄直結じゃない私鉄沿線は避けた方がいいですよ。リセールでも明確な差が出ます。西小山駅徒歩１分に三井ができるので下町が大丈夫ならそちらの方が良いです。

[743: 匿名さん]

>>741 マンション検討中さん

合ってると思いますよ。駅前にも再開発反対ののぼりが多くあります。コテコテの下町ですよ。それが好きなら居心地良いかと

[744: マンション検討中さん]

>>742 匿名さん

西小山、気になっています。差し支えなければ地下鉄直結じゃない私鉄沿線を避けるべき理由を教えていただけますでしょうか？やはり電車の通過音や踏切音などの騒音関連でしょうか？

[745: 匿名さん]

>>741 マンション検討中さん
大井町線沿線だと自由が丘～二子玉川あたりがセレブ感あって良い。

[746: 匿名さん]

パークホームズ西小山はここより坪単価高いのかな？同じ駅直結でもあちらのほうが住民の質は良さそうですかね

[747: 通りがかりさん]

>>746 匿名さん

どちらも駅直結なんですか？

[748: 匿名さん]

どちらも駅前だが駅直結でない。目黒線は大手町直通で便利だが各停駅なのは少し残念。戸越公園500、西小山550くらいでは。

[749: マンション検討中さん]

共有施設も最小限なのに管理費高いなー

[750: 匿名さん]

>>744 マンション検討中さん
地下鉄直結、非直結だと利便が全く違うでしょう。

[751: マンション検討中さん]

>>750 匿名さん

おおっ、西小山は地下鉄直結なんですね！楽しみ。

[752: 匿名さん]

戸越公園は北口の再開発の方が規模が大きそう。ただ値段も高くなるかも。

[753: 匿名さん]

地下鉄直結マンションってあまり知らないので、これは便利そうです。
雨の日は濡れずに行けたりするんでしょうか。

プランがワンルームから3LDKまでというのが幅広いと思いました。
期待できそうですね！

[754: 評判気になるさん]

南西側の駐車場は再開発予定がありますか？まだタワーになると、眺望はだめですか？

[755: マンション検討中さん]

スレ閑散としてて寂しいな、ここ。
価格含めて情報出尽くしたし、ネガして競争率下げるほど人気あるわけでもないし、というとこかな。

[756: 匿名さん]

1期より2期の方が価格が高くなると営業マンに言われましたが、スレが閑散としすぎていて、本当かなと思いました

[757: 通りがかりさん]

皆さんたまには>>188さんのことを思い出してあげてね。

[758: 評判気になるさん]

>>755 マンション検討中さん
今資金計画の話してますが、結構人気みたいですよ

[759: 購入経験者さん]

戸越銀座～中延と庶民の街なのに高すぎるｗ

[760: マンション検討中さん]

マンマニ砲、きましたね。不発弾のようですが。

[761: 匿名さん]

どうして各階ゴミ置き場もなく民度低いジジババが多い地域に住みたいと思いましたか？私は地縁です

[762: 評判気になるさん]

>>761 匿名さん
同じ理由です
この物件の近くに嫁、子供と住んでいます
来年小学校にあがるので、住環境を変化させたくないからです

[763: マンション検討中さん]

>>762 評判気になるさん

みなさん、いわゆる地元の富裕層という方々ですね。

[764: 匿名さん]

大原小学校の評判どうですか？広域検討者です。

[765: 匿名さん]

>>763 マンション検討中さん
東急沿線に実家がある夫婦とか、ここ狙ってる人多そう。