ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

[スムログ 関連記事]
ザ・パークハウス 戸越公園タワーに各階ごみ置場がなかった件について【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/42280/

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス戸越公園タワー｜ポテンシャルのある街に駅前タワー誕生！現地映像【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/40997/
ザ・パークハウス戸越公園タワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/42799/
【予定価格】ザ・パークハウス 戸越公園タワー｜大井町線の戸越公園駅徒歩1分タワー、たったひとつの落とし穴は？【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/48742/
” ザ・パークハウス戸越公園タワー”の「私の印象」→東急大井町線駅徒歩1分の希少性あるタワマン。利便性を享受しつつ、肩の力を抜いて日常を過ごせる、どこか懐かしい街！【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/54791/

[622: 匿名さん]

Yahooで登録している品川区の防犯情報を日ごろから見ているが、アラートで挙がる不審者情報は大井町エリアと京急沿線がとても多くて直近は特に顕著。
仮に大井町付近に住んでも不審者に出くわす可能性は万に1つかもしれないが、戸越エリアの方が安心して暮らせる気がする。

https://kurashi.yahoo.co.jp/tokyo/13109/incidents/bouhan/history?cpt_n...

[623: 匿名さん]

戸越公園は人がいないから治安はいいだろうね。

[624: 通りがかりさん]

>>623 匿名さん

ほんとだ、ここも人がいない

[625: 名無しさん]

>>621 匿名さん
別にそれは南北線に限ったことじゃない。
東京大手町、銀座日比谷、飯田橋、赤坂見附永田町、渋谷、新宿、池袋あたりのどれかまたは複数を通る路線は該当する。日比谷線がその点ちょっと劣るけど中目黒から恵比寿、六本木、銀座まで直通するという点でユニークさがあり利便性が高い。

[626: 匿名さん]

>>625 名無しさん
メトロ内だと南北線は有楽町線と並んで利便性ワースト2だと思う
南北線は乗り換えが便利っていっても、それは乗り換えが前提なだけで南北線の駅が最終目的地になるってあんまりない（あったとしても複数路線で違う路線からアクセスすることが多い）

やっぱり他の多くの地下鉄が利用者人数が多い副都心と大丸有エリアを結んでいる中で、どちらも通らないってのは結構きつい。確か後発の副都心線よりも使ったことがない人の割合が多いというデータがあったはず

[627: 名無しさん]

>>626 匿名さん
625ですけど自分も大筋同意です。
一般的な評価では南北線がとりわけ利便性が高いということはなく、メトロの中ではむしろマイナー。人気駅を通らないから仕方がないけど。
その分混雑は控えめだったりするから普段使いの人にとってメリットはある。

[628: eマンションさん]

南北線が使えないと主張する勢力が目立ちますが、格下大井町線が何を？って感じですね。自分の立場をわきまえて下さい。

[629: 名無しさん]

>>628 eマンションさん
なんだ自分の立場って。別に大井町線と比較してどうこう言ってるわけじゃないけど何が気に障ったんだか。
レスつけてるんだから流れくらい読んでコメントした方がいいよ。

[630: 匿名さん]

大井町ありけりの戸越公園。

[631: マンション検討中さん]

マンション評価の星がいきなり倍になってて草
工作員露骨すぎでしょ

[632: 名無しさん]

>>631 マンション検討中さん
ここだけじゃなくて他の物件も軒並み大幅に上がってるから利用者じゃなくて運営側が手を加えた可能性の方が高いような。

[633: 匿名さん]

良く読みなよ

スレッドの★評価についてお知らせ
管理人 [更新日時] 2022-06-17 09:51:28
削除依頼 参考になる! 計0
全画像 RSS
いつもマンションコミュニティのご利用をいただきありがとうございます。

本日早朝、検討板および住民板に表示しているスレッドの★評価について、
一部の利用者様による不正な★1点の大量投稿のデータ削除処理を行いました。

つきましては、スレッドによっては★評価の上昇につながっております。
また同様の行為ができないよう、投票に一定の制限を付与いたしております。

★評価の変動につきましては本件実施によるものとなります。
以上、何卒ご理解のほどお願い申し上げます。
[スレ作成日時]2022-06-17 09:51:28

[638: マンション検討中さん]

[No.634～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[639: 匿名さん]

モデルルーム行かれた方いらっしゃいますか？

[640: 匿名さん]

>>639 匿名さん
一般向けのモデルルーム事前案内会は6/25から7/10までの予約開催になっていましたよ。

[641: 名無しさん]

>>633 匿名さん
星の修正してもまだ低いねw

[642: 匿名さん]

>>640 匿名さん

教えていただきありがとうございます！！

[643: マンション検討中さん]

みなさんこんにちは。結婚できないけど頑張ってお金を稼いできたのでそろそろマンション買おうと思っているアラサー女です
マンションの選び方すら分かってません…。
ただ戸越界隈が大好きなので、この物件が気になっています。
モデルルームを見に行きたいのですが、応募ってどっからやればいいのでしょうか？

[644: 通りがかりさん]

>>643 マンション検討中さん
この物件に限らずですが、まずは公式ページからエントリーしましょう。メールや専用ページでどんどん情報が更新されていきます。公式には販売準備室の問合せ先も載っていますので気になるのであればそちらにコンタクトするのもありです。

[645: 通りがかりさん]

>>644 通りがかりさん

643と644、お仕事お疲れ様でございます。

結構醜いですよ

[646: マンション検討中さん]

現地見ましたが、この物件の南側？に三井のリパークがあるみたいですが、ここにいつか大きなマンション立ちそうですね。

[647: 通りがかりさん]

>>645 通りがかりさん
は？意味不明

[648: マンション検討中さん]

広域検討者です。
タワマンなら各階ごみ置場、各階宅配ロッカー、各階食配ステーションがどうしても欲しいのですが、こちらのマンションにはついていますか？？

[649: マンション検討中さん]

>>645 通りがかりさん
成りすましかは分からんけど目の前にあるその機械で調べろよってのは思う

[650: 匿名さん]

読んでて恥ずかしくなるくらいの自演だ、、

[651: 匿名さん]

>>646 マンション検討中さん
都市計画道路にかかる所は何らか再開発入ると考えた方が良いですので、北と南の低層は避けた方が良いかもしれませんね。価格に反映される気もしますが。

[652: 評判気になるさん]

モデルルーム、始まりましたね。
大井町、自由が丘にも駅近物件が出てるので、大井町線での選択肢が多くて楽しみです。

[653: 匿名さん]

こことピアース大井仙台坂だったらこちらのほうがずっと安いでしょうか？

[654: 匿名さん]

こことピアース大井仙台坂だったらこちらのほうがずっと安いでしょうか？

[655: 匿名さん]

こことピアース大井仙台坂だったらこちらのほうがずっと安いでしょうか？

[656: マンション検討中さん]

コンフォートラウンジのある3階の部屋いいね。もし3階のコンフォートラウンジが24時間使えるなら自分の家の部屋みたいに使えていいのにね。

[657: マンション検討中さん]

ここのランニングコストはどれくらいで設定されるんでしょうね。最近の新築物件は、管理費積立金までも値上がり凄いですから、、
総戸数はタマワンにしては多くないですが、各階ゴミ置き場無しとか仕様を落としてきている分、極力ランニングを絞れるような設計になっているのかと期待してます。

[658: 匿名さん]

>>657 マンション検討中さん

平米400くらいは行くと思いますよ。

[659: 匿名さん]

>>658 匿名さん
483/m2

[660: マンション検討中さん]

>>659 匿名さん

ありがとうございます。
各階ゴミ回収しないのに、けっこう高いですね。よく覚えてないけど、高い高いと騒がれてたプラウドタワー芝浦よりも若干高い気がする。

[661: マンション検討中さん]

>>660 マンション検討中さん
戸数が少ないと高くなると思うけど、同じ規模だとどうでしょうか。でも昔より今は全体的に高くなってる気がする、また場所によっても管理費は変わってくるのでしょうか。

[662: 匿名さん]

1-2階にはどんな商業施設が入りますか？大型スーパーでしょうか？

[663: 評判気になるさん]

モデルルーム見学行ってきました
エレベーターは3基
70S1の部屋で管理費+修繕積立金の月払いは51,000円です
各階ごとの価格差は殆どありません

[664: 評判気になるさん]

>>662 匿名さん
オーケーストアがマンションから直ぐのところにあるのでスーパーはまず無いかと
あるとしたら、マンションが建つ前に入ってた飲食店ではないでしょうか?

[665: 匿名さん]

オーケー、オオゼキありますけど駅前にはなかったのでスーパーの可能性もあるかもしれません。駅前に強い東急ストアとか。

[666: マンション検討中さん]

>>663 評判気になるさん

うぇ、、700円/㎡近いですね。これはキツい。

[667: 匿名さん]

維持費に各階ゴミ置き場の有無なんてほぼ関係ないですよね。
デベお抱えの管理会社が半分以上抜いてるんだから。

[668: 評判気になるさん]

>>667 匿名さん
23階にはゴミ置き場あって管理費は約8000円ですね
ちなみに120平米の管理費は約9万です

[669: マンション検討中さん]

>>668 評判気になるさん

これは萎える
もう検討諦めます

[670: 匿名さん]

こことピアース大井仙台坂ならこちらの方が高いかな？

[671: 名無しさん]

>>659 匿名さん
管理費483円、修繕積立金191円って、来年、再来年に竣工予定の他のタワマンと比べてどんな感じなんでしょうか。

[672: 評判気になるさん]

>>671 名無しさん
今後の標準じゃないですか?
私は受け入れました

[673: 匿名さん]

>>671 名無しさん

港区のタワマンのスレからコピペ

白金ザスカイ
389円/㎡
129円/㎡
計518円/㎡

プレミストタワー白金高輪
460円/㎡
244円/㎡
計704円/㎡

パークハウス高輪タワー
419円/㎡
130円/㎡
計549円/㎡

パークハウス三田ガーデン
401円/㎡
100円/㎡
計501円/㎡

アトラスタワー白金レジデンシャル
管理費　390円/㎡
修積費　140円/㎡
計　530円/㎡

[674: マンション検討中さん]

各階ゴミ回収なし、共用施設控えめな割には管理費483円/㎡は高い気がするなあ。何にコスト掛かってるんだろ？駐車場少ないのも影響ありそうですね。
修繕積立は、均等積立か段階増額かどちらなんでしょうね。途中一時金があったり、経年するほど増額幅が急増するようだと将来厳しいかと。長期修繕計画次第ですかね。

[675: 匿名さん]

白金スカイ程の規模になると管理費は平米200くらいでも全然ペイはできるんだけど、取れるところから取る。という事で周辺物件の相場見て少し安いくらいの金額に設定してるんだと思うよ。

[676: 匿名さん]

>>656 マンション検討中さん
おそらくそれも加味されて、共用施設のある階は他の階より高めに設定されたりしますね。

[677: マンション検討中さん]

入居後にマンション管理組合でこれより安い管理業者に変更してもらうとか出来ないのかな？

[678: マンション検討中さん]

モデルルーム始まったので、いろいろ情報を出していただいており、判断材料になりそうで助かります。価格やランニングコストも気になりますが、一番気になるのはマンション真下をリニアが通過することですね、、工場地図見たら完全に敷地内・建物真下です。個人的には懸念事項ゆえ、週末予約しているモデルルームで詳しく聞いてこようと思います。

[679: マンコミュファンさん]

>>134 名無しさん
基礎方式:杭基礎
支持層の 深さ 約25m
杭長:17.2~23.7m 杭総本数:26本

リニアトンネルはマンション敷地の地下70m

[680: 匿名さん]

リニアよりどちらかというと大井町線の高架化の方が、騒音とか振動とかの影響あると思います。

[681: マンション検討中さん]

>>678 マンション検討中さん

建物の真下から少しズレてないですか。

[682: 匿名さん]

波動拳

[683: マンション検討中さん]

80m2台の3LDKでいくら位ですか？

[684: マンション掲示板さん]

>>683 マンション検討中さん

13F13000-22F13800

[685: マンション検討中さん]

>>681 マンション検討中さん

脇ですね。構造的にはあまり関係なさそう。

[686: 匿名さん]

>>668 評判気になるさん
ん？B1以外に23階にもゴミ置き場があるってこと？それって23階以外の人も使えるの？

[687: 匿名さん]

>>686 匿名さん

23階の人専用だよ。8,000円/月。貧乏人はゴミ持ってエレベーター乗りなさいということ

[688: 匿名さん]

3LDK 65平米で1億～だったけど、低層階でも9,000くらい？

[689: 名無しさん]

>>688 匿名さん
65平米で1億未満はないですね。あと低層階はほとんどが地権者住戸

[690: 名無しさん]

今時期安い！

[691: 匿名さん]

比較的リーズナブルで穴場ですね。
検討してみます。

[692: 匿名さん]

でもランニングコスト高くない？
パークタワー勝どきの方が圧倒的に共用施設が充実してるのにランニングコストは大差なくない？

[693: マンション検討中さん]

既出かもしれませんが、踏切音、なかなかな感じですけど、気になりませんかね？駅徒歩1分の利便性と引き換えに仕方ないと割り切るべきですかね。

[694: 評判気になるさん]

踏切音を聞きながら眠りに付く感じになりそう。そして明け方に踏切音で起こされるという。北西側の部屋は特に。

[695: 匿名さん]

>>694 評判気になるさん
立体交差になるまでは我慢かもしれないですね。

[696: 匿名さん]

経験上ですが、上階で子供がバタバタ走り回る音よりは気にならないかと思います。
こればかりは隣人ガチャでどうしようもありませんが。。

[697: マンション掲示板さん]

駅近タワーで管理費は㎡400円未満、各階ゴミ箱付きなら更に良かったわね
そんな神物件なかなかないか

[698: 匿名さん]

>>696 匿名さん
子供はいつか大きくなりますので。。それよりも大人の騒音の方が問題。大人は変わらない。（以前住んでいたマンションで、廊下で奇声発する人がいて非常に嫌でした。）

[699: 匿名さん]

>>698 匿名さん
大人になるとエリアの民度が大事になってきますよね。
戸越公園はどんな感じでしょうか？

[700: 匿名さん]

3LDKで1番安いのはいくらですか？15階で10,500万円だから9,000くらい？

[701: 匿名さん]

>>700 匿名さん
3LDKは全て1億超えてそうです。

[702: 匿名さん]

>>701 匿名さん
そりゃそうだよね。大井町線とは言え東急駅1分はレアだし。

[703: ご近所さん]

>>697 マンション掲示板さん

いま当て嵌まるのは、パークタワー勝どきくらいですね。

[704: マンション検討中さん]

申し訳ないけど埋め立て地はNGなんだよね。。

[705: マンション検討中さん]

城南の高台駅前がマストなんですまんの。

[706: 匿名さん]

ブリリア自由が丘とかと検討層被りそうだけど、こっちの方が安いのは間違いない。結果、早期完売の予感。

[707: マンション検討中さん]

戸越公園タワー　管理費483円/㎡　
　　　　　　　　修繕費191
　　　　　　　　　合計674
ブリリア池袋west管理費498
　　　　　　　　 修繕費187
　　　　　　　　　合計685
アトラスタワー五反田
　　　　　　　　管理費538
　　　　　　　　修繕費135
　　　合計673
今売出してる同じ規模のマンションだと管理費は同じ位で高額だね。
なぜ10年前施工の同規模マンションは管理費が安いのかな?

[708: マンション検討中さん]

>>707 マンション検討中さん
買い手市場だったから。マンション価格が１０年で１．８倍になったのと同様に管理会社の取り分も倍になっているのでしょう。

[709: マンション検討中さん]

>>708 マンション検討中さん
10年前に施工したマンションの管理費は、今現在値上げされているのでしょうか?

[710: eマンションさん]

>>709 マンション検討中さん
値上げしていません。既存マンションの値上げできないからそのしわ寄せが新築マンションに乗っているのでは？と思ってしまう。

[711: 匿名さん]

建設地見てきました。
一言で表すなら『駅近いがマックしかねー』
でしたわ。

[712: 匿名さん]

ここ地権者多すぎない？何かの団体？

[713: マンション検討中さん]

地権者の方は、住居以外に賃貸用も所有してるんじゃないですかね。
元々住宅が密集してる土地ではないし、マンション建設前の説明会など参加しましたが、そんなに地権者が多いイメージなかったです。

[714: 匿名さん]

>>711 匿名さん
東急ローカル線の駅はどこもそんなものですよ。

[715: 匿名さん]

>>712 匿名さん
MR行ってきました。団体も入っていますが、個人が過半数です。

[716: 匿名さん]

>>710 eマンションさん
入居後、管理契約見直ししかないでしょうね。
既存マンションのしわ寄せされるのは不当です。

[717: 周辺住民さん]

>>716 匿名さん

うろ覚えですが、一体再開発の条件として1階に24時間警備員を2名配置しなければならなく、その人件費とのお話だったような。それゆえにその分で100円/㎡ほど高くなっています、とMRでご説明いただきました。他の設定が適正かは分かりませんが、足を引っ張っているであろうこの点に関しては、コストダウン対象とするのは難しいかもですね。

[718: 匿名さん]

>>713 マンション検討中さん
もともと住宅というより雑居ビルが多かったので地権者の人数は少ないと思います。

[719: 匿名さん]

>>717 周辺住民さん

再開発物件としては、24時間警備員配置が条件だったんでしょう。その代わりに駅徒歩1分の住環境？商品？を提供できるよと。各階ゴミ置き場は、この設定によって諦めざるを得なく（犠牲になってしまった）のかもしれない。過剰とも言える警備体制（なんの警備かはわからんが）に管理費払うよりも、各階ゴミ置き場にランニングコスト払いたかったというのが検討者の本音なのかも。

[720: ご近所さん]

ソースが無くて申し訳ないのですが、大井町駅前再開発でできるマンション、賃貸ではなく分譲との噂を街の不動産屋経由で聞きました。どなたか詳しいところご存知な方いらっしゃいますか？

[721: 匿名さん]

>>720 ご近所さん

不動産に聞いてるなら良いだろ。お前がソースだ