ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
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販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[501: 名無しさん]

まあ、戸数的にも地縁のある方でもある程度捌けそうですし、あんまりネガキャンしても仕方ないかと。
各階ゴミ捨て場がなかったのは想定外でしたが。

[502: 匿名さん]

>>500 評判気になるさん
地権者が細分化されてると時間かかるよね。大井町は地権者がJR東のみだからむしろやりやすい。

[503: マンコミュファンさん]

価格出ましたね。
予想はしていたけど高額だったのであきらめます。
この地域の新築マンションで、マトモな広さに住もうと思うと一億円以上かかることが分かりました。

[504: 名無しさん]

>>503 マンコミュファンさん
各部屋の価格でました？？？

[505: マンコミュファンさん]

>>504 名無しさん

各部屋と言いますか、各広さの価格です

[506: 匿名さん]

近隣相場の高騰を考えれば比較的リーズナブルと感じます

[507: 職人さん]

半年後にはここも安かったと言われるんだろうな
その時には既に寿司

[508: マンション検討中さん]

寿司か、、

[509: 匿名さん]

これといったネガティブポイントもなく、坪単価も近隣中古より安いから普通に人気出そう。

[510: 口コミ知りたいさん]

>>509 匿名さん

各階ゴミ置き場が無いという致命的なネガポイントがわるわけだが。

[511: 匿名さん]

1L 36平方だけど洗面トイレ同室以外に、LD7畳、洋室3畳ももうすこし何とかならなかったですかね

[512: マンション掲示板さん]

駅のホームから撮影した建築現場です。写真下手なせいでもありますが、ここから立ち上がっていくイメージはまだつかないですね。楽しみです。

[513: 通りがかりさん]

ここなら大崎がいいな

[514: 匿名さん]

大崎は坪単価が全然違いますよ。

[515: 匿名さん]

>>513 通りがかりさん
同じ品川区でも街としては異なるエリアですね。
どちらが良いとかはないですね。
対立を煽るのは止めましょうね。大人気ない

[516: 匿名さん]

大崎も戸越も良い街だと思います

[517: マンション検討中さん]

エリアと言うより点開発と面開発の違いでしょ。それに鉄道力も。
もし同じ単価だったらそりゃ大崎の方がお得。でも実際全然値段が違う。良くできてる。

[518: 匿名さん]

大崎五反田目黒のあたりは人気の高いエリアですからね。

[519: マンション検討中さん]

まだちゃんと遡ってスレ見てないのですが、角部屋とかの間取りすごい綺麗ですね。バルコニーも広いし。

[520: 名無しさん]

まだウェビナーの限られた情報でしかない中で、マンマニ氏が各階ゴミ捨て場がないことにフォーカス当てて取り上げたもんだから、ネガキャンの材料に必要以上になってるよね。。。
自由に議論はできた方がいいと思うし、そりゃ各階にゴミ捨て場はあったほうがいいと思うけど、モデルルームでもう少しちゃんと話聞いて、情報出揃ったタイミングで取り上げるとか、やり方はあったんじゃないかと思います。もちろん無理に褒めるべきとか思ってないです。

[521: 匿名さん]

戸越公園という立地をどう評価するかですね。武蔵小山や大井町みたく大きな街ではないですが、逆に言えば落ち着いている雰囲気が魅力とも言えます。

[522: 匿名さん]

>>520 名無しさん

各階ゴミ置き場の無いタワマンは検討対象外となります

[523: マンション掲示板さん]

マンマニさん、手のひら返しで、十条にめっちゃテンション上がってますね。ここもそのうち褒めてくれるんじゃないですかね。

[524: 匿名さん]

東急沿線の高級マンションはどこも徒歩5分超えるのが普通なので、駅徒歩1分というのは希少性高そう。

[525: マンション検討中さん]

駅徒歩3分の自由が丘フロントが出てきた。

[526: 匿名さん]

半分以上地権者か。

[527: 匿名さん]

>>525 マンション検討中さん
ここより全然高いでしょう。

[528: マンション検討中さん]

自由が丘は分譲対象が15戸しかないから、坪600でも坪650でもあっという間に捌けるでしょうね。ここと競合する存在ではなく、むしろ自由が丘の価格(実績)を理由に、ここの価格が適正であるというストーリーになっていきそう、、

[529: 匿名さん]

自由が丘より坪100安いなら魅力的ですよね。

[530: マンコミュファンさん]

自由が丘を本気で検討してる人は、ここを比較対象とは考えないでしょうね。

[531: マンコミュファンさん]

自由が丘、坪700は越えてきそうだけど。こことは立地評価がまるで違うし建物もコストかけて来てる。

[532: マンション検討中さん]

今考えたら同じ品川区でもシーサイドや天王洲の新築タワマンは買いだったんだなーと後悔、、、
まあどこも同じこと言えるわけだが。

[533: 匿名さん]

天王洲のあたりは周辺環境があまり良くないよ。戸越とは検討層被らないのでは？

[534: 名無しさん]

シーサイド、天王洲は高潮の時浸水するかも。ハザードマップも参考にしたほうがいいと思う。戸越公園は治安もいいが災害に強い。

[535: 匿名さん]

戸越周辺は高台が多いため水害リスクは低いですが、一方木密地域ということで火災延焼リスクは都内全体のランキングでもワーストに近いエリアです。
(5丁目に限っては比較的リスクが低くく、またタワマン自体に限ってはリスクが低いと思いますが)
戸越全体としては火災に弱いため、その結果、画像の通り総合的な震災リスクは高いエリアです。

[536: マンコミュファンさん]

>>535 匿名さん
そうですね、だからマンションにして周りにスペースを確保して火災が広がらないようにしていった方がいいですね。駅前道路の補助29号線の拡張も火災遮断帯として少しは機能すると思いますので駅の高架化と共に早く実現してもらいたいですね。

[537: 匿名さん]

踏切がなくなると街の往来が便利になりそうですよね。

[538: 匿名さん]

街が変わっていくのを見るのも楽しいですね。十数年後、街が上手く発展していけば駅前マンションの価値もあまり下がらないとか…、期待できるのかな?

[539: マンション検討中さん]

当方、大井町線エリア外からの検討者です。
朝の7時から8時くらい、いわゆる出勤時間帯での大井町方面への電車の混み具合はいかがでしょうか？

[540: 検討板ユーザーさん]

>>539 マンション検討中さん
各駅なのでそこまでひどくはないです。
ただ大井町から品川方面にむかうのであれば、都内有数の混雑区間なので覚悟が必要です。

[541: マンション検討中さん]

>>540 検討板ユーザーさん
ありがとうございます！
ちなみに大井町からはりんかい線なのですが、新宿方面はいかがでしょうか？

[542: 検討板ユーザーさん]

>>541 マンション検討中さん
新宿方面は逆方向なので大井町線より空いています。上手く行けば座れるくらいです。

[543: マンション検討中さん]

>>542 検討板ユーザーさん
えっ、りんかい線ってそんなに空いてるのですか！？新宿に行くのに座れるかもって意外な路線でした。
ありがとうございます！

[544: 通りがかりさん]

武蔵小杉方面から来る湘南新宿ラインと比べると、確かにりんかい線直通埼京線は空いてますね。
サラリーマンの方かわかりませんが、戸越公園駅から新宿駅へ行くのに、りんかい線に乗る経費申請が認められるのか？、と余計なことが気になってしまいました。(東急+JRの方が安いため)

[545: 匿名さん]

>>544 さん
確かに乗換案内で確認すると、大井町からの新宿方面はりんかい線よりも品川駅経由でのJRの方が安いですね汗

でも通勤申請は問題ありません！
お気遣いありがとうございます。

[546: 匿名さん]

価格はいつわかるの？

[547: 名無しさん]

>>546 匿名さん
先日のプロジェクト発表会で代表的な8プランの価格は分かりました。もう少し具体的な価格は6月25日からのモデルルーム事前案内会で分かると思います。

[548: マンコミュファンさん]

>>547 名無しさん
モデルルームはどの広さのプランがあるのかわかりますか?

[549: マンション検討中さん]

同じような規模の三井東中野は各階ゴミ置き場ありますね。

[550: 匿名さん]

絶妙な価格設定だと思いました。高くもなく安くもなく。割と順調に売れるのではないでしょうか。