ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
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販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[461: 名無しさん]

>>455 匿名さん
自転車あると便利ですね!横須賀線の西大井駅までも５分もかからないくらいで着くし、戸越銀座商店街だけでなくパルム商店街も行きやすいですね。
自分は昔よく戸越公園駅のBMステーキハウスに行きました。

[462: 名無しさん]

高架化ではなく、中延・戸越公園・下神明・大井町を地下化してりんかい線と接続してほしいな…

[463: マンション検討中さん]

>>454 マンション検討中さん

踏切の音、気になりました。しかも2つありますし。アレ、朝のラッシュ時間帯はずっと鳴ってる感じなんですかね？高架が計画されてるので、確かに将来的に踏切はなくなる方向かと思いますが、3年や5年で移行できるとも思えませんし、なんなら電車通過音は地上線路以上な気がします。
駅徒歩1分の利便性と引換に、騒音は受け入れなきゃなんないネガティブな部分なんでしょうね。

[464: 検討板ユーザーさん]

>>463 マンション検討中さん
現地行った時、休日の昼間でもしょっちゅう鳴っていましたね。朝と夕方のラッシュ時はどうなってることやら。高架化が進むまでは踏切の音、高架化事業中はそれにプラスして工事音、その後も戸越公園北側の再開発が動くのであればそれの工事音と、騒音問題は当分続きそうな気がしますね。高層階なら大丈夫なのか？？

[465: マンション検討中さん]

踏切音自分も無理でした。やはり線路ワキはどこも住環境としては最低ですね。

[466: 匿名さん]

再開発がこれから続くので、工事の音は当面あるかもしれませんね。

[467: 評判気になるさん]

>>465 マンション検討中さん

そうですね。
駅周辺が無理な方は、駅から離れた静かな場所を探していただければ。
通勤通学の便利さ重視なので検討したいです。

[468: 口コミ知りたいさん]

>>467 評判気になるさん

駅周辺でも線路が地下化されてれば問題ない。ここは踏切音も強烈で。

[469: 評判気になるさん]

>>467 評判気になるさん
同じく共働き、昼間は留守なので、踏切音はそこまで気にならないと思うので検討中です。

欠点は探せばあると思うので、むしろ投資目的で買う方が撤退してくださるならありがたいですね。

[470: 名無しさん]

>>469 さん
ネガキャンの人は価格を下げてもらいたいとか、ライバルを少なくしたい目的もあると思いますから撤退しないのではないでしょうか。眺望よくて良い間取りも限りがあるし抽選倍率下げたいかもしれません。

[471: 匿名さん]

ネガキャンはどの物件でもありますよ。人気物件の宿命です。

[472: マンション検討中さん]

評価1.8って、、、近年稀に見る低評価、、、
東京23区内の新築マンションで評価値2以下の超低評価物件って初めてみたわ

[473: 匿名さん]

>>191 匿名さん
価格はそこまででしたが、少なくとも3戸買われる予定に変わりないですか？

[474: 検討板ユーザーさん]

>>472 マンション検討中さん
それは、
スレが情報収集に役立つかどうかの評価だよｗ
マンコミ初めてか？
力ぬけよｗ

[475: マンション掲示板さん]

マンコミが情報収集の役に立つ訳ないだろ。いい加減にしろ。

[476: 匿名さん]

武蔵小山のぼったくりに嫌気が差してこちらを検討しています。
なんだか戸越の方が落ち着いていて良いなと思い始めました。
武蔵小山より品格が高い感じ。

[477: 匿名さん]

>>476 匿名さん

わざとらしい。

[478: 名無しさん]

>>476 匿名さん

武蔵小金井の爺さんが来てるよ

[480: プロ]

>>476 匿名さん

戸越で品格が高いのは豊町一丁目の高台だけ。
あとは低地の農村。

現代の地図でみても明らかに街区の雰囲気が異なる一帯。
パーク・ハイム戸越三井坂や図書館の一帯ね。
文庫の森の東側、戸越公園の北側。武家屋敷。

あとは品格なんてないよ。

[481: 名無しさん]

>>480 プロさん
これは、ただのネガキャンですね。
各階ゴミ捨て場がなく残念とか、値段が高いとかのコメントなら検討している方なのかなと思いますが、物件の土地そのものを否定するのなら、検討なんて最初からしない方でしょうから、ここにコメントはどうかと思います。
豊町1丁目の高台以外に現在住んでる方もいる訳ですから。
検討中で覗いておりますが、この手のコメントは不愉快です。

[482: マンコミュファンさん]

>>481 名無しさん
何も知らずに検討してる人に教えてあげているだけだろ。そらすんでる人には耳障り悪いだろうが、もし事実と異なるなら反論したら良いのでは？

[483: 検討板ユーザーさん]

>>482 マンコミュファンさん
そう思いますね。
品川区民ですが、武蔵小山より高い品格は別に無いです。昔ながらの落ち着いた下町で、こんな所にタワマンが建つことが驚きな場所ですね。それが本物件の付加価値かなと。
公式HPのようなおしゃれな外人が利便性を求めて住むような場所では決してないので、検討されてる方はMRに行くついでにぜひ現地に行ってみたほうがいいかと思います。

[484: マンション掲示板さん]

話題に出てた踏切がどれほどなのか気になったので、平日の朝、現地に行ってみました。
マンション建設地の斜め向かいにあるマクドナルドのテラス席で確認してみましたが、閉まっている時間帯＝踏切音が鳴っている時間帯は長かった印象です。

カウントした時間帯　08:54-09:00(6分間)
踏切が空いていた合計時間　約1分50秒
踏切が空いた回数　3回

平日朝としては代表的な時間帯だと思いますので、7時台、8時台、9時台は約60-70%の時間帯で踏切閉まっている＝音が鳴っているイメージですね。

もちろん踏切音が気になるならないは個人差ありますし、慣れれば平気になる、そもそも窓閉めてたら聞こえない・聞こえにくいじゃん、という方もいらっしゃるかと思いますので、否定的な意見としてではなく、少ないサンプルですが、どんなもんかなーと気になっている方のご参考になればなと。

[485: 匿名さん]

>>417 匿名さん
よく考えたらキッチンペーパーとか毎日使うけど、ディスポーザーNGだよね。

[486: マンション検討中さん]

戸越公園で、地縁者以外買う？

大井町線戸越公園駅って言われても、９割の都民はどこそれ？戸越銀座と違うの？って反応だと思う

デベロッパーもはなから広域検討者は相手にしてないのでは。

[487: 評判気になるさん]

>>486 マンション検討中さん

品川区民で子供も大きくなったので学区の問題もありここしか狙えないです

[488: 匿名さん]

実家が東急沿いにあるような家庭で、東急沿線限定で探す人は結構いる。武蔵小山とか自由が丘、二子玉川とかは人気だけど高い。戸越公園とかはマイナーな分、比較的低予算でも買いやすい。

[489: デベにお勤めさん]

>>481 名無しさん

ネガキャンではなく476の人のコメントに対して事実を教えてあげてるだけでは？
元々は愛媛の伊予松山藩の上屋敷で、その周りの農村が戸越村。
戸越公園の駅のあたりは畑だね、村の畑。

街の品格を江戸時代からの歴史の系譜で規定するなら480さんのコメントは
特におかしくはない。プロだね、たしかに。

[490: マンション検討中さん]

大井町線沿線はとても住みやすい場所だと思います。特に品川区は子育て世帯に優しい区ですし。

庶民的な街の魅力に、なおかつタワマン建設で駅周辺が整備され、それがまたさらに魅力的です。

戸越公園の公園周辺は夜は暗くて、ちょっと怖いなと思いました。駅前ならそこも安心かなと思いますし。毎日電車を利用するなら、やはり駅が近いのがなによりです。

それぞれのニーズにあった場所を探すのには、自分の目で確かめるのが一番だと思いました。

[491: 匿名さん]

もし戸越の再開発が画像の通りなら、都心方面側の眺望はそのうち悪化してしまう？

[492: 口コミ知りたいさん]

昔が戸越村で畑だったとか気にする方ってそこまでいるんですか？
生活するのに何かデメリットあるんでしょうか。
気になります。

[493: 匿名さん]

それを言い出したら麻布も青山も昔は畑でしたよ。

[494: 評判気になるさん]

目黒マークよりも良さそう

[495: 口コミ知りたいさん]

>>491 さん
北方面は、公園や高校があるので周辺に高い建物は立たないのではと思ってます。品川や東京タワー方面はよく見えるのでは？
東京湾花火大会が復活したら、楽しめるのかなと期待したいです。

[496: 匿名さん]

これなら五反田、目黒、戸越　頑張って買う方がいい。

[497: 匿名さん]

確かに品川駅方面の眺望は維持出来そうですね。
六本木方面(東京タワー含む)の眺望が悪化するのではと気にしていたのですが、とにかく、この先の再開発のことも見据えた判断が必要ですね。

[498: 名無しさん]

>>491 匿名さん
この絵だと駅が高架化していて駅の改札がさらにマンションの入口に近づいてる、階段上がるようになるとはいえまさに駅前か‥

[499: 匿名さん]

>>498 名無しさん
パークシティ武蔵小山とよく似た感じになるな。上るか下るかの違い。

[500: 評判気になるさん]

まぁ大井町の駅前再開発のスピード見てると、この絵のようになるのは少なくとも１０年、下手すると２０年後だと思いますけどね。

[501: 名無しさん]

まあ、戸数的にも地縁のある方でもある程度捌けそうですし、あんまりネガキャンしても仕方ないかと。
各階ゴミ捨て場がなかったのは想定外でしたが。

[502: 匿名さん]

>>500 評判気になるさん
地権者が細分化されてると時間かかるよね。大井町は地権者がJR東のみだからむしろやりやすい。

[503: マンコミュファンさん]

価格出ましたね。
予想はしていたけど高額だったのであきらめます。
この地域の新築マンションで、マトモな広さに住もうと思うと一億円以上かかることが分かりました。

[504: 名無しさん]

>>503 マンコミュファンさん
各部屋の価格でました？？？

[505: マンコミュファンさん]

>>504 名無しさん

各部屋と言いますか、各広さの価格です

[506: 匿名さん]

近隣相場の高騰を考えれば比較的リーズナブルと感じます

[507: 職人さん]

半年後にはここも安かったと言われるんだろうな
その時には既に寿司

[508: マンション検討中さん]

寿司か、、

[509: 匿名さん]

これといったネガティブポイントもなく、坪単価も近隣中古より安いから普通に人気出そう。

[510: 口コミ知りたいさん]

>>509 匿名さん

各階ゴミ置き場が無いという致命的なネガポイントがわるわけだが。

[511: 匿名さん]

1L 36平方だけど洗面トイレ同室以外に、LD7畳、洋室3畳ももうすこし何とかならなかったですかね

[512: マンション掲示板さん]

駅のホームから撮影した建築現場です。写真下手なせいでもありますが、ここから立ち上がっていくイメージはまだつかないですね。楽しみです。

[513: 通りがかりさん]

ここなら大崎がいいな

[514: 匿名さん]

大崎は坪単価が全然違いますよ。

[515: 匿名さん]

>>513 通りがかりさん
同じ品川区でも街としては異なるエリアですね。
どちらが良いとかはないですね。
対立を煽るのは止めましょうね。大人気ない

[516: 匿名さん]

大崎も戸越も良い街だと思います

[517: マンション検討中さん]

エリアと言うより点開発と面開発の違いでしょ。それに鉄道力も。
もし同じ単価だったらそりゃ大崎の方がお得。でも実際全然値段が違う。良くできてる。

[518: 匿名さん]

大崎五反田目黒のあたりは人気の高いエリアですからね。

[519: マンション検討中さん]

まだちゃんと遡ってスレ見てないのですが、角部屋とかの間取りすごい綺麗ですね。バルコニーも広いし。

[520: 名無しさん]

まだウェビナーの限られた情報でしかない中で、マンマニ氏が各階ゴミ捨て場がないことにフォーカス当てて取り上げたもんだから、ネガキャンの材料に必要以上になってるよね。。。
自由に議論はできた方がいいと思うし、そりゃ各階にゴミ捨て場はあったほうがいいと思うけど、モデルルームでもう少しちゃんと話聞いて、情報出揃ったタイミングで取り上げるとか、やり方はあったんじゃないかと思います。もちろん無理に褒めるべきとか思ってないです。

[521: 匿名さん]

戸越公園という立地をどう評価するかですね。武蔵小山や大井町みたく大きな街ではないですが、逆に言えば落ち着いている雰囲気が魅力とも言えます。

[522: 匿名さん]

>>520 名無しさん

各階ゴミ置き場の無いタワマンは検討対象外となります

[523: マンション掲示板さん]

マンマニさん、手のひら返しで、十条にめっちゃテンション上がってますね。ここもそのうち褒めてくれるんじゃないですかね。

[524: 匿名さん]

東急沿線の高級マンションはどこも徒歩5分超えるのが普通なので、駅徒歩1分というのは希少性高そう。

[525: マンション検討中さん]

駅徒歩3分の自由が丘フロントが出てきた。

[526: 匿名さん]

半分以上地権者か。

[527: 匿名さん]

>>525 マンション検討中さん
ここより全然高いでしょう。

[528: マンション検討中さん]

自由が丘は分譲対象が15戸しかないから、坪600でも坪650でもあっという間に捌けるでしょうね。ここと競合する存在ではなく、むしろ自由が丘の価格(実績)を理由に、ここの価格が適正であるというストーリーになっていきそう、、

[529: 匿名さん]

自由が丘より坪100安いなら魅力的ですよね。

[530: マンコミュファンさん]

自由が丘を本気で検討してる人は、ここを比較対象とは考えないでしょうね。

[531: マンコミュファンさん]

自由が丘、坪700は越えてきそうだけど。こことは立地評価がまるで違うし建物もコストかけて来てる。

[532: マンション検討中さん]

今考えたら同じ品川区でもシーサイドや天王洲の新築タワマンは買いだったんだなーと後悔、、、
まあどこも同じこと言えるわけだが。

[533: 匿名さん]

天王洲のあたりは周辺環境があまり良くないよ。戸越とは検討層被らないのでは？

[534: 名無しさん]

シーサイド、天王洲は高潮の時浸水するかも。ハザードマップも参考にしたほうがいいと思う。戸越公園は治安もいいが災害に強い。

[535: 匿名さん]

戸越周辺は高台が多いため水害リスクは低いですが、一方木密地域ということで火災延焼リスクは都内全体のランキングでもワーストに近いエリアです。
(5丁目に限っては比較的リスクが低くく、またタワマン自体に限ってはリスクが低いと思いますが)
戸越全体としては火災に弱いため、その結果、画像の通り総合的な震災リスクは高いエリアです。

[536: マンコミュファンさん]

>>535 匿名さん
そうですね、だからマンションにして周りにスペースを確保して火災が広がらないようにしていった方がいいですね。駅前道路の補助29号線の拡張も火災遮断帯として少しは機能すると思いますので駅の高架化と共に早く実現してもらいたいですね。

[537: 匿名さん]

踏切がなくなると街の往来が便利になりそうですよね。

[538: 匿名さん]

街が変わっていくのを見るのも楽しいですね。十数年後、街が上手く発展していけば駅前マンションの価値もあまり下がらないとか…、期待できるのかな?

[539: マンション検討中さん]

当方、大井町線エリア外からの検討者です。
朝の7時から8時くらい、いわゆる出勤時間帯での大井町方面への電車の混み具合はいかがでしょうか？

[540: 検討板ユーザーさん]

>>539 マンション検討中さん
各駅なのでそこまでひどくはないです。
ただ大井町から品川方面にむかうのであれば、都内有数の混雑区間なので覚悟が必要です。

[541: マンション検討中さん]

>>540 検討板ユーザーさん
ありがとうございます！
ちなみに大井町からはりんかい線なのですが、新宿方面はいかがでしょうか？

[542: 検討板ユーザーさん]

>>541 マンション検討中さん
新宿方面は逆方向なので大井町線より空いています。上手く行けば座れるくらいです。

[543: マンション検討中さん]

>>542 検討板ユーザーさん
えっ、りんかい線ってそんなに空いてるのですか！？新宿に行くのに座れるかもって意外な路線でした。
ありがとうございます！

[544: 通りがかりさん]

武蔵小杉方面から来る湘南新宿ラインと比べると、確かにりんかい線直通埼京線は空いてますね。
サラリーマンの方かわかりませんが、戸越公園駅から新宿駅へ行くのに、りんかい線に乗る経費申請が認められるのか？、と余計なことが気になってしまいました。(東急+JRの方が安いため)

[545: 匿名さん]

>>544 さん
確かに乗換案内で確認すると、大井町からの新宿方面はりんかい線よりも品川駅経由でのJRの方が安いですね汗

でも通勤申請は問題ありません！
お気遣いありがとうございます。

[546: 匿名さん]

価格はいつわかるの？

[547: 名無しさん]

>>546 匿名さん
先日のプロジェクト発表会で代表的な8プランの価格は分かりました。もう少し具体的な価格は6月25日からのモデルルーム事前案内会で分かると思います。

[548: マンコミュファンさん]

>>547 名無しさん
モデルルームはどの広さのプランがあるのかわかりますか?

[549: マンション検討中さん]

同じような規模の三井東中野は各階ゴミ置き場ありますね。

[550: 匿名さん]

絶妙な価格設定だと思いました。高くもなく安くもなく。割と順調に売れるのではないでしょうか。

[551: マンコミュファンさん]

>>549 マンション検討中さん
またこの話題ですか、このマンションは各階ゴミ置き場無いとの事だし、各階ゴミ置き場が必須と考えるなら残念ですけど他のマンションを検討した方がいいと思います。
各階ゴミ置き場無し問題でもしかしたら予定価格より安くなる？

[552: マンション掲示板さん]

>>548 マンコミュファンさん
モデルルームは70Sの3LDKを2LDKに変更した乃村工藝社監修のプランだったと思います。実際のところは6/25まで分かりませんが。

[553: 匿名さん]

私は各階ゴミ置き場は未経験の賃貸マンション住みですので、今のところはそれほどマイナス感がありません。
しかも曜日別での分別指定でしたので、地下だろうと24時間捨て放題に魅力を感じているくらいです笑

[554: マンコミュファンさん]

>>553 匿名さん
各階ゴミ置き場の未経験者にはデメリットではないが、経験者にはかなりのデメリットなのでこのマンションは検討外になってしまう可能性がある
、ただそれだけの話ですね。もうこの繰り返しですね。

[555: マンション検討中さん]

各階ゴミ置き場を後から設置すればいいんじゃないの？

[556: マンション検討中さん]

>>551 マンコミュファンさん
リセールは安くなると思います。それほど広域集客には不利。
線路際なのに二重サッシじゃないのも痛いですね。換気ももしかしたら三種の可能性も。
三井東中野はその点もクリアしています。

[557: 匿名さん]

>>553 匿名さん
各階ごみ置き場＞＞＞＞＞＞＞地下で24時間捨て放題＞曜日別での分別指定
ぐらい差がありますよ。
ちょっとゴミが出来たらパジャマのまま捨てられる利便性は別格です。

豪華な共有施設とか、素敵な眺望とか、ディスポーザーは捨てられても各階ごみ置き場は捨てられません。

[558: マンコミュファンさん]

555,556,557さん
各階ゴミ置き場設置して欲しいから必死ですね、応援します。

[559: 匿名さん]

>>553 匿名さん
むしろ居住部と同じフロアにゴミ捨て場はあって欲しくないかなと思います。外廊下ならまだしも内廊下だと臭いが籠りそうで。

[560: 匿名さん]

>>559 匿名さん
実際に住んでみるとわかりますよ。
ゴミ捨て場のドアをあけた瞬間に顔をしかめるぐらい臭い物を捨てられていも廊下ではわからないです。