ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
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販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[421: 匿名さん]

各階ゴミ置き場が設置されないならば、ディスポーザーで少しでもエレベーターに持ち込むゴミを減らせないものだろうかという、検討者皆様が知恵を寄せ合う涙ぐましいスレになってきましたね。

[422: 匿名さん]

ディスポーザーあっても使わない人もいるから、ゴミ捨て場も多少は臭くはなる。

[423: マンション検討中さん]

坪500万ともなると30代エリサラの限界に近い額になってきて、それであからさまなコストカットされると萎えるよねっていうのが如実に現れている物件

[424: 匿名さん]

スレ評価がまもなく2.0を割り込む模様。モデルルーム案内すら始まってない段階で、財閥デベ x スーパーゼネコン x 城南地区駅徒歩1分 x 再開発案件で、かつてここまでの低評価を獲得した物件があったのでしょうか。。。私もそうですが、期待していた分、検討者みなさんの萎えっぷりがうかがえます。

[425: マンション検討中さん]

モデルルームに行って、さらに落胆するのかな。一応、枠は確保したけど。

[426: 匿名さん]

スレッドが上がってたので公式ＨP見たんだけど、どこかで見た感が激しくした、そうだ、十条だ...なんか駅のサイズと巨大なタワーとの対比がそっくり。

なんか、ミニ豊洲、ミニ勝どきみたいなマンション増えたな。

[427: マンション掲示板さん]

典型的な新築であることに価値がある物件で残念だなあ。少なくとも既にタワマン住んでる人からみたら全く食指が動かない物件。
新築時にこんなに叩かれてるのに、中古になったら本当にリセールできるの？
まあ、蓋を開けてみたら即日完売するのかもしれないけど...笑

[428: マンション検討中さん]

MR予約入れてるのですが、MRキャンセルしてこの物件の購入検討はやめて、他物件で購入検討したいと思います。
ここでの皆様のコメ、購入検討の参考になりました。ありがとうございました。

[429: マンション比較中さん]

>>428 マンション検討中さん
同じくです。。
・戸越公園の駅力はあまり高くない（他の駅は歩くと遠い）
・大井町方面のホームに行くには、有名な開かずの踏切を待つ必要がある。
（高架化事業もまだ準備中段階なので、10～20年待つ可能性あり）
・最寄りのスーパーは地味に遠い。（オオゼキは信号待ちあり）
・戸越公園の真下をリニアが走るので、耐震性への影響が心配

上記の懸念事項がある上で、新築タワマンであることに魅了を感じて購入検討していたたのですが。。数少ない共用施設も、長年の付き合いのある地権者の老人の井戸端会議場所になりそうな不安さえ出てきました。ただただ残念です。

[430: 匿名さん]

1LDK検討してました

トイレと洗面台が同一空間にあるのにびっくりしてしまい、びっくりしました。

[431: 名無しさん]

ここまで地権者を叩いているコメント怪しいな、タワマン反対の人?

[432: 匿名さん]

>>430 匿名さん
最近多いのですよ。女性から見ると掃除しやすいというメリットもあるようで。

[433: マンション検討中さん]

自分も撤退です。重要度順の理由は次の通り
1.価格高すぎ
2.直下リニア(外環道調布陥没事故で怖くなった)
3.跨線橋の無い駅構造
4.タワマンには各階ゴミステーション必須
5.寂れた街
尚ここは新航路問題はセーフです。
皆さんめげずに頑張って買って下さいな。

[434: マンション検討中さん]

都心広域で坪500万円内外で新築の区分を予算100,000,000円で探しております。
広さは概ね60㎡程度あれば問題ないかなということで、都心5区＋αで探してます。

点数1.9ははじめて見たのですが、なぜこんなに低評価なのでしょうか。
同じマンションコミュニティで中央区の三井さんのパークホームズ日本橋は4.7、
千代田区のプロパストさんのガレリア岩本町は4.4の評価でした。

同じ坪500万円のマンションでも差が出るものなんですね・・・
それでもなかなかタワーで大手の分譲で1.9は初めて目にしたかもしれません。

[435: 匿名さん]

立地に見合わない残念値付け、値付けに見合わない残念仕様、ということかなと。

[436: マンション掲示板さん]

広域で検討できる一次取得者なら無理してここ買う必要ないよなあ...同価格帯に高スペックの勝どきとか十条があるわけで....
一方住み替え組にとっては仕様の残念さが目につく...
誰のほう向いてこのマンション企画したんだ？

[437: 匿名さん]

同じ坪単価出すなら武蔵小山か大井町の中古ですかね。

[438: マンコミュファンさん]

検討止めた方もお灸を据えるためにMRには行きましょう。で、一通り冷やかした後に、各階ゴミ置場無いので辞めます(^_^;)と営業に伝えれば今後同じ過ちはないはず。最近の大手デベは暴利むさぼりすぎ。

[439: 匿名さん]

MRの予約が取れないです。

[440: 評判気になるさん]

>>439 匿名さん

案内メール届いて13時間後には満席になってましたね
我が家はこのマンションじゃなきゃ駄目な理由があるので、メールチェックだけは常にやってます

[441: 匿名さん]

武蔵小山とかと比べるとかなり安く感じますね。

[442: マンション検討中さん]

>>441 匿名さん

そりゃ駅力が違うからな。同じ価格なら圧倒的に武蔵小山でしょ。

[443: 通りがかりさん]

>>430 匿名さん

ないことはないです。ホテル同様で私は好きです。海外のマンションでも多かったです。

トイレを綺麗に使おうとしますよね。

[444: 匿名さん]

浅草線駅1分ならもう少し高くなっていたかもしれない。

[445: マンション検討中さん]

武蔵小山はスミフだから、価格比較して安く感じるのは当然。

[446: 匿名さん]

>>445 マンション検討中さん
パークシティの中古と比べても安い

[447: 都民]

>>430 匿名さん
36平米で、トイレと洗面所が同じ部屋なのはめずらしいと思います。25平米くらいだと最近は多い仕様ですけど。

[448: 匿名さん]

このスレで9割の人が「高すぎる」「撤退だ」と書くくらいの値付けが、売主（＋株主）と実需で本気で買いたい人にとっては適正価格。だから、価格が買えない最大の理由の人の意見は無視してよい。

が、それにしても、地所レジのタワマンで各階ゴミ置き場なしには驚いた。地所レジの事情か、地権者の意向か、はたまた別の事情は分からないが、そんなにゆとりがないのは直感的に何か変な気がする。

[449: マンション検討中さん]

>>446 匿名さん

成約価格と比べてる？中古の全く動いていない販売価格は無視して下さい。

[450: 匿名さん]

成約で見てもパークシティ武蔵小山の方が高いでしょう。

[451: 匿名さん]

>>448
まぁ実際、新築の価格がどこも上がっている中で坪500万前半ならそこまで高くないわけで、がっかりした人というのは、価格的な面というよりむしろタワマンとしての質の低さ、各種のコストカットや地権者たちの意向が見え隠れしているという部分の方が大きいのではないでしょうか。
三菱＋大成という黄金タッグからの期待に裏切られた人は多そうです。

[452: 名無しさん]

ホームページのマンションに屋上にも窓らしきものあるけど屋上も行けるのかな?

[453: 匿名さん]

この辺、雰囲気良いんですよね。できればタワマンよりも低層マンションにして欲しかった。

[454: マンション検討中さん]

今更ですが、第一回目のWeb説明会聞く前に現地見てきて気になったことが数点。

1．踏切の音
　高架計画があるとはいえ数年は付き合わなければならない
2.街が活性化する気がしない
　良く言えば落ち着いた雰囲気というか…マックしかない
3.戸越銀座商店街遠すぎる
　他2つの商店街を通って戸越銀座商店街につながってますが、他2つの方さびれすぎでは？

メリットに対するデメリットが目立ちすぎてしまい、私は見送りましたが、今後落ち着きもありつつ活気のある街になるといいですね。

[455: 匿名さん]

踏切は無くなるのが確実なのでそこまでデメリットは感じないかな。買い物は電動自転車あると便利ですね。

[456: 名無しさん]

麺でる行くために、たまに戸越公園駅降りますが、マクドナルド以外にモスバーガー、OKストアやGEO、24時間の100円ローソン等ありましたよ。

[457: マンション掲示板さん]

ここは比較するなら薄汚い三茶かなと思いました。あちらはタワーじゃないですが。

[458: 名無しさん]

ダイソーも24時間でしたね。

[459: 名無しさん]

>>457 マンション掲示板さん

三茶は薄汚いけどここより高いよ

[460: マンション比較中さん]

踏切の高架化事業はいつ頃完了するか、誰かご存じでしょうか。
東京都建設局のHPを見るかぎり、現在「事業中」の案件でも完了まで10年程度はかかっているようです。戸越公園はその一つ前のフェーズの「準備中」なので、10年以上かかることを想定していました。
https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000044381.pdf
数年で完了することが確実なのであれば、確かにそこまでデメリットではないように思えます。MRで教えてもらえるのかな。

[461: 名無しさん]

>>455 匿名さん
自転車あると便利ですね!横須賀線の西大井駅までも５分もかからないくらいで着くし、戸越銀座商店街だけでなくパルム商店街も行きやすいですね。
自分は昔よく戸越公園駅のBMステーキハウスに行きました。

[462: 名無しさん]

高架化ではなく、中延・戸越公園・下神明・大井町を地下化してりんかい線と接続してほしいな…

[463: マンション検討中さん]

>>454 マンション検討中さん

踏切の音、気になりました。しかも2つありますし。アレ、朝のラッシュ時間帯はずっと鳴ってる感じなんですかね？高架が計画されてるので、確かに将来的に踏切はなくなる方向かと思いますが、3年や5年で移行できるとも思えませんし、なんなら電車通過音は地上線路以上な気がします。
駅徒歩1分の利便性と引換に、騒音は受け入れなきゃなんないネガティブな部分なんでしょうね。

[464: 検討板ユーザーさん]

>>463 マンション検討中さん
現地行った時、休日の昼間でもしょっちゅう鳴っていましたね。朝と夕方のラッシュ時はどうなってることやら。高架化が進むまでは踏切の音、高架化事業中はそれにプラスして工事音、その後も戸越公園北側の再開発が動くのであればそれの工事音と、騒音問題は当分続きそうな気がしますね。高層階なら大丈夫なのか？？

[465: マンション検討中さん]

踏切音自分も無理でした。やはり線路ワキはどこも住環境としては最低ですね。

[466: 匿名さん]

再開発がこれから続くので、工事の音は当面あるかもしれませんね。

[467: 評判気になるさん]

>>465 マンション検討中さん

そうですね。
駅周辺が無理な方は、駅から離れた静かな場所を探していただければ。
通勤通学の便利さ重視なので検討したいです。

[468: 口コミ知りたいさん]

>>467 評判気になるさん

駅周辺でも線路が地下化されてれば問題ない。ここは踏切音も強烈で。

[469: 評判気になるさん]

>>467 評判気になるさん
同じく共働き、昼間は留守なので、踏切音はそこまで気にならないと思うので検討中です。

欠点は探せばあると思うので、むしろ投資目的で買う方が撤退してくださるならありがたいですね。

[470: 名無しさん]

>>469 さん
ネガキャンの人は価格を下げてもらいたいとか、ライバルを少なくしたい目的もあると思いますから撤退しないのではないでしょうか。眺望よくて良い間取りも限りがあるし抽選倍率下げたいかもしれません。

[471: 匿名さん]

ネガキャンはどの物件でもありますよ。人気物件の宿命です。

[472: マンション検討中さん]

評価1.8って、、、近年稀に見る低評価、、、
東京23区内の新築マンションで評価値2以下の超低評価物件って初めてみたわ

[473: 匿名さん]

>>191 匿名さん
価格はそこまででしたが、少なくとも3戸買われる予定に変わりないですか？

[474: 検討板ユーザーさん]

>>472 マンション検討中さん
それは、
スレが情報収集に役立つかどうかの評価だよｗ
マンコミ初めてか？
力ぬけよｗ

[475: マンション掲示板さん]

マンコミが情報収集の役に立つ訳ないだろ。いい加減にしろ。

[476: 匿名さん]

武蔵小山のぼったくりに嫌気が差してこちらを検討しています。
なんだか戸越の方が落ち着いていて良いなと思い始めました。
武蔵小山より品格が高い感じ。

[477: 匿名さん]

>>476 匿名さん

わざとらしい。

[478: 名無しさん]

>>476 匿名さん

武蔵小金井の爺さんが来てるよ

[480: プロ]

>>476 匿名さん

戸越で品格が高いのは豊町一丁目の高台だけ。
あとは低地の農村。

現代の地図でみても明らかに街区の雰囲気が異なる一帯。
パーク・ハイム戸越三井坂や図書館の一帯ね。
文庫の森の東側、戸越公園の北側。武家屋敷。

あとは品格なんてないよ。

[481: 名無しさん]

>>480 プロさん
これは、ただのネガキャンですね。
各階ゴミ捨て場がなく残念とか、値段が高いとかのコメントなら検討している方なのかなと思いますが、物件の土地そのものを否定するのなら、検討なんて最初からしない方でしょうから、ここにコメントはどうかと思います。
豊町1丁目の高台以外に現在住んでる方もいる訳ですから。
検討中で覗いておりますが、この手のコメントは不愉快です。

[482: マンコミュファンさん]

>>481 名無しさん
何も知らずに検討してる人に教えてあげているだけだろ。そらすんでる人には耳障り悪いだろうが、もし事実と異なるなら反論したら良いのでは？

[483: 検討板ユーザーさん]

>>482 マンコミュファンさん
そう思いますね。
品川区民ですが、武蔵小山より高い品格は別に無いです。昔ながらの落ち着いた下町で、こんな所にタワマンが建つことが驚きな場所ですね。それが本物件の付加価値かなと。
公式HPのようなおしゃれな外人が利便性を求めて住むような場所では決してないので、検討されてる方はMRに行くついでにぜひ現地に行ってみたほうがいいかと思います。

[484: マンション掲示板さん]

話題に出てた踏切がどれほどなのか気になったので、平日の朝、現地に行ってみました。
マンション建設地の斜め向かいにあるマクドナルドのテラス席で確認してみましたが、閉まっている時間帯＝踏切音が鳴っている時間帯は長かった印象です。

カウントした時間帯　08:54-09:00(6分間)
踏切が空いていた合計時間　約1分50秒
踏切が空いた回数　3回

平日朝としては代表的な時間帯だと思いますので、7時台、8時台、9時台は約60-70%の時間帯で踏切閉まっている＝音が鳴っているイメージですね。

もちろん踏切音が気になるならないは個人差ありますし、慣れれば平気になる、そもそも窓閉めてたら聞こえない・聞こえにくいじゃん、という方もいらっしゃるかと思いますので、否定的な意見としてではなく、少ないサンプルですが、どんなもんかなーと気になっている方のご参考になればなと。

[485: 匿名さん]

>>417 匿名さん
よく考えたらキッチンペーパーとか毎日使うけど、ディスポーザーNGだよね。

[486: マンション検討中さん]

戸越公園で、地縁者以外買う？

大井町線戸越公園駅って言われても、９割の都民はどこそれ？戸越銀座と違うの？って反応だと思う

デベロッパーもはなから広域検討者は相手にしてないのでは。

[487: 評判気になるさん]

>>486 マンション検討中さん

品川区民で子供も大きくなったので学区の問題もありここしか狙えないです

[488: 匿名さん]

実家が東急沿いにあるような家庭で、東急沿線限定で探す人は結構いる。武蔵小山とか自由が丘、二子玉川とかは人気だけど高い。戸越公園とかはマイナーな分、比較的低予算でも買いやすい。

[489: デベにお勤めさん]

>>481 名無しさん

ネガキャンではなく476の人のコメントに対して事実を教えてあげてるだけでは？
元々は愛媛の伊予松山藩の上屋敷で、その周りの農村が戸越村。
戸越公園の駅のあたりは畑だね、村の畑。

街の品格を江戸時代からの歴史の系譜で規定するなら480さんのコメントは
特におかしくはない。プロだね、たしかに。

[490: マンション検討中さん]

大井町線沿線はとても住みやすい場所だと思います。特に品川区は子育て世帯に優しい区ですし。

庶民的な街の魅力に、なおかつタワマン建設で駅周辺が整備され、それがまたさらに魅力的です。

戸越公園の公園周辺は夜は暗くて、ちょっと怖いなと思いました。駅前ならそこも安心かなと思いますし。毎日電車を利用するなら、やはり駅が近いのがなによりです。

それぞれのニーズにあった場所を探すのには、自分の目で確かめるのが一番だと思いました。

[491: 匿名さん]

もし戸越の再開発が画像の通りなら、都心方面側の眺望はそのうち悪化してしまう？

[492: 口コミ知りたいさん]

昔が戸越村で畑だったとか気にする方ってそこまでいるんですか？
生活するのに何かデメリットあるんでしょうか。
気になります。

[493: 匿名さん]

それを言い出したら麻布も青山も昔は畑でしたよ。

[494: 評判気になるさん]

目黒マークよりも良さそう

[495: 口コミ知りたいさん]

>>491 さん
北方面は、公園や高校があるので周辺に高い建物は立たないのではと思ってます。品川や東京タワー方面はよく見えるのでは？
東京湾花火大会が復活したら、楽しめるのかなと期待したいです。

[496: 匿名さん]

これなら五反田、目黒、戸越　頑張って買う方がいい。

[497: 匿名さん]

確かに品川駅方面の眺望は維持出来そうですね。
六本木方面(東京タワー含む)の眺望が悪化するのではと気にしていたのですが、とにかく、この先の再開発のことも見据えた判断が必要ですね。

[498: 名無しさん]

>>491 匿名さん
この絵だと駅が高架化していて駅の改札がさらにマンションの入口に近づいてる、階段上がるようになるとはいえまさに駅前か‥

[499: 匿名さん]

>>498 名無しさん
パークシティ武蔵小山とよく似た感じになるな。上るか下るかの違い。

[500: 評判気になるさん]

まぁ大井町の駅前再開発のスピード見てると、この絵のようになるのは少なくとも１０年、下手すると２０年後だと思いますけどね。

[501: 名無しさん]

まあ、戸数的にも地縁のある方でもある程度捌けそうですし、あんまりネガキャンしても仕方ないかと。
各階ゴミ捨て場がなかったのは想定外でしたが。

[502: 匿名さん]

>>500 評判気になるさん
地権者が細分化されてると時間かかるよね。大井町は地権者がJR東のみだからむしろやりやすい。

[503: マンコミュファンさん]

価格出ましたね。
予想はしていたけど高額だったのであきらめます。
この地域の新築マンションで、マトモな広さに住もうと思うと一億円以上かかることが分かりました。

[504: 名無しさん]

>>503 マンコミュファンさん
各部屋の価格でました？？？

[505: マンコミュファンさん]

>>504 名無しさん

各部屋と言いますか、各広さの価格です

[506: 匿名さん]

近隣相場の高騰を考えれば比較的リーズナブルと感じます

[507: 職人さん]

半年後にはここも安かったと言われるんだろうな
その時には既に寿司

[508: マンション検討中さん]

寿司か、、

[509: 匿名さん]

これといったネガティブポイントもなく、坪単価も近隣中古より安いから普通に人気出そう。

[510: 口コミ知りたいさん]

>>509 匿名さん

各階ゴミ置き場が無いという致命的なネガポイントがわるわけだが。

[511: 匿名さん]

1L 36平方だけど洗面トイレ同室以外に、LD7畳、洋室3畳ももうすこし何とかならなかったですかね

[512: マンション掲示板さん]

駅のホームから撮影した建築現場です。写真下手なせいでもありますが、ここから立ち上がっていくイメージはまだつかないですね。楽しみです。

[513: 通りがかりさん]

ここなら大崎がいいな

[514: 匿名さん]

大崎は坪単価が全然違いますよ。

[515: 匿名さん]

>>513 通りがかりさん
同じ品川区でも街としては異なるエリアですね。
どちらが良いとかはないですね。
対立を煽るのは止めましょうね。大人気ない

[516: 匿名さん]

大崎も戸越も良い街だと思います

[517: マンション検討中さん]

エリアと言うより点開発と面開発の違いでしょ。それに鉄道力も。
もし同じ単価だったらそりゃ大崎の方がお得。でも実際全然値段が違う。良くできてる。

[518: 匿名さん]

大崎五反田目黒のあたりは人気の高いエリアですからね。

[519: マンション検討中さん]

まだちゃんと遡ってスレ見てないのですが、角部屋とかの間取りすごい綺麗ですね。バルコニーも広いし。

[520: 名無しさん]

まだウェビナーの限られた情報でしかない中で、マンマニ氏が各階ゴミ捨て場がないことにフォーカス当てて取り上げたもんだから、ネガキャンの材料に必要以上になってるよね。。。
自由に議論はできた方がいいと思うし、そりゃ各階にゴミ捨て場はあったほうがいいと思うけど、モデルルームでもう少しちゃんと話聞いて、情報出揃ったタイミングで取り上げるとか、やり方はあったんじゃないかと思います。もちろん無理に褒めるべきとか思ってないです。