ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
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販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[41: マンション検討中さん]

>>39 マンション検討中さん

なるほど、ではそれ以下は無いってことですね、、

[42: 匿名さん]

70平米で9990万円でお願いしたい。

[43: マンション検討中さん]

品川区のこの辺りから環七方面一帯って、スタバ不毛の地ですよね。せっかくの再開発なので、下に入ってほしいなー

[44: マンション検討中さん]

過去相場は一旦置いておいて、現相場のみを考慮すると、坪単価550-600万円辺りであれば、買い物件でしょうね。

[45: マンション検討中さん]

え、買いか？
現相場だとしてもそれなら他の買いますって人や様子見の人が大半だと思うけど

[46: 匿名さん]

高めに言っときさえすればマウント取れてると思い込んでる〇〇が多い。

[47: マンション検討中さん]

やたらと高く見積もる人が多いなと思ったけど、全て同じ方の投稿っぽいですね。地権者さんでしょうかね。免震タワーでもないですし、売り手市場とはいえふっかけすぎです。

[48: マンション検討中さん]

立地や仕様からして「高くても売れる」マンションではないな。
安くなるとは思わないが自ずと限度はあるでしょう。

[49: eマンションさん]

もう坪単価の話題はいいですね。
まてばそのうち情報入って来るし、
予想で高い安い言っててもしょうがないでしょ！

[50: マンション検討中さん]

駅周辺は、このタワマン以外にも再開発進むのでしょうか？品川区の資料を読むといくつか準備組合は発足してそうです。連続性のある再開発が後発で控えているのであれば、こちらのマンションは楽しみな位置づけになりそうですねー。

[51: マンション検討中さん]

TASS-Flex FRAMEっていう制振構造、まだ導入実績無いみたいですね。
https://www.taisei.co.jp/ss/tech/C0023.html

[52: マンション検討中さん]

>>51 マンション検討中さん

実績がないのはちょっと嫌ですね。それでも耐震のタワマンよりは安心感ありますが。おそらく吹き抜けではなく内廊下採用でしょうからそこは評価出来ます。あとは天井高やサッシ、low-eなど、戸越公園だからとグレードを落とさずそこそこの高級感があったら良いですね。期待しすぎも良くないですが。

[53: マンション検討中さん]

地所レジの2つの新築マンションと、このタワーを比較検討できるとよいのですが、タワー販売開始の9月までにプラン公開されるかな、、、

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10071456

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10075009

[54: マンション検討中さん]

>>53
荏原中延駅近辺も２棟も気になります。
駅前の方はそこそこ建設が進んでいるのにHPとかまだ無いですよね。
何か情報お持ちの方いらっしゃいますか？

[55: 匿名さん]

ザ・タワー十条の予定価格が発表されましたね。
周辺の街並み、商店街の雰囲気等、割と近しい街なのではないでしょうか。
アクセス性や規模感はあちら、エリアのイメージはこちらが優れている印象です。
総合的に考慮すると、十条と同等程度の単価となる可能性が高いのでは無いかと考えます。

[56: 通りがかりさん]

>>55 匿名さん
十条の規模からすると、こちらは23階建なのでギリギリタワーですからね。
同じように平均坪単価500万切れば抽選住戸増えそう…。

[57: 口コミ知りたいさん]

>>53 マンション検討中さん

上は賃貸マンションだったはず。下も敷地面積から判断するに賃貸の可能性高いと思うけど。

[58: 通りがかりさん]

>>57 口コミ知りたいさん
上は売主が地所レジの賃貸住宅事業部とあるので賃貸物件で確定ですね。

[59: マンション掲示板さん]

むしろ今の相場感を無視してなんとか安くして欲しいという願望のほうが多い気が。
埼玉隣接の北区十条の駅前タワーが坪平均470-480なのに、なぜ品川区で城南地区のここが坪500以下になると思うのだろう、、
規模感とかあるにしても不動産は場所が９割なので、
さすがに埼玉隣接の北区と同等になるはずはないかと。

[60: 匿名さん]

>>59 マンション掲示板さん
大井町線って城北で言えば舎人ライナーみたいなローカル路線だから、そんなに高くならないとは思うが。

[61: 通りがかりさん]

京浜東北線の大井町駅では無く、大井町線のローカル駅舎の戸越公園駅ですからね。
タワマンスペック次第で坪500万前後かなと。
3LDKが１億の壁。

[62: マンション検討中さん]

仕様は十条の方が良さそうだ。

[63: 通りがかりさん]

>>60 匿名さん
荒川区足立区のローカルと大井町線と同格で並べるのは無理がありますね。

[64: マンション検討中さん]

いやだからどなたかもおっしゃってる通り単価の話はもうやめませんか？予想してもあんまり意味ない上にそのうち発表されますから。

[65: 匿名さん]

>>60
大井町線主要駅
大井町、自由が丘、二子玉川

どこが舎人ライナーと同格なのか

[66: 匿名さん]

行政区だけで語るなら品川区が芝浦や港南より高いのはありえないって話になるでしょう。
一般論として言いたいことは分かるが、駅前タワマンは例外となるのが最近の流れ。
駅力、路線力で言ったら十条と戸越公園では比較にならないし。
イメージはともかく十条は副都心勤務のパワーカップルに選ばれる理由がある。
使い勝手の良くない大井町線のそれも駅力ゼロの戸越公園であるのは冷静に考える必要があると思う。

[67: マンション掲示板さん]

坪400なら参戦するが、それ以上だったらただのローカル駅の小規模タワマンだし、敢えてここにする理由はなさそうだな。

[68: 匿名さん]

>>66 匿名さん
品川区が芝浦・港南より高いのはありえない、なんて思いませんよ。港区湾岸より、城南五山や大崎の方が全然資産価値あります

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん
私もそう思います。
同様のロジックで、品川区の下位立地よりも十条、亀戸、北千住の方が資産価値があるわけです。
行政区のイメージだけで判断していると損をする時代が到来したかと。
因みに戸越公園を指しているのではありませんので念の為。

[70: マンション掲示板さん]

まさか北区十条をこんなに高評価する方が現れるとは笑
本気なのか、逆にここをなんとか買いたいから必死なのか…

[71: 匿名さん]

十条と同じと言ってる人、東京の相場に対して全くの無知だと思います。
地縁のない広域検討者からすると、十条も戸越公園も同じような都心からの距離に思えるのかもしれませんが、城南と東急の組み合わせは明らかに価値が高くなる傾向があります。

ま、それは“既にある街同士をつなぐだけ”のJR線の沿線にできた街と、阪急阪神のように“線路を敷いてから、その沿線の街を作った”を戦前からやってきた私鉄東急との違い、ということに尽きるのですが。西高東低、南高北低の東京の住宅価格を作り出したのは、東急や小田急、京王といった私鉄会社たちです。

地縁のある人の所得も戸越と十条では比較にならないし、捌く個数だってこの物件の方が少なくていい。広域検討者がお呼びでない価格をつけることだってできます。基本的に再開発が難しい城南にできた駅近タワマンという希少性は計り知れないですね。

坪500は確実に超えてくるだろうし、550超えてもおかしくないんじゃないかな。

[72: 匿名さん]

駅力、建物スペックの違いは考慮すべきですよ。
十条と戸越が同じとは誰も言っていないかと。同等の条件なら戸越の方が高くなるのは自然。
十条のタワーはランドマーク性高く、単体で埼京線沿線に地縁のある富裕層を集められるのが強い。
戸越公園は規模が中途半端で、大井町線沿線の富裕層が大挙するようなものかというと疑問。
戸越の地元需要だけなら坪550出せる購買力があるとは思えないですね。
それと東急ブランドは目黒区世田谷区の一部のイメージで、品川区の東急沿線に高級住宅街は無い。
池上線や多摩川線なんて小田急線や京王線以下の相場ですし。

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん

いや、だから城南エリアを知らない人はこの物件がどれだけ異質なものかわからないんですよね。

エリアを知らない広域検討者から見れば、23階建241戸のタワマンはスケール感なく、規模が中途半端に感じるのでしょう。
しかし、この場所でこれがどれだけ大規模なことか、希少性に疑いの余地はないですね。
「地所レジタワーに住みつつ荏原エリアを満喫できる」これにつきます。

別に一部の東急線沿線が小田急や京王より安いからというのはどうでもいい話で、東京の住宅市況が南高北低なので同じ物件なら戸越公園＞十条なのはご理解しているかと思います。ただ、わかっていないことは、十条タワーが十条と埼京線にとって異質の存在であるのと同じくらい、戸越公園タワーは荏原と城南東急線ユーザーにとって異質なんですよね。そこはご理解いただきたいですね。

あと、別にここが高級住宅街なんて大それたものではなく、武蔵小山で坪650が出る時代ですから、戸越公園でこの大規模感なら坪550は不思議じゃないって話なだけです。で、十条が坪470でしょ。ここが坪500だったらバーゲンセールですよ。

[74: 匿名さん]

>>73 匿名さん
城南出身なので各エリアのヒエラルキーはある程度理解しているつもりですが。
あなたの荏原エリアへの思い入れは分かりましたが、客観的にはそこまで威張れる立地ではないはず。
大井町線沿線のタワーだと、ブランド力・利便性・規模感といったほぼ全ての要素でここを上回る存在として二子玉のライズがありますが、高騰した今でも坪500万台の相場です。
武蔵小山に関してはスミフがその値段で売っているだけであり、パークシティの成約からすると坪600弱の相場ではないでしょうか。
そもそも都心直結の目黒線とは前提条件が異なりますし、「武蔵小山で」、「十条が」と言ってる時点で地名しか見ていないと白状してるようなもので。
代々木上原周辺の新築は武蔵小山の駅前タワーとほぼ変わらない単価ですが、それをもって武蔵小山と代々木上原が同格だとは誰も思わないでしょう。

[75: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山は成約ベースで坪560（今年のマンマニ記事より）
シティタワー大井町で520くらいかな
だとすると戸越公園は500以下が妥当な気がするけど、
今の新築は周辺相場度外視で値付けされてるからねぇ

[76: 匿名さん]

ここに坪500出すならシティタワー大井町の中古の方が魅力出てくる気がするが。

[77: 匿名さん]

十条との比較はよく分からん（個人的には住みやすいいい街だと思うし、穴場感がある点はここと似てると思う）けど、とりあえず二子玉ライズタワーは坪600万超えてない？坪500万台だとしても、500万と590万じゃ差が大きいわけで、二子玉は明らかに後者に近いでしょ？
そもそもごく最近分譲された戸越公園徒歩5分のピアースが坪450万で完売したみたいだし、ウクライナ情勢やら円安やらもあって建築資材価格がうなぎ上りのいま、ここが坪500万で出ても驚くほどではないと思う。「バーゲン」と言えるかは知らんが。

[78: 匿名さん]

>>74 匿名さん
ヒエラルキーではなく、「タワマン・大規模物件の供給があるかないか」という話です。エリア出身というだけではなく、「城南エリアの相場をこの数年見てきたかどうか（どのような物件がどのくらい供給されどのくらい値段がついているか）」という知識があるかないかが妥当な価格を判断する基準になるという話をしています。

そもそも新築のここと築10年以上の二子玉川を比べるのがおかしな話で、地名しか見ていないのはあなたの方なのではないでしょうか？物件の特徴を見るべきでは？私が武蔵小山の駅前タワーを出したのは新築・大規模・タワー・駅前という条件がこの物件に共通しているから、そしてコロナ後のスタグフレーションを盛り込んだ価格であるからであって、それでも武蔵小山には及ばないからこその評価となります。

＞代々木上原周辺の新築は武蔵小山の駅前タワーとほぼ変わらない単価ですが、それをもって武蔵小山と代々木上原が同格だとは誰も思わないでしょう。

コレに関してはどこから出てきたのか全くわからない。一体誰がこのようなことを主張しているのでしょうか？比べるなら武蔵小山の駅前新築タワーと代々木上原の駅前新築タワーでしょう（あればの話です）。そういう話をずっとしています。で、十条駅前新築タワーとこの戸越公園駅前新築タワーはそういう意味では比較することができるので、それはそのまま十条の普通の物件と戸越公園の普通の物件の価格差が反映されることになる、という話ですね。

[79: eマンションさん]

>>75 匿名さん

パークシティ武蔵小山はシティタワーの650万を上回る額で成約してますよ。地域ナンバーワンですから欲しがる人はいくらでもいます。その相場観古いです。

[80: 通りがかり]

>>79 eマンションさん

坪単価は平均で見るべき。パークシティ武蔵小山は坪585万、シティタワー武蔵小山は650万。新築プレミアム以上に価格差が開いてるのは眺望の差。戸越公園だろうが十条だろうが眺望の良い部屋は人気、坪550くらいまではあり得るのでは。平均は500くらいに落ち着くだろうね。

[81: 検討板ユーザーさん]

>>80 通りがかりさん

パークシティ武蔵小山とシティタワー武蔵小山では眺望面ではどちらもそれぞれ特徴があってどっちが良いとかないです。駅距離、規模、象徴性ではパークシティが圧勝です。中古は最新の成約事例で見ないと意味ないのは業界の常識。パークシティ武蔵小山は坪単価700超えてるよ。

[82: 匿名さん]

ここ、踏切りの音は気になりますかね？

[83: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山つい先週まで70平米12000万の売り物件あったしマンマニさんの坪560が正当な評価だろ。
坪700の未入居の売り物件もあるけど誰も買わない値段を相場とは言わないよ。

[84: eマンションさん]

>>83 匿名さん

パークシティ武蔵小山の価格についてです。数は少ないですが現在売り出し中のものは坪650万以上が殆どです。数少ない過去の成約価格を持ち出しても意味がない。スミフじゃないですけど不動産は時価ですよ。

[85: eマンションさん]

>>82 匿名さん

線路ワキですから色々と気になりますね。

[86: 匿名さん]

つまり武蔵小山だと坪600万以上は売れ残るってことですね。スミフも全然完売しないですし。
坪550万くらいが成約相場なんでしょうね。それでも大井町とかと比べて高すぎると思いますが。

[87: マンション検討中さん]

>>84 eマンションさん

不動産の時価というのは成約価格ですよ。スミフの価格なんて常に相場と乖離してるでしょ。

[88: 匿名さん]

>>84 eマンションさん
売り出し価格で相場を語るって、冗談は止めてください。
昨年の成約実績は、14件で平均は@545ですね。
14件は成約実績としては、十分多い量です

[89: 検討板ユーザーさん]

>>88 匿名さん

去年の価格を持ってきてもねえ。実際昨年から相場は2割程度高騰してるから皆んなが言ってる600超がパークシティ武蔵小山の実態と合うね。

[90: 通りがかりさん]

三菱地所レジデンス、大成建設、駅前、買いたいけど高いだろうな…
品川駅も乗り継ぎ上手くいけば１０分位?
西大井も自転車使えば５分位かな?どうだろう
今後、西大井行きのコミュニティバス出来るのかな…