ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
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販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[341: 名無しさん]

>>340 匿名さん

管理費も変わるからね。

[342: 匿名さん]

>>340 匿名さん

そんな簡単な話でもないよ。
まずゴミ置場の換気（ダクト、電源、匂い対策）をどうするか。
ゴミをエレベーターで下ろす時は専用になるから運用計画の見直しが必要だし、1階でエレベーターホールからゴミ置場への運搬経路の確保も課題。当然、管理員の増員もね。

[343: 匿名さん]

予定価格を受け入れている方、けっこう多いんですね。
東急とはいえ都心直通ではない大井町線、かつ各駅停車駅なので、もう＠20-40万円くらい下のレンジを予想（希望ですね、、）していましたが、これが今の新築マンション相場ということなんですね。たしかに田都（三茶）や東横（学大）の徒歩10分前後の中小規模新築マンションでは条件良い3LDKは＠550-600万円くらいの設定ですから、各階ゴミ置き場無しとはいえ(個人的にこれは残念です）、品川区駅1分 x 財閥タワーであれば@520-530万円は検討可能という方も多いということですねー。

[344: マンション検討中さん]

今日モデルルームいくから、各階ゴミ置き場はどうして設置しないのか聞いてくるわ

[345: マンション検討中さん]

駅近タワマンといえども、戸越公園でこの価格・仕様だとリセール期待できないし（売れるのは売れるでしょうが）、賃貸だしても地域の相場的に利回り３％くらいだろうから、ここ買うなら一生住み続ける断固とした決意が必要そう。

[346: マンション検討中さん]

昨日、ウェビナーを拝見した直後は購入する気満々だったのですが、こちらの板に書かれている各階ゴミ置き場の件等のコメを読ませていただいて、少々購入意欲が減退しました。

[347: 評判気になるさん]

>>344 マンション検討中さん

モデルルームはまだ開設されてないでしょう

[348: マンション掲示板さん]

各階ゴミ置き場を設置しない理由なんて、コストカットと住んでからのランニングコスト削減しか無いだろうけどねえ
まあ、地権者の人の意向なんじゃない？
資産は持っててもフローは無いみたいな人には王道タワマンスペックの維持費はキツイだろうから。

[349: マンション検討中さん]

>>335 通りがかりさん
え？(笑)
突然何の話ですか。

ただ、ディスポーザー使ってたって生ゴミは出ますけどね、というなら話としてはわかりますが。

[350: 匿名さん]

>>349 マンション検討中さん
ディスポーザー使いたくない人は生ゴミはゴミ出しに行く、という事ですかね?
ディスポーザー使うなら粉砕して流してしまうからほとんど生ゴミ出ないのでは?

[351: マンコミュファンさん]

隔て板ぺらぼー →complete!
各階ゴミ置場無し →complete!
駐車場低スペ → ???

マンマニ神激おこネガキャン丸開始まであと少し。

[352: 匿名さん]

ここが普通の板マンでも買うかどうか、ってのをイメージするとイイですよ

どこに行くにも大井町で乗り換え必須
五反田にも目黒にも渋谷にも品川にも一本では行けない
スーパーは駅前のまいばすけっとのみ

あまりに駅力がなさすぎる

タワマンだから買うってのは一番危険な買い方です！
ただでさえこの物件はタワマンスペックではないのですから。
くれぐれも慎重に。

[353: 匿名さん]

モデルルームは大井町なんですね。

[354: 匿名さん]

>>353 匿名さん

大井町便利だからね

[355: 匿名さん]

大井町と比べると飛行機騒音が小さいのはメリットかな？

[356: マンション検討中さん]

グランドメゾン横浜山下公園は35戸17階建でディスポーザー&各階ゴミ置場完備だってさ。価格は@700台後半。
要は想定している購入層次第ってことでしょう。理屈を付けてみたところでコストカットには違いないわけだから。
富裕層に響かない立地では自ずと限界があるということかな。

[357: 匿名さん]

このスレの評価（＝物件評価？）のレートがどんどん下がって、いまや2.4という有り様。地所レジはこの現実を受け止めてほしい。

[358: 匿名さん]

飛行機騒音は大井町より多少マシでしょうけど、体感的には五十歩百歩ですよ。

[359: 匿名さん]

港南天王洲とかもそうだけど航路下はかなり煩いですよ

[360: 匿名さん]

時間帯が限定されている飛行機騒音よりも、大井町線の踏切音(x2つ）と電車通過音が気になります。特に朝のラッシュ時は大井町線の運行本数多いですし（大井町線の利用者目線では有難いですが）、ほとんどの時間帯で踏切音鳴りっ放しになるんかな。踏切は２つともマンションの西側なので、東側・南東側住戸を買えば多少はマシなのかな？どちらにせよ、朝のラッシュ時に現地確認しなくてはですね。各住戸で採用しているサッシ等級も気になります。

[361: マンション検討中さん]

こんな残念なタワマンになるとわかってたら目黒マークの買える部屋を買っておけばよかったなあ。まぁあちらはあちらで懸念点が多かったので戸越の発表を待っていたのですが、各階ゴミ置き場無しと誰が予想出来たでしょうか。。。

[362: 匿名さん]

15時19時は日中時間帯、かなり騒音影響はあるよ。

[363: 評判気になるさん]

>>362 匿名さん

ねーよ
今大崎徒歩7分のとこに住んでるけど飛行機の音なんか室内にいたら気にしたことがない
煙草吸う時に外出て気にするレベル

[364: マンション検討中さん]

この立地、スペックにもかかわらず70平米弱で1億、、とんでもない高値掴みになりそう。さすがにここは値上がり期待できないな。どうしても戸越がいいという人じゃないと苦しい。

[365: 評判気になるさん]

夕方来てたモデルルーム案内、いま気づいて空き日程調べたけど、土日もう満席じゃないすかぁ、、価格、ゴミ置き場、騒音、、不人気マンションちゃうんかーい。

[366: 匿名さん]

高値でも納得できる仕様にした方が売れやすかっただろうに…

[367: 匿名さん]

いや競合不在だから売れるでしょう。坪単価も市況考えたら目に優しい。

[368: 匿名さん]

>>367 匿名さん
×目に優しい
◯エリアなり

[369: マンション検討中さん]

>>350 匿名さん
なるほど。うちは果物を良く食べるのでその皮が多いんだなということがわかりました。
まぁあとは肉のトレーなど各種容器もやや生ゴミテイストにはなりますよね。臭い元としては。

[370: 匿名さん]

>>363 評判気になるさん
そりゃ今はコロナ禍で、飛んでる数が少ないからね。
外国客が増えれば数も増えるし大型機にもなるでしょう。

[371: eマンションさん]

>>365 評判気になるさん
そりゃ初のモデルルーム案内の土日で埋まらなかったらもうおしまいだよその物件

[372: 名無しさん]

確かに室内いて窓を閉めておけば飛行機の騒音は気にならないけど、夏や冬の窓開けない季節ならいいですが、気候の良い春、秋の気持ちのよい晴れ日に窓開けれないのは何気にストレスだし、残念な気持ちになりますね。

[373: 匿名さん]

建物スペックやサービス面では明らかに十条の方が上だな。
コスト掛け過ぎて販売価格・維持費が高くなるのを恐れたのかも。
地所レジや東急のこの立地に対する評価がその程度だったということ。

[374: マンコミュファンさん]

そもそもDW無し、制震、ぺらぼー。
全体的に貧相。10年前なら都心のパークコートが買えた坪単価。

[375: 匿名さん]

各階ゴミ置き場さえあればここまで叩かれなかったのに…
免震はデメリットあるから制振でもいいと思うし特に気にならないが…
デザインも格好いいし、駅前で三菱地所と大成のコンビという希少な物件
価格も坪500前後位でよっかたのに残念です。でもモデルルーム混んでるということは欲しい人多いのかな?
戸越公園駅周辺は今後も再開発で発展していく感じだし、すぐ近くの大井町、品川も新しい町になっていく…価値が上がっていきそうです。材料費人件費や金利も上昇し今後マンション買うの大変になっていきそうだしどうしようかな

[376: 匿名さん]

免震はデメリットない。関東は長周期対応済んでるし。
地震の被害額も免震の方が遥かに安いから地震保険料も半額割り引きだし。

[377: 匿名さん]

免震はいいですよね。地震の時の揺れが全然違います。

[378: 匿名さん]

各階ゴミ捨て場なしが叩かれてますけど、駅近で競合なしのため値上がりするでしょうか？

[379: マンション掲示板さん]

戸越の大井町線しか通ってないドマイナー駅タワマンを坪500で買ってさらに値上がりますか？って、すごい時代になったもんだ...

[380: マンコミュファンさん]

>>378 匿名さん

上がらないよ。これからの不動産は三極化する中で上位15パーだけが生き残る。価格が魅力的か駅、品川、大手町、渋谷までのアクセス利便性がいいかが重要になると考えると、ここは駅力があまりに弱い。ここで買うなら他でってどうしてもなってしまうし、マンションの作りは最近のマンションなら同レベル皿にありますしね。リセール考えずにここ戸越銀座で周辺に比べていいマンションに住みたい人が買えばいい。地方的な考え方でいた方がしっくりくると思います。

[381: 匿名さん]

免震は足元ゴムだからある程度の横揺れには絶対に強いとおもうが、耐震や制振より地面にしっかりついてない分、足元弱そうなので想定外の縦揺れ横揺れがきたらどうなるかわからないのでは、想定外の事考えたらきりないけど免震制振だったら特に気にしないかな。

[382: 匿名さん]

坪500万出してゴミ袋ぶら下げてエレベーター

マンマニさん辛辣ですなｗ

[383: 匿名さん]

>>378 匿名さん
後発が決まれば武蔵小山みたいに上がる可能性もありますが、かなり先でしょう

[384: マンコミュファンさん]

>>380 マンコミュファンさん

大手町のエリサーはほぼリモワやろ。
これからは新宿や渋谷の時代。

[385: 匿名さん]

各階ごみ置き場なしってタワマンとしては致命的な欠点だと思たっけど、よく考えたらなくても売れるってのはハッとしましたね。
各階ごみ置き場なしに拒否感を示すのは他の地域の”タワマン”と比較検討している広域検討者であって、地元の住み替え需要なら別にごみ置き場なしでも関係ないですから。だって各階ごみ置き場マンションに住んだことないだろうし。

規模感も少ないし、地元の住み替え需要でなんとか捌こうって魂胆でしょう。豪華な設備仕様にしたとしても、戸越公園って都心には近いけどマイナー駅なので広域需要読みこみずらいし。そんなら少しでもコストカットして地元の人が少しでも買える価格にしたほうがいい。あの辺戸建てが多いので、売ればまとまったお金は入るわけで１億レベルなら住み替えは案外簡単かもしれません。でもフローはないので少しでも管理費を下げるとか。なんか高齢者が多くなりそう。

とはいっても戸越エリアでタワマンが建つこと自体が少ないので、このエリアに地縁がある人にとってはかなり魅力的な選択肢なのではないでしょうか。ただ、”タワマン”というのはあくまでエリア内における話であって、他の地域に建っているタワマンと比べるとかなり見劣りします。よほど戸越が気に入っている人以外広域検討者はお呼びではないかと。

[386: マンション検討中]

ここ買うなら近隣のプラウド目黒marcかアトラスタワー五反田か大井町の中古の方が良くない？とは思ってしまった。同じ人いる？

[387: 評判気になるさん]

各階のゴミ置き場無くてもいいけど、各階の部屋数少ないし、普通ゴミとプラゴミのみ限定にして小さいスペースのゴミ置き場位作れなかったのかな。

[388: マンション比較中さん]

城南エリアで大した駅力も無い中のタワマンだったので、
スペックだけでも期待したんですがかなり寂しい億ションでしたね。
全く出口は厳しそうなので永住老人向けタワマンはやめて
アトラス五反田に注力しよう。

[389: 評判気になるさん]

アトラスタワー五反田はスペック良さそうですね、目黒川沿いかな、水害気になるけどどうなのでしょうか。

[390: マンション検討中さん]

ここのタワマンは、永住指向が多くコミュニティ活発になりやすそうだな。ただ、地区35年ぐらいすると老人だらけになり、40年越えるあたりから介護サービスの車がひっきりなしにやってくることになるかな。