ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
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販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[281: 匿名さん]

>>274 匿名さん
なるほど、小規模タワマンでの各階ゴミ置き場設置はエレベーター数が影響するのですね。無理やり各階ゴミ置き場を設置したとしてもゴミ回収中は少なくともエレベーター1台は使えなくなって不便ですしね。

[282: 匿名さん]

三井の初台は100戸強かつ18階建てでも各階ゴミ置場付いてたよ。で管理費も平米350円。単純にコスカでしょ。

[283: 通りがかりさん]

運搬用の大きいエレベーター1台と、住居用エレベーター２台ですね。
各階ゴミ置き場のあるマンションに住んでいた人は少し不便になりますが、それ以外の人は23階で小規模だし気にならないかもしれませんね。

[284: 匿名さん]

>>282 匿名さん
初台は確か非常用含めてエレベーター2台だったと思いますが、ゴミ回収中は住民はエレベーター1台しか使えないのですかね？

[285: 通りがかりさん]

初台は半分が事業協力者みたいですね、各階ゴミ置き場はマストという意見だったのかも…あくまで憶測ですが

[286: マンション検討中さん]

タワマンで各階ゴミ置場が無いのはしんどいな。低層はいいよ、20階以上で特に高額住戸買っておいてゴミ袋持ってエレベータに乗り、途中の各階に何度も止まり、途中からゴミ袋が邪魔で乗りきれず舌打ちされるとか、2億も払ってなんでそんな目に遭わなきゃいけないんだよと。

[287: マンション検討中さん]

しかもゴミ置場地下かよ(笑)めんどくせぇぇぇぇ！

[288: 匿名さん]

というかEV基あたりの戸数も120で多いな…。
恐らく速度も100m/minだろ。ストレス感じるレベルだな。

[289: 匿名さん]

ゴミ袋持ってる時に住民とすれ違って、あの人ティッシュ多いな。とか思われたら萎える

[290: 匿名さん]

ここ、

11階　　66平米　　10,900万円台

10階　　73平米　　11,900万円台

くらいなんでしょ、
本当に十条と迷ってきた

[291: マンコミュファンさん]

>>284 さん

三井初台 渋谷区駅徒歩2分 EV基あたり58戸（ゴミ回収時基あたり116戸）各階ゴミ置場有り 坪500弱
三菱戸越 品川区駅徒歩1分 EV基あたり120戸 各階ゴミ置場無し 坪500強

販売1年違うだけでこうも変わるのかね。

[292: 匿名さん]

>>289 匿名さん

花粉症であることがバレてしまうから？

[293: 通りがかりさん]

>>291 マンコミュファンさん

エレベーター3台だけどEV基あたり120戸なのですか。

[294: 匿名さん]

エレベーター3台はかなり余裕ありますね。2台でも良さそうなのに。

[295: 通りがかりさん]

>>290 匿名さん
十条のほうが570戸と規模が大きいから共用設備充実してるよ、迷うなら十条タワーにしたほうがいいですね

[296: 匿名さん]

>>291 マンコミュファンさん
初台は建替えなので地権者の意向が働いたんじゃないですかね？

[297: 買い替え検討中さん]

>>287 マンション検討中さん
ゴミ置き場地下ってことは出かける時にゴミ捨てしようとしたら、一度地下行ってから１階に戻るってことですかね。出勤時とかだと、かなり面倒ですねぇ。

[298: 匿名さん]

ここのタワマン、話題になってますね。

[299: 匿名さん]

>>294 匿名さん
いや、流石に2台じゃ渋滞起きてストレスですよ。。

[300: 匿名さん]

目安は100戸に1台でしたっけ。

[301: 匿名さん]

>>283 通りがかりさん
運搬用を空いてるときに使用できるのなら計3台でも普段使いは問題なさそうですね

[302: 匿名さん]

同規模で比較すると270戸のブリリアタワー大井町も3台だから標準的ですかね。

[303: 通りがかりさん]

各階ゴミ置き場を急遽設置とかしないかな?スペースが無いかな。

[304: 匿名さん]

>>301 匿名さん
運搬用？非常用？EVがどこにあるのかによるなぁ。
通常EVと並んでればいいけど裏とかだったら普段使いできない。

[305: 匿名さん]

>>303 通りがかりさん

いや、まじで今からでも付けた方がいい。各階ごみおきばなしは各方面から壮絶なネガキャン食らうから。

[306: マンコミュファンさん]

>>305 匿名さん

確認申請してるからもう無理でしょ。構造からなにからなにまで変えないとだからそれはきついとおもう。
それを許容する人が買うしかない。

[307: 口コミ知りたいさん]

コンシェルジュサービスはなさそうだね。

[308: 匿名さん]

>>306 マンコミュファンさん

変更申請してでも変えた方がいい。

[309: マンション検討中さん]

何というか、今はホント買い時じゃないですね・・・
そういう中でもお買い得な物件はあるんですがここはちょっと違った

[310: 匿名さん]

各階ゴミ置き場は昔から小規模だと付いてないマンションも多いですよ。衛生面でのマイナスもあるし管理費も嵩む要因になる。回収時にエレベーターが占有されるのもデメリット。

[311: 匿名さん]

>>310 匿名さん

ゴキちゃんも生息しますしね。

[312: マンション検討中さん]

>>308 匿名さん

それより価格落ちれば納得でしょ。

[313: 匿名さん]

>>310 匿名さん
そのフォローは苦しすぎる
ここは小規模でもないし、むしろ都度ゴミ運搬される方がその度に動線が不衛生になる頻度高まるわ
都度運搬の方がエレベーター動き続けると思わない？

[314: 匿名さん]

>>304 匿名さん
フロア概念図の図面上ではEVは3つ横並びになっていました。運搬用EVを普段使いできるとよいですね。

[315: マンション検討中さん]

各階ゴミ置き場無し発覚で、マンションマニアさんの論調が一気に十条寄りになりましたね。
同時期に販売される駅徒歩1分の再開発マンション、という共通点があるのでしょうが、そもそもここと十条で検討者被ってるんでしょうか？行動範囲が被らない気がするのですが、、私は大井町駅や荏原町駅の中古と比較してます。

[316: 通りがかりさん]

>>310 匿名さん
今どきこの規模の物件でも必ず各階ゴミ置き場ありますよ。エレベーター3台でも必ずあると思いますけど

[317: 匿名さん]

>>314 匿名さん
ありがとうございます。
であれば、非使用時は通常用途の運用ですね。

[318: 通りがかりさん]

各階に空いているスペースあるようならゴミ置き場にしてほしい。でなければアトラスタワー五反田にする

[319: 匿名さん]

築10年のラヴィアンの中古と新築のここがほぼ同じ価格水準。絶妙な値段だけどそれなりに人気になりそう。

[320: 検討板ユーザーさん]

各階ゴミ置き場は経験するともう戻れない。
経験してないとそんなもんだと割り切って慣れる。

[321: 匿名さん]

これといった競合物件もなく、中古相場も上がってる中でこの価格なら早期完売する予感がしますね。ここを逃すと東急沿線の大型物件は当面ないから。

[322: 評判気になるさん]

中古相場上がってますかね。何となく少しづつ下がってるようにも感じますが。
高値付けてる物件もありますけど、売れずに残ってるのも多いような。　東急沿線に拘るならアリとは思います。

[323: 匿名さん]

>>322 評判気になるさん
二極化してる。
エリアもそうだし、部屋の広さもそう。
広めの3LDKは、水面下で捌けてるイメージ

[324: 通りがかりさん]

マンションの満足度調査でも各階ゴミ置き場、宅配ボックスは必須でしょう。
出来れば宅配ボックスとトランクルームも一緒にあると便利だけど。
期待してただけにガックシです…

[325: マンション検討中さん]

>>320 検討板ユーザーさん
ま、中古市場ではリセール影響するだろうね。

[326: 通りがかりさん]

三菱地所レジデンスと大成建設のコンビ、駅前ランドマーク物件
期待してただけに本当に残念です。
スマホの機種選びで全部入りスマホが無い時の感じです。

[327: 匿名さん]

新築にこだわらないならシティタワー大井町とかラヴィアンの中古もアリですね。武蔵小山だと予算オーバーかな？

[328: 匿名さん]

>>322 評判気になるさん

うん。体感通り。もうピークアウトしてる。
今年売り出しかかる物件はてを出さない方がいい。
どうしても今年中に引っ越したい場合ダブついてる中古買い叩けばいい。

[329: 匿名さん]

いや中古相場かなり上がってますよ。戸越周辺の中古も昔では考えられない坪単価付いてます。

[330: 匿名さん]

タワマンで各階ごみ箱ナシは論外

[331: マンション検討中さん]

>>310 匿名さん
小規模ならいくらでもありますけど、ここはタワーでしょうに。

[332: 匿名さん]

武蔵小山と比べると目に優しい坪単価という気はするが。

[333: 匿名さん]

各階ゴミ置き場に拘っている人はそんなにゴミまみれの生活してるのかね。
ディスポーザーあるから生ごみはないし、あえて面倒なゴミと言えばオムツくらいか。
でもこれくらいの価格帯になるとオムツの処理が必要な若い子育て世帯の購入はかなり限定的な気もするが。

[334: 通りがかりさん]

そうですよね、同じ位の規模のアトラスタワー五反田とかブリリアタワー池袋westとかエレベーター3台で各階ゴミ置き場ありますね…ていうか戸越公園タワーだけ無いのでは?ランニングコストもエレベーターの電気代とか考えたら対して変わらないのではないでしょうか？違ってたらすみません。期待してただけに本当に残念です、価格も良かったので変更申請期待したいけど難しいでしょうね。

[335: 通りがかりさん]

>>333 匿名さん
ディスポーザー使いたくない人も沢山いると思いますよ。よく故障するし、修理費高いし、生ゴミ分別面倒くさいし、こまめに掃除しないと臭うし

[336: 匿名さん]

立地は良いですし、坪単価も予想の範囲内で売れるんじゃないかなと思います。今の市況でここに対抗できる物件もなかなかなさそう。

[337: 匿名さん]

深夜にささっと各階ゴミ置き場にゴミ出しに行きたい。深夜に地下まで行きたくない

[338: 匿名さん]

自分的には各階ゴミ置き場無くても立地や価格的に凄く良い物件だと思うけど、各階ゴミ置き場があったらパーフェクト物件でした。

[339: マンション比較中さん]

>>282 匿名さん
初台の仕様は地権者が決めたことで三井ではない。もちろん色々提案はしてるけれど。

[340: 匿名さん]

各階ゴミ置き場はちょっとしたスペース確保できれば、あとはドア１枚設置すればいいのでは？違ったらすみません
軽微な変更は変更申請いるのでしょうかね

[341: 名無しさん]

>>340 匿名さん

管理費も変わるからね。

[342: 匿名さん]

>>340 匿名さん

そんな簡単な話でもないよ。
まずゴミ置場の換気（ダクト、電源、匂い対策）をどうするか。
ゴミをエレベーターで下ろす時は専用になるから運用計画の見直しが必要だし、1階でエレベーターホールからゴミ置場への運搬経路の確保も課題。当然、管理員の増員もね。

[343: 匿名さん]

予定価格を受け入れている方、けっこう多いんですね。
東急とはいえ都心直通ではない大井町線、かつ各駅停車駅なので、もう＠20-40万円くらい下のレンジを予想（希望ですね、、）していましたが、これが今の新築マンション相場ということなんですね。たしかに田都（三茶）や東横（学大）の徒歩10分前後の中小規模新築マンションでは条件良い3LDKは＠550-600万円くらいの設定ですから、各階ゴミ置き場無しとはいえ(個人的にこれは残念です）、品川区駅1分 x 財閥タワーであれば@520-530万円は検討可能という方も多いということですねー。

[344: マンション検討中さん]

今日モデルルームいくから、各階ゴミ置き場はどうして設置しないのか聞いてくるわ

[345: マンション検討中さん]

駅近タワマンといえども、戸越公園でこの価格・仕様だとリセール期待できないし（売れるのは売れるでしょうが）、賃貸だしても地域の相場的に利回り３％くらいだろうから、ここ買うなら一生住み続ける断固とした決意が必要そう。

[346: マンション検討中さん]

昨日、ウェビナーを拝見した直後は購入する気満々だったのですが、こちらの板に書かれている各階ゴミ置き場の件等のコメを読ませていただいて、少々購入意欲が減退しました。

[347: 評判気になるさん]

>>344 マンション検討中さん

モデルルームはまだ開設されてないでしょう

[348: マンション掲示板さん]

各階ゴミ置き場を設置しない理由なんて、コストカットと住んでからのランニングコスト削減しか無いだろうけどねえ
まあ、地権者の人の意向なんじゃない？
資産は持っててもフローは無いみたいな人には王道タワマンスペックの維持費はキツイだろうから。

[349: マンション検討中さん]

>>335 通りがかりさん
え？(笑)
突然何の話ですか。

ただ、ディスポーザー使ってたって生ゴミは出ますけどね、というなら話としてはわかりますが。

[350: 匿名さん]

>>349 マンション検討中さん
ディスポーザー使いたくない人は生ゴミはゴミ出しに行く、という事ですかね?
ディスポーザー使うなら粉砕して流してしまうからほとんど生ゴミ出ないのでは?

[351: マンコミュファンさん]

隔て板ぺらぼー →complete!
各階ゴミ置場無し →complete!
駐車場低スペ → ???

マンマニ神激おこネガキャン丸開始まであと少し。

[352: 匿名さん]

ここが普通の板マンでも買うかどうか、ってのをイメージするとイイですよ

どこに行くにも大井町で乗り換え必須
五反田にも目黒にも渋谷にも品川にも一本では行けない
スーパーは駅前のまいばすけっとのみ

あまりに駅力がなさすぎる

タワマンだから買うってのは一番危険な買い方です！
ただでさえこの物件はタワマンスペックではないのですから。
くれぐれも慎重に。

[353: 匿名さん]

モデルルームは大井町なんですね。

[354: 匿名さん]

>>353 匿名さん

大井町便利だからね

[355: 匿名さん]

大井町と比べると飛行機騒音が小さいのはメリットかな？

[356: マンション検討中さん]

グランドメゾン横浜山下公園は35戸17階建でディスポーザー&各階ゴミ置場完備だってさ。価格は@700台後半。
要は想定している購入層次第ってことでしょう。理屈を付けてみたところでコストカットには違いないわけだから。
富裕層に響かない立地では自ずと限界があるということかな。

[357: 匿名さん]

このスレの評価（＝物件評価？）のレートがどんどん下がって、いまや2.4という有り様。地所レジはこの現実を受け止めてほしい。

[358: 匿名さん]

飛行機騒音は大井町より多少マシでしょうけど、体感的には五十歩百歩ですよ。

[359: 匿名さん]

港南天王洲とかもそうだけど航路下はかなり煩いですよ

[360: 匿名さん]

時間帯が限定されている飛行機騒音よりも、大井町線の踏切音(x2つ）と電車通過音が気になります。特に朝のラッシュ時は大井町線の運行本数多いですし（大井町線の利用者目線では有難いですが）、ほとんどの時間帯で踏切音鳴りっ放しになるんかな。踏切は２つともマンションの西側なので、東側・南東側住戸を買えば多少はマシなのかな？どちらにせよ、朝のラッシュ時に現地確認しなくてはですね。各住戸で採用しているサッシ等級も気になります。

[361: マンション検討中さん]

こんな残念なタワマンになるとわかってたら目黒マークの買える部屋を買っておけばよかったなあ。まぁあちらはあちらで懸念点が多かったので戸越の発表を待っていたのですが、各階ゴミ置き場無しと誰が予想出来たでしょうか。。。

[362: 匿名さん]

15時19時は日中時間帯、かなり騒音影響はあるよ。

[363: 評判気になるさん]

>>362 匿名さん

ねーよ
今大崎徒歩7分のとこに住んでるけど飛行機の音なんか室内にいたら気にしたことがない
煙草吸う時に外出て気にするレベル

[364: マンション検討中さん]

この立地、スペックにもかかわらず70平米弱で1億、、とんでもない高値掴みになりそう。さすがにここは値上がり期待できないな。どうしても戸越がいいという人じゃないと苦しい。

[365: 評判気になるさん]

夕方来てたモデルルーム案内、いま気づいて空き日程調べたけど、土日もう満席じゃないすかぁ、、価格、ゴミ置き場、騒音、、不人気マンションちゃうんかーい。

[366: 匿名さん]

高値でも納得できる仕様にした方が売れやすかっただろうに…

[367: 匿名さん]

いや競合不在だから売れるでしょう。坪単価も市況考えたら目に優しい。

[368: 匿名さん]

>>367 匿名さん
×目に優しい
◯エリアなり

[369: マンション検討中さん]

>>350 匿名さん
なるほど。うちは果物を良く食べるのでその皮が多いんだなということがわかりました。
まぁあとは肉のトレーなど各種容器もやや生ゴミテイストにはなりますよね。臭い元としては。

[370: 匿名さん]

>>363 評判気になるさん
そりゃ今はコロナ禍で、飛んでる数が少ないからね。
外国客が増えれば数も増えるし大型機にもなるでしょう。

[371: eマンションさん]

>>365 評判気になるさん
そりゃ初のモデルルーム案内の土日で埋まらなかったらもうおしまいだよその物件

[372: 名無しさん]

確かに室内いて窓を閉めておけば飛行機の騒音は気にならないけど、夏や冬の窓開けない季節ならいいですが、気候の良い春、秋の気持ちのよい晴れ日に窓開けれないのは何気にストレスだし、残念な気持ちになりますね。

[373: 匿名さん]

建物スペックやサービス面では明らかに十条の方が上だな。
コスト掛け過ぎて販売価格・維持費が高くなるのを恐れたのかも。
地所レジや東急のこの立地に対する評価がその程度だったということ。

[374: マンコミュファンさん]

そもそもDW無し、制震、ぺらぼー。
全体的に貧相。10年前なら都心のパークコートが買えた坪単価。

[375: 匿名さん]

各階ゴミ置き場さえあればここまで叩かれなかったのに…
免震はデメリットあるから制振でもいいと思うし特に気にならないが…
デザインも格好いいし、駅前で三菱地所と大成のコンビという希少な物件
価格も坪500前後位でよっかたのに残念です。でもモデルルーム混んでるということは欲しい人多いのかな?
戸越公園駅周辺は今後も再開発で発展していく感じだし、すぐ近くの大井町、品川も新しい町になっていく…価値が上がっていきそうです。材料費人件費や金利も上昇し今後マンション買うの大変になっていきそうだしどうしようかな

[376: 匿名さん]

免震はデメリットない。関東は長周期対応済んでるし。
地震の被害額も免震の方が遥かに安いから地震保険料も半額割り引きだし。

[377: 匿名さん]

免震はいいですよね。地震の時の揺れが全然違います。

[378: 匿名さん]

各階ゴミ捨て場なしが叩かれてますけど、駅近で競合なしのため値上がりするでしょうか？

[379: マンション掲示板さん]

戸越の大井町線しか通ってないドマイナー駅タワマンを坪500で買ってさらに値上がりますか？って、すごい時代になったもんだ...

[380: マンコミュファンさん]

>>378 匿名さん

上がらないよ。これからの不動産は三極化する中で上位15パーだけが生き残る。価格が魅力的か駅、品川、大手町、渋谷までのアクセス利便性がいいかが重要になると考えると、ここは駅力があまりに弱い。ここで買うなら他でってどうしてもなってしまうし、マンションの作りは最近のマンションなら同レベル皿にありますしね。リセール考えずにここ戸越銀座で周辺に比べていいマンションに住みたい人が買えばいい。地方的な考え方でいた方がしっくりくると思います。