ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
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販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[221: マンコミュファンさん]

大井もうちょと伸びると思ったんだけどな。駅前開発も控えてるし。やはり行政区の問題？

[222: 匿名さん]

>>221 マンコミュファンさん
品川区である大崎駅近辺はしっかり伸びているから、ただ単に駅力の差だけかと。

[223: マンション検討中さん]

逆に言えば今は大井町買い時でしょ
駅前再開発は勿論、品川再開発の恩恵も受けるの間違いない

[224: 通りがかりさん]

>>223 マンション検討中さん
飛行機真上通るの気にならなければ良いですねー

[225: マンション検討中さん]

上の飛行機を取るか、下のリニアを取るか。JRを取るか、東急線下町商店街を取るか。悩ましい。

[226: 通りがかりさん]

駅前が不便だが徒歩1分のマンション、最寄駅まで徒歩10分だが道中の利便性が高いマンション、の両方に住んだ経験があるが、日常生活の満足度は後者の方が高かった。
理由は、前者のマンションは、夕方の帰宅時にスーパー等への買い物のために、往復15分くらい自宅と逆方向に歩く必要があったため。
何が言いたいかというと、このマンションは、私が住んだ徒歩1分のマンションと同様、徒歩1分なだけで、生活の利便性が微妙に低いと感じるマンションに思える。
(駅前が不便＆オオゼキ、オーケー共に駅からは微妙に離れているので)
大井町で乗り換える時に阪急やヨーカドーで買い物をする、というようなライフスタイルなら問題ない話ですが。
あとは駅前再開発でどれだけ化けるか、に期待でしょうか。

[227: 検討板ユーザーさん]

>>226 通りがかりさん
逆に言えば大規模商業施設隣接の駅近物件が人気でる理由が分かりますね

[228: マンコミュファンさん]

>>227 検討板ユーザーさん
豊洲とかだろ。あそこは地下鉄延伸で周辺が高騰して住み替え需要が湧いただけ。勝どきもそう。
蓋を開けたら実需なしでこの有様よ。

[229: 匿名さん]

大井町駅、品川駅は飛行機騒音がヤバい。安いのには理由がある。

[230: 匿名さん]

15～16時ごろ戸越上空を航空機が通過するので、こちらのマンションを検討している方は現地で騒音の具合は確認しておいた方が良いと思います。
幸か不幸か、私は飛行機の騒音には慣れてしまい、今では気にならなくなってしまいましたが、、

[231: マンション検討中さん]

>>230 匿名さん

想定通りだったな

[232: マンション検討中さん]

74平米3LDKで1.2億円か。想定通りかな？

[233: マンション検討中さん]

>>232 マンション検討中さん

管理費高そうだなー
萎えてきた

[234: マンション検討中さん]

マジかよたっけー！金利も上がる局面なのに、その前に売り切ってしまおうって魂胆かなー。どこの新築マンションも似たようなものだが。鴨にはなりたくない。でもそんな値段でもどうせ売れてしまうんだろうな。

[235: マンション検討中さん]

そら2025年くらいまでは不動産の値上がり確定してるからな
金利上昇するったって超低金利で回ってる社会の中、緩やかにしか上げられない
都心部マンションは買えるなら早く買ったほうがいい状況

[236: マンション検討中さん]

66.5平米の微妙な間取りで10500万円笑
大井町で中古探しますわ

[237: 評判気になるさん]

>>235 マンション検討中さん
これは買いでしょうね

[238: マンション検討中さん]

そら5年くらいの短期で見たら買いかもしれないが15年20年の長期スパンで見ると少子化確定のこの国でそんなこと言えるのかなあ。まぁそれでも誰も先のことはわからないから、住みたいと思えば買いなんでしょうね。

[239: 通りがかりさん]

マンション自体は良いと思うけど、個人的には周辺環境考えたら1億円出して買うならここじゃないな。1億円なら大崎・大井町・港南。どうよ？

[240: 評判気になるさん]

>>239 通りがかりさん
大崎、大井町、港南はもっと高いですよ

[241: マンション検討中さん]

坪530程度ですか。今の市況や周辺見てたらそんなもんだよなーと。
あくまで予想の議論でも「そんな高いわけない」と騒いでいた人は希望だったんだろうけどこれでネガに回るのかな

[242: マンション検討中さん]

>>239 通りがかりさん
それこそ大崎なんてもっと全然高いですよ

[243: 匿名さん]

大崎大井町と比較するのは分かるけど埋立地の港南は毛色が違うような。

[244: 匿名さん]

大井町の中古より高いのはどうかと思うけどね。
地元需要を見込んで足元見た価格ですね。
新築限定だとしても目黒マークや地面師、池袋ウエストの方がまだ買いやすいのでは。

[245: マンション検討中さん]

プロジェクトの発表会で在宅ワークにも対応できるとアピールしたが、65平米で1億を超える価格設定はどう考えても在宅ワークのサラリーマンと無縁でしょう。

[246: 匿名さん]

戸越で1億出すなら戸建てかなという気はする

[247: 匿名さん]

戸越エリアの利便性の高い立地は、戸越銀座商店街に隣接、大崎駅も徒歩10分程度の戸越1丁目や西品川3丁目、同じく戸越銀座商店街に隣接して戸越駅と戸越銀座駅が最寄りの戸越2丁目、3丁目辺りじゃないでしょうか。
ただ、大規模分譲マンションは建つ気配はないので、戸越エリアに住むならその辺りの戸建てだと思います。
時々50坪くらいの古屋付土地が更地になって、15坪前後の建売3棟になって売りに出ますが、延床80平米くらいで7～8000万円台です。
あと、品川区のゴミ回収は資源ごみ以外は戸別回収なので、他所の区にはありそうなゴミ集積所トラブルとかないのでいいですよ。

[248: 通りがかりさん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワー、各階ごみ置場なしだけど君たちどうやって生活するの？

[249: マンション掲示板さん]

1億出してゴミ出しにエレベーター乗るのは草
戸建でいいです笑

[250: マンション検討中さん]

各階ゴミ置き場ないのかw

それでいて1億以上あたりまえとか売れ残りそう

[251: マンション検討中さん]

え？本当に今時タワマンには当たり前になった各階ごみ置場ないんですか？

[252: 検討板ユーザーさん]

ないよ。
マンションマ○アさんもそれをツイートして悲観コメ続出してる。
ゴミ捨てに毎回エレベーター乗って、住人と遭遇して、クサイとか、鼻をつままれたりしたら立ち直れないわ

[253: マンション検討中さん]

ゴミ置き場無しって、信用できる情報ですか？
公式サイトの情報とプロジェクト発表会の情報からは各階ゴミ置き場の有無について判断できませんでした。

[254: マンション検討中さん]

念のために公式ホームページから電話で聞いたらやっぱり各階ゴミ置き場無いってさ。
気になる人は電話おすすめ。

[255: マンション検討中]

>>254 マンション検討中さん
酷いね。タワマンに住んだことない人が雰囲気で買っちゃったら不便で不満爆発するくそ物件オブザイヤーじゃない？

[256: マンション検討中さん]

これは楽しみに待ってた人にはかなり辛いね。
重要な設備には違いないので検討から外す人も結構いるだろうと思う。

[257: マンション検討中さん]

パークの名前を冠したタワマンとは思えん

[258: マンション検討中さん]

それでももし＠450ぐらいだったら買うでしょ？？

[259: 匿名さん]

坪450なら祭りだったろうな。。

[260: マンション検討中さん]

実際は最低坪500からでまともな広さの部屋は600以上から

[261: マンション検討中]

>>258 マンション検討中さん
買いません。戸越公園にこだわる特別な事情がなければ他にいくらでもあります。各階ゴミ捨て場とディスポーザーがないマンションは絶対にやめたほうが良いです

[262: マンション検討中]

>>261 マンション検討中さん
書き方適切でなかったです。このマンションはディスポーザーはあります。エレベーターにゴミ持った人が乗ってくるのが好きな人には良いかもしれません

[263: マンション検討中さん]

>>260 マンション検討中さん
15階で最低500万だから低層ではもっと安いのでは？

[264: 匿名さん]

>>259 匿名さん

ゴミマンションで坪単価450は高すぎますよねw

[265: マンション検討中さん]

ディスポーザーより各階ゴミ置き場のほうが重要だわ

[266: マンション検討中さん]

各部屋に宅配ボックスあるのに、何で各階にゴミ置き場無いのですかね?

[267: マンション検討中さん]

わからん。
各階ゴミ置き場はタワマンにおいて優先度高だと思うのに、なぜだろうか、

[268: マンション検討中さん]

生ゴミは出さなない前提だから優先順位でいえばディスポーザーになるのはやむを得ないでしょうね。コロナ後の生活態様として各階宅配BOXの必要性も高いでしょうし。
でも全部欲しかったですね。

[269: マンション検討中さん]

なぜ階階ゴミ置き場無くしたのか聞いてみたい。

[270: 匿名さん]

これくらいの規模感なら24時間ゴミ出しできれば各階になくてもいいけど
部屋の近くにゴミ捨て場がある方がきついかな

[271: マンション検討中]

・オンライン説明会で話をしていた方々は所得的にタワマンに縁がないから各階ゴミ捨て場の重要性を知らなかった
・販売対象外の70戸に住む地元民/高齢者？が少しでも管理費を下げるよう圧力をかけた
どちらか？

[272: マンション検討中さん]

タワーといっても23階しかないから各階ゴミ置き場カットされたのかな…

[273: 評判気になるさん]

>>270 匿名さん
同感ですね。24時間捨てられれば問題ないです。
普段のゴミはそう重たいものありませんし。
各部屋に宅配ボックスある方がありがたいです。
なかなか、全てが理想通りって難しいですよね。
その辺はそれぞれのニーズなので、各階ゴミ捨て場がないと譲れない人は選択肢から外すせばと思います。

[274: 匿名さん]

ここの規模だとゴミ用エレベータと居住用エレベータを分けられない。それなら各階ゴミ捨て場は不要でしょう。

[275: マンション検討中さん]

ダンボールとか各階ゴミ置き場に捨てられないタワーマンションあるし。24時間捨てられるなら無くても仕方ないのかな…

[276: マンコミュファンさん]

建設費コスト増になってく中で大手デベのタワマンでもコストカットしてチープになるマンションも増えていくのは残念ですね。それにしてもこの立地、内容でこの価格が今の市場と考えると怖いですね。

[277: マンション検討中さん]

前に住んでいたタワーマンションは規模が大きいから住居用エレベーターでゴミ出し禁止でした、各階でなく1階の共同ゴミ置き場に運ぶ時は運搬用の大きいエレベーターかゴミ出し用エレベーターでしたね。

[278: マンション検討中]

>>277 マンション検討中さん

戸越公園タワーはゴミ出し用エレベーターはありますか？

[279: マンション検討中さん]

>>278 マンション検討中さん

知らないです、三菱地所レジデンスに聞いてみたらどうですか。

[280: 通りがかりさん]

まぁ安いから売れるだろうな。

[281: 匿名さん]

>>274 匿名さん
なるほど、小規模タワマンでの各階ゴミ置き場設置はエレベーター数が影響するのですね。無理やり各階ゴミ置き場を設置したとしてもゴミ回収中は少なくともエレベーター1台は使えなくなって不便ですしね。

[282: 匿名さん]

三井の初台は100戸強かつ18階建てでも各階ゴミ置場付いてたよ。で管理費も平米350円。単純にコスカでしょ。

[283: 通りがかりさん]

運搬用の大きいエレベーター1台と、住居用エレベーター２台ですね。
各階ゴミ置き場のあるマンションに住んでいた人は少し不便になりますが、それ以外の人は23階で小規模だし気にならないかもしれませんね。

[284: 匿名さん]

>>282 匿名さん
初台は確か非常用含めてエレベーター2台だったと思いますが、ゴミ回収中は住民はエレベーター1台しか使えないのですかね？

[285: 通りがかりさん]

初台は半分が事業協力者みたいですね、各階ゴミ置き場はマストという意見だったのかも…あくまで憶測ですが

[286: マンション検討中さん]

タワマンで各階ゴミ置場が無いのはしんどいな。低層はいいよ、20階以上で特に高額住戸買っておいてゴミ袋持ってエレベータに乗り、途中の各階に何度も止まり、途中からゴミ袋が邪魔で乗りきれず舌打ちされるとか、2億も払ってなんでそんな目に遭わなきゃいけないんだよと。

[287: マンション検討中さん]

しかもゴミ置場地下かよ(笑)めんどくせぇぇぇぇ！

[288: 匿名さん]

というかEV基あたりの戸数も120で多いな…。
恐らく速度も100m/minだろ。ストレス感じるレベルだな。

[289: 匿名さん]

ゴミ袋持ってる時に住民とすれ違って、あの人ティッシュ多いな。とか思われたら萎える

[290: 匿名さん]

ここ、

11階　　66平米　　10,900万円台

10階　　73平米　　11,900万円台

くらいなんでしょ、
本当に十条と迷ってきた

[291: マンコミュファンさん]

>>284 さん

三井初台 渋谷区駅徒歩2分 EV基あたり58戸（ゴミ回収時基あたり116戸）各階ゴミ置場有り 坪500弱
三菱戸越 品川区駅徒歩1分 EV基あたり120戸 各階ゴミ置場無し 坪500強

販売1年違うだけでこうも変わるのかね。

[292: 匿名さん]

>>289 匿名さん

花粉症であることがバレてしまうから？

[293: 通りがかりさん]

>>291 マンコミュファンさん

エレベーター3台だけどEV基あたり120戸なのですか。

[294: 匿名さん]

エレベーター3台はかなり余裕ありますね。2台でも良さそうなのに。

[295: 通りがかりさん]

>>290 匿名さん
十条のほうが570戸と規模が大きいから共用設備充実してるよ、迷うなら十条タワーにしたほうがいいですね

[296: 匿名さん]

>>291 マンコミュファンさん
初台は建替えなので地権者の意向が働いたんじゃないですかね？

[297: 買い替え検討中さん]

>>287 マンション検討中さん
ゴミ置き場地下ってことは出かける時にゴミ捨てしようとしたら、一度地下行ってから１階に戻るってことですかね。出勤時とかだと、かなり面倒ですねぇ。

[298: 匿名さん]

ここのタワマン、話題になってますね。

[299: 匿名さん]

>>294 匿名さん
いや、流石に2台じゃ渋滞起きてストレスですよ。。

[300: 匿名さん]

目安は100戸に1台でしたっけ。

[301: 匿名さん]

>>283 通りがかりさん
運搬用を空いてるときに使用できるのなら計3台でも普段使いは問題なさそうですね

[302: 匿名さん]

同規模で比較すると270戸のブリリアタワー大井町も3台だから標準的ですかね。

[303: 通りがかりさん]

各階ゴミ置き場を急遽設置とかしないかな?スペースが無いかな。

[304: 匿名さん]

>>301 匿名さん
運搬用？非常用？EVがどこにあるのかによるなぁ。
通常EVと並んでればいいけど裏とかだったら普段使いできない。

[305: 匿名さん]

>>303 通りがかりさん

いや、まじで今からでも付けた方がいい。各階ごみおきばなしは各方面から壮絶なネガキャン食らうから。

[306: マンコミュファンさん]

>>305 匿名さん

確認申請してるからもう無理でしょ。構造からなにからなにまで変えないとだからそれはきついとおもう。
それを許容する人が買うしかない。

[307: 口コミ知りたいさん]

コンシェルジュサービスはなさそうだね。

[308: 匿名さん]

>>306 マンコミュファンさん

変更申請してでも変えた方がいい。

[309: マンション検討中さん]

何というか、今はホント買い時じゃないですね・・・
そういう中でもお買い得な物件はあるんですがここはちょっと違った

[310: 匿名さん]

各階ゴミ置き場は昔から小規模だと付いてないマンションも多いですよ。衛生面でのマイナスもあるし管理費も嵩む要因になる。回収時にエレベーターが占有されるのもデメリット。

[311: 匿名さん]

>>310 匿名さん

ゴキちゃんも生息しますしね。

[312: マンション検討中さん]

>>308 匿名さん

それより価格落ちれば納得でしょ。

[313: 匿名さん]

>>310 匿名さん
そのフォローは苦しすぎる
ここは小規模でもないし、むしろ都度ゴミ運搬される方がその度に動線が不衛生になる頻度高まるわ
都度運搬の方がエレベーター動き続けると思わない？

[314: 匿名さん]

>>304 匿名さん
フロア概念図の図面上ではEVは3つ横並びになっていました。運搬用EVを普段使いできるとよいですね。

[315: マンション検討中さん]

各階ゴミ置き場無し発覚で、マンションマニアさんの論調が一気に十条寄りになりましたね。
同時期に販売される駅徒歩1分の再開発マンション、という共通点があるのでしょうが、そもそもここと十条で検討者被ってるんでしょうか？行動範囲が被らない気がするのですが、、私は大井町駅や荏原町駅の中古と比較してます。

[316: 通りがかりさん]

>>310 匿名さん
今どきこの規模の物件でも必ず各階ゴミ置き場ありますよ。エレベーター3台でも必ずあると思いますけど

[317: 匿名さん]

>>314 匿名さん
ありがとうございます。
であれば、非使用時は通常用途の運用ですね。

[318: 通りがかりさん]

各階に空いているスペースあるようならゴミ置き場にしてほしい。でなければアトラスタワー五反田にする

[319: 匿名さん]

築10年のラヴィアンの中古と新築のここがほぼ同じ価格水準。絶妙な値段だけどそれなりに人気になりそう。

[320: 検討板ユーザーさん]

各階ゴミ置き場は経験するともう戻れない。
経験してないとそんなもんだと割り切って慣れる。