ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

[スムログ 関連記事]
ザ・パークハウス 戸越公園タワーに各階ごみ置場がなかった件について【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/42280/

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス戸越公園タワー｜ポテンシャルのある街に駅前タワー誕生！現地映像【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/40997/
ザ・パークハウス戸越公園タワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/42799/
【予定価格】ザ・パークハウス 戸越公園タワー｜大井町線の戸越公園駅徒歩1分タワー、たったひとつの落とし穴は？【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/48742/
” ザ・パークハウス戸越公園タワー”の「私の印象」→東急大井町線駅徒歩1分の希少性あるタワマン。利便性を享受しつつ、肩の力を抜いて日常を過ごせる、どこか懐かしい街！【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/54791/

[21: マンション検討中さん]

東側は眺望確保されますか？　東側のオーベルを含めたブロックが共同化されてマンションが建つ可能性ありますか？

[22: マンション検討中]

>>21 マンション検討中さん
http://www.jcp-shinagawa.com/personal/nodate/news/2019_10_11_sp.pdf

[23: マンション検討中さん]

１階は店舗になるそうですが、どんな店舗が入るか情報お持ちのかたいらつしゃますか？

[24: 匿名さん]

3LDK 73平米で9,000、67平米で8,200万円くらいでは？さすがにここでここでそれ以上だと高過ぎるのでは。近所に住んでますけど、このマンションの動画に出てくる層が住みたがる街ではないです。開発しても限界ある

[25: マンション掲示板さん]

不動前最寄り西五反田アドレスのプラウドタワー目黒MARCで平均坪670万、パークシティ武蔵小山ザタワーの中古で坪620程度。となるとここが坪550というのは妥当でしょう。坪500なら蒸発だろうし地所がそこまで下がる意味がない

[26: 匿名さん]

>>25 マンション掲示板さん
エリア、地価が全然違いますよ。ベンチマークするなら中延あたり。戸越公園は大分庶民的な街ですよ

[27: 匿名さん]

>>15 匿名さん
品川区だと、品川駅徒歩圏内で天王洲アイル駅近の品川イーストシティタワーでも坪405万円。上限が450くらいでは？

[28: 匿名さん]

再開発、駅1分を加味しても500が妥当なラインでないですかね。庶民的な町ですし、大井町ならまだしも、ここで広域から集客できます？？500で蒸発はないんじゃないかと思います。

[29: マンション検討中さん]

比較場所がおかしいというのは、そこと同等価格を予測するならそうですが、坪単価で西五反田-100万、武蔵小山?70万って比率でいえばこれまでもずっとそのくらいの差という意味で妥当ですよ。
逆に言えばそのくらい市場が高騰しているということですね。しかもそれで売れてしまっているので。
ほんの２年前でも西五反田で坪670なんて考えられなかったけど今はそういう市況ということですね

[30: マンション検討中さん]

流石に武蔵小山や目黒駅とは駅力が違いすぎるよ

[31: 匿名さん]

なぜそんな一生懸命高く予想するの？？w デベの方？？

[32: マンション検討中さん]

>>25 マンション掲示板さん
あり得ないです。まず目黒/五反田と比較するのがおかしいです。そのレベルは大井町の水準ですが、ここは当然大井町より低くなります。高くて坪400-460程度でしょう。これでも品川区で近年開発されている品川シーサイドよりも高いですよ？

[33: マンション検討中さん]

500以上となると港区(芝浦などですが)タワマンに手が届く価格ですから後発と言えどちょっと高過ぎる気がしますね。建て替え物件だしなおさら。金利も上昇局面に入りましたし、戸越公園のような比較的マイナーな立地で高値で掴むと、いざ売らなきゃいけない時、リセール厳しくなる可能性は都心部より高いかもしれないです。

[34: マンション検討中さん]

ちなみに統計学の基本ですが、平均価格を計算するさい、逸脱したデータは計算式から省きます。つまり武蔵小山スミフのようなエリア市場価格逸脱した高値の物件価格とここを比較しても意味がないということ。たくさん在庫が残っているのが何よりの証拠。ただ、売主側しては高値で売り出すのに好都合な数字であることは間違いないので、価格帯どうなるか見ものです。

[35: マンション検討中さん]

>>32 マンション検討中さん
グランドメゾン品川シーサイドは今や坪420で動いています。東急＋新築プレミアム（駅近新築が出ない立地）で坪480-500というとは妥当だと思います。瞬間蒸発はないと思いますが。

[36: 匿名さん]

450～500くらいじゃないですかねー。550って70平米が1.2億近くになりますよ。ここにそんなに払えます？？

[37: マンション検討中さん]

>>36 匿名さん

550なら、都内広域で探してる人は利便性で勝どき、芝浦、池袋、または今後出てくる月島を選ぶでしょうね。もちろん1分たりとも歩きたく無い！という方は、芝浦や池袋は論外でしょうが、ターミナル駅までのトータル時間と考えると十分比較対象になると思います。私も450-500で予想しています。

[38: 匿名さん]

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬
--------------
↑モデルルームエントリー受付中って書いてあるので電話問合せしたところ、まだ開始されてない模様。
現状では、ホームページから物件エントリーすることしか出来ないようですが、売主が複数会社あるのでモデルルームの窓口が複数あるのでしょうか？ご存知の方ご教授ください！

[39: マンション検討中さん]

ピアース戸越公園は坪単価450万以上でしたね。

[40: 口コミ知りたいさん]

>>38 匿名さん

いや、そう読まないのでは…

[41: マンション検討中さん]

>>39 マンション検討中さん

なるほど、ではそれ以下は無いってことですね、、

[42: 匿名さん]

70平米で9990万円でお願いしたい。

[43: マンション検討中さん]

品川区のこの辺りから環七方面一帯って、スタバ不毛の地ですよね。せっかくの再開発なので、下に入ってほしいなー

[44: マンション検討中さん]

過去相場は一旦置いておいて、現相場のみを考慮すると、坪単価550-600万円辺りであれば、買い物件でしょうね。

[45: マンション検討中さん]

え、買いか？
現相場だとしてもそれなら他の買いますって人や様子見の人が大半だと思うけど

[46: 匿名さん]

高めに言っときさえすればマウント取れてると思い込んでる〇〇が多い。

[47: マンション検討中さん]

やたらと高く見積もる人が多いなと思ったけど、全て同じ方の投稿っぽいですね。地権者さんでしょうかね。免震タワーでもないですし、売り手市場とはいえふっかけすぎです。

[48: マンション検討中さん]

立地や仕様からして「高くても売れる」マンションではないな。
安くなるとは思わないが自ずと限度はあるでしょう。

[49: eマンションさん]

もう坪単価の話題はいいですね。
まてばそのうち情報入って来るし、
予想で高い安い言っててもしょうがないでしょ！

[50: マンション検討中さん]

駅周辺は、このタワマン以外にも再開発進むのでしょうか？品川区の資料を読むといくつか準備組合は発足してそうです。連続性のある再開発が後発で控えているのであれば、こちらのマンションは楽しみな位置づけになりそうですねー。

[51: マンション検討中さん]

TASS-Flex FRAMEっていう制振構造、まだ導入実績無いみたいですね。
https://www.taisei.co.jp/ss/tech/C0023.html

[52: マンション検討中さん]

>>51 マンション検討中さん

実績がないのはちょっと嫌ですね。それでも耐震のタワマンよりは安心感ありますが。おそらく吹き抜けではなく内廊下採用でしょうからそこは評価出来ます。あとは天井高やサッシ、low-eなど、戸越公園だからとグレードを落とさずそこそこの高級感があったら良いですね。期待しすぎも良くないですが。

[53: マンション検討中さん]

地所レジの2つの新築マンションと、このタワーを比較検討できるとよいのですが、タワー販売開始の9月までにプラン公開されるかな、、、

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10071456

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10075009

[54: マンション検討中さん]

>>53
荏原中延駅近辺も２棟も気になります。
駅前の方はそこそこ建設が進んでいるのにHPとかまだ無いですよね。
何か情報お持ちの方いらっしゃいますか？

[55: 匿名さん]

ザ・タワー十条の予定価格が発表されましたね。
周辺の街並み、商店街の雰囲気等、割と近しい街なのではないでしょうか。
アクセス性や規模感はあちら、エリアのイメージはこちらが優れている印象です。
総合的に考慮すると、十条と同等程度の単価となる可能性が高いのでは無いかと考えます。

[56: 通りがかりさん]

>>55 匿名さん
十条の規模からすると、こちらは23階建なのでギリギリタワーですからね。
同じように平均坪単価500万切れば抽選住戸増えそう…。

[57: 口コミ知りたいさん]

>>53 マンション検討中さん

上は賃貸マンションだったはず。下も敷地面積から判断するに賃貸の可能性高いと思うけど。

[58: 通りがかりさん]

>>57 口コミ知りたいさん
上は売主が地所レジの賃貸住宅事業部とあるので賃貸物件で確定ですね。

[59: マンション掲示板さん]

むしろ今の相場感を無視してなんとか安くして欲しいという願望のほうが多い気が。
埼玉隣接の北区十条の駅前タワーが坪平均470-480なのに、なぜ品川区で城南地区のここが坪500以下になると思うのだろう、、
規模感とかあるにしても不動産は場所が９割なので、
さすがに埼玉隣接の北区と同等になるはずはないかと。

[60: 匿名さん]

>>59 マンション掲示板さん
大井町線って城北で言えば舎人ライナーみたいなローカル路線だから、そんなに高くならないとは思うが。

[61: 通りがかりさん]

京浜東北線の大井町駅では無く、大井町線のローカル駅舎の戸越公園駅ですからね。
タワマンスペック次第で坪500万前後かなと。
3LDKが１億の壁。

[62: マンション検討中さん]

仕様は十条の方が良さそうだ。

[63: 通りがかりさん]

>>60 匿名さん
荒川区足立区のローカルと大井町線と同格で並べるのは無理がありますね。

[64: マンション検討中さん]

いやだからどなたかもおっしゃってる通り単価の話はもうやめませんか？予想してもあんまり意味ない上にそのうち発表されますから。

[65: 匿名さん]

>>60
大井町線主要駅
大井町、自由が丘、二子玉川

どこが舎人ライナーと同格なのか

[66: 匿名さん]

行政区だけで語るなら品川区が芝浦や港南より高いのはありえないって話になるでしょう。
一般論として言いたいことは分かるが、駅前タワマンは例外となるのが最近の流れ。
駅力、路線力で言ったら十条と戸越公園では比較にならないし。
イメージはともかく十条は副都心勤務のパワーカップルに選ばれる理由がある。
使い勝手の良くない大井町線のそれも駅力ゼロの戸越公園であるのは冷静に考える必要があると思う。

[67: マンション掲示板さん]

坪400なら参戦するが、それ以上だったらただのローカル駅の小規模タワマンだし、敢えてここにする理由はなさそうだな。

[68: 匿名さん]

>>66 匿名さん
品川区が芝浦・港南より高いのはありえない、なんて思いませんよ。港区湾岸より、城南五山や大崎の方が全然資産価値あります

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん
私もそう思います。
同様のロジックで、品川区の下位立地よりも十条、亀戸、北千住の方が資産価値があるわけです。
行政区のイメージだけで判断していると損をする時代が到来したかと。
因みに戸越公園を指しているのではありませんので念の為。

[70: マンション掲示板さん]

まさか北区十条をこんなに高評価する方が現れるとは笑
本気なのか、逆にここをなんとか買いたいから必死なのか…