ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[21: マンション検討中さん]

東側は眺望確保されますか？　東側のオーベルを含めたブロックが共同化されてマンションが建つ可能性ありますか？

[22: マンション検討中]

>>21 マンション検討中さん
http://www.jcp-shinagawa.com/personal/nodate/news/2019_10_11_sp.pdf

[23: マンション検討中さん]

１階は店舗になるそうですが、どんな店舗が入るか情報お持ちのかたいらつしゃますか？

[24: 匿名さん]

3LDK 73平米で9,000、67平米で8,200万円くらいでは？さすがにここでここでそれ以上だと高過ぎるのでは。近所に住んでますけど、このマンションの動画に出てくる層が住みたがる街ではないです。開発しても限界ある

[25: マンション掲示板さん]

不動前最寄り西五反田アドレスのプラウドタワー目黒MARCで平均坪670万、パークシティ武蔵小山ザタワーの中古で坪620程度。となるとここが坪550というのは妥当でしょう。坪500なら蒸発だろうし地所がそこまで下がる意味がない

[26: 匿名さん]

>>25 マンション掲示板さん
エリア、地価が全然違いますよ。ベンチマークするなら中延あたり。戸越公園は大分庶民的な街ですよ

[27: 匿名さん]

>>15 匿名さん
品川区だと、品川駅徒歩圏内で天王洲アイル駅近の品川イーストシティタワーでも坪405万円。上限が450くらいでは？

[28: 匿名さん]

再開発、駅1分を加味しても500が妥当なラインでないですかね。庶民的な町ですし、大井町ならまだしも、ここで広域から集客できます？？500で蒸発はないんじゃないかと思います。

[29: マンション検討中さん]

比較場所がおかしいというのは、そこと同等価格を予測するならそうですが、坪単価で西五反田-100万、武蔵小山?70万って比率でいえばこれまでもずっとそのくらいの差という意味で妥当ですよ。
逆に言えばそのくらい市場が高騰しているということですね。しかもそれで売れてしまっているので。
ほんの２年前でも西五反田で坪670なんて考えられなかったけど今はそういう市況ということですね

[30: マンション検討中さん]

流石に武蔵小山や目黒駅とは駅力が違いすぎるよ

[31: 匿名さん]

なぜそんな一生懸命高く予想するの？？w デベの方？？

[32: マンション検討中さん]

>>25 マンション掲示板さん
あり得ないです。まず目黒/五反田と比較するのがおかしいです。そのレベルは大井町の水準ですが、ここは当然大井町より低くなります。高くて坪400-460程度でしょう。これでも品川区で近年開発されている品川シーサイドよりも高いですよ？

[33: マンション検討中さん]

500以上となると港区(芝浦などですが)タワマンに手が届く価格ですから後発と言えどちょっと高過ぎる気がしますね。建て替え物件だしなおさら。金利も上昇局面に入りましたし、戸越公園のような比較的マイナーな立地で高値で掴むと、いざ売らなきゃいけない時、リセール厳しくなる可能性は都心部より高いかもしれないです。

[34: マンション検討中さん]

ちなみに統計学の基本ですが、平均価格を計算するさい、逸脱したデータは計算式から省きます。つまり武蔵小山スミフのようなエリア市場価格逸脱した高値の物件価格とここを比較しても意味がないということ。たくさん在庫が残っているのが何よりの証拠。ただ、売主側しては高値で売り出すのに好都合な数字であることは間違いないので、価格帯どうなるか見ものです。

[35: マンション検討中さん]

>>32 マンション検討中さん
グランドメゾン品川シーサイドは今や坪420で動いています。東急＋新築プレミアム（駅近新築が出ない立地）で坪480-500というとは妥当だと思います。瞬間蒸発はないと思いますが。

[36: 匿名さん]

450～500くらいじゃないですかねー。550って70平米が1.2億近くになりますよ。ここにそんなに払えます？？

[37: マンション検討中さん]

>>36 匿名さん

550なら、都内広域で探してる人は利便性で勝どき、芝浦、池袋、または今後出てくる月島を選ぶでしょうね。もちろん1分たりとも歩きたく無い！という方は、芝浦や池袋は論外でしょうが、ターミナル駅までのトータル時間と考えると十分比較対象になると思います。私も450-500で予想しています。

[38: 匿名さん]

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬
--------------
↑モデルルームエントリー受付中って書いてあるので電話問合せしたところ、まだ開始されてない模様。
現状では、ホームページから物件エントリーすることしか出来ないようですが、売主が複数会社あるのでモデルルームの窓口が複数あるのでしょうか？ご存知の方ご教授ください！

[39: マンション検討中さん]

ピアース戸越公園は坪単価450万以上でしたね。

[40: 口コミ知りたいさん]

>>38 匿名さん

いや、そう読まないのでは…

[41: マンション検討中さん]

>>39 マンション検討中さん

なるほど、ではそれ以下は無いってことですね、、

[42: 匿名さん]

70平米で9990万円でお願いしたい。

[43: マンション検討中さん]

品川区のこの辺りから環七方面一帯って、スタバ不毛の地ですよね。せっかくの再開発なので、下に入ってほしいなー

[44: マンション検討中さん]

過去相場は一旦置いておいて、現相場のみを考慮すると、坪単価550-600万円辺りであれば、買い物件でしょうね。

[45: マンション検討中さん]

え、買いか？
現相場だとしてもそれなら他の買いますって人や様子見の人が大半だと思うけど

[46: 匿名さん]

高めに言っときさえすればマウント取れてると思い込んでる〇〇が多い。

[47: マンション検討中さん]

やたらと高く見積もる人が多いなと思ったけど、全て同じ方の投稿っぽいですね。地権者さんでしょうかね。免震タワーでもないですし、売り手市場とはいえふっかけすぎです。

[48: マンション検討中さん]

立地や仕様からして「高くても売れる」マンションではないな。
安くなるとは思わないが自ずと限度はあるでしょう。

[49: eマンションさん]

もう坪単価の話題はいいですね。
まてばそのうち情報入って来るし、
予想で高い安い言っててもしょうがないでしょ！

[50: マンション検討中さん]

駅周辺は、このタワマン以外にも再開発進むのでしょうか？品川区の資料を読むといくつか準備組合は発足してそうです。連続性のある再開発が後発で控えているのであれば、こちらのマンションは楽しみな位置づけになりそうですねー。

[51: マンション検討中さん]

TASS-Flex FRAMEっていう制振構造、まだ導入実績無いみたいですね。
https://www.taisei.co.jp/ss/tech/C0023.html

[52: マンション検討中さん]

>>51 マンション検討中さん

実績がないのはちょっと嫌ですね。それでも耐震のタワマンよりは安心感ありますが。おそらく吹き抜けではなく内廊下採用でしょうからそこは評価出来ます。あとは天井高やサッシ、low-eなど、戸越公園だからとグレードを落とさずそこそこの高級感があったら良いですね。期待しすぎも良くないですが。

[53: マンション検討中さん]

地所レジの2つの新築マンションと、このタワーを比較検討できるとよいのですが、タワー販売開始の9月までにプラン公開されるかな、、、

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10071456

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10075009

[54: マンション検討中さん]

>>53
荏原中延駅近辺も２棟も気になります。
駅前の方はそこそこ建設が進んでいるのにHPとかまだ無いですよね。
何か情報お持ちの方いらっしゃいますか？

[55: 匿名さん]

ザ・タワー十条の予定価格が発表されましたね。
周辺の街並み、商店街の雰囲気等、割と近しい街なのではないでしょうか。
アクセス性や規模感はあちら、エリアのイメージはこちらが優れている印象です。
総合的に考慮すると、十条と同等程度の単価となる可能性が高いのでは無いかと考えます。

[56: 通りがかりさん]

>>55 匿名さん
十条の規模からすると、こちらは23階建なのでギリギリタワーですからね。
同じように平均坪単価500万切れば抽選住戸増えそう…。

[57: 口コミ知りたいさん]

>>53 マンション検討中さん

上は賃貸マンションだったはず。下も敷地面積から判断するに賃貸の可能性高いと思うけど。

[58: 通りがかりさん]

>>57 口コミ知りたいさん
上は売主が地所レジの賃貸住宅事業部とあるので賃貸物件で確定ですね。

[59: マンション掲示板さん]

むしろ今の相場感を無視してなんとか安くして欲しいという願望のほうが多い気が。
埼玉隣接の北区十条の駅前タワーが坪平均470-480なのに、なぜ品川区で城南地区のここが坪500以下になると思うのだろう、、
規模感とかあるにしても不動産は場所が９割なので、
さすがに埼玉隣接の北区と同等になるはずはないかと。

[60: 匿名さん]

>>59 マンション掲示板さん
大井町線って城北で言えば舎人ライナーみたいなローカル路線だから、そんなに高くならないとは思うが。

[61: 通りがかりさん]

京浜東北線の大井町駅では無く、大井町線のローカル駅舎の戸越公園駅ですからね。
タワマンスペック次第で坪500万前後かなと。
3LDKが１億の壁。

[62: マンション検討中さん]

仕様は十条の方が良さそうだ。

[63: 通りがかりさん]

>>60 匿名さん
荒川区足立区のローカルと大井町線と同格で並べるのは無理がありますね。

[64: マンション検討中さん]

いやだからどなたかもおっしゃってる通り単価の話はもうやめませんか？予想してもあんまり意味ない上にそのうち発表されますから。

[65: 匿名さん]

>>60
大井町線主要駅
大井町、自由が丘、二子玉川

どこが舎人ライナーと同格なのか

[66: 匿名さん]

行政区だけで語るなら品川区が芝浦や港南より高いのはありえないって話になるでしょう。
一般論として言いたいことは分かるが、駅前タワマンは例外となるのが最近の流れ。
駅力、路線力で言ったら十条と戸越公園では比較にならないし。
イメージはともかく十条は副都心勤務のパワーカップルに選ばれる理由がある。
使い勝手の良くない大井町線のそれも駅力ゼロの戸越公園であるのは冷静に考える必要があると思う。

[67: マンション掲示板さん]

坪400なら参戦するが、それ以上だったらただのローカル駅の小規模タワマンだし、敢えてここにする理由はなさそうだな。

[68: 匿名さん]

>>66 匿名さん
品川区が芝浦・港南より高いのはありえない、なんて思いませんよ。港区湾岸より、城南五山や大崎の方が全然資産価値あります

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん
私もそう思います。
同様のロジックで、品川区の下位立地よりも十条、亀戸、北千住の方が資産価値があるわけです。
行政区のイメージだけで判断していると損をする時代が到来したかと。
因みに戸越公園を指しているのではありませんので念の為。

[70: マンション掲示板さん]

まさか北区十条をこんなに高評価する方が現れるとは笑
本気なのか、逆にここをなんとか買いたいから必死なのか…

[71: 匿名さん]

十条と同じと言ってる人、東京の相場に対して全くの無知だと思います。
地縁のない広域検討者からすると、十条も戸越公園も同じような都心からの距離に思えるのかもしれませんが、城南と東急の組み合わせは明らかに価値が高くなる傾向があります。

ま、それは“既にある街同士をつなぐだけ”のJR線の沿線にできた街と、阪急阪神のように“線路を敷いてから、その沿線の街を作った”を戦前からやってきた私鉄東急との違い、ということに尽きるのですが。西高東低、南高北低の東京の住宅価格を作り出したのは、東急や小田急、京王といった私鉄会社たちです。

地縁のある人の所得も戸越と十条では比較にならないし、捌く個数だってこの物件の方が少なくていい。広域検討者がお呼びでない価格をつけることだってできます。基本的に再開発が難しい城南にできた駅近タワマンという希少性は計り知れないですね。

坪500は確実に超えてくるだろうし、550超えてもおかしくないんじゃないかな。

[72: 匿名さん]

駅力、建物スペックの違いは考慮すべきですよ。
十条と戸越が同じとは誰も言っていないかと。同等の条件なら戸越の方が高くなるのは自然。
十条のタワーはランドマーク性高く、単体で埼京線沿線に地縁のある富裕層を集められるのが強い。
戸越公園は規模が中途半端で、大井町線沿線の富裕層が大挙するようなものかというと疑問。
戸越の地元需要だけなら坪550出せる購買力があるとは思えないですね。
それと東急ブランドは目黒区世田谷区の一部のイメージで、品川区の東急沿線に高級住宅街は無い。
池上線や多摩川線なんて小田急線や京王線以下の相場ですし。

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん

いや、だから城南エリアを知らない人はこの物件がどれだけ異質なものかわからないんですよね。

エリアを知らない広域検討者から見れば、23階建241戸のタワマンはスケール感なく、規模が中途半端に感じるのでしょう。
しかし、この場所でこれがどれだけ大規模なことか、希少性に疑いの余地はないですね。
「地所レジタワーに住みつつ荏原エリアを満喫できる」これにつきます。

別に一部の東急線沿線が小田急や京王より安いからというのはどうでもいい話で、東京の住宅市況が南高北低なので同じ物件なら戸越公園＞十条なのはご理解しているかと思います。ただ、わかっていないことは、十条タワーが十条と埼京線にとって異質の存在であるのと同じくらい、戸越公園タワーは荏原と城南東急線ユーザーにとって異質なんですよね。そこはご理解いただきたいですね。

あと、別にここが高級住宅街なんて大それたものではなく、武蔵小山で坪650が出る時代ですから、戸越公園でこの大規模感なら坪550は不思議じゃないって話なだけです。で、十条が坪470でしょ。ここが坪500だったらバーゲンセールですよ。

[74: 匿名さん]

>>73 匿名さん
城南出身なので各エリアのヒエラルキーはある程度理解しているつもりですが。
あなたの荏原エリアへの思い入れは分かりましたが、客観的にはそこまで威張れる立地ではないはず。
大井町線沿線のタワーだと、ブランド力・利便性・規模感といったほぼ全ての要素でここを上回る存在として二子玉のライズがありますが、高騰した今でも坪500万台の相場です。
武蔵小山に関してはスミフがその値段で売っているだけであり、パークシティの成約からすると坪600弱の相場ではないでしょうか。
そもそも都心直結の目黒線とは前提条件が異なりますし、「武蔵小山で」、「十条が」と言ってる時点で地名しか見ていないと白状してるようなもので。
代々木上原周辺の新築は武蔵小山の駅前タワーとほぼ変わらない単価ですが、それをもって武蔵小山と代々木上原が同格だとは誰も思わないでしょう。

[75: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山は成約ベースで坪560（今年のマンマニ記事より）
シティタワー大井町で520くらいかな
だとすると戸越公園は500以下が妥当な気がするけど、
今の新築は周辺相場度外視で値付けされてるからねぇ

[76: 匿名さん]

ここに坪500出すならシティタワー大井町の中古の方が魅力出てくる気がするが。

[77: 匿名さん]

十条との比較はよく分からん（個人的には住みやすいいい街だと思うし、穴場感がある点はここと似てると思う）けど、とりあえず二子玉ライズタワーは坪600万超えてない？坪500万台だとしても、500万と590万じゃ差が大きいわけで、二子玉は明らかに後者に近いでしょ？
そもそもごく最近分譲された戸越公園徒歩5分のピアースが坪450万で完売したみたいだし、ウクライナ情勢やら円安やらもあって建築資材価格がうなぎ上りのいま、ここが坪500万で出ても驚くほどではないと思う。「バーゲン」と言えるかは知らんが。

[78: 匿名さん]

>>74 匿名さん
ヒエラルキーではなく、「タワマン・大規模物件の供給があるかないか」という話です。エリア出身というだけではなく、「城南エリアの相場をこの数年見てきたかどうか（どのような物件がどのくらい供給されどのくらい値段がついているか）」という知識があるかないかが妥当な価格を判断する基準になるという話をしています。

そもそも新築のここと築10年以上の二子玉川を比べるのがおかしな話で、地名しか見ていないのはあなたの方なのではないでしょうか？物件の特徴を見るべきでは？私が武蔵小山の駅前タワーを出したのは新築・大規模・タワー・駅前という条件がこの物件に共通しているから、そしてコロナ後のスタグフレーションを盛り込んだ価格であるからであって、それでも武蔵小山には及ばないからこその評価となります。

＞代々木上原周辺の新築は武蔵小山の駅前タワーとほぼ変わらない単価ですが、それをもって武蔵小山と代々木上原が同格だとは誰も思わないでしょう。

コレに関してはどこから出てきたのか全くわからない。一体誰がこのようなことを主張しているのでしょうか？比べるなら武蔵小山の駅前新築タワーと代々木上原の駅前新築タワーでしょう（あればの話です）。そういう話をずっとしています。で、十条駅前新築タワーとこの戸越公園駅前新築タワーはそういう意味では比較することができるので、それはそのまま十条の普通の物件と戸越公園の普通の物件の価格差が反映されることになる、という話ですね。

[79: eマンションさん]

>>75 匿名さん

パークシティ武蔵小山はシティタワーの650万を上回る額で成約してますよ。地域ナンバーワンですから欲しがる人はいくらでもいます。その相場観古いです。

[80: 通りがかり]

>>79 eマンションさん

坪単価は平均で見るべき。パークシティ武蔵小山は坪585万、シティタワー武蔵小山は650万。新築プレミアム以上に価格差が開いてるのは眺望の差。戸越公園だろうが十条だろうが眺望の良い部屋は人気、坪550くらいまではあり得るのでは。平均は500くらいに落ち着くだろうね。

[81: 検討板ユーザーさん]

>>80 通りがかりさん

パークシティ武蔵小山とシティタワー武蔵小山では眺望面ではどちらもそれぞれ特徴があってどっちが良いとかないです。駅距離、規模、象徴性ではパークシティが圧勝です。中古は最新の成約事例で見ないと意味ないのは業界の常識。パークシティ武蔵小山は坪単価700超えてるよ。

[82: 匿名さん]

ここ、踏切りの音は気になりますかね？

[83: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山つい先週まで70平米12000万の売り物件あったしマンマニさんの坪560が正当な評価だろ。
坪700の未入居の売り物件もあるけど誰も買わない値段を相場とは言わないよ。

[84: eマンションさん]

>>83 匿名さん

パークシティ武蔵小山の価格についてです。数は少ないですが現在売り出し中のものは坪650万以上が殆どです。数少ない過去の成約価格を持ち出しても意味がない。スミフじゃないですけど不動産は時価ですよ。

[85: eマンションさん]

>>82 匿名さん

線路ワキですから色々と気になりますね。

[86: 匿名さん]

つまり武蔵小山だと坪600万以上は売れ残るってことですね。スミフも全然完売しないですし。
坪550万くらいが成約相場なんでしょうね。それでも大井町とかと比べて高すぎると思いますが。

[87: マンション検討中さん]

>>84 eマンションさん

不動産の時価というのは成約価格ですよ。スミフの価格なんて常に相場と乖離してるでしょ。

[88: 匿名さん]

>>84 eマンションさん
売り出し価格で相場を語るって、冗談は止めてください。
昨年の成約実績は、14件で平均は@545ですね。
14件は成約実績としては、十分多い量です

[89: 検討板ユーザーさん]

>>88 匿名さん

去年の価格を持ってきてもねえ。実際昨年から相場は2割程度高騰してるから皆んなが言ってる600超がパークシティ武蔵小山の実態と合うね。

[90: 通りがかりさん]

三菱地所レジデンス、大成建設、駅前、買いたいけど高いだろうな…
品川駅も乗り継ぎ上手くいけば１０分位?
西大井も自転車使えば５分位かな?どうだろう
今後、西大井行きのコミュニティバス出来るのかな…

[91: 匿名さん]

>>89
今月の成約も坪500万半ばだけど。ここ戸越公園のスレだから、そろそろ武蔵小山の嘘つくのもいい加減にしないと目黒スレみたいに削除されるよ。

[92: 匿名さん]

>>78 匿名さん
まともな議論は難しいようですが、城南東急線のタワーの一例としてライズを挙げたまでです。
尤も大井町線というより田都沿線で高島屋も近接する物件と比較したのはある意味不適切でしたかね。
私は一貫して物件の個別性について指摘しており、地名でしか語っていないのは明らかにあなたです。
少し調べれば分かるレベルですが、実際にザ・パークハウス代々木大山とシティタワー武蔵小山はほぼ同等の単価なわけで。サンウッド元代々木町も大差ない水準でしょう。
これは地名だけで判断するあなたのロジックだとありえない現象ですよね、と。
だから、地名の付加価値に加えて、利便性、ランドマーク性等様々な要素の総合点が資産価値なの。

>十条駅前新築タワーとこの戸越公園駅前新築タワーはそういう意味では比較することができるので、それはそのまま十条の普通の物件と戸越公園の普通の物件の価格差が反映されることになる、という話ですね。

話をすりかえないでいただきたい。
>>72の通り、大前提として両者ではスペックが異なるわけで、なぜそのような結論になるのか。
また、城南と東急の組み合わせについて自分から話を振っておきながら、反証されると「どうでもいい話」と逃げる姿勢も含め、なんだかなあと感じます。

[93: 匿名さん]

十条と戸越ってなんか似たような街ですね。

[94: 匿名さん]

>>89 検討板ユーザーさん
去年というか、この一年間ね。当然2022年1月～3月期の成約実績もあります。

[95: 匿名さん]

>>85 eマンションさん

サッシ等級、向きによって変わるかもですね。北向きは二重窓採用かな。

[96: マンション検討中さん]

ザ・タワー十条と比べるなら、希少性、資産性という観点ならあちらが上です。埼京線の再開発も控えてますし、なんと言っても地域ナンバーワンの物件となるでしょう。こちらは武蔵小山や大井町があるので地域ナンバーワンとはいきません。規模も階数もずっと少ないですしね。投資家は十条、実需は戸越公園と住み分けてくれたらいいのですが、そううまくはいかないでしょうね、、

[97: 匿名さん]

>>92 匿名さん
あなたが「まともな議論は難しい」と感じるのは、おそらくあなたに相手の主張をきちんと理解しようと努める姿勢が欠けているからだと思いますよ。あなたが私に対して「地名だけで判断している」という風に思い込んでいるわけで、そりゃまともなコミュニケーションになるわけないよね、という話になります。

＞だから、地名の付加価値に加えて、利便性、ランドマーク性等様々な要素の総合点が資産価値なの。
地名（立地）がベースにあって、そこにランドマーク性や希少性、築年数などの物件固有の価値によって資産価値が増えたり減ったりします。言葉の綾かもしれませんが、地名が付加価値というのはちょっと奇妙な表現です。
また、だったらなおさらなぜライズを挙げたの？ランドマーク性（タワー・大規模）は考慮に入れたのに新築プレミアムという重要な要素である築年数は資産価値に考慮にいれてあげないの？って話になります。「ほぼ全ての要素でここを上回る存在」とか言っちゃっているけど大丈夫？築年数は「ほぼ全ての要素」には入らないの？

そろえてあげましょうよ。そろえてあげたいから、私はあなたが挙げてくれた代々木上原物件じゃなくての駅徒歩一分タワーの武蔵小山や十条とこの戸越公園を比べているんですよ。

＞大前提として両者ではスペックが異なる
ここが私とあなたの最大の対立点で、部屋設備などはまだの情報だから留保するべきとはいえ、規模感やタワー感・眺望に関してはこの物件も戸越公園も大差はないという主張です。少なくとも戸越公園と十条という立地の資産価値のベースの差を逆転できたり、十条のタワーの方が戸越公園タワーとの差を大きく縮めたりできるほどのランドマーク性の差ではないという見立てです。なので坪500前半から坪550を予想しているという話ですね。

＞また、城南と東急の組み合わせについて自分から話を振っておきながら、反証されると
私が>>71で「城南と東急の組み合わせが生み出している立地的価値」の話をしたのは、「西高東低・南高北低」になっている東京の住宅価格の理由の一つとして述べたものであって、コレが「対十条」の文脈の上にあることは明らかです。つまり「十条の方が都心に近くアクセスが良いとしても立地そのものの価格は戸越公園には及ばないよ」という理由を補強するものです。
あなたは「池上線や多摩川線なんて小田急線や京王線以下の相場」であることを主張していますが、これは別に「西高東低・南高北低」論に対して矛盾するものではないので、反証にはなっていないですね。そもそも「東急や小田急、京王といった私鉄会社たち」と述べていますから、別に東急だけに限った話ではないとご理解いただきたかったですね。

[98: マンション検討中さん]

物件を売るときって地縁者以外の広域検討者にも分かりやすい要素が必要で
十条は誰でもわかるレベルのエリアNo.1のランドマークマンションだけど
戸越公園は広域からしたら穴場感強い物件になるから、そこで高い単価つけたら広域は離れるでしょうね

[99: 匿名さん]

>>97 匿名さん
第三者がスレを遡って客観的に俯瞰すると、あなたが「地名だけで判断している」としか受け取れない文脈だと思いますが。
各種スペックを完全無視して「武蔵小山で」「十条が」と地名で価格の妥当性を語っておられたので。

地名の付加価値について、例えば港区南青山と渋谷区東、港区高輪と品川区北品川など、境界線前後に大きな環境の変化が無いようなエリアでも、資産価値は大きく異なるものです。「住所」に大きな価値を見出す方は一定数いらっしゃるので。
ライズについては、前述した通り「大井町線沿線のタワー」という括りから例示したまでで、当然築年数も考慮していますよ。
まあ、世間的には「世田谷区玉川」と「品川区戸越」では築年数の差以上にそもそものベースが異なりますが。

>規模感やタワー感・眺望に関してはこの物件も戸越公園も大差はないという主張です。

この点に関してはもはや価値観の問題ですので、これ以上議論しても平行線のままかと。
私の意見としては、両者のスペックの違いはそう小さいものではないと思いますが。

>「西高東低・南高北低」になっている東京の住宅価格の理由の一つとして述べたものであって、コレが「対十条」の文脈の上にある

そもそも、対十条での文脈なら東急か否かは関係ないと思うのですが。代々木上原のような非東急沿線の高級住宅街も現実に存在するわけで、「東急沿線」と「西側その他沿線」を比較するならまだしも、あなたの論理展開は「西高東低・南高北低」という前提を基にしたdeductive reasoningとなっており、つまり結論ありきだといえます。
>別に東急だけに限った話ではないとご理解いただきたかったですね。
その程度で引っ込める主張ならそもそもされないことをお勧めします。

一般論として、東京の住宅価格が「西高東低」であるのは誰もが認める事実でしょう。
これは、総論として「大卒者は非大卒者より平均所得が高い」、「親の所得と子供の学力には相関関係がある」というようなものです。
しかし、それらはあくまで一般論に過ぎず、例外はいくらでもあるわけで。
例えば城南の六郷土手、雑色、糀谷あたりは明らかに十条より立地として劣ります。
もう少し広い視野を持って物事を考えられるようになると、また違う世界が見えるのではないかと。

[100: 匿名さん]

いつごろ案内開始ですかねー。予定価格発表が楽しみ

[101: 匿名さん]

>>100 匿名さん
シンプルでヨロシ

[102: マンション検討中さん]

>>98 マンション検討中さん

同意見です。まぁ、とりあえずもう少ししたら価格の発表があるわけですし、そろそろ予想合戦はやめてほしいですよね。

[103: 匿名さん]

無責任な価格予想ならかえって面白い（と個人的には思う）んだけけど、不動産のスペシャリストってわけでもあるまいに、二人ともどうしてそこまで自分の相場観を強く主張できるのか、傍から見てて魔訶不思議だな。まあ、どうやら「マンコミュあるある」なんだろうけどね。
ちなみに、自分は坪500前後で予想してますが、地所レジが早期完売目指すか、ゆっくり売るつもりかで、値付けの仕方がかなり変わってくる気がします。

[104: 匿名さん]

地権者住戸がどういったポジションに分布しているかにもよりますが、坪480と予想します。

[105: 匿名さん]

>>104 匿名さん
坪480ならちょい無理してでも本気で検討するなあ。身内から反対されそうだけど（苦笑）。

[106: 匿名さん]

電車の駅も近いけど車だと
首都高速目黒線戸越IC、首都高速中央環状線五反田ICもかなり近いね。
でもかなり渋滞するのかな?

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん
この辺はあまり渋滞しないですね。首都高目黒線は他と違って盲腸線なので。

[108: マンション検討中さん]

>>18 マンション検討中さん

リニアトンネルの真上なことで懸念すべきことって本当にないんでしょうか。買ってからトラブルあっても多分誰も保証してくれないんですよね。大深度法ってやつで地下40m以深は地上の所有権が及びませんから。JRを訴えることは出来るでしょうが、、、

[109: マンション検討中]

北品川非常口と東雪谷非常口の間のトンネル工事は本格的にはこれからのようですね。トンネル開通後にマンション建設するのとマンション建設後にトンネル開通するのとではなんとなく後者の方が建物への影響がありそうな気がして心配です。

[110: 検討板ユーザーさん]

>>109 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。このあたりの本格的な工事はこれからなんですね。知り合いが東雪谷に住んでいるのですが、非常口の工事のせいだと思うのですが、騒音に悩んでいますは。戸越公園の方は地中だけの工事かと思うので騒音はないでしょうが、地響きや地盤への影響が心配です。

[111: 匿名さん]

>>99 匿名さん

＞第三者がスレを遡って客観的に俯瞰すると、あなたが「地名だけで判断している」としか受け取れない文脈だと思いますが。
もはや論点（戸越公園タワーの妥当な価格）を外れすぎているので第三者は会話を追ってないでしょうね。
ちなみに私の最初コメントの「武蔵小山で」「十条が」というのは、続く「坪650や「坪470」という文言から、「武蔵小山(の駅前一分タワー)で」「十条(の駅前一分タワー)が」という特定の物件について述べたのはご理解いただけるはずです（だって普通の武蔵小山や十条の物件ではそこまで高くならないからね）。ここをもって「地名だけで判断してる」とするのは読解力を疑いますね。

＞この点に関してはもはや価値観の問題ですので、これ以上議論しても平行線のままかと。
ここが話の論点なので平行線というならこれよりのあなたのとコミュニケーションは意味がないということですね。
ちなみに議論は相手の言っていることをきちんと整理して解釈する能力と姿勢が必要なので、あなたとの間に”議論”が成立したとは思っておりません。

＞代々木上原のような非東急沿線の高級住宅街も現実に存在するわけで、
えーと、私が>>71で言った「城南と東急の組み合わせは明らかに価値が高くなる傾向があります」は「城南と東急の組み合わせ”以外”は価値が低くなります」「城南と東急の”以外”の組み合わせは城南と東急の組み合わせより価値より低くなります」を意味しないんですよ？大丈夫ですか？高校数学でいう「裏は成立しない」ってやつです。

＞その程度で引っ込める主張ならそもそもされないことをお勧めします。
あなたが勝手に私が言ってもないことを言ったように曲解してわら人形を叩いているだけです。

＞しかし、それらはあくまで一般論に過ぎず、例外はいくらでもあるわけで。
それはその通り（そりゃ西の端とか南の端と比べたら違うよね）ですが、私はあくまで戸越（公園）と十条との比較の理由として「南高北低」と述べたわけで、その差についてはあなたも＞＞71「同等の条件なら戸越の方が高くなるのは自然。」と述べているわけで、なおさら突っかかってくる意味がわかりません。

なんか「城南の東急線以外はゴミ立地！」みたい言ってるって思われたのかな…別にこっちも戸越や城南東急線最高！神立地！なんて言ってないですよ。なんか逆鱗にふれること言っちゃいましたかね？京王線や小田急線沿線に住んでいる方だったのかな？それらも立地がよい、良質な住宅エリアがたくさんありますよ。

あなたとの間には「戸越と十条の立地の差による価格差はある」というコンセンスサスはすでにとれていて、あなたは十条タワーのランドマーク性はすごいけど戸越公園タワーはそうでもないから坪550は出せないし出したとしても売れない、私は戸越公園タワーは十条タワーほどの規模感はないけどエリアの希少性がすごいから十条タワー並の資産価値になり得るので坪550近く出て売れるんじゃないか、という主張ですね。

[112: 匿名さん]

>>106 匿名さん
目黒線はぜんぜん交通量が少ないですね。
白金ザスカイもパコ長者丸も目黒線に面していますが、そういう部屋が売れ行き悪かったって全然聞きませんから。目黒線はネガティヴ要素にはなりにくいです。

ただ、戸越周辺は一方通行や細い道が多いので車移動だとストレスがたまるかもしれません。

[113: 匿名さん]

>>112 匿名さん
昔は第三京浜と繋ぐ計画だったみたいですが、今は動きがなさそうですね。高級住宅街を突っ切ることになるので難しそうではあります。

[114: マンション検討中さん]

長文の応酬もうやめませんか。本当に怖いですし価格予想合戦あまり意味ないですよ。

[115: マンション検討中さん]

長文はスルーしています。

[116: 匿名さん]

>>112 匿名さん
長者丸まだ残ってるよ。高速に面してるところ。
あなたが聞いてないからって適当なこと言わない方がいい。

[117: 匿名さん]

大井町の再開発に期待かな。

[118: 匿名さん]

大井町駅近くの仙台坂バス停付近にマンション建設地ぽいの発見

[119: マンション検討中さん]

長文さんもう来ないでください。
どうか宜しくお願いします。

[120: 都民]

現地行ってきました。駅は田舎っぽいけど逆に静かで良さそう。駅名の公園までは少々歩きますね。小さいながら管理が行き届いたすごくいい公園でしたが。大井町が便利な街なので、そこまで電車で３分っていうのが最大の魅力でしょうか。商店街が多い地域なので、商店街の雰囲気が気に入ればありかと。