ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[151: マンション検討中さん]

2024年～2025年で大井町線沿線のマンション検討中です。
戸越公園駅徒歩1分の地所レジタワーと
大岡山駅徒歩10分の野村低層マンション(大岡山一丁目計画)では坪単価はどのくらい変わってくるのでしょうか。城南エリアの相場に詳しい方のご意見を伺いたいです。長文さん歓迎です。

[152: 通りがかりさん]

>>151 マンション検討中さん

大岡山はまだ何も情報出ていなくないですか？大丈夫でしょうか

[153: マンション検討中さん]

>>152 通りがかりさん
大岡山低層は2024年4月に完成予定、戸越公園タワーは2024年2月完成予定なので販売時期が一部重なるのではないかと考えています。第一期を逃したくないので今後発表されるであろう戸越公園タワーの販売スケジュールに沿って商談進めますが、もしも2022年7月、8月に大岡山低層の情報が出てきた場合には比較検討したいと思っています。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10076463

https://www.kentsu.co.jp/sp/webnews/view.asp?cd=211110500066&pub=1

なお、大岡山徒歩1分の物件と戸越公園徒歩1分の物件では大岡山の方が価格が高いと思っています。(認識誤っていればご指摘ください)
大岡山徒歩10分(プラウド仮)の場合では戸越公園1分と比べてどうなんだろうという疑問です。

[154: マンション検討中さん]

>>153 マンション検討中さん
大岡山の物件は、
ピアース都立大学やプラウド目黒洗足ガーデンコートあたり参考にしてみてはどうですか。

[155: マンコミュファンさん]

長文さんを呼ぶのは勘弁です。

[156: マンコミュファンさん]

>>155 マンコミュファンさん

呼んでる人から長文さん本人の匂いがプンプン

[157: 匿名さん]

近隣のタワマンに住んでいますが、昨今は高齢者の現金買い、が本当に多いですよ。相続税対策も兼ねているのでしょうが、どれだけ値段が上がっても付いてくる。

おそらく市況的には普通のサラリーマン家庭のパワーカップルの限界を超えているし、投資としても妙味がない（3%なら米国債でも買っておけばよい）とは思いますが、そういうことなんだな、と思います。

[158: 匿名さん]

最近の市況は異常だと思います…我が家は所謂パワカで、世帯年収3000万程度（夫婦ともに総合職の一部上場企業勤務）ですが、昨年位までは、デベから見た時の属性がよかった部類だったと思われ、MR行くと、「全額ローンでも与信OKなのでぜひ検討してください！」という応対でした。

それが昨今は、塩対応を受けることが増えたなと感じます。最近も某MRに行きましたが、

「正直、現金が余って仕方がない方向けの物件です。購買層は経営者か会社オーナーです。地域No1物件なので、大きく値下がりするリスクは低いとは思いますが、ここから値段が上がるかと言われれば、そうは思わない。無理せず、冷静に考えてください。」

という反応に変わりました。宮仕えのサラリーマンにはサヨナラ価格なんだな～と思うようになりました。

[159: マンション掲示板さん]

下見しました。ここは下町で住民もお年寄りが多く、飲食店も格安店が多いです。同じ品川区でも大井町や天王洲アイルとは質が違う感じで、かなり好みがわかれそうです。大きなスーパーとか出来ますかね？

[160: マンション検討中さん]

>>158 匿名さん

158さんの属性で塩対応だったとは正直驚きです。
もしよかったら、最近MRに行かれたその地域No.1物件というのはどちらの物件なのか、何かヒントだけでもご教示いただけないでしょうか？

[161: 匿名さん]

近所に住むものです。購入も検討しております。
電車の騒音も気になりますが、羽田空港に着陸する飛行機の騒音も気になっています。現在3階に住んでおりますが、窓を開けていると午後3時を過ぎると、大井町上空を通過する飛行機の騒音が気になります。多い時は10分間隔で通過しています。本物件の東向きの部屋だと、特に高層階の場合、騒音が大きいのかな？と気にしております。

[162: eマンションさん]

>>161 匿名さん
飛行機に関しては戸越公園駅付近は65から68dBの騒音みたいですね。
https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/archive/international/pdf/20191216_...

遮音等級T2かT3のサッシであれば窓を閉めた状態では静かになると思いますが、窓を開けると電車、踏切音、飛行機、補助第29号線の車の騒音は聞こえてきそうですね。

[163: 匿名さん]

東大井の仙台坂バス停前の開発はモリモトみたいですね。場所がいいので期待大。
シティ大井仙台坂HTみたいな感じだろう。

[164: 通りがかりさん]

>>158 匿名さん
属性って年収だけじゃないとこもあるからね
国家資格持ちの年収2000万が無資格サラリーマン3000万より与信高いこともある
銀行は長期ローンなら安定性を1番求めるから

[165: 口コミ知りたいさん]

>>153 マンション検討中さん
大岡山徒歩1分の物件？

[166: 口コミ知りたいさん]

大岡山プラウド（？）は坂道に囲まれた谷底みたいな立地ですよね
呑川緑道沿い？
おまけに徒歩10分では話にならない気がします
電車を利用しない方なら問題ないのでしょうけど

[167: 通りがかりさん]

>>166 口コミ知りたいさん
確かに大岡山から見ると谷底みたいなとこかもですが
都立大10分緑が丘7.8分ですかね。
大岡山と言うより東横線という事で
現実的には@500超で来ると予想しますね。
70m2で1億行くか行かないか辺りですかね。　

向かえの盛モトでさえ@450超でした。

[168: 名無しさん]

>>153

確かに大岡山駅１分にタワーが分譲されるようなことがあれば戸越公園より高いでしょうね

プラウド大岡山とこの物件なら価格は同じくらいの想定で良いのではないでしょうか

平均550と考えます

[169: 名無しさん]

>>167

さらに言うと自由が丘も15分程度ですね

[170: マンション検討中さん]

>>169 名無しさん

モデルルームの案内が未だ来ないですねー

[171: マンコミュファンさん]

>>170 マンション検討中さん
ですね～
公式サイトも更新されてないですね。
>次回更新予定日：2022/05/10

[172: 近隣住民]

この辺りは20メートル道路が計画されていて、着々と用地買収が進んでいるエリアです。添付画像の通り、戸越公園駅の付近はマンションが乱立する計画なので、その頃にはこのマンションの優位性は薄れてしまうかもしれませんね。

[173: 口コミ知りたいさん]

>>172 近隣住民さん
反対運動が起きてるのに

[174: 検討板ユーザーさん]

>>168 名無しさん

それならパークタワー勝どきより高いですが、正気ですか？

[175: 評判気になるさん]

>>172 近隣住民さん

むしろ、優位性が高まるのでは？
これから再開発が進んでいく町の最初のマンションですから。

[176: 評判気になるさん]

>>173 口コミ知りたいさん
再開発には、反対の人もいれば賛成の人もいるのは当たり前。近隣住民が全員賛成なんてあり得ないので。

[177: マンション掲示板さん]

１度でも現地に行った方はいますか？想像を絶する下町ですよ。それが好きな人にとっては良い街です

[178: マンション検討中さん]

ドラマ　Stand Upで使われた町ですね、下町ですけど治安いいので安心して住めますね。キンコンの人も住んでいますね。

[179: 検討板ユーザーさん]

>>174 検討板ユーザーさん
いくらくらいなら正気でいられますか？

[180: マンコミュファンさん]

まーだ単価予想やってる笑笑

[181: 名無しさん]

この辺りは古くからのお祭りが盛んで、個人商店が元気があるエリア。
お惣菜屋で顔を覚えて貰えば雑談が出来るようになる、絵に描いたような下町気質の街です。
そのような街が自分の好みに合うかどうか。
また、周辺の中延、戸越銀座含め飲食店、チェーン店以外は大体19時過ぎごろに閉店するので、それが自身のライフスタイルに合うかどうか、は参考にすると良いと思います。

[182: マンコミュファンさん]

もうホントに単価予想合戦は要りません。
個人でやって下さい！

[183: マンコミュファンさん]

単価予想家さんへ、
『それ、個人の感想ですよね』

[184: 匿名さん]

単価予想にこれほど否定的なスレも珍しいね。
それも、この物件の購入希望層の特徴なのかもね。
湾岸とかと全然違って、それはそれで興味深い。

[185: マンション検討中さん]

まぁ今んとこそれくらいしか語るとこないし、変に長文だったり不快にさせるような内容じゃなきゃよくね？とは思う

[186: マンコミュファンさん]

単価予想をしている貧乏人は発表後に消えます。坪単価500以上ですので、変な期待はやめておきましょう

[187: マンション検討中さん]

>>186 マンコミュファンさん

貧乏人ではなく転売益の出るマンションを鵜の目鷹の目で探してるハイエナ達でしょ。

[188: マンション掲示板さん]

断言します

坪単価600万です。

私の投稿、販売まで覚えておいてくださいね。

[189: 通りがかりさん]

知らんがな

[190: 匿名さん]

どうでもいいわｗ でも600でもおかしくなさそうな市況と原価高騰だね・・・

[191: 匿名さん]

地元富裕層ですが、坪単価700万だったとしても買います。
私の分と、息子夫婦の分、あと賃貸用に少なくとも計3戸はキャッシュで買う準備をしています。

[192: マンション検討中さん]

>>191 匿名さん

どうせ小さな部屋だけでしょ？

[193: 名無しさん]

>>174 検討板ユーザーさん

勝どきより高いで間違いなしですよ！

[194: マンション検討中さん]

同じ建物内での価格差が尋常でなく、今から勝どきを買うのはリスクしか思いつかないですね。自分は元々地盤を重視するので湾岸より戸越公園の方が良いなと思っていたんですが、リニアトンネルがどう影響するのか。

[195: 匿名さん]

一般大多数に評価されるのはパークタワー勝どきでしょ
戸越公園駅なんて城南に住んでる人以外はほとんど知らないし、タワマン単体としても見ても向こうは1000戸オーバーでこっちは200戸規模、比較にならない
でもここに住みたい人は沢山いるだろうし売れるでしょうね。

[196: マンション検討中さん]

勝どきと戸越公園は良い勝負じゃないかな。
坪550だね、やっぱり

[197: マンション検討中さん]

オンラインプロジェクト発表会の案内きましたけど、予算の選択肢が一番低いもので「～9000万円」で、それより下の刻みがないですねｗ
こりゃパンダ部屋でない3LDKは9000万円スタートかな…

[198: 匿名さん]

勝どきより高かったらさすがに売れないのでは？

[199: マンション検討中さん]

>>197 マンション検討中さん
9,000万円は2LDKでは？3LDKは1億以上でしょう

[200: マンション検討中さん]

>>199 マンション検討中さん
70Sは1億以上でしょうね。さすがに65Oは1億スタートじゃついていける人が相当限られるかと思いますが

[201: 匿名さん]

>>200 マンション検討中さん
65平米で9,500万円も高過ぎませんか？パークタワー勝どき超えてますよ

[202: 名無しさん]

>>201 匿名さん
勝どきより高くて普通ですよ　笑

[203: マンション検討中さん]

>>202 名無しさん

ないない。こんなど田舎商店街であり得ない

[204: マンション検討中さん]

どこの板にも発生する勝どき民がほんとうざいです。あっちを買って満足してるならここに来る必要ないだろうし、買ってないなら抽選外れて他も検討してるのかもですが、わざわざ他のマンションの板で勝どきを褒める必要もないでしょう。

[205: マンション検討中さん]

常識的に考えて大井町より高く売れる理由はないのだから、シティタワー大井町やラヴィアンタワーの中古と比較して検討できるレベルと考えておけば、大きく外れるわけがない。

[206: 匿名さん]

シティータワー大井町の中古
73.47m2 2SLDK
24階　南東向き
免震
売り出し価格　12,480万円

戸越公園タワーの70S
73.97m2 3LDK
19階　南西角
制振、リニアトンネル
仮に坪550で12,304万円

[207: マンション検討中さん]

>>206 匿名さん

これならシティタワー大井町圧勝では？

[208: 匿名さん]

シティタワー大井町が坪550なら戸越は坪450から500ぐらいかね。

[209: マンション検討中さん]

>>208 匿名さん

どっちも新築ならね。でもそうではないし。

[210: 匿名さん]

>>207 マンション検討中さん
シティタワー大井町、正直値上がり鈍いな

[211: 匿名さん]

>>210 匿名さん
確かに、分譲時点で坪450ぐらいしてたかな？

[212: 匿名さん]

>>211 匿名さん
スミフはその市況の値上がり分も吸い取ってしまう商法だから、契約者にとって不利なのはわかるけど

[213: マンション検討中さん]

>>206
竣工が5年違う事を考慮しても大井町かな～。流石に都内、そこそこの路線、駅徒歩一分、ザ・パークハウスブランドと考えると450万は無さそうたけど。60-70㎡で500-550位？

[214: マンション検討中さん]

私は実家へのアクセスも関わるので戸越公園の方が大井町より良いのですが、それがなければ大井町の方がぱっと見条件良さそうですねぇ。戸越公園の設備仕様に期待したいですが、ここ最近のマンションは仕様が良くないからどうなるか。

[215: 匿名さん]

シティタワー大井町にしなさい

[216: 通りがかりさん]

シティタワー大井町の購入、早くしたほうがいいですね。

[217: 匿名さん]

シティタワー大井町の今出てる部屋、去年から売れ残ってるみたいね。
大井町でも550だと高いってことかな。

[218: 匿名さん]

中古になれば間違いなくシティタワー大井町の方がリセール上でしょう。いくら新築プレミアムがあってもそんなに高くしたら誰も買えない。

[219: マンション検討中さん]

まとめると、一応キャップは@550ということであとはどれだけそこから下回るかということで待ってれば良さそうですね。

[220: マンション検討中さん]

需要に対しての供給数が圧倒的に少なく、バカみたいな値付けしても売れてしまう昨今の不動産市場。相続税対策で高くても構わない富裕層と、過去10年の値動きだけを見て、今から買ってもしばらくしたら高く売れるかもと思ってる鴨を一定数取り込めば売れてしまう。デベは笑いが止まらんな。少なくとも相続税の仕組みは変えなければいけないよ。この国税法緩すぎ。

[221: マンコミュファンさん]

大井もうちょと伸びると思ったんだけどな。駅前開発も控えてるし。やはり行政区の問題？

[222: 匿名さん]

>>221 マンコミュファンさん
品川区である大崎駅近辺はしっかり伸びているから、ただ単に駅力の差だけかと。

[223: マンション検討中さん]

逆に言えば今は大井町買い時でしょ
駅前再開発は勿論、品川再開発の恩恵も受けるの間違いない

[224: 通りがかりさん]

>>223 マンション検討中さん
飛行機真上通るの気にならなければ良いですねー

[225: マンション検討中さん]

上の飛行機を取るか、下のリニアを取るか。JRを取るか、東急線下町商店街を取るか。悩ましい。

[226: 通りがかりさん]

駅前が不便だが徒歩1分のマンション、最寄駅まで徒歩10分だが道中の利便性が高いマンション、の両方に住んだ経験があるが、日常生活の満足度は後者の方が高かった。
理由は、前者のマンションは、夕方の帰宅時にスーパー等への買い物のために、往復15分くらい自宅と逆方向に歩く必要があったため。
何が言いたいかというと、このマンションは、私が住んだ徒歩1分のマンションと同様、徒歩1分なだけで、生活の利便性が微妙に低いと感じるマンションに思える。
(駅前が不便＆オオゼキ、オーケー共に駅からは微妙に離れているので)
大井町で乗り換える時に阪急やヨーカドーで買い物をする、というようなライフスタイルなら問題ない話ですが。
あとは駅前再開発でどれだけ化けるか、に期待でしょうか。

[227: 検討板ユーザーさん]

>>226 通りがかりさん
逆に言えば大規模商業施設隣接の駅近物件が人気でる理由が分かりますね

[228: マンコミュファンさん]

>>227 検討板ユーザーさん
豊洲とかだろ。あそこは地下鉄延伸で周辺が高騰して住み替え需要が湧いただけ。勝どきもそう。
蓋を開けたら実需なしでこの有様よ。

[229: 匿名さん]

大井町駅、品川駅は飛行機騒音がヤバい。安いのには理由がある。

[230: 匿名さん]

15～16時ごろ戸越上空を航空機が通過するので、こちらのマンションを検討している方は現地で騒音の具合は確認しておいた方が良いと思います。
幸か不幸か、私は飛行機の騒音には慣れてしまい、今では気にならなくなってしまいましたが、、

[231: マンション検討中さん]

>>230 匿名さん

想定通りだったな

[232: マンション検討中さん]

74平米3LDKで1.2億円か。想定通りかな？

[233: マンション検討中さん]

>>232 マンション検討中さん

管理費高そうだなー
萎えてきた

[234: マンション検討中さん]

マジかよたっけー！金利も上がる局面なのに、その前に売り切ってしまおうって魂胆かなー。どこの新築マンションも似たようなものだが。鴨にはなりたくない。でもそんな値段でもどうせ売れてしまうんだろうな。

[235: マンション検討中さん]

そら2025年くらいまでは不動産の値上がり確定してるからな
金利上昇するったって超低金利で回ってる社会の中、緩やかにしか上げられない
都心部マンションは買えるなら早く買ったほうがいい状況

[236: マンション検討中さん]

66.5平米の微妙な間取りで10500万円笑
大井町で中古探しますわ

[237: 評判気になるさん]

>>235 マンション検討中さん
これは買いでしょうね

[238: マンション検討中さん]

そら5年くらいの短期で見たら買いかもしれないが15年20年の長期スパンで見ると少子化確定のこの国でそんなこと言えるのかなあ。まぁそれでも誰も先のことはわからないから、住みたいと思えば買いなんでしょうね。

[239: 通りがかりさん]

マンション自体は良いと思うけど、個人的には周辺環境考えたら1億円出して買うならここじゃないな。1億円なら大崎・大井町・港南。どうよ？

[240: 評判気になるさん]

>>239 通りがかりさん
大崎、大井町、港南はもっと高いですよ

[241: マンション検討中さん]

坪530程度ですか。今の市況や周辺見てたらそんなもんだよなーと。
あくまで予想の議論でも「そんな高いわけない」と騒いでいた人は希望だったんだろうけどこれでネガに回るのかな

[242: マンション検討中さん]

>>239 通りがかりさん
それこそ大崎なんてもっと全然高いですよ

[243: 匿名さん]

大崎大井町と比較するのは分かるけど埋立地の港南は毛色が違うような。

[244: 匿名さん]

大井町の中古より高いのはどうかと思うけどね。
地元需要を見込んで足元見た価格ですね。
新築限定だとしても目黒マークや地面師、池袋ウエストの方がまだ買いやすいのでは。

[245: マンション検討中さん]

プロジェクトの発表会で在宅ワークにも対応できるとアピールしたが、65平米で1億を超える価格設定はどう考えても在宅ワークのサラリーマンと無縁でしょう。

[246: 匿名さん]

戸越で1億出すなら戸建てかなという気はする

[247: 匿名さん]

戸越エリアの利便性の高い立地は、戸越銀座商店街に隣接、大崎駅も徒歩10分程度の戸越1丁目や西品川3丁目、同じく戸越銀座商店街に隣接して戸越駅と戸越銀座駅が最寄りの戸越2丁目、3丁目辺りじゃないでしょうか。
ただ、大規模分譲マンションは建つ気配はないので、戸越エリアに住むならその辺りの戸建てだと思います。
時々50坪くらいの古屋付土地が更地になって、15坪前後の建売3棟になって売りに出ますが、延床80平米くらいで7～8000万円台です。
あと、品川区のゴミ回収は資源ごみ以外は戸別回収なので、他所の区にはありそうなゴミ集積所トラブルとかないのでいいですよ。

[248: 通りがかりさん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワー、各階ごみ置場なしだけど君たちどうやって生活するの？

[249: マンション掲示板さん]

1億出してゴミ出しにエレベーター乗るのは草
戸建でいいです笑

[250: マンション検討中さん]

各階ゴミ置き場ないのかw

それでいて1億以上あたりまえとか売れ残りそう