ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
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販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[1412: 地元住民]

>>1404 検討板ユーザーさん

間違えた情報を流さないようにお願いします。
こちらは2階建の店舗です。

[1413: 匿名さん]

将来にはなりますけど、戸越公園駅・線路の高架化と駅前空間は期待ですね。スペース的には直上高架方式で建築していくのだろうか。

[1414: マンコミュファンさん]

>>1413 匿名さん
駅前空間と北側にもう一つタワーが立つと活気が出て良いですね。今は補助29号線の工事もあり店が立ち退いているので寂しい感じですが、再開発が進んで魅了が増すといいなと思っています！
高架も早く進んでほしいですが、線路沿いも狭いですしかなり時間はかかりそうですね。

[1415: 匿名さん]

補助29号線ってとごし公園通りの西側東側どちらも立ち退き対象？

[1416: 名無しさん]

>>1415 匿名さん

正直わからないのが現状だと思います
空き地具合を見る限り、マンションを背にして右側を広げようとしてるのであろうとは思いますが…
そうなると本マンションと戸越公園駅北口再開発と重なってしまうので、戸越公園駅周辺は左側を広げるのではないでしょうか?

もっと言うと峰原通り拡充工事もあったりするので、なんとも言えません
第二京浜から百反通りに抜ける一通があって、そこから戸越公園駅までほぼ一本で行けますがそこも広げないと再開発の趣旨に反すると思うんですよね

[1417: マンション検討中さん]

地権者以外は田の字メイン…

[1418: マンション検討中さん]

すいません、書くところ間違えました。

[1419: 契約済みさん]

まぁ、ここは田の字の方がすくないと思います

[1420: マンション検討中さん]

街が街だけに資産性が心配になってきました。大井町ほど開発するわけでもないし。皆さんは資産性はどうお考えですか？

[1421: マンション掲示板さん]

パークホームズ西小山やプラウド都立大学が坪600万円って考えると安く感じてきた。

[1422: マンション検討中さん]

>>1420
ここはそもそも繁華街や商業を前面に出しているマンションでもないですし、
都内の中でも人気の城南エリア（品川区）で大ターミナルへも近く良好ですから、
評価が上がるというよりも、安定的なポジショニングから下値が
固いのかなと個人的には思ってます。
駅周辺の開発もすぐではないにしろ、計画としては動いてますし。

[1423: 名無しさん]

久しぶりにウェブページにアクセスしたら、新しいページが公開されていました。建物のこだわりや再開発に向けたインタビューが掲載されてますので読まれてない方ぜひご覧ください！

https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/interview/index.html

[1424: eマンションさん]

>>1420 マンション検討中さん

資産性と簡単に仰ってますが何年スパンで考えてるんですか?
ここは最低10年前後保有して資産性を持つ物件ですよ?
恐らく投資等をされているのかもしれませんが、視野が狭すぎです

[1425: 評判気になるさん]

>>1421 マンション掲示板さん

西小山と都立大学は格上すぎませんか？

[1426: eマンションさん]

>>1425 評判気になるさん
そうなんですか？駅力に差はあれど、西小山のはタワマンじゃないですし、都立大学のは駅遠なので、安いかと思いました。

[1427: マンション検討中さん]

>>1426
後者は特にどの駅からも均等に遠いですよね・・・

[1428: マンション検討中さん]

任期中は金利上げないって言ったのに。
国民をだますなんて嘘つき！

[1429: 匿名さん]

この辺は商店街が面白い。
https://shinagawa-kanko.or.jp/featured/streetlights/

[1430: マンション検討中さん]

>>1429 匿名さん

もっと面白いがありますから…

[1431: 匿名さん]

自由が丘や大井町で大型再開発が予定されており、資産性の高い立地だと感じました。

[1432: 名無しさん]

皆さんザ・タワー十条と比較検討してる感じですかね？
私は十条に惹かれてきました。。。

[1433: 名無しさん]

>>1429 匿名さん
戸越銀座が近いのは良いですよね。色々なお店があるので子供と行っても楽しめそう。

[1434: 契約済みさん]

>>1433 名無しさん
武蔵小山のパルム商店街も徒歩圏内。

[1435: 契約済み]

>>1432 名無しさん
私はこのマンションと1期1次で契約しましたが、比較対象に十条を入れていました
比較した理由は販売開始時期が重なっていたことと徒歩1分圏内の物件であるためです

十条にしなかったには通りを挟んで反対側に…と思ってしまう建物があったのと、品川区民となって10年以上、子育てもして何年以上等の地縁もありますね

十条の月々の支払いは1期1次しか見ていませんが、70平米換算でざくっと6,7万ほど戸越公園より安いです
広域でご検討されているのであれば十条の方がいいと思いますよ
腐ってもJRですから

[1436: 匿名さん]

>>1434 契約済みさん
東急が武蔵小山～大井町間（補助26号線）でバス路線新設するという話もあるみたいで、これができるとますます行きやすくなる。

[1437: 契約済みさん]

>>1436 匿名さん
それは初耳～
契約済みなのでそれが実現したら嬉しいな～

[1438: eマンションさん]

>>1437 契約済みさん

武蔵小山⇔大井町はもうすぐ開始みたいですよ！先日近くを通ったら26号線にバス停のようなものを発見しました。

https://twitter.com/SO19281/status/1605519423267213312?t=hGdqZy3Xz2nNU...

[1439: マンション検討中さん]

所詮戸越だよ。資産性は期待しないこと

[1440: 通りがかりさん]

以前不動産屋から聞いた話だが、戸越エリアは売買物件を探している人が多い一方、住みやすいから手放す人は比較的少ないとのこと。
需給バランスを考えれば、資産性はそこまで悪くはないエリアだとは思う。

[1441: 匿名さん]

>>1438 eマンションさん
本当に実現しそうですね。楽しみです。

[1442: マンコミュファンさん]

>>1440 通りがかりさん
私も戸越近辺で2LDK賃貸を探していた時も不動産屋から、このエリアは戸建ても多く、かつ一度住むと他に行きたがらない人が多いので見つけづらいと言われました。　実際良いところが見つかるまで時間かかりました。ポジショントークになってしまいますが、品川、大井町も近いですし都心ほどではないものの適度に資産価値は保たれやすい気がします。

[1443: 検討板ユーザーさん]

>>1442 マンコミュファンさん

十分都心ですよ

[1444: マンション検討中さん]

2月に地域住民向けに高架化に関する説明会やるみたいですね。

[1445: 契約者さん3]

坪単価500万？！
駅1分だからって最近のマンションからは群を抜いて高くないですか？

[1446: マンション掲示板さん]

>>1445 契約者さん3さん
至って普通です

[1447: マンション掲示板さん]

>>1445 契約者さん3さん
適正だと思っているのですが、そんな割安な最近のマンションってどこでしょうか？ぜひ教えていただきたいです。

[1448: 検討板ユーザーさん]

>>1447 マンション掲示板さん

去年ぐらいから大手で格安な物件は出なくなりましたね。クレヴィアとか小さいとこがやってる案件でたまに掘り出し物があるくらい。ちなみにここの近くの中延とか馬込は結構安く出る物件あります。

[1449: マンション掲示板さん]

プラウド五反田がここよりちょっと高いぐらい。狙い目かもしれません。

[1450: 契約者さん]

500万以上の物件がパッと見てなかったので高いなーと思いました。。
立地がいいのでほしいですが金額的に迷いますね、、

[1451: 匿名さん]

>>1447 マンション掲示板さん

https://itochu-sumai.com/nishimagome/plan/
坪350位です。大手デベの糞みたいにがめてる利益を除外すればこんなもんです。

[1452: 匿名さん]

>>1451 匿名さん
ありがとうございます。大田区駅7分小規模板マンと品川区駅1分タワマンだと比較が難しいですね

[1453: 契約済みさん]

>>1451　そもそも土地の評価額が安い地域ですけどね

[1454: 匿名さん]

>>1453 契約済みさん

土地の評価額高くても税金高くなるだけで良い事なんて無いよ。
分譲マンションの資産性はあくまで取得価格と市場価格。

[1455: マンコミュファンさん]

>>1447 マンション掲示板さん
逆に直近で500万超えてるマンションあります？

[1456: 通りがかりさん]

500万超えてるマンション、どのエリアを言われてますか？

[1457: eマンションさん]

どのエリアがいいとかあります？

[1458: 匿名さん]

板橋区の小竹向井原徒歩5分のプラウドシティが坪430万円とすれば、ここの坪500万円が妥当に見えてしまうから不思議なものだ。
上げ相場の時にはここは高いがあそこはもっと高い、その後の物件は更に高くなりそうという強迫観念にも近いものに取りつかれて買うなら今でしょうと皆が先を争って購入してきたが、金利の先高観（実際には変動金利も含めて金利の多少の上昇はあっても実質的な影響は小さいだろうと予想）が契機となり、これまでの赤信号みんなで渡れば怖くない的なムードが変わる可能性もありますね。

[1459: 匿名さん]

>>1455
むしろ私は五反田・目黒で探してるけど高くて買えなくて、ようやく
ここに落としどころが見つけられそうと思ってます。

[1460: マンコミュファンさん]

>>1459 匿名さん

エリア違い過ぎないかい?

[1461: 匿名さん]

>>1458 匿名さん
小竹は交通利便めちゃ良いからね。
どこ行くにも乗り換え必須のここより断然格上と思うけどね。