ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
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販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[1292: 匿名さん]

プールとかあるようなタワマンはこれから先厳しそうな気がする。

[1293: マンション検討中さん]

>>1291 マンション掲示板さん
販売時期加味しても高くない？このしょぼさで、勝どきの1.4倍だよ？

[1294: 通りがかりさん]

管理費が高いとか、しょぼいとか思う人は検討をしなければいいのではないでしょうか？
管理費は確かに高いとは思いましたが、管理員さん、清掃員さん、コンシェルジュさん以外に警備員が24時間2名いるのでしたら理解できる内容です。

[1295: 匿名さん]

警備員って普段どこにいるんだろう。
住民が目にすることってあるの？

[1296: 口コミ知りたいさん]

>>1294 通りがかりさん

警備員24時間x2名配置して、何を警備するんでしょうか？

[1297: マンション検討中さん]

ここってコンシェルジュいるんですか？いないと思ってた

[1298: マンコミュファンさん]

管理費高くない擁護がすごいな

[1299: 購入経験者さん]

>>1297 マンション検討中さん
いますよ。

[1300: 匿名さん]

>>1296 口コミ知りたいさん
同マンション内にテナントが入る場合、警備員を常に配置しておかなければならない、というルールがあるようです。

なので管理費はテナント等が入っていないマンションよりも正直割高だ、と販売員の方が言ってましたー。

[1301: 通りがかりさん]

何だそのクソみたいなルールw

[1302: 評判気になるさん]

>>1300 匿名さん
警備員については、このスレの717、719、970、977あたりのコメントが根本原因と思います。

[1303: 購入経験者さん]

本当に住んでよかった街ランキングBEST100
戸越銀座・戸越 32位
https://twitter.com/NowOnHero2/status/1584151813657223168

[1304: マンション検討中さん]

毎日1000円、自分ちに入場料払ってるようなもんよ。
さらに戸建ての倍かかる修繕積立金。インフレの名の下に上がり続けます。

それに納得できるなら買えばいいんじゃないでしょうか。最終的には月トータル10万円に達すると考えておいた方がいいです。

[1305: マンション検討中さん]

見学行ったら営業は碇ゲンドウみたいに肘ついて話すし痰が絡んでるのか馬の鳴き声みたいな咳が気になった　気になったというか生理的に嫌
マスクしてるけど咳する時は手で押さえてほしい
物件はいいと思ったけどそんな理由で担当変えるって言うと嫌がられるのかな

[1306: 名無しさん]

>>1304 マンション検討中さん
プールとか維持費の嵩む共用施設があるタワマンならともかく、普通のタワマンはそんなにしないですよ。

[1307: 名無しさん]

>>1304 マンション検討中さん

こちらの物件の検討をしています。
毎日1000円ってなんのことですか？管理費や修繕費以外に1000円がかかるんですか？
月トータル10万円についても教えてください。

[1308: 検討板ユーザーさん]

>>1304 マンション検討中さん

そもそも君はマンション自体辞めて狭小戸建てにしたほうがよろしいかと

[1309: マンション検討中さん]

販売進捗率40%くらいかな。ランニングコストは高めだが、イニシャルは近隣新築よりも低めだからトントンか。

[1310: マンコミュファンさん]

>>1304 マンション検討中さん

もう下がりつつあんだよ
絶対に10万は23階以上でないと有り得ない

[1311: 口コミ知りたいさん]

>>1309 マンション検討中さん
イニシャルは相当安いけど、やはり大井町線は利便性が微妙。地縁が無いと広域から集められる感じでは無さそう。

[1312: 匿名さん]

個人的に大井町線はのどかで好き。
自由が丘や二子玉川もあるし。
あと、西大井駅から一本で鎌倉駅に行けるのもいい。

[1313: マンション検討中さん]

>>1311 口コミ知りたいさん

電動自転車買って4年住んでから発言しろ住んでないのバレバレ過ぎて相手にされないぞ

[1314: マンション検討中さん]

大井町再開発の好影響が下神明の先の戸越公園まで波及してほしい。戸越公園が自力で駅力上げるには高架化と北口整備、後続の大規模マンション建設で10年以上先かなー

[1315: 匿名さん]

戸越公園の再開発、完成まで待たずとも計画が具体的になってくればリセールの好影響になるかもね。

[1316: 通りがかりさん]

自由が丘、大井町間の電車の窓から街並みを眺めていますが、ここにタワマンが建つ風景を想像できないです。出来上がるとかなり目立つマンションになりそうですね。

[1317: 通りがかりさん]

>>1314 マンション検討中さん

今現在予定されている工事が全て完了するには20年弱かかりますよ

[1318: マンション掲示板さん]

>>1317 さん
よく言えば、しばらくはこのエリアのランドマークであり続けるということですね。

[1319: マンコミュファンさん]

ランドマークであり続けることは強みですね。周りの相場観より高くても買いかもしれません。検討しています。

現地みましたが、駅至近で駅自体が小さい為、本当に1分で電車に乗れそうです。踏切のタイミングにもよりますが。

ただ、近さ故に電車や踏切の騒音が若干心配ではあります。
駅横なので、急行もスピードを落とすのと、踏切も近くのJR横須賀線よりは柔らかい音ですので、
T-2サッシを締め切れば問題ないと思います。
あとは、開けた時にどのくらい聞こえるものか。
高層階へ行けば行くほど、その音はどのくらい軽減されていくものでしょうか？

[1320: マンコミュファンさん]

>>1319 マンコミュファンさん
昔のQAですが、
https://oshiete.goo.ne.jp/qa/3907874.html

[1321: ご近所さん]

>>1317 通りがかりさん
お詳しそうなので是非もっと教えて下さい。
「全て完了」というのはどこまでを指しますか？
1.駅の高架化
2.駅北側ロータリーの整備（タクシー・バス）
3.駅北側の新しい建物群（マンション・商業？）
ここの再開発はざっくり以上３つと認識していますが
20年弱というのは3までを含むという理解でよいでしょうか？
1&2で10年以内だと、このマンションにとっては良いと思うのですが。

[1322: 通りがかりさん]

>>1321 ご近所さん

補助29号線の拡幅工事もありますし、再開発はその他にもあと2つあると聞きました。
全部というのはこれら全てが終わってからではないでしょうか。

[1323: 坪単価比較中さん]

>>1322 通りがかりさん
有難うございます！　なるほど。
時系列に
1.補29拡幅
2.駅の高架化
3.駅北ロータリー
4.駅北の新建物たち
これら全部で20年弱。
ところであと２つというのは、
どのあたりを指すのでしょう？
ぜひ教えて下さい！

[1324: 検討板ユーザーさん]

>>1321 ご近所さん

返信が遅れてしまい申し訳ないです
1322さんが仰っているとおりです

[1325: 検討板ユーザーさん]

>>1323 坪単価比較中さん

4です

[1326: 匿名さん]

本物件に住んた後
> 4.駅北の新建物たち
に住み替えることを目論んでいる。

[1327: マンション検討中さん]

駅北の新建物ってロータリーが間に挟まるからそこまで近くないよね？

[1328: マンコミュファンさん]

>>1327 マンション検討中さん

2つのうちどっちを選ぶかにもよりますが、5分弱といった感じですね
ハロウィンのイベントが戸越公園でも行われていたんですが、その時は10分強かかって駅まで行けました

[1329: 坪単価比較中さん]

>>1324 検討板ユーザーさん
1323です。有難うございます！　1322さん、1325さんも有難うございました。そうすると、4の駅北の新建物たちが、少なくとも３つくらいの開発になるのですね。補助29号の西側と東側でひとつずつくらいかと思っていました。ところで駅高架化って、既存駅を営業しながら工事出来るんでしょうか。それとも仮駅を将来のロータリーあたりに作って（迂回線路も新設して）既存駅を壊して高架工事でしょうか。それによって高架化実現までの年数がすごく違うなと思いまして。

[1330: マンション検討中さん]

>>1329 坪単価比較中さん
十条が参考になるかと
やろうと思えば出来ますしね
計画上は検討段階なのでなんとも言えない状況です

[1331: eマンションさん]

>>1329 坪単価比較中さん

先ずは大崎以南での土地の状況を知らないと話になりません
この物件含め、ほぼ農地だったんですよ
それが今や木造住宅密集地域なので…
この近隣に住んでいて車持ってる人も多数見かけますが
川崎ナンバーとかも多いです

早い話言葉は悪いですけど、戸越公園といえど田舎もんは買えない物件ですね
これはいい方向に左右しますよ

[1332: マンション掲示板さん]

>>1329 坪単価比較中さん
一番時間が掛かるのは高架化です。営業しながら工事をするので、仮線と仮駅が必要になります。仮線のためには用地買収が必要になり、そこで時間が掛かります。道路を通すのと同じですね。早くても10年ぐらいは見た方が良いかもしれません。逆に駅北側の開発が先に完成するかもしれません。

[1333: 坪単価比較中さん]

1329です。1330さん、1331さん、1332さん、それぞれ有難うございます！　調べてみると十条の高架化は都の冊子が出ていますね。https://www.kensetsu.metro.tokyo.lg.jp/content/000049930.pdf
十条は仮線と仮駅で工事するようで、1332さんのおっしゃる通り、戸越公園でも高架化には駅北側の用地が前提になりそうですね。29号拡幅だけでも大変そうですし、まして駅高架化や駅北開発は時間がかかりそうだと改めて分かりました。でも、これから10年20年単位で順番に大きな開発を見込んでいることは戸越公園駅の可能性そのものだと思うのでシンプルに楽しみだなと思いました。

[1334: 匿名さん]

なんだよ。大井町ないからこっち検討すっか。
大井町駅近予定ありますか？

[1335: マンコミュファンさん]

>>1334 匿名さん
(仮称)大井一丁目プロジェクト新築工事

おそらく戸越公園タワーの方がスペックは高いと思います。

[1336: 匿名さん]

ブリリアまたできるのか。大井町ブリリアだらけ。

[1337: マンション掲示板さん]

>>1334 匿名さん

個人的には戸越公園の方がスペック高いとおもいますので、なびかれませんでした。武蔵小山の商店街等

戸越公園一択です。

[1338: 名無しさん]

>>1336 匿名さん

大井町近辺はそうじゃないですか?
大崎が住友だらけのように…
戸越公園あたりは三菱がやりそうですね

[1339: マンション掲示板さん]

先日モデルルーム見学してとても良い物件と感じたんですが、皆さん価格どう思われますか？
もちろん高いとは思うものの、昨今の新築の高騰からすると、ここの立地と仕様の良さにしては言われるほど高くないと感じました。

[1340: マンコミュファンさん]

>>1339 マンション掲示板さん

確かに仕様はいいですね。プレミアムフロアでなくても天井高2700はとても高く、他のマンションのプレミアムフロアレベル。
狭い部屋でも広く感じますし、モデルルームでも狭い部屋なのに圧迫感はなかったです。
しかも、クローゼットは、間取りでは同じに見えても、
天井高なので、上段が2段となっていたり、間取図だけでみるよりも実際には収納力も想像以上にありそうです。
設備も申し分なく、快適に暮らせると思います。
バルコニーも当然天井高なので、縄跳びだって出来そうです。
建てば群を抜いて目立つ存在になると思いますし、そのころには格段に人気出るのではないでしょうか。新幹線からも目立ちそうですね。
周りと同じ14階でも他マンションの14階より高くなるので抜けます。
トランクルームもついてきますし。
一点、各階ゴミ置き場は皆さんが言っていることで、少し物足りなさはありますが、
商住複合開発故の警備体制はしっかりしてるので、管理費考えると最低限の共用施設で、おさえたのかもしれません。女性にはセキュリティ的に安心ではないでしょうか。
周りは住みやすい住環境(商店街など充実)なので、タワマン感は少し弱いですが、静かに暮らしいたい少し大人に向いてるかもしれません。デザインも和モダンで洗練されてますし。
安くもないですが、高過ぎず、この価格に時代が追いついてくるのではと思います。
安過ぎない方が住む人も縛られますので逆に、安心かもしれません。

[1341: マンコミュファンさん]

>>1339 マンション掲示板さん

ファミリー物件契約者です
結果論ですがこの物件は他の物件と比べると割安でした
我が家には絶対に譲れない条件があって価格発表当時は頭を抱えましたが
我が家の事情を鑑みて購入することにしました

予想より1000万程高かったですが、今後の世界状況を考えても今より安くなることはないと思うの気に入ったのなら早めに契約されたほうがいいと思います