ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
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販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[1272: 匿名さん]

無駄な共用施設が多いタワマンはインフレになると修繕負担が大きくなりそう。小規模タワーだとそういうリスクは少ないですよね。

[1273: 口コミ知りたいさん]

>>1268 匿名さん

いま住んでるタワマン、修繕積立金、大規模修繕後、倍になりましたか、こちらは、あまり上がらないですか？

[1274: マンション検討中さん]

抽選日に全く盛り上がらない掲示板

[1275: マンション掲示板さん]

>>1272 匿名さん

いえ、小規模タワーの方がスケールメリットが無いので1戸あたりの負担額は多くなります。

[1276: 匿名さん]

修繕費は基本戸数や床面積比例なので、規模は関係ないですよ。規模が増えればマネジメントコストが余計に掛かる面もあるしね。あとは高コストな共用施設があると修繕費は高くなります。

[1277: 匿名さん]

この物件、駅と直結してないみたいですが、雨に濡れずに駅に行くことはできますか？

[1278: 評判気になるさん]

>>1277 匿名さん

濡れます。大井町方面は開かずの踏切を通らないといけないので、結構待ちます

[1279: 匿名さん]

公式の物件概要見ると、
https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/outline/
二段あって上段は「第1期2次」になってて下段は「先着順申込受付中」になってる。
住戸によって売り方変えてるのか？

[1280: 評判気になるさん]

>>1279 匿名さん
先着順は1次の売れ残りでしょ

[1281: 評判気になるさん]

本物件下のリニアの工事はもう終わってますでしょうか？工事による陥没等の影響はないでしょうか。

[1282: マンション掲示板さん]

>>1281 評判気になるさん
シールドマシンの故障により北品川非常口付近で調査掘進は中断しているようです。マンションの下を通過するのは来年の春以降じゃないですか。

[1283: 匿名さん]

管理費が高いだけに修繕計画がどうなのか気になります。

[1284: 口コミ知りたいさん]

>>1283 匿名さん

管理費がどうして修繕計画に関係あるのか不思議なんですが…
関係あるのは修繕積立金でしょ?

[1285: 匿名さん]

無駄な共用設備でもない限りマンションの修繕費の実費どこも変わらないですよ。積立金を気にししても仕方ない。積立金の安いタワマンはむしろ修繕計画の見直しができてないだけで、積立不足からの修繕不良リスクが高いとも言えます。

[1286: 匿名さん]

>>1284 口コミ知りたいさん
言葉不足でしたね。例えば60平米だと管理費が28,000円くらいですが、修繕計画によっては最初は安くても10年後に2万円超えてくれば、ランニングコストは合計5万円以上になります。ランニングコストが重たいと何かあった時にリセールできるかが心配してのコメントです。

[1287: 匿名さん]

管理費も修繕費も特別高い水準ではないのでは？

[1288: 評判気になるさん]

共用施設にしては管理費高いなという印象なのですが、今はこれが普通ですか？

[1289: マンコミュファンさん]

>>1288 評判気になるさん
他とそんなに変わらないですよ。管理会社も値上がラッシュなので中古マンションもいずれ見直されるでしょう。これからインフレ時代には不要な共用設備の少ないマンションが好まれると思います。

[1290: 評判気になるさん]

共用施設充実のパークタワー勝どきが管理費㎡単価月額約348円なのにここはどう考えても高すぎでしょ

[1291: マンション掲示板さん]

>>1290 評判気になるさん

販売時期が違うだろ
1期は今の2,3割安かったんやぞ

[1292: 匿名さん]

プールとかあるようなタワマンはこれから先厳しそうな気がする。

[1293: マンション検討中さん]

>>1291 マンション掲示板さん
販売時期加味しても高くない？このしょぼさで、勝どきの1.4倍だよ？

[1294: 通りがかりさん]

管理費が高いとか、しょぼいとか思う人は検討をしなければいいのではないでしょうか？
管理費は確かに高いとは思いましたが、管理員さん、清掃員さん、コンシェルジュさん以外に警備員が24時間2名いるのでしたら理解できる内容です。

[1295: 匿名さん]

警備員って普段どこにいるんだろう。
住民が目にすることってあるの？

[1296: 口コミ知りたいさん]

>>1294 通りがかりさん

警備員24時間x2名配置して、何を警備するんでしょうか？

[1297: マンション検討中さん]

ここってコンシェルジュいるんですか？いないと思ってた

[1298: マンコミュファンさん]

管理費高くない擁護がすごいな

[1299: 購入経験者さん]

>>1297 マンション検討中さん
いますよ。

[1300: 匿名さん]

>>1296 口コミ知りたいさん
同マンション内にテナントが入る場合、警備員を常に配置しておかなければならない、というルールがあるようです。

なので管理費はテナント等が入っていないマンションよりも正直割高だ、と販売員の方が言ってましたー。

[1301: 通りがかりさん]

何だそのクソみたいなルールw

[1302: 評判気になるさん]

>>1300 匿名さん
警備員については、このスレの717、719、970、977あたりのコメントが根本原因と思います。

[1303: 購入経験者さん]

本当に住んでよかった街ランキングBEST100
戸越銀座・戸越 32位
https://twitter.com/NowOnHero2/status/1584151813657223168

[1304: マンション検討中さん]

毎日1000円、自分ちに入場料払ってるようなもんよ。
さらに戸建ての倍かかる修繕積立金。インフレの名の下に上がり続けます。

それに納得できるなら買えばいいんじゃないでしょうか。最終的には月トータル10万円に達すると考えておいた方がいいです。

[1305: マンション検討中さん]

見学行ったら営業は碇ゲンドウみたいに肘ついて話すし痰が絡んでるのか馬の鳴き声みたいな咳が気になった　気になったというか生理的に嫌
マスクしてるけど咳する時は手で押さえてほしい
物件はいいと思ったけどそんな理由で担当変えるって言うと嫌がられるのかな

[1306: 名無しさん]

>>1304 マンション検討中さん
プールとか維持費の嵩む共用施設があるタワマンならともかく、普通のタワマンはそんなにしないですよ。

[1307: 名無しさん]

>>1304 マンション検討中さん

こちらの物件の検討をしています。
毎日1000円ってなんのことですか？管理費や修繕費以外に1000円がかかるんですか？
月トータル10万円についても教えてください。

[1308: 検討板ユーザーさん]

>>1304 マンション検討中さん

そもそも君はマンション自体辞めて狭小戸建てにしたほうがよろしいかと

[1309: マンション検討中さん]

販売進捗率40%くらいかな。ランニングコストは高めだが、イニシャルは近隣新築よりも低めだからトントンか。

[1310: マンコミュファンさん]

>>1304 マンション検討中さん

もう下がりつつあんだよ
絶対に10万は23階以上でないと有り得ない

[1311: 口コミ知りたいさん]

>>1309 マンション検討中さん
イニシャルは相当安いけど、やはり大井町線は利便性が微妙。地縁が無いと広域から集められる感じでは無さそう。

[1312: 匿名さん]

個人的に大井町線はのどかで好き。
自由が丘や二子玉川もあるし。
あと、西大井駅から一本で鎌倉駅に行けるのもいい。

[1313: マンション検討中さん]

>>1311 口コミ知りたいさん

電動自転車買って4年住んでから発言しろ住んでないのバレバレ過ぎて相手にされないぞ

[1314: マンション検討中さん]

大井町再開発の好影響が下神明の先の戸越公園まで波及してほしい。戸越公園が自力で駅力上げるには高架化と北口整備、後続の大規模マンション建設で10年以上先かなー

[1315: 匿名さん]

戸越公園の再開発、完成まで待たずとも計画が具体的になってくればリセールの好影響になるかもね。

[1316: 通りがかりさん]

自由が丘、大井町間の電車の窓から街並みを眺めていますが、ここにタワマンが建つ風景を想像できないです。出来上がるとかなり目立つマンションになりそうですね。

[1317: 通りがかりさん]

>>1314 マンション検討中さん

今現在予定されている工事が全て完了するには20年弱かかりますよ

[1318: マンション掲示板さん]

>>1317 さん
よく言えば、しばらくはこのエリアのランドマークであり続けるということですね。

[1319: マンコミュファンさん]

ランドマークであり続けることは強みですね。周りの相場観より高くても買いかもしれません。検討しています。

現地みましたが、駅至近で駅自体が小さい為、本当に1分で電車に乗れそうです。踏切のタイミングにもよりますが。

ただ、近さ故に電車や踏切の騒音が若干心配ではあります。
駅横なので、急行もスピードを落とすのと、踏切も近くのJR横須賀線よりは柔らかい音ですので、
T-2サッシを締め切れば問題ないと思います。
あとは、開けた時にどのくらい聞こえるものか。
高層階へ行けば行くほど、その音はどのくらい軽減されていくものでしょうか？

[1320: マンコミュファンさん]

>>1319 マンコミュファンさん
昔のQAですが、
https://oshiete.goo.ne.jp/qa/3907874.html

[1321: ご近所さん]

>>1317 通りがかりさん
お詳しそうなので是非もっと教えて下さい。
「全て完了」というのはどこまでを指しますか？
1.駅の高架化
2.駅北側ロータリーの整備（タクシー・バス）
3.駅北側の新しい建物群（マンション・商業？）
ここの再開発はざっくり以上３つと認識していますが
20年弱というのは3までを含むという理解でよいでしょうか？
1&2で10年以内だと、このマンションにとっては良いと思うのですが。