ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
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販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[1232: マンション検討中さん]

あら、、、売れ行きイマイチなのね

割安だと思いますが、戸越公園駅の寂れようを目の当たりにすると躊躇するのかな。

[1233: 匿名さん]

>>1232 マンション検討中さん
大井町のように複数路線の駅ではない中で坪単価500万超えですが割安なんでしょうか。良い物件だとは思うのですが、どうしても高いと感じてしまいます。。

[1234: マンション掲示板さん]

第二期募集はいつ頃から開始になるかご存じの方おりますか？

[1235: 評判気になるさん]

タワマン反対の旗が裏の住宅に立っているのは何か活動しているのですが？

[1236: マンション検討中さん]

住まいサーフィンというサイトで、品川区の資産性ランキングでこちらが１位でした。沖式って信用度高いのでしょうか？

[1237: マンコミュファンさん]

>>1235 評判気になるさん

恐らく某政党関連ですな
29号線拡大にも反対したりとか
まぁ色々とありますわ

[1238: 匿名さん]

店舗予想
2F 接骨院、歯医者、不動産屋
1F まいばすけっと

[1239: ご近所さん]

スターバックス コーヒーに出店してもらいたい物件があるのですが、どちらに連絡をすればいいのでしょうか？
https://starbucks-faq.force.com/s/a/2255

[1240: ご近所さん]

店舗は成城石井などに入ってもらうと便利そうですね。
東急フードショーのミニ版みたいなのが入ると戸越公園駅近辺が一気に変わりますね。
あと内科・小児科クリニックや美容エステ・・・・・などなど。スタバなどのコーヒーショップもあると便利ですね。

[1241: eマンションさん]

こちらのタワー、地味に売れててビックリ！！
1LDKは40戸近くあったように記憶してるが早期に完売してる様子。
苦戦するのかと思っていたが案外広い間取りもそこそこ売れててタワーマンションって人気なんだな。

[1242: ご近所さん]

>>1240 ご近所さん
成城石井や東急フードショーだと最高ですね！

[1243: 買い替え検討中さん]

よもや東急フードショーが入ると決まったらマンションの売れ行きに好影響になりそう。

[1244: 職人さん]

>>1241 eマンションさん
マンマニおすすめの35Hはもう完売してそう

[1245: 通りがかりさん]

>>1243 買い替え検討中さん

東急グループのものが入る確率が高いと言っていましたよ。

[1246: マンション検討中さん]

>>1241 eマンションさん

物件概要みると、1期2次でも1LDK売り出すみたいだけど、完売なんすか？

[1247: 口コミ知りたいさん]

35平米なんて買ってすみたくねー。
最低でも44平米

[1248: 検討板ユーザーさん]

>>1246 マンション検討中さん
1LDKは2パターンあって、片方のパターンはほとんど売れてしまったようです。他方のパターン1LDKはまだあるみたいです。

[1249: 名無しさん]

>>1248 検討板ユーザーさん

なるほど！コンパクトタイプが人気なんですね！

[1250: 匿名さん]

1LDK値上げしてませんか？一期一次の方が坪単価安かった。

[1251: 通りがかりさん]

>>1250 匿名さん

部屋が分かれば一次との差を伝えられますよ

[1252: 口コミ知りたいさん]

>>1234 マンション掲示板さん
工事現場のところにあるチラシでは、1期2次は10月中旬販売開始とありましたよ

[1253: 評判気になるさん]

物件概要にもそう書いてある。
https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/outline/

[1254: 購入経験者さん]

現地行ってきた。
鈍行、急行どっちも確認してきたけど、電車音はJR線に比べたら大分マシだった。

[1255: マンコミュファンさん]

>>1254 購入経験者さん
将来、高架になると鉄道騒音大きくなるので、高架部分も確認した方が良いかもしれません。

[1256: 匿名さん]

>>1255 マンコミュファンさん

高架になるのは決定なんですか？

[1257: 口コミ知りたいさん]

>>1256 匿名さん

都が事業として承認し、現在検討段階です
他にも再開発が3つほど控えていますが、このマンションの北口の再開発だけが組合発足しただけで
他は組合を作る前段階です
何れも29号線拡張に関係してそうなものです

Park Life戸越公園で検索すれば、品川区が発行した基本計画書が見られるので
興味があれば参考にしてください

[1258: 匿名さん]

1256です。
1257さん、ありがとうございます。
資料見ました。
高架と決定しているのではないんですね。

[1259: 検討板ユーザーさん]

>>1258 匿名さん
高架決定と思います。モデルルームでもそう説明されました。
戸越公園駅 連続立体交差事業、で検索すると品川区議会の資料が出て来ます。

[1260: マンション検討中さん]

あんまり売れてなさそうで、今週末の登録まだ迷ってます

[1261: 購入経験者さん]

>>1260 マンション検討中さん
凄い勢いで売れてはいないけど、着実に売れてはいるんじゃないかな。

[1262: マンコミュファンさん]

>>1260 マンション検討中さん

迷うのであれば、正直ここは買いではないと思いますよ。。各階ゴミ置きなしと、管理費の高さは将来的なリセールにもかなり不利だと思いますし。。

[1263: 検討板ユーザーさん]

緑ヶ丘徒歩8分で坪600なんだから、ランニングコスト飲み込めるなら、戸越公園徒歩1分で坪520のここは買いだと思う。

[1264: 匿名さん]

近隣相場と比べて割安なのは間違いないよね。駅前は何もないけど大井町にすぐ出れるメリットで補える立地。

[1265: マンション検討中さん]

管理費って住んだ後に、安くすることは出来ないのでしょうか？

[1266: 匿名さん]

これからは、管理の質を落とさないで管理費を安く抑えるのは難しいでしょう。
企業の定年延長のため、管理人を務めていた60代の人材が不足しているので、人件費は上がりそうです。
タワマンの管理はどの会社でもできるわけではなく、安い管理費でずさんな管理をされても困ります。
その点、このタワマンは、各階ゴミ置き場がないので、余計な人手がかからないようになっています。

[1267: 匿名さん]

管理費よりも修繕積立金の方が気になります。比較的、小規模なタワマンなので20年後にはかなり跳ね上がってそうです。

[1268: 匿名さん]

>>管理費よりも修繕積立金
不動産の知識がそこまでないので教えてほしいのですが

管理費……変動することは少ない
修繕積立金……変動することがある、少人数だと特に上がる可能性が高い

管理費も上がりますか？

インフレで人件費も上がったら管理費も上がるのかと思ったりしています。

[1269: 匿名さん]

どちらかと言うと修繕費は設備に依存するので、プールとか負担の大きい共用設備でも無い限り大きくは違わないですよ。

[1270: 評判気になるさん]

>>1268 匿名さん

コストプッシュインフレで日本企業が給料上げるわけない
上がるとすれば修繕費用ですが、これも下がる可能性だってあります
10年、20年先のことなんか誰にも予想出来ないですよ
考えるだけ無駄です

どうしても気になるというのであれば、来年4月の日銀総裁選結果を気にしてればいいです
そこが直近での最大のターニングポイントです

[1271: 匿名さん]

修繕積立金は、小規模のタワマンは不利になる。一階に商業施設が入る本物件ならなおさら。武蔵小杉の大規模タワマンは早期から均等化してなるべく安くおさまるようにしている。極端な例だけどドレッセタワーとか見れば将来悲惨になるのが分かる。本物件はランドマークになれる魅力はあるけど、他のタワマンと徹底的に比較してから購入を検討した方がいい。個人的には本物件はただでさえ管理費が高く段階的に上がる修繕積立金も含めると相当なランニングコストになるから、将来何かあった時に売れるか心配。

[1272: 匿名さん]

無駄な共用施設が多いタワマンはインフレになると修繕負担が大きくなりそう。小規模タワーだとそういうリスクは少ないですよね。

[1273: 口コミ知りたいさん]

>>1268 匿名さん

いま住んでるタワマン、修繕積立金、大規模修繕後、倍になりましたか、こちらは、あまり上がらないですか？

[1274: マンション検討中さん]

抽選日に全く盛り上がらない掲示板

[1275: マンション掲示板さん]

>>1272 匿名さん

いえ、小規模タワーの方がスケールメリットが無いので1戸あたりの負担額は多くなります。

[1276: 匿名さん]

修繕費は基本戸数や床面積比例なので、規模は関係ないですよ。規模が増えればマネジメントコストが余計に掛かる面もあるしね。あとは高コストな共用施設があると修繕費は高くなります。

[1277: 匿名さん]

この物件、駅と直結してないみたいですが、雨に濡れずに駅に行くことはできますか？

[1278: 評判気になるさん]

>>1277 匿名さん

濡れます。大井町方面は開かずの踏切を通らないといけないので、結構待ちます

[1279: 匿名さん]

公式の物件概要見ると、
https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/outline/
二段あって上段は「第1期2次」になってて下段は「先着順申込受付中」になってる。
住戸によって売り方変えてるのか？

[1280: 評判気になるさん]

>>1279 匿名さん
先着順は1次の売れ残りでしょ

[1281: 評判気になるさん]

本物件下のリニアの工事はもう終わってますでしょうか？工事による陥没等の影響はないでしょうか。

[1282: マンション掲示板さん]

>>1281 評判気になるさん
シールドマシンの故障により北品川非常口付近で調査掘進は中断しているようです。マンションの下を通過するのは来年の春以降じゃないですか。

[1283: 匿名さん]

管理費が高いだけに修繕計画がどうなのか気になります。

[1284: 口コミ知りたいさん]

>>1283 匿名さん

管理費がどうして修繕計画に関係あるのか不思議なんですが…
関係あるのは修繕積立金でしょ?

[1285: 匿名さん]

無駄な共用設備でもない限りマンションの修繕費の実費どこも変わらないですよ。積立金を気にししても仕方ない。積立金の安いタワマンはむしろ修繕計画の見直しができてないだけで、積立不足からの修繕不良リスクが高いとも言えます。

[1286: 匿名さん]

>>1284 口コミ知りたいさん
言葉不足でしたね。例えば60平米だと管理費が28,000円くらいですが、修繕計画によっては最初は安くても10年後に2万円超えてくれば、ランニングコストは合計5万円以上になります。ランニングコストが重たいと何かあった時にリセールできるかが心配してのコメントです。

[1287: 匿名さん]

管理費も修繕費も特別高い水準ではないのでは？

[1288: 評判気になるさん]

共用施設にしては管理費高いなという印象なのですが、今はこれが普通ですか？

[1289: マンコミュファンさん]

>>1288 評判気になるさん
他とそんなに変わらないですよ。管理会社も値上がラッシュなので中古マンションもいずれ見直されるでしょう。これからインフレ時代には不要な共用設備の少ないマンションが好まれると思います。

[1290: 評判気になるさん]

共用施設充実のパークタワー勝どきが管理費㎡単価月額約348円なのにここはどう考えても高すぎでしょ

[1291: マンション掲示板さん]

>>1290 評判気になるさん

販売時期が違うだろ
1期は今の2,3割安かったんやぞ

[1292: 匿名さん]

プールとかあるようなタワマンはこれから先厳しそうな気がする。

[1293: マンション検討中さん]

>>1291 マンション掲示板さん
販売時期加味しても高くない？このしょぼさで、勝どきの1.4倍だよ？

[1294: 通りがかりさん]

管理費が高いとか、しょぼいとか思う人は検討をしなければいいのではないでしょうか？
管理費は確かに高いとは思いましたが、管理員さん、清掃員さん、コンシェルジュさん以外に警備員が24時間2名いるのでしたら理解できる内容です。

[1295: 匿名さん]

警備員って普段どこにいるんだろう。
住民が目にすることってあるの？

[1296: 口コミ知りたいさん]

>>1294 通りがかりさん

警備員24時間x2名配置して、何を警備するんでしょうか？

[1297: マンション検討中さん]

ここってコンシェルジュいるんですか？いないと思ってた

[1298: マンコミュファンさん]

管理費高くない擁護がすごいな

[1299: 購入経験者さん]

>>1297 マンション検討中さん
いますよ。

[1300: 匿名さん]

>>1296 口コミ知りたいさん
同マンション内にテナントが入る場合、警備員を常に配置しておかなければならない、というルールがあるようです。

なので管理費はテナント等が入っていないマンションよりも正直割高だ、と販売員の方が言ってましたー。

[1301: 通りがかりさん]

何だそのクソみたいなルールw

[1302: 評判気になるさん]

>>1300 匿名さん
警備員については、このスレの717、719、970、977あたりのコメントが根本原因と思います。

[1303: 購入経験者さん]

本当に住んでよかった街ランキングBEST100
戸越銀座・戸越 32位
https://twitter.com/NowOnHero2/status/1584151813657223168

[1304: マンション検討中さん]

毎日1000円、自分ちに入場料払ってるようなもんよ。
さらに戸建ての倍かかる修繕積立金。インフレの名の下に上がり続けます。

それに納得できるなら買えばいいんじゃないでしょうか。最終的には月トータル10万円に達すると考えておいた方がいいです。

[1305: マンション検討中さん]

見学行ったら営業は碇ゲンドウみたいに肘ついて話すし痰が絡んでるのか馬の鳴き声みたいな咳が気になった　気になったというか生理的に嫌
マスクしてるけど咳する時は手で押さえてほしい
物件はいいと思ったけどそんな理由で担当変えるって言うと嫌がられるのかな

[1306: 名無しさん]

>>1304 マンション検討中さん
プールとか維持費の嵩む共用施設があるタワマンならともかく、普通のタワマンはそんなにしないですよ。

[1307: 名無しさん]

>>1304 マンション検討中さん

こちらの物件の検討をしています。
毎日1000円ってなんのことですか？管理費や修繕費以外に1000円がかかるんですか？
月トータル10万円についても教えてください。

[1308: 検討板ユーザーさん]

>>1304 マンション検討中さん

そもそも君はマンション自体辞めて狭小戸建てにしたほうがよろしいかと

[1309: マンション検討中さん]

販売進捗率40%くらいかな。ランニングコストは高めだが、イニシャルは近隣新築よりも低めだからトントンか。

[1310: マンコミュファンさん]

>>1304 マンション検討中さん

もう下がりつつあんだよ
絶対に10万は23階以上でないと有り得ない

[1311: 口コミ知りたいさん]

>>1309 マンション検討中さん
イニシャルは相当安いけど、やはり大井町線は利便性が微妙。地縁が無いと広域から集められる感じでは無さそう。

[1312: 匿名さん]

個人的に大井町線はのどかで好き。
自由が丘や二子玉川もあるし。
あと、西大井駅から一本で鎌倉駅に行けるのもいい。

[1313: マンション検討中さん]

>>1311 口コミ知りたいさん

電動自転車買って4年住んでから発言しろ住んでないのバレバレ過ぎて相手にされないぞ

[1314: マンション検討中さん]

大井町再開発の好影響が下神明の先の戸越公園まで波及してほしい。戸越公園が自力で駅力上げるには高架化と北口整備、後続の大規模マンション建設で10年以上先かなー

[1315: 匿名さん]

戸越公園の再開発、完成まで待たずとも計画が具体的になってくればリセールの好影響になるかもね。

[1316: 通りがかりさん]

自由が丘、大井町間の電車の窓から街並みを眺めていますが、ここにタワマンが建つ風景を想像できないです。出来上がるとかなり目立つマンションになりそうですね。

[1317: 通りがかりさん]

>>1314 マンション検討中さん

今現在予定されている工事が全て完了するには20年弱かかりますよ

[1318: マンション掲示板さん]

>>1317 さん
よく言えば、しばらくはこのエリアのランドマークであり続けるということですね。

[1319: マンコミュファンさん]

ランドマークであり続けることは強みですね。周りの相場観より高くても買いかもしれません。検討しています。

現地みましたが、駅至近で駅自体が小さい為、本当に1分で電車に乗れそうです。踏切のタイミングにもよりますが。

ただ、近さ故に電車や踏切の騒音が若干心配ではあります。
駅横なので、急行もスピードを落とすのと、踏切も近くのJR横須賀線よりは柔らかい音ですので、
T-2サッシを締め切れば問題ないと思います。
あとは、開けた時にどのくらい聞こえるものか。
高層階へ行けば行くほど、その音はどのくらい軽減されていくものでしょうか？

[1320: マンコミュファンさん]

>>1319 マンコミュファンさん
昔のQAですが、
https://oshiete.goo.ne.jp/qa/3907874.html

[1321: ご近所さん]

>>1317 通りがかりさん
お詳しそうなので是非もっと教えて下さい。
「全て完了」というのはどこまでを指しますか？
1.駅の高架化
2.駅北側ロータリーの整備（タクシー・バス）
3.駅北側の新しい建物群（マンション・商業？）
ここの再開発はざっくり以上３つと認識していますが
20年弱というのは3までを含むという理解でよいでしょうか？
1&2で10年以内だと、このマンションにとっては良いと思うのですが。

[1322: 通りがかりさん]

>>1321 ご近所さん

補助29号線の拡幅工事もありますし、再開発はその他にもあと2つあると聞きました。
全部というのはこれら全てが終わってからではないでしょうか。

[1323: 坪単価比較中さん]

>>1322 通りがかりさん
有難うございます！　なるほど。
時系列に
1.補29拡幅
2.駅の高架化
3.駅北ロータリー
4.駅北の新建物たち
これら全部で20年弱。
ところであと２つというのは、
どのあたりを指すのでしょう？
ぜひ教えて下さい！

[1324: 検討板ユーザーさん]

>>1321 ご近所さん

返信が遅れてしまい申し訳ないです
1322さんが仰っているとおりです

[1325: 検討板ユーザーさん]

>>1323 坪単価比較中さん

4です

[1326: 匿名さん]

本物件に住んた後
> 4.駅北の新建物たち
に住み替えることを目論んでいる。

[1327: マンション検討中さん]

駅北の新建物ってロータリーが間に挟まるからそこまで近くないよね？

[1328: マンコミュファンさん]

>>1327 マンション検討中さん

2つのうちどっちを選ぶかにもよりますが、5分弱といった感じですね
ハロウィンのイベントが戸越公園でも行われていたんですが、その時は10分強かかって駅まで行けました

[1329: 坪単価比較中さん]

>>1324 検討板ユーザーさん
1323です。有難うございます！　1322さん、1325さんも有難うございました。そうすると、4の駅北の新建物たちが、少なくとも３つくらいの開発になるのですね。補助29号の西側と東側でひとつずつくらいかと思っていました。ところで駅高架化って、既存駅を営業しながら工事出来るんでしょうか。それとも仮駅を将来のロータリーあたりに作って（迂回線路も新設して）既存駅を壊して高架工事でしょうか。それによって高架化実現までの年数がすごく違うなと思いまして。

[1330: マンション検討中さん]

>>1329 坪単価比較中さん
十条が参考になるかと
やろうと思えば出来ますしね
計画上は検討段階なのでなんとも言えない状況です

[1331: eマンションさん]

>>1329 坪単価比較中さん

先ずは大崎以南での土地の状況を知らないと話になりません
この物件含め、ほぼ農地だったんですよ
それが今や木造住宅密集地域なので…
この近隣に住んでいて車持ってる人も多数見かけますが
川崎ナンバーとかも多いです

早い話言葉は悪いですけど、戸越公園といえど田舎もんは買えない物件ですね
これはいい方向に左右しますよ