ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

[スムログ 関連記事]
ザ・パークハウス 戸越公園タワーに各階ごみ置場がなかった件について【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/42280/

[スムラボ 関連記事]
ザ・パークハウス戸越公園タワー｜ポテンシャルのある街に駅前タワー誕生！現地映像【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/40997/
ザ・パークハウス戸越公園タワー　現地訪問レポート【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/42799/
【予定価格】ザ・パークハウス 戸越公園タワー｜大井町線の戸越公園駅徒歩1分タワー、たったひとつの落とし穴は？【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/48742/
” ザ・パークハウス戸越公園タワー”の「私の印象」→東急大井町線駅徒歩1分の希少性あるタワマン。利便性を享受しつつ、肩の力を抜いて日常を過ごせる、どこか懐かしい街！【けろけろ准将】
https://www.sumu-lab.com/archives/54791/

[121: マンション検討中さん]

https://shinagawa.goguynet.jp/2022/04/23/ecoru-togoshi/
５月から戸越公園内にできるみたいですね。
近くにOKストアやオオゼキもあるし、電車3分で大井町、10分で自由が丘、マイナーな駅だけど駅近なら以外に便利かな…
車でも補助26号線つかえば大井町まですぐだし、建替え予定だけどTOC五反田も近くていいね…価格高いようでしたら検討外ですが…

[122: ご近所さん]

今時珍しい、広めの３LDKがあるので期待してます。
ゆったりスペースなのは単価低めも期待できますね。

[123: マンコミュファンさん]

長文来なくなってみんな良かったね！

[124: 匿名さん]

ここより数段マイナー駅の石川台徒歩4分、大田区アドレス、しかもめちゃ交通量多い中原街道沿いのザ・パークハウス東雲谷フロントが坪400万でさくっと完売しそうな勢いだね。あんまり単価低めにはならないと思うけどな。

[125: 評判気になるさん]

>>124 匿名さん

東雪谷の間違いでは。

[126: マンション検討中さん]

>>125 評判気になるさん

おはようございます。
連休明けには、モデルルームのご案内がある感じですかね？

[127: マンション検討中さん]

東雪谷フロントはいい部屋(上階の南向き住戸)のほとんどが募集対象外でした。ここの70S、80Tの20階から23階がどのくらい募集対象になるか気になってます。(70戸の分布がばらけているのか、上階に集中してるのか…)
モデルルームの案内、待ち遠しいですね。

[128: マンション検討中さん]

現地行ってきました。かなりの下町で安めなお店多し、コンセプトムービーとは大分ギャップあります。それでも今の市況なら坪単価400くらいいくかもしれません

[129: マンション検討中さん]

>>128 マンション検討中さん

@500の書き間違いですよね？

[130: 匿名さん]

400なら喜んで買うわ

[131: マンション検討中さん]

4階35Hが400～450、23階120Zが700くらいと想定して公式の発表を待ってます。
想像を、驚くほどに超えてくる場合はプラス50。

[132: マンション検討中さん]

クレヴィア西馬込が坪単価340万円。ここは440くらいじゃない？

[133: 通りがかりさん]

みなさんは価格よりも、地下のリニア工事とか地権者の方が気になりませんか？？

[134: 名無しさん]

>>133 通りがかりさん

2022年3月30日の時点で北品川非常口のドリル(カッターヘッド)は完成してますね。

https://company.jr-central.co.jp/chuoshinkansen/urban_shield-tunnel/ov...

北品川非常口から戸越公園駅までは直線約2.4km 、1ヶ月で400m掘削できるようなので6ヶ月程度でマンションの下を通過しますね。

説明会資料P.34に戸越公園の地質断面図がありました。
https://company.jr-central.co.jp/chuoshinkansen/urban_shield-tunnel/de...

このマンションの制振フレームの杭基礎が地中何メートルまで打ち込まれているかは聞いてみたいですね。

[135: 匿名さん]

>>132 マンション検討中さん

西馬込７分窪地の小規模板状マンション、大田区アドレス、準工業地域、第二京浜沿い（トラック通り）、敷地形状×（南向き住戸なし）、非メジャーブランド

戸越公園１分の駅前再開発タワー、品川区アドレス、近隣商業地域、池上線沿い（踏切音あり）、敷地形状〇、地所レジブランド

[136: 都民]

>>133 通りがかりさん
私は地権者の素性が最大の関心事です。70/241地権者住戸なのに、地権者が宗教関連の人物で、信者が大量に入居などということになれば論外です。即検討を中止します。逆に、リニアはそんなに心配していません。

[137: マンコミュファンさん]

>>136 都民さん

想像力逞しいのはいいけど、社会をリアルに見てないなと。
シティータワー武蔵小山も地権者住戸多いけど、宗教とのつながりなんか聞かないよね？
東急沿線の古い住宅街で大規模再開発やったらどうしても地権者の数が増える。
それが特定の宗教団体に乗っ取られるなんて話は聞いたことない。

[138: 都民]

>>137 マンコミュファンさん

>>13　をご覧になった上での書き込みでしょうか？建設地に宗教関連施設が建っていたと聞いては地権者との関係はどうしても気になります。

[139: マンション検討中さん]

現地見てきました。凄く静かな環境で良いですね。
ただ、踏切渡って改札越えたりしないといけないので、急いでる時は目的地によっては少し時間かかるかもですね。せっかくの1分なのに残念ではあります。
それでも品川区駅1分タワーですから500～550にはなると思います。

[140: マンション検討中さん]

東雪谷フロントが坪400ってことを考えると場所だけでプラス100。向こうは完工が昨年でこっちは2年後だとすると足元の更なる資源高の影響もある。施工が大成だし、おそらく仕様もだいぶ上げてくることを考えると、さらにプラス50では済まないかもしれない。

というわけで仕様をどの程度で仕上げてくるか。モデルルームが楽しみだな。

[141: マンション検討中さん]

場所だけでプラス100ってのは言い過ぎた。50から70くらいか。

[142: マンション検討中さん]

>>134 名無しさん

貴重な情報ありがとうございます！デベとしてはリニアのことにはなるべく触れずに売り抜きたいところでしょうから、こちらから積極的に質問していきたいですね。

[143: マンション検討中さん]

>>138 都民さん

＊＊＊の社宅？があったからね。

[144: 匿名さん]

2024年ってローン減税受けれないのかな。それとも来年以降の発表待ち？

[145: マンコミュファンさん]

>>136 都民さん
マンション予定地に元々どんな建物があったのかググってみましたが気にされているのは戸越公園僧房のことですかね。この宗教施設の敷地はマンション予定地全体から見ると一部だと思いますが地権者の数としてはどうなんでしょうね。
241戸もあれば他の様々な宗教の信者の方も入居されると思いますので、特定の宗教団体の意向が例えばマンションの利用規約等に反映されるようなことは考えにくいです。

[146: マンション検討中さん]

>>145 マンコミュファンさん

コ
ー
フ
ク
の
カ
ガ
ク
の所有マンション。

[147: マンコミュファンさん]

>>144 匿名さん
住宅ローン減税受けられると思います。
https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2022/20211224tai...

[148: マンション検討中さん]

>>146 マンション検討中さん
ホントに、モデルルームで聞いてみてください。続報お願いします。

[149: 匿名さん]

>>147 マンコミュファンさん
ありがとうございます！
14万円×10年ですか。ないよりはマシですが、来年から住めるかどうかで随分変わりますね。。。

[150: 評判気になるさん]

>>145 マンコミュファンさん
宗教施設の敷地が予定地に入っていてたとしても、地権者になっているとは限りませんし。
デベロッパーや建設会社が買い取っている場合もあるので、その辺は聞いてみるのがいいと思いますね。

[151: マンション検討中さん]

2024年～2025年で大井町線沿線のマンション検討中です。
戸越公園駅徒歩1分の地所レジタワーと
大岡山駅徒歩10分の野村低層マンション(大岡山一丁目計画)では坪単価はどのくらい変わってくるのでしょうか。城南エリアの相場に詳しい方のご意見を伺いたいです。長文さん歓迎です。

[152: 通りがかりさん]

>>151 マンション検討中さん

大岡山はまだ何も情報出ていなくないですか？大丈夫でしょうか

[153: マンション検討中さん]

>>152 通りがかりさん
大岡山低層は2024年4月に完成予定、戸越公園タワーは2024年2月完成予定なので販売時期が一部重なるのではないかと考えています。第一期を逃したくないので今後発表されるであろう戸越公園タワーの販売スケジュールに沿って商談進めますが、もしも2022年7月、8月に大岡山低層の情報が出てきた場合には比較検討したいと思っています。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=10076463

https://www.kentsu.co.jp/sp/webnews/view.asp?cd=211110500066&pub=1

なお、大岡山徒歩1分の物件と戸越公園徒歩1分の物件では大岡山の方が価格が高いと思っています。(認識誤っていればご指摘ください)
大岡山徒歩10分(プラウド仮)の場合では戸越公園1分と比べてどうなんだろうという疑問です。

[154: マンション検討中さん]

>>153 マンション検討中さん
大岡山の物件は、
ピアース都立大学やプラウド目黒洗足ガーデンコートあたり参考にしてみてはどうですか。

[155: マンコミュファンさん]

長文さんを呼ぶのは勘弁です。

[156: マンコミュファンさん]

>>155 マンコミュファンさん

呼んでる人から長文さん本人の匂いがプンプン

[157: 匿名さん]

近隣のタワマンに住んでいますが、昨今は高齢者の現金買い、が本当に多いですよ。相続税対策も兼ねているのでしょうが、どれだけ値段が上がっても付いてくる。

おそらく市況的には普通のサラリーマン家庭のパワーカップルの限界を超えているし、投資としても妙味がない（3%なら米国債でも買っておけばよい）とは思いますが、そういうことなんだな、と思います。

[158: 匿名さん]

最近の市況は異常だと思います…我が家は所謂パワカで、世帯年収3000万程度（夫婦ともに総合職の一部上場企業勤務）ですが、昨年位までは、デベから見た時の属性がよかった部類だったと思われ、MR行くと、「全額ローンでも与信OKなのでぜひ検討してください！」という応対でした。

それが昨今は、塩対応を受けることが増えたなと感じます。最近も某MRに行きましたが、

「正直、現金が余って仕方がない方向けの物件です。購買層は経営者か会社オーナーです。地域No1物件なので、大きく値下がりするリスクは低いとは思いますが、ここから値段が上がるかと言われれば、そうは思わない。無理せず、冷静に考えてください。」

という反応に変わりました。宮仕えのサラリーマンにはサヨナラ価格なんだな～と思うようになりました。

[159: マンション掲示板さん]

下見しました。ここは下町で住民もお年寄りが多く、飲食店も格安店が多いです。同じ品川区でも大井町や天王洲アイルとは質が違う感じで、かなり好みがわかれそうです。大きなスーパーとか出来ますかね？

[160: マンション検討中さん]

>>158 匿名さん

158さんの属性で塩対応だったとは正直驚きです。
もしよかったら、最近MRに行かれたその地域No.1物件というのはどちらの物件なのか、何かヒントだけでもご教示いただけないでしょうか？

[161: 匿名さん]

近所に住むものです。購入も検討しております。
電車の騒音も気になりますが、羽田空港に着陸する飛行機の騒音も気になっています。現在3階に住んでおりますが、窓を開けていると午後3時を過ぎると、大井町上空を通過する飛行機の騒音が気になります。多い時は10分間隔で通過しています。本物件の東向きの部屋だと、特に高層階の場合、騒音が大きいのかな？と気にしております。

[162: eマンションさん]

>>161 匿名さん
飛行機に関しては戸越公園駅付近は65から68dBの騒音みたいですね。
https://www.mlit.go.jp/koku/haneda/archive/international/pdf/20191216_...

遮音等級T2かT3のサッシであれば窓を閉めた状態では静かになると思いますが、窓を開けると電車、踏切音、飛行機、補助第29号線の車の騒音は聞こえてきそうですね。

[163: 匿名さん]

東大井の仙台坂バス停前の開発はモリモトみたいですね。場所がいいので期待大。
シティ大井仙台坂HTみたいな感じだろう。

[164: 通りがかりさん]

>>158 匿名さん
属性って年収だけじゃないとこもあるからね
国家資格持ちの年収2000万が無資格サラリーマン3000万より与信高いこともある
銀行は長期ローンなら安定性を1番求めるから

[165: 口コミ知りたいさん]

>>153 マンション検討中さん
大岡山徒歩1分の物件？

[166: 口コミ知りたいさん]

大岡山プラウド（？）は坂道に囲まれた谷底みたいな立地ですよね
呑川緑道沿い？
おまけに徒歩10分では話にならない気がします
電車を利用しない方なら問題ないのでしょうけど

[167: 通りがかりさん]

>>166 口コミ知りたいさん
確かに大岡山から見ると谷底みたいなとこかもですが
都立大10分緑が丘7.8分ですかね。
大岡山と言うより東横線という事で
現実的には@500超で来ると予想しますね。
70m2で1億行くか行かないか辺りですかね。　

向かえの盛モトでさえ@450超でした。

[168: 名無しさん]

>>153

確かに大岡山駅１分にタワーが分譲されるようなことがあれば戸越公園より高いでしょうね

プラウド大岡山とこの物件なら価格は同じくらいの想定で良いのではないでしょうか

平均550と考えます

[169: 名無しさん]

>>167

さらに言うと自由が丘も15分程度ですね

[170: マンション検討中さん]

>>169 名無しさん

モデルルームの案内が未だ来ないですねー