ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
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販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[101: 匿名さん]

>>100 匿名さん
シンプルでヨロシ

[102: マンション検討中さん]

>>98 マンション検討中さん

同意見です。まぁ、とりあえずもう少ししたら価格の発表があるわけですし、そろそろ予想合戦はやめてほしいですよね。

[103: 匿名さん]

無責任な価格予想ならかえって面白い（と個人的には思う）んだけけど、不動産のスペシャリストってわけでもあるまいに、二人ともどうしてそこまで自分の相場観を強く主張できるのか、傍から見てて魔訶不思議だな。まあ、どうやら「マンコミュあるある」なんだろうけどね。
ちなみに、自分は坪500前後で予想してますが、地所レジが早期完売目指すか、ゆっくり売るつもりかで、値付けの仕方がかなり変わってくる気がします。

[104: 匿名さん]

地権者住戸がどういったポジションに分布しているかにもよりますが、坪480と予想します。

[105: 匿名さん]

>>104 匿名さん
坪480ならちょい無理してでも本気で検討するなあ。身内から反対されそうだけど（苦笑）。

[106: 匿名さん]

電車の駅も近いけど車だと
首都高速目黒線戸越IC、首都高速中央環状線五反田ICもかなり近いね。
でもかなり渋滞するのかな?

[107: 匿名さん]

>>106 匿名さん
この辺はあまり渋滞しないですね。首都高目黒線は他と違って盲腸線なので。

[108: マンション検討中さん]

>>18 マンション検討中さん

リニアトンネルの真上なことで懸念すべきことって本当にないんでしょうか。買ってからトラブルあっても多分誰も保証してくれないんですよね。大深度法ってやつで地下40m以深は地上の所有権が及びませんから。JRを訴えることは出来るでしょうが、、、

[109: マンション検討中]

北品川非常口と東雪谷非常口の間のトンネル工事は本格的にはこれからのようですね。トンネル開通後にマンション建設するのとマンション建設後にトンネル開通するのとではなんとなく後者の方が建物への影響がありそうな気がして心配です。

[110: 検討板ユーザーさん]

>>109 マンション検討中さん

情報ありがとうございます。このあたりの本格的な工事はこれからなんですね。知り合いが東雪谷に住んでいるのですが、非常口の工事のせいだと思うのですが、騒音に悩んでいますは。戸越公園の方は地中だけの工事かと思うので騒音はないでしょうが、地響きや地盤への影響が心配です。

[111: 匿名さん]

>>99 匿名さん

＞第三者がスレを遡って客観的に俯瞰すると、あなたが「地名だけで判断している」としか受け取れない文脈だと思いますが。
もはや論点（戸越公園タワーの妥当な価格）を外れすぎているので第三者は会話を追ってないでしょうね。
ちなみに私の最初コメントの「武蔵小山で」「十条が」というのは、続く「坪650や「坪470」という文言から、「武蔵小山(の駅前一分タワー)で」「十条(の駅前一分タワー)が」という特定の物件について述べたのはご理解いただけるはずです（だって普通の武蔵小山や十条の物件ではそこまで高くならないからね）。ここをもって「地名だけで判断してる」とするのは読解力を疑いますね。

＞この点に関してはもはや価値観の問題ですので、これ以上議論しても平行線のままかと。
ここが話の論点なので平行線というならこれよりのあなたのとコミュニケーションは意味がないということですね。
ちなみに議論は相手の言っていることをきちんと整理して解釈する能力と姿勢が必要なので、あなたとの間に”議論”が成立したとは思っておりません。

＞代々木上原のような非東急沿線の高級住宅街も現実に存在するわけで、
えーと、私が>>71で言った「城南と東急の組み合わせは明らかに価値が高くなる傾向があります」は「城南と東急の組み合わせ”以外”は価値が低くなります」「城南と東急の”以外”の組み合わせは城南と東急の組み合わせより価値より低くなります」を意味しないんですよ？大丈夫ですか？高校数学でいう「裏は成立しない」ってやつです。

＞その程度で引っ込める主張ならそもそもされないことをお勧めします。
あなたが勝手に私が言ってもないことを言ったように曲解してわら人形を叩いているだけです。

＞しかし、それらはあくまで一般論に過ぎず、例外はいくらでもあるわけで。
それはその通り（そりゃ西の端とか南の端と比べたら違うよね）ですが、私はあくまで戸越（公園）と十条との比較の理由として「南高北低」と述べたわけで、その差についてはあなたも＞＞71「同等の条件なら戸越の方が高くなるのは自然。」と述べているわけで、なおさら突っかかってくる意味がわかりません。

なんか「城南の東急線以外はゴミ立地！」みたい言ってるって思われたのかな…別にこっちも戸越や城南東急線最高！神立地！なんて言ってないですよ。なんか逆鱗にふれること言っちゃいましたかね？京王線や小田急線沿線に住んでいる方だったのかな？それらも立地がよい、良質な住宅エリアがたくさんありますよ。

あなたとの間には「戸越と十条の立地の差による価格差はある」というコンセンスサスはすでにとれていて、あなたは十条タワーのランドマーク性はすごいけど戸越公園タワーはそうでもないから坪550は出せないし出したとしても売れない、私は戸越公園タワーは十条タワーほどの規模感はないけどエリアの希少性がすごいから十条タワー並の資産価値になり得るので坪550近く出て売れるんじゃないか、という主張ですね。

[112: 匿名さん]

>>106 匿名さん
目黒線はぜんぜん交通量が少ないですね。
白金ザスカイもパコ長者丸も目黒線に面していますが、そういう部屋が売れ行き悪かったって全然聞きませんから。目黒線はネガティヴ要素にはなりにくいです。

ただ、戸越周辺は一方通行や細い道が多いので車移動だとストレスがたまるかもしれません。

[113: 匿名さん]

>>112 匿名さん
昔は第三京浜と繋ぐ計画だったみたいですが、今は動きがなさそうですね。高級住宅街を突っ切ることになるので難しそうではあります。

[114: マンション検討中さん]

長文の応酬もうやめませんか。本当に怖いですし価格予想合戦あまり意味ないですよ。

[115: マンション検討中さん]

長文はスルーしています。

[116: 匿名さん]

>>112 匿名さん
長者丸まだ残ってるよ。高速に面してるところ。
あなたが聞いてないからって適当なこと言わない方がいい。

[117: 匿名さん]

大井町の再開発に期待かな。

[118: 匿名さん]

大井町駅近くの仙台坂バス停付近にマンション建設地ぽいの発見

[119: マンション検討中さん]

長文さんもう来ないでください。
どうか宜しくお願いします。

[120: 都民]

現地行ってきました。駅は田舎っぽいけど逆に静かで良さそう。駅名の公園までは少々歩きますね。小さいながら管理が行き届いたすごくいい公園でしたが。大井町が便利な街なので、そこまで電車で３分っていうのが最大の魅力でしょうか。商店街が多い地域なので、商店街の雰囲気が気に入ればありかと。

[121: マンション検討中さん]

https://shinagawa.goguynet.jp/2022/04/23/ecoru-togoshi/
５月から戸越公園内にできるみたいですね。
近くにOKストアやオオゼキもあるし、電車3分で大井町、10分で自由が丘、マイナーな駅だけど駅近なら以外に便利かな…
車でも補助26号線つかえば大井町まですぐだし、建替え予定だけどTOC五反田も近くていいね…価格高いようでしたら検討外ですが…

[122: ご近所さん]

今時珍しい、広めの３LDKがあるので期待してます。
ゆったりスペースなのは単価低めも期待できますね。

[123: マンコミュファンさん]

長文来なくなってみんな良かったね！

[124: 匿名さん]

ここより数段マイナー駅の石川台徒歩4分、大田区アドレス、しかもめちゃ交通量多い中原街道沿いのザ・パークハウス東雲谷フロントが坪400万でさくっと完売しそうな勢いだね。あんまり単価低めにはならないと思うけどな。

[125: 評判気になるさん]

>>124 匿名さん

東雪谷の間違いでは。

[126: マンション検討中さん]

>>125 評判気になるさん

おはようございます。
連休明けには、モデルルームのご案内がある感じですかね？

[127: マンション検討中さん]

東雪谷フロントはいい部屋(上階の南向き住戸)のほとんどが募集対象外でした。ここの70S、80Tの20階から23階がどのくらい募集対象になるか気になってます。(70戸の分布がばらけているのか、上階に集中してるのか…)
モデルルームの案内、待ち遠しいですね。

[128: マンション検討中さん]

現地行ってきました。かなりの下町で安めなお店多し、コンセプトムービーとは大分ギャップあります。それでも今の市況なら坪単価400くらいいくかもしれません

[129: マンション検討中さん]

>>128 マンション検討中さん

@500の書き間違いですよね？

[130: 匿名さん]

400なら喜んで買うわ

[131: マンション検討中さん]

4階35Hが400～450、23階120Zが700くらいと想定して公式の発表を待ってます。
想像を、驚くほどに超えてくる場合はプラス50。

[132: マンション検討中さん]

クレヴィア西馬込が坪単価340万円。ここは440くらいじゃない？

[133: 通りがかりさん]

みなさんは価格よりも、地下のリニア工事とか地権者の方が気になりませんか？？

[134: 名無しさん]

>>133 通りがかりさん

2022年3月30日の時点で北品川非常口のドリル(カッターヘッド)は完成してますね。

https://company.jr-central.co.jp/chuoshinkansen/urban_shield-tunnel/ov...

北品川非常口から戸越公園駅までは直線約2.4km 、1ヶ月で400m掘削できるようなので6ヶ月程度でマンションの下を通過しますね。

説明会資料P.34に戸越公園の地質断面図がありました。
https://company.jr-central.co.jp/chuoshinkansen/urban_shield-tunnel/de...

このマンションの制振フレームの杭基礎が地中何メートルまで打ち込まれているかは聞いてみたいですね。

[135: 匿名さん]

>>132 マンション検討中さん

西馬込７分窪地の小規模板状マンション、大田区アドレス、準工業地域、第二京浜沿い（トラック通り）、敷地形状×（南向き住戸なし）、非メジャーブランド

戸越公園１分の駅前再開発タワー、品川区アドレス、近隣商業地域、池上線沿い（踏切音あり）、敷地形状〇、地所レジブランド

[136: 都民]

>>133 通りがかりさん
私は地権者の素性が最大の関心事です。70/241地権者住戸なのに、地権者が宗教関連の人物で、信者が大量に入居などということになれば論外です。即検討を中止します。逆に、リニアはそんなに心配していません。

[137: マンコミュファンさん]

>>136 都民さん

想像力逞しいのはいいけど、社会をリアルに見てないなと。
シティータワー武蔵小山も地権者住戸多いけど、宗教とのつながりなんか聞かないよね？
東急沿線の古い住宅街で大規模再開発やったらどうしても地権者の数が増える。
それが特定の宗教団体に乗っ取られるなんて話は聞いたことない。

[138: 都民]

>>137 マンコミュファンさん

>>13　をご覧になった上での書き込みでしょうか？建設地に宗教関連施設が建っていたと聞いては地権者との関係はどうしても気になります。

[139: マンション検討中さん]

現地見てきました。凄く静かな環境で良いですね。
ただ、踏切渡って改札越えたりしないといけないので、急いでる時は目的地によっては少し時間かかるかもですね。せっかくの1分なのに残念ではあります。
それでも品川区駅1分タワーですから500～550にはなると思います。

[140: マンション検討中さん]

東雪谷フロントが坪400ってことを考えると場所だけでプラス100。向こうは完工が昨年でこっちは2年後だとすると足元の更なる資源高の影響もある。施工が大成だし、おそらく仕様もだいぶ上げてくることを考えると、さらにプラス50では済まないかもしれない。

というわけで仕様をどの程度で仕上げてくるか。モデルルームが楽しみだな。

[141: マンション検討中さん]

場所だけでプラス100ってのは言い過ぎた。50から70くらいか。

[142: マンション検討中さん]

>>134 名無しさん

貴重な情報ありがとうございます！デベとしてはリニアのことにはなるべく触れずに売り抜きたいところでしょうから、こちらから積極的に質問していきたいですね。

[143: マンション検討中さん]

>>138 都民さん

＊＊＊の社宅？があったからね。

[144: 匿名さん]

2024年ってローン減税受けれないのかな。それとも来年以降の発表待ち？

[145: マンコミュファンさん]

>>136 都民さん
マンション予定地に元々どんな建物があったのかググってみましたが気にされているのは戸越公園僧房のことですかね。この宗教施設の敷地はマンション予定地全体から見ると一部だと思いますが地権者の数としてはどうなんでしょうね。
241戸もあれば他の様々な宗教の信者の方も入居されると思いますので、特定の宗教団体の意向が例えばマンションの利用規約等に反映されるようなことは考えにくいです。

[146: マンション検討中さん]

>>145 マンコミュファンさん

コ
ー
フ
ク
の
カ
ガ
ク
の所有マンション。

[147: マンコミュファンさん]

>>144 匿名さん
住宅ローン減税受けられると思います。
https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2022/20211224tai...

[148: マンション検討中さん]

>>146 マンション検討中さん
ホントに、モデルルームで聞いてみてください。続報お願いします。

[149: 匿名さん]

>>147 マンコミュファンさん
ありがとうございます！
14万円×10年ですか。ないよりはマシですが、来年から住めるかどうかで随分変わりますね。。。

[150: 評判気になるさん]

>>145 マンコミュファンさん
宗教施設の敷地が予定地に入っていてたとしても、地権者になっているとは限りませんし。
デベロッパーや建設会社が買い取っている場合もあるので、その辺は聞いてみるのがいいと思いますね。