ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[1: 匿名さん]

駅徒歩1分の再開発エリアで注目の、住居と商業施設の複合23階建てタワー。
大規模商店街で有名な戸越銀座も徒歩10分なので、生活利便性はバツグンですね。

[2: マンション検討中さん]

プラウドタワー目黒マークが670万、シティタワー武蔵小山が600前後？とすれば550万位ですかね。
商店街から10分離れてますが、1分複合再開発タワーは楽しみです。
目黒マークが高すぎてここも狙おうと思ってます。

[3: 匿名さん]

生活利便性高くお値段的に現実的な(たぶん)立地で規模大きめマンションでてきて注目してます。半年前のリリースだったら城南エリア価格+αくらいの値付けだったと思うんですが、ここ最近の資材高騰・関連各社の値上トレンド以降のリリース・価格設定となってしまったので2番さんがおっしゃるように坪単価はリアルに500万を超えてくるかもしれないですね、、。

[4: 匿名さん]

DW無し、ペラボー、角以外はナロー気味のスパン。
いつもの三菱さんの地味タワーになりそうです。

[5: 匿名さん]

近くで物件探したことがあるのですが、この付近自体が地味な街ですよね。
便利なスーパーが幾つもある、庶民的な雰囲気。

[6: 匿名さん]

1分といっても大井町線じゃあね・・・
都営線の駅から1分なら無理してでも買いたいけど

[7: 匿名さん]

前にテレビでやってたけど戸越公園駅は開かずの踏切があるところですよね？
動線見る限り大井町方面の電車乗るには踏切渡らなきゃいけないのかな？
踏切回避の地下通路はあるのでしょうか？
朝ラッシュ時間帯がどうなのかが気になります。

[8: 通りがかりさん]

>7 さん

その通りで、跨線橋などはなく、大井町行きは踏切を渡らなければなりません。
https://www.tokyu.co.jp/image/railway/img/togoshikoen.jpg

ちなみに都営浅草線は、戸越駅ではなく中延駅からアプローチすることになります。
https://www.tokyu.co.jp/ekitown/pdf/ukai/M30.pdf

[9: マンション検討中さん]

>>8 通りがかりさん

中延は10分ぐらいですかね。ちょっと面倒かな。
やはり日常使いは戸越公園になるでしょうから、大井町へ向かう際踏切がなかなか開かないことも計算に入れないといけませんね。
仕様のレベルも考えると相当リーズナブルでないと・・という感じですかね。

[10: マンション掲示板さん]

独身の頃、このあたり住んでましたが
本当に暮らしやすい場所ですよ。
あの庶民的な雰囲気の街にタワマンができてしまうことに寂しさを感じつつも、このマンションが買える人が羨ましいです！

[11: 通りがかりさん]

>>7 匿名さん
何年後かわかりませんが立体化含めた事業が東京都建設局で採択されたとHPに書いてます。

[12: マンション検討中さん]

昨日エントリーしたのにまだパスワードの案内が来ないんですが、皆さん来てますか？

[13: 通りがかりさん]

ここの建設地には某宗教団体のアパートがありましたが、地権者との関係など何か情報あれば教えて下さい。

[14: 匿名さん]

駅前物件なので、かなり価格は高くなるでしょうね。
便利な立地ですし住めたらいいなと思う人は多いと思いますが
坪単価ってどれくらいになるでしょうか。
詳細がもう少し知りたいですよね。

[15: 匿名さん]

坪550となると渋谷区や文京区にも手が届く単価で、それらとの比較でどうなのかと。
戸越公園は住みやすい場所だと思いますが、駅力に課題があり、大井町線は基本的に乗り換え必須、タワーとしてはそこまでの規模感ではないことを踏まえると坪450～500前後が適正かと思います。
西大井や戸越にも徒歩圏内で複数路線使えるのは地味に強く、底堅い需要がありそうです。

[16: 買い替え検討中さん]

今の市場から見ると、坪550くらいは適正ですね。

[17: 匿名さん]

スミフなら長期販売前提で坪550もありえますが、地所レジなら上限で坪500でしょう。
再開発案件は数年前から地権者と価格を握っているので、一般的にあまり無茶な値付けはしないものです。
想定賃料次第ですが、地域の相場的には坪550だと表面利回り3%いかないかと。

[18: マンション検討中さん]

ここいいなと思って色々調べてるんですが、リニアのトンネルの真上に位置しますね。大田区や世田谷区の方では陥没の被害とかで訴訟起きてますけど、これから建つマンションなら大丈夫なのでしょうか。どなたか建築関係の方とか詳しい方いらっしゃったらご意見お伺いしたいです。

[19: 通りがかりさん]

>>17 匿名さん

坪500ですか。固定資産税も高いんですかね？

[20: マンション検討中さん]

坪単価はそこまで高くはならないではないでしょうか
550～とかになってくるともっと駅力高いところも購入できますので
上でも仰る通り450～500じゃないですかね

[21: マンション検討中さん]

東側は眺望確保されますか？　東側のオーベルを含めたブロックが共同化されてマンションが建つ可能性ありますか？

[22: マンション検討中]

>>21 マンション検討中さん
http://www.jcp-shinagawa.com/personal/nodate/news/2019_10_11_sp.pdf

[23: マンション検討中さん]

１階は店舗になるそうですが、どんな店舗が入るか情報お持ちのかたいらつしゃますか？

[24: 匿名さん]

3LDK 73平米で9,000、67平米で8,200万円くらいでは？さすがにここでここでそれ以上だと高過ぎるのでは。近所に住んでますけど、このマンションの動画に出てくる層が住みたがる街ではないです。開発しても限界ある

[25: マンション掲示板さん]

不動前最寄り西五反田アドレスのプラウドタワー目黒MARCで平均坪670万、パークシティ武蔵小山ザタワーの中古で坪620程度。となるとここが坪550というのは妥当でしょう。坪500なら蒸発だろうし地所がそこまで下がる意味がない

[26: 匿名さん]

>>25 マンション掲示板さん
エリア、地価が全然違いますよ。ベンチマークするなら中延あたり。戸越公園は大分庶民的な街ですよ

[27: 匿名さん]

>>15 匿名さん
品川区だと、品川駅徒歩圏内で天王洲アイル駅近の品川イーストシティタワーでも坪405万円。上限が450くらいでは？

[28: 匿名さん]

再開発、駅1分を加味しても500が妥当なラインでないですかね。庶民的な町ですし、大井町ならまだしも、ここで広域から集客できます？？500で蒸発はないんじゃないかと思います。

[29: マンション検討中さん]

比較場所がおかしいというのは、そこと同等価格を予測するならそうですが、坪単価で西五反田-100万、武蔵小山?70万って比率でいえばこれまでもずっとそのくらいの差という意味で妥当ですよ。
逆に言えばそのくらい市場が高騰しているということですね。しかもそれで売れてしまっているので。
ほんの２年前でも西五反田で坪670なんて考えられなかったけど今はそういう市況ということですね

[30: マンション検討中さん]

流石に武蔵小山や目黒駅とは駅力が違いすぎるよ

[31: 匿名さん]

なぜそんな一生懸命高く予想するの？？w デベの方？？

[32: マンション検討中さん]

>>25 マンション掲示板さん
あり得ないです。まず目黒/五反田と比較するのがおかしいです。そのレベルは大井町の水準ですが、ここは当然大井町より低くなります。高くて坪400-460程度でしょう。これでも品川区で近年開発されている品川シーサイドよりも高いですよ？

[33: マンション検討中さん]

500以上となると港区(芝浦などですが)タワマンに手が届く価格ですから後発と言えどちょっと高過ぎる気がしますね。建て替え物件だしなおさら。金利も上昇局面に入りましたし、戸越公園のような比較的マイナーな立地で高値で掴むと、いざ売らなきゃいけない時、リセール厳しくなる可能性は都心部より高いかもしれないです。

[34: マンション検討中さん]

ちなみに統計学の基本ですが、平均価格を計算するさい、逸脱したデータは計算式から省きます。つまり武蔵小山スミフのようなエリア市場価格逸脱した高値の物件価格とここを比較しても意味がないということ。たくさん在庫が残っているのが何よりの証拠。ただ、売主側しては高値で売り出すのに好都合な数字であることは間違いないので、価格帯どうなるか見ものです。

[35: マンション検討中さん]

>>32 マンション検討中さん
グランドメゾン品川シーサイドは今や坪420で動いています。東急＋新築プレミアム（駅近新築が出ない立地）で坪480-500というとは妥当だと思います。瞬間蒸発はないと思いますが。

[36: 匿名さん]

450～500くらいじゃないですかねー。550って70平米が1.2億近くになりますよ。ここにそんなに払えます？？

[37: マンション検討中さん]

>>36 匿名さん

550なら、都内広域で探してる人は利便性で勝どき、芝浦、池袋、または今後出てくる月島を選ぶでしょうね。もちろん1分たりとも歩きたく無い！という方は、芝浦や池袋は論外でしょうが、ターミナル駅までのトータル時間と考えると十分比較対象になると思います。私も450-500で予想しています。

[38: 匿名さん]

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
[予告広告]
販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬
--------------
↑モデルルームエントリー受付中って書いてあるので電話問合せしたところ、まだ開始されてない模様。
現状では、ホームページから物件エントリーすることしか出来ないようですが、売主が複数会社あるのでモデルルームの窓口が複数あるのでしょうか？ご存知の方ご教授ください！

[39: マンション検討中さん]

ピアース戸越公園は坪単価450万以上でしたね。

[40: 口コミ知りたいさん]

>>38 匿名さん

いや、そう読まないのでは…

[41: マンション検討中さん]

>>39 マンション検討中さん

なるほど、ではそれ以下は無いってことですね、、

[42: 匿名さん]

70平米で9990万円でお願いしたい。

[43: マンション検討中さん]

品川区のこの辺りから環七方面一帯って、スタバ不毛の地ですよね。せっかくの再開発なので、下に入ってほしいなー

[44: マンション検討中さん]

過去相場は一旦置いておいて、現相場のみを考慮すると、坪単価550-600万円辺りであれば、買い物件でしょうね。

[45: マンション検討中さん]

え、買いか？
現相場だとしてもそれなら他の買いますって人や様子見の人が大半だと思うけど

[46: 匿名さん]

高めに言っときさえすればマウント取れてると思い込んでる〇〇が多い。

[47: マンション検討中さん]

やたらと高く見積もる人が多いなと思ったけど、全て同じ方の投稿っぽいですね。地権者さんでしょうかね。免震タワーでもないですし、売り手市場とはいえふっかけすぎです。

[48: マンション検討中さん]

立地や仕様からして「高くても売れる」マンションではないな。
安くなるとは思わないが自ずと限度はあるでしょう。

[49: eマンションさん]

もう坪単価の話題はいいですね。
まてばそのうち情報入って来るし、
予想で高い安い言っててもしょうがないでしょ！

[50: マンション検討中さん]

駅周辺は、このタワマン以外にも再開発進むのでしょうか？品川区の資料を読むといくつか準備組合は発足してそうです。連続性のある再開発が後発で控えているのであれば、こちらのマンションは楽しみな位置づけになりそうですねー。