ザ・パークハウス 戸越公園タワーってどうですか？

[匿名さん]

ザ・パークハウス 戸越公園タワーについて語りましょう。
公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-togoshikoen-tower/index.html
売主： 三菱地所レジデンス株式会社、大成建設株式会社、東急株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社、大成有楽不動産株式会社
施工会社：大成建設株式会社 東京支店

所在地 東京都品川区戸越５丁目４５番３号（地番）
交通 東急大井町線「戸越公園」駅(南口）より徒歩1分、東急池上線「荏原中延」駅(駅舎)より徒歩9分、都営地下鉄浅草線「中延」駅(A3出口)より徒歩9分、同線「戸越」駅(A1出口)より徒歩11分、JR横須賀線・湘南新宿ライン「西大井」駅(駅舎)より徒歩12分

総戸数 241戸(募集対象外住戸70戸含む)、他に店舗4区画
販売戸数 未定
駐車場 （総戸数に対して）タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。
販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 1R～3LDK
専有面積 30.60ｍ2～120.45ｍ2
バルコニー面積 6.21ｍ2～40.78ｍ2

販売予定 2022年9月上旬販売開始予定
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販売を開始するまでは、契約または予約の申し込み、並びに申し込み順位の確保には応じられません。
モデルルーム エントリー受付中
完成日または予定日 2024年2月下旬
入居(予定)日 2024年5月下旬

敷地面積 2392.01m2(売買対象面積)
分譲後の敷地の権利形態 権利変換計画に定める持分割合による所有権の共有
構造／規模 鉄筋コンクリート・一部鉄骨造・地上23階地下1階建
用途地域 用途地域：近隣商業地域
防火地域：防火地域
建ぺい率／容積率 建ぺい率：80% 、容積率：650%

管理形態：管理組合成立後、管理会社(未定)に管理委託(24時間有人管理)
施設費用・償却費：施設(総戸数に対して)／駐車場タワー機械式58台(住宅用54台、店舗用3台、身障者用共用1台)、他に荷捌き用駐車スペース2台。自転車置場295台(平置き50台、2段ラック式下部スライド式245台)、他に店舗用48台。バイク置場5台。ミニバイク置場23台。

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[81: 検討板ユーザーさん]

>>80 通りがかりさん

パークシティ武蔵小山とシティタワー武蔵小山では眺望面ではどちらもそれぞれ特徴があってどっちが良いとかないです。駅距離、規模、象徴性ではパークシティが圧勝です。中古は最新の成約事例で見ないと意味ないのは業界の常識。パークシティ武蔵小山は坪単価700超えてるよ。

[82: 匿名さん]

ここ、踏切りの音は気になりますかね？

[83: 匿名さん]

パークシティ武蔵小山つい先週まで70平米12000万の売り物件あったしマンマニさんの坪560が正当な評価だろ。
坪700の未入居の売り物件もあるけど誰も買わない値段を相場とは言わないよ。

[84: eマンションさん]

>>83 匿名さん

パークシティ武蔵小山の価格についてです。数は少ないですが現在売り出し中のものは坪650万以上が殆どです。数少ない過去の成約価格を持ち出しても意味がない。スミフじゃないですけど不動産は時価ですよ。

[85: eマンションさん]

>>82 匿名さん

線路ワキですから色々と気になりますね。

[86: 匿名さん]

つまり武蔵小山だと坪600万以上は売れ残るってことですね。スミフも全然完売しないですし。
坪550万くらいが成約相場なんでしょうね。それでも大井町とかと比べて高すぎると思いますが。

[87: マンション検討中さん]

>>84 eマンションさん

不動産の時価というのは成約価格ですよ。スミフの価格なんて常に相場と乖離してるでしょ。

[88: 匿名さん]

>>84 eマンションさん
売り出し価格で相場を語るって、冗談は止めてください。
昨年の成約実績は、14件で平均は@545ですね。
14件は成約実績としては、十分多い量です

[89: 検討板ユーザーさん]

>>88 匿名さん

去年の価格を持ってきてもねえ。実際昨年から相場は2割程度高騰してるから皆んなが言ってる600超がパークシティ武蔵小山の実態と合うね。

[90: 通りがかりさん]

三菱地所レジデンス、大成建設、駅前、買いたいけど高いだろうな…
品川駅も乗り継ぎ上手くいけば１０分位?
西大井も自転車使えば５分位かな?どうだろう
今後、西大井行きのコミュニティバス出来るのかな…

[91: 匿名さん]

>>89
今月の成約も坪500万半ばだけど。ここ戸越公園のスレだから、そろそろ武蔵小山の嘘つくのもいい加減にしないと目黒スレみたいに削除されるよ。

[92: 匿名さん]

>>78 匿名さん
まともな議論は難しいようですが、城南東急線のタワーの一例としてライズを挙げたまでです。
尤も大井町線というより田都沿線で高島屋も近接する物件と比較したのはある意味不適切でしたかね。
私は一貫して物件の個別性について指摘しており、地名でしか語っていないのは明らかにあなたです。
少し調べれば分かるレベルですが、実際にザ・パークハウス代々木大山とシティタワー武蔵小山はほぼ同等の単価なわけで。サンウッド元代々木町も大差ない水準でしょう。
これは地名だけで判断するあなたのロジックだとありえない現象ですよね、と。
だから、地名の付加価値に加えて、利便性、ランドマーク性等様々な要素の総合点が資産価値なの。

>十条駅前新築タワーとこの戸越公園駅前新築タワーはそういう意味では比較することができるので、それはそのまま十条の普通の物件と戸越公園の普通の物件の価格差が反映されることになる、という話ですね。

話をすりかえないでいただきたい。
>>72の通り、大前提として両者ではスペックが異なるわけで、なぜそのような結論になるのか。
また、城南と東急の組み合わせについて自分から話を振っておきながら、反証されると「どうでもいい話」と逃げる姿勢も含め、なんだかなあと感じます。

[93: 匿名さん]

十条と戸越ってなんか似たような街ですね。

[94: 匿名さん]

>>89 検討板ユーザーさん
去年というか、この一年間ね。当然2022年1月～3月期の成約実績もあります。

[95: 匿名さん]

>>85 eマンションさん

サッシ等級、向きによって変わるかもですね。北向きは二重窓採用かな。

[96: マンション検討中さん]

ザ・タワー十条と比べるなら、希少性、資産性という観点ならあちらが上です。埼京線の再開発も控えてますし、なんと言っても地域ナンバーワンの物件となるでしょう。こちらは武蔵小山や大井町があるので地域ナンバーワンとはいきません。規模も階数もずっと少ないですしね。投資家は十条、実需は戸越公園と住み分けてくれたらいいのですが、そううまくはいかないでしょうね、、

[97: 匿名さん]

>>92 匿名さん
あなたが「まともな議論は難しい」と感じるのは、おそらくあなたに相手の主張をきちんと理解しようと努める姿勢が欠けているからだと思いますよ。あなたが私に対して「地名だけで判断している」という風に思い込んでいるわけで、そりゃまともなコミュニケーションになるわけないよね、という話になります。

＞だから、地名の付加価値に加えて、利便性、ランドマーク性等様々な要素の総合点が資産価値なの。
地名（立地）がベースにあって、そこにランドマーク性や希少性、築年数などの物件固有の価値によって資産価値が増えたり減ったりします。言葉の綾かもしれませんが、地名が付加価値というのはちょっと奇妙な表現です。
また、だったらなおさらなぜライズを挙げたの？ランドマーク性（タワー・大規模）は考慮に入れたのに新築プレミアムという重要な要素である築年数は資産価値に考慮にいれてあげないの？って話になります。「ほぼ全ての要素でここを上回る存在」とか言っちゃっているけど大丈夫？築年数は「ほぼ全ての要素」には入らないの？

そろえてあげましょうよ。そろえてあげたいから、私はあなたが挙げてくれた代々木上原物件じゃなくての駅徒歩一分タワーの武蔵小山や十条とこの戸越公園を比べているんですよ。

＞大前提として両者ではスペックが異なる
ここが私とあなたの最大の対立点で、部屋設備などはまだの情報だから留保するべきとはいえ、規模感やタワー感・眺望に関してはこの物件も戸越公園も大差はないという主張です。少なくとも戸越公園と十条という立地の資産価値のベースの差を逆転できたり、十条のタワーの方が戸越公園タワーとの差を大きく縮めたりできるほどのランドマーク性の差ではないという見立てです。なので坪500前半から坪550を予想しているという話ですね。

＞また、城南と東急の組み合わせについて自分から話を振っておきながら、反証されると
私が>>71で「城南と東急の組み合わせが生み出している立地的価値」の話をしたのは、「西高東低・南高北低」になっている東京の住宅価格の理由の一つとして述べたものであって、コレが「対十条」の文脈の上にあることは明らかです。つまり「十条の方が都心に近くアクセスが良いとしても立地そのものの価格は戸越公園には及ばないよ」という理由を補強するものです。
あなたは「池上線や多摩川線なんて小田急線や京王線以下の相場」であることを主張していますが、これは別に「西高東低・南高北低」論に対して矛盾するものではないので、反証にはなっていないですね。そもそも「東急や小田急、京王といった私鉄会社たち」と述べていますから、別に東急だけに限った話ではないとご理解いただきたかったですね。

[98: マンション検討中さん]

物件を売るときって地縁者以外の広域検討者にも分かりやすい要素が必要で
十条は誰でもわかるレベルのエリアNo.1のランドマークマンションだけど
戸越公園は広域からしたら穴場感強い物件になるから、そこで高い単価つけたら広域は離れるでしょうね

[99: 匿名さん]

>>97 匿名さん
第三者がスレを遡って客観的に俯瞰すると、あなたが「地名だけで判断している」としか受け取れない文脈だと思いますが。
各種スペックを完全無視して「武蔵小山で」「十条が」と地名で価格の妥当性を語っておられたので。

地名の付加価値について、例えば港区南青山と渋谷区東、港区高輪と品川区北品川など、境界線前後に大きな環境の変化が無いようなエリアでも、資産価値は大きく異なるものです。「住所」に大きな価値を見出す方は一定数いらっしゃるので。
ライズについては、前述した通り「大井町線沿線のタワー」という括りから例示したまでで、当然築年数も考慮していますよ。
まあ、世間的には「世田谷区玉川」と「品川区戸越」では築年数の差以上にそもそものベースが異なりますが。

>規模感やタワー感・眺望に関してはこの物件も戸越公園も大差はないという主張です。

この点に関してはもはや価値観の問題ですので、これ以上議論しても平行線のままかと。
私の意見としては、両者のスペックの違いはそう小さいものではないと思いますが。

>「西高東低・南高北低」になっている東京の住宅価格の理由の一つとして述べたものであって、コレが「対十条」の文脈の上にある

そもそも、対十条での文脈なら東急か否かは関係ないと思うのですが。代々木上原のような非東急沿線の高級住宅街も現実に存在するわけで、「東急沿線」と「西側その他沿線」を比較するならまだしも、あなたの論理展開は「西高東低・南高北低」という前提を基にしたdeductive reasoningとなっており、つまり結論ありきだといえます。
>別に東急だけに限った話ではないとご理解いただきたかったですね。
その程度で引っ込める主張ならそもそもされないことをお勧めします。

一般論として、東京の住宅価格が「西高東低」であるのは誰もが認める事実でしょう。
これは、総論として「大卒者は非大卒者より平均所得が高い」、「親の所得と子供の学力には相関関係がある」というようなものです。
しかし、それらはあくまで一般論に過ぎず、例外はいくらでもあるわけで。
例えば城南の六郷土手、雑色、糀谷あたりは明らかに十条より立地として劣ります。
もう少し広い視野を持って物事を考えられるようになると、また違う世界が見えるのではないかと。

[100: 匿名さん]

いつごろ案内開始ですかねー。予定価格発表が楽しみ