プラウドタワー本郷東大前ってどうでしょう

[匿名さん]

販売時期は平成22年6月中旬予定ということで。


所在地　東京都文京区本郷５丁目５番５号（地番）他
交通情報　大江戸線「本郷三丁目」駅徒歩2分　丸ノ内線「本郷三丁目」駅徒歩5分
売主　野村不動産
施工　竹中工務店


[スムログ 関連記事]
【本郷界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.7】
https://www.sumu-log.com/archives/6869/

[1: 匿名さん]

この物件のこと調べてて見つけたんですけど、ザタワー小石川のスレ（　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43380/1　）の最初、2007年の８月（約２年半まえのいわゆるプチバブルのピーク）にこの物件の書き込みがありますね。

それもプラウド本郷東大前とほとんど名前まで当ててました。当時は23階となってました。

私の記憶だと当初、いま日経のビルが建ってしまった北西側の敷地もこの物件の敷地だったんですよね。鳩山（弟）事務所の真ん前で、当時（麻生政権）現役大臣だったので、周辺の反対に呼応して、そこから横やりが入って、23階が19階にさせられて、利益を確保する為に土地の一部を日経に売ったという感じかなと予想しています（単に素人の想像です）。

どこもそうですが、ここは特に本郷通りと南側の建物を考えると東側と北東、南東が良い（日当り、景色、静けさ）んじゃないかと思います。

それから、地下鉄２路線と高台で、下駄と地権者なしだというのはとても魅力的ですよね。

[2: 匿名さん]

総戸数７２戸で１９階建てということは、
だいたい１フロア辺り４戸ということか。

東大関係者を狙って強気の価格で出してきそうだな。

[3: 匿名さん]

>>1
ずいぶんとお詳しいですね。
世の中もだいぶ変わっちゃって2年半前の書き込みとか役に立たないと思ってましたがそうでもないのですね。
今までの経緯からして幾らくらいの単価で出てくると読まれてますか？

[4: 匿名]

ここはきゃなり高いでしょう。
確実に茗荷谷以上の坪単価。
平均坪380くらいじゃ。

[5: 匿名]

茗荷谷が平均380だから、平均400では？

2年前なら450ですよね

[6: 匿名さん]

弓町のモデルルームに行ったときは、弓町と同レベルで出す予定みたいなことを
言ってたけど、弓町が好調だったから上げてくるかもね。

[7: 匿名]

タワーって20階建て以上じゃなかった？

[8: 匿名さん]

＞5
さすがにこのご時世で平均400では売れないですね。
ＡＴ茗荷谷未満の平均350がいいところでしょう。

それでも一般庶民には遠く手の届かない価格帯ですが。

[9: 匿名さん]

法的な定義は無いので間違っているとは言えないというのが本当でしょう。

もともと、野村にしてみりゃ23階で計画していたわけで、そんなことまで、大人になってまで母ちゃんからお小遣い貰ってるような政治家の圧力に負けるかって話で。

[10: 匿名さん]

計画段階ではタワーの高さをあらかじめ高めに予定しておいて、
付近住民の意見を容れて少し低くしました、という形で丸く収めるのはよくある話。
ここもそんなよくあるタワーの一つ。

[11: 匿名さん]

ここは高く設定するって噂だよ。

[12: 匿名さん]

東大の先生方が購入するわけですから

[13: 匿名さん]

職場の隣のマンション買いたい人なんているのかね。

価格は弓町の値段がある程度参考になるんじゃないの。
同時期に同じ地域で売る訳だし、それほどグレード・利便性に
差があるとは思えないし。

[14: 匿名さん]

＞５　2年前なら450

あれだけ高いといわれ、なんだかんだで売り切れて、その上グッドデザインまで取ってしまった本郷パークハウスプレミアは、2007年のピークの時の物件で平均坪420でした。

ここは、２年前でも400でしょう。そう考えると1割り下げで360。
比較的狭い部屋が多い様ですが、これは、広いものは物件の価格があがり検討者が減ってしまう事への対応だと考えるとほぼ、アトラスと同価格帯になるのでは？

ここは、地権者と店舗が無いという高級物件の最低限の条件を備えてますし。

[15: 匿名]

茗荷谷より本郷の方がアドレスパワーも利便性も上ではないですか？
プラウドでかつ竹中ならば茗荷谷タワーと同価格はないでしょう。
あちらは坪360だから、ここはやはり380くらいかなと。

[16: 匿名さん]

>>14

以前、この敷地にあった『百万石』って料亭が1階で再び始めるような噂がありましたが･･･

不確かな情報ですみません。

[17: 匿名さん]

>15
アトラス茗荷谷は平均380では？
（南の中層で坪400前後、プレミアムは500くらいでした）

[18: 匿名さん]

ここのところ動きないですね。
価格以外の情報もほしいかな。

[19: 近所をよく知る人]

都心ということで見てたらこんなのが出てきた。
東京駅に2駅近い淡路町。
http://lions-mansion.jp/MA091205/index.html

それはさておきこのエリアはスーパーがなにげに3丁目と2丁目の間のしょぼい「カエデ」くらいしかない。徒歩は無理だが足を延ばせばクイーンズ伊勢丹や成城石井があるが。おしゃれな店も皆無。マダム・主婦層からみて「住みたいか」というのはクエスチョンだろう。ファミリー向けというより単身者・DINKS向けか。

茗荷谷のアトラスと比べた場合、買い物やスーパーの充実度ではあっちが上。アドレスのブランド力（本郷VS音羽）ではこっちが上。東京駅から「タクシーで」近い点ではこっちが上、「電車で」Door to Doorでどっちが近いかという点ではこの物件は丸ノ内線の駅まで5分はかかるからあっちが上。近隣のしゃれたレストラン有無ではあっちが上。こっちにはサイゼリヤが近くにできた。

[20: 匿名はん]

野村と旭化成だとこっちが上。地下鉄１路線と２路線だとこっちが上。

レストランは日常用途でなくて、ここからもそう遠くないからどっちでもよい。サイゼリアはむこうにもあるから同点。

学区はむこうが上で、茗荷谷は音羽じゃないよ、大塚だよ。


茗荷谷が明らかに上なのは、スーパー、駅までの距離（だだしこれにはマイナス要因にもなる）と学区だね。

こちらが明らかに上なのは、野村で本郷というブランドと地下鉄２路線でしょう。
近隣大学の品格と知性だと勝負する気もないだろうけど。

[21: 匿名さん]

近隣大学とかレストランとかアドレスとかどうでもいいことでしょう。
実際住んでみて重要なのはスーパーや駅、公共施設までの距離ですよ。

[22: 匿名]

アトラス契約者ですが、ここもきっと素敵なマンションになると思います。

イメージではこちらが格上。便利さはアトラスがちょい上かな。

[23: 周辺住民さん]

ここ気になります。
弓町と同じですぐに売り切れるだろうな。

[24: 匿名さん]

資料請求したけど、あんまり間取りがよくないね。

[25: 匿名さん]

買い物やスーパーが遠くて不便という話題がありましたけど、
この物件なら御徒町や上野が買い物のメインエリアになるでしょうね。
徒歩10分～20分くらいなので、苦にならない距離だと思いますよ。

[26: 物件比較中さん]

電話で問い合わせしました、
電話に出た方は近隣の物件と比べて立地が良いので
価格もそれなりに高くなるように言ってました、
タカビーで感じわるーーーい、

[27: 匿名さん]

>25
この物件から御徒町まで1.5kmくらいあるよ。
日々の買い物で徒歩20分が苦にならないの？
しかも帰り道は上り坂だけど･･。

[28: 匿名さん]

この辺、スーパーはなくて本当に不便。後楽園で成城石井かな。
個人商店＋αはちょこちょこあり、専業主婦であれば平日にふらふらするのは楽しいかも。

[29: 匿名さん]

>>27
後楽園も1ｋｍ程度あり帰りは登り道なので、御徒町とそれほど変わらないでしょう。
それに後楽園は成城石井しかないですが、御徒町は選択肢がたくさんありますよ。

立地が良いという話が出ていましたが、ここの立地はよくないですよ。
スーパーも遠く、前面の本郷通りの交通量はとても多いですからね。

[30: 匿名さん]

日常の買物を御徒町でするようでは、
不便なのは明らか。

[31: 匿名さん]

良くわからん物件のネガを書いてる人って、やはり近隣の販売中物件の方ですか？

[32: 匿名さん]

近隣に、ここと競合するような販売物件なんてある？
不忍池のパークタワー？

確かに買い物は不便。
使えるのが上野松坂屋で15分、吉池が17分（電子地図で）。
がんばってもその程度。

[33: 物件比較中さん]

池之端の三井のタワーと比べてどうなんですかね？
眺望は三井の方が良いですが、交通利便性はこっちですかね？
価格はプラウドの方が高そうですね。

[34: 物件比較中さん]

場所なら、断然に文京区にある
本郷のほうがいいとおもいますが、、

[35: 物件比較中さん]

＞＞３４です
ごめん、場所じゃなく、資産価値で考えたら、
本郷が上と思います、

[36: 匿名さん]

本郷といっても広いですよ。本郷三丁目駅から２分（本当かな？）と近くても１丁目（プラウド本郷弓町）辺りのほうが春日の駅にも近いし静かだし資産価値があると思います。

[37: 匿名さん]

昨日見てきました。
なかなかよかったと思います。
スーパーが近くにないのが不便かもしれませんが、そんなの気にならないくらい便利な場所にあるように感じます。

[38: 匿名さん]

>>37

坪単価どのくらいですか？

[39: 物件比較中さん]

プラウドですから３７０から３８０くらいではないでしょうか？

[40: 匿名さん]

>>39
そのくらいでしょうね。
低層は350くらいから出てきて最上階は400くらいだと思います。

[41: 匿名さん]

売れ残りラスト１戸ってＤＭが来ました。そんなに人気があるのでしょうか？
４８．６８㎡で５，０２０万円。
プラウド本郷弓町より安いんですか？もう完売で価格がわかりませんが。

[42: 匿名さん]

＞41
何でまだ売り出してもないのにラスト１戸になるんですかｗ
物件名をよく確認しましょう。

[43: 匿名さん]

350止まりじゃないですか？

[44: 匿名さん]

＞４２　　失礼いたしました。ブランズ文京東大前でした。

[45: 匿名さん]

３７です。
ずっと見てなくてレス遅れました、すみません。

詳しい価格はまだ決まっていないのですが、本郷通り側が東大側と比べるとかなりお安く（と個人的には感じた）設定されています。

当日担当者からもらった価格表（ペーパーは「住戸表」となっています）によると、

本郷通り側の11階・53.59㎡（1ＬＤＫ）で5000万円台前半
東大側の11階・57.83㎡（２ＬＤＫ）で6000万円台後半
本郷通り側の７階・46.56㎡（1ＬＤＫ）で4000万円台中盤

といった感じです。

詳しい価格はまだ決まっていないようで、変更もあるようなニュアンスでした。

当日は、初日ということもあるのか、たくさん見に来られていましたよ。
近くにできる住友商事の物件の場所も見に行ったのですが、個人的にはこちらの場所の方が良いかなと思います。もちろん、個人によって感じ方は様々だと思います。

当日頂いた資料で参考になるものがあればお知らせしますので、書き込んで下さい。

では～。

[46: 匿名さん]

＞45
ありがとうございました。
本郷通り側は坪300万円台前半からあるのですね。

でもファミリータイプだと高くなるんだろうな・・・。

[47: 匿名さん]

３７です。

当日頂いた住戸表では、全部の価格が表示されているわけではないのです。

東大側の１Ｒと1ＬＤＫを別にすれば、最も安いのが本郷通り方面の１ＬＤＫで、４６．５６㎡が4000万円台中盤（５０２）となっています。

「タイプ」って言うんですかね、これがかなりあるみたいで、住戸別の比較はなかなか大変です。

１８Ｆ～１９Ｆは２ＬＤＫと３ＬＤＫになっていまして、お値段も８０００万円台～となっています。スゴイですね。私には、どう考えても高嶺の花です。

価格の表を見て感じたのは、本郷側と東大側でかなり差がついている感じで、高くても東大側が良いと感じる人と、本郷側でも安ければ良いと感じる人と、両方集めたいような印象を受けます。

私、素人なのでよく分かりませんが、何となくそんな感じがしました。

すみません、上手く伝えられませんで（汗）
参考になるようでしたら幸いです。

[48: 匿名さん]

＞47
またまたありがとうございました。

低層階でもよいのでファミリータイプを探しているのですが、
低層階は１～２ＬＤＫ中心ということでしょうか。

さすがに８０００万円越えとなると簡単には決断できません・・・。

[49: 物件比較中さん]

この物件本郷側は交通量が激しそうなので中低層階はあまり良くなさそうですね。買うなら東大側でしょう。

[50: 匿名さん]

４７です。

ファミリータイプというのは、２ＬＤＫになるのでしょうか・・・

低層階でも２ＬＤＫはありますよ。
ただ、お値段がやはり・・・結構なお値段です。

住戸表を見る限り、最も安い２ＬＤＫは

東大側の３０４号室で５９．３㎡、これで約６０００万円だそうです。

あと、本郷通り側の９０１号室が６２．１３㎡で約６０００万円台、１１０１号室が６４．９６平米で６０００万円台前半といった感じですね。

本郷通り側の４０１号室はやや小ぶりで５５．８２㎡です。
ここは値段が書いていないのですが、ひょっとすると６０００万円を切る価格設定になるかもしれません。

いずれにしても結構なお値段ですよね・・・

私は、ＧＷの眺望見学会のようなものに参加する予定です。その頃には、もっと価格もはっきり分かっているのではないかと思います。

以上ご参考まで。

[51: 匿名さん]

４７です。

色んなタイプの部屋があるのですが、１７階までは１Ｒ、１ＬＤＫ、１ＬＤＫ　Ｗ、２ＬＤＫ、１ＬＤＫ＋ＤＥＮとなっています。

１８階と１９階は、２ＬＤＫが２部屋、３ＬＤＫが４部屋となっていますが、

２ＬＤＫ→８０００万円台中盤から９０００万円
３ＬＤＫ→９０００万円台後半から１．１億円

となっております。

取り急ぎ

[52: 匿名さん]

＞51
やはり、広いお部屋はかなり高いですね。
実際に場所を見てよく検討しようと思います。

どうもありがとうございました。

[53: 匿名]

>52
低層で良いと…お考えならこの物件は、やめた方が良いと思いますよ。
ギリギリの敷地に、建てた高層[？]で、竹中工務店 売り出しの遅れ 考えたらムリが何処かにと思います。
単価が低層階にしわ寄せされている気がします。

[54: 匿名さん]

　＞　竹中工務店 売り出しの遅れ 考えたらムリが何処かにと思います。

意味不明です。

[55: 賃貸住まいさん]

結構東大にも高い建物があるんですが、東大側の眺望はどれほどのものでしょうか？

[56: 匿名さん]

ファミリー層の購入希望が多いにも関わらず、間取りはDINKS、シングル向きばかり。事前マーケティングが足りなかった典型例になりそうですね。

[57: ご近所さん]

足場がはずされて外観が見られるようになりました。
根津神社のつつじも今が満開ですし、
外観が気になる方は花見ついでにいらしたらどうでしょう。

[58: ご近所さん]

ブランズ文京東大前と勘違いして投稿してしまいました。
上の投稿は無視してください。すみません。

[59: 物件比較中さん]

この物件、間取りがいまいちというかひどいです。部屋の真ん中に柱があったり、斜めになってる壁がたくさんあって家具おきずらそうですし・・・間取りが悪いのは「家」としてどうなんでしょうか？

[60: 匿名さん]

ちなみにこの辺の土地って、坪いくらぐらいなんでしょう。
公示価格ということですが。
文京区在住ではなく、詳しくないのです。

[61: マンコミュファンさん]

私も職場が近いのでこの物件は注目していましたが、
たしかに間取りがひどいですね、
そもそもあの面積でタワーって？
無理がありそう

[62: 匿名]

柱も専有面積に含まれてるから、実際にはもっと割高なんだよね。

[63: 匿名さん]

確かに間取りは酷いですが、売れるんでしょうね。。。

東大卒の方にはタマらない立地なんでは。昔の青春時代を思い出し、、、というところ。

[64: 匿名さん]

構造説明会に参加してきました。
新しい価格表ももらいました。
管理費・修繕積立金の一覧も頂けました。

肝心の販売価格については、やや強気な価格設定が目につきますが、高層階はやや優しい価格設定に見えます。

それでもまだはっきりとした価格表示にはなっていません。
恐らく、６月になるともっとはっきりするのかなといったところでしょうか。

以上、取り急ぎご報告です。

[65: 匿名]

日常の買い物はどこでするんですかね？まさか東大生協？子供が学生ならお得ですね。

[66: 匿名さん]

超一流立地ではないので、価格の上限は1億円レベルか。低層階は背伸びして無理やりローンを組むサラリーマンが押し寄せるので、むしろ割高だろう。
竹中が関わっているのはプラスだが、間取りをはじめマイナスポイントも多い、残念。

[67: マンコミュファンさん]

生協は、日用品は微妙ですよ、、
文房具、PC関連品は便利ですが。
私も学生時代から１０年程住んでいますが、
食料品が困るんですよね、
みんなネットでおとりよせ、もしくは車で
池袋西武、新宿伊勢丹にショッピングもかねて
休日買い出しているみたいです。

後楽園の成城石井は近いですが、徒歩では少し遠く
自転車は帰りの坂道が辛いし、ラクーアの駐車場も
なにげに混んでますからね、、

東大卒の人は買わないと思いますよ、
昼間は学生でうるさい場所って知ってますからね。
こんなに高額を出して買うのはちょっと、、

[68: 匿名]

たしかに、この場所は生活には向いてない。東大卒の人間ならわかる。
ここはむしろ学歴にコンプレックスがある人達が東大前という名前に憧れて集まるんじゃないか？

[69: 賃貸住まいさん]

ディスポーザーはついているのでしょうか？

[70: 匿名さん]

ついてますよ

[71: 匿名]

？何千万のマンション買える年齢＆身分になってまで学歴コンプレックス？
あったらむしろ、ここまで露骨に東大しかない場所は外すんじゃない？もしくは悟られないよう駒場にするとか。

[72: 匿名]

いい歳のおっさんでも学歴コンプレックスの人は多いよな。だからお受験も加熱するんだし。そんな人たちにはぴったりの物件じゃないか？

[73: 匿名]

思考回路がわからない…、まあお互い買わないだろうからこのスレには邪魔だ、消えよっと

[74: 賃貸住まいさん]

そろそろ申し込みというのに、盛り上がってないですね・・・

[75: 物件比較中さん]

ここって間取りが良くないなかったです。
いびつな部屋のカタチでちょっと使いづらそう。。。

[76: 匿名さん]

日経の土地を切った時点でこの物件は終わったね。

[77: 匿名さん]

駅近だし、少々部屋に柱が出てたりいびつですが、
採光が2箇所から取れて、いい物件だと思いました。
眺望シミュレーションも、美しかったです。
本郷通りに面していても、10階以上だと、車の音は気にならないのではと、購入を検討してますが、

一番のネックは、スーパーやドラッグストアがないこと。不便きわまりない。
やっぱり駅前に色々な店があって欲しい。

[78: 匿名さん]

>ドラッグストアがない

駅前、徒歩０分にあるよ。

[79: 周辺住民さん]

第一期販売分完売だって。
たいしたもんだねー

[80: 匿名さん]

72戸中50戸売り出して即完ですか。
あの間取りでも立地で売れちゃうってことでしょうか。
正直驚きです。

[81: 近所をよく知る人]

いいマンションなのかもしれないけど、色々とモメテタみたいだし、購入するのは躊躇してしまいます。

[82: ご近所さん]

事前申込み書をベースに顧客間の希望を調整して第１期販売分を決めているのだから、第１期完売は当たり前。いつもの野村のやり方ですね。問題はこれから。ちなみに、本郷弓町は初回で全戸完売だったから、こっちはやっぱり人気ないよね。あ～あ、もったいない。

[83: 匿名さん]

>82

弓町は総戸数31だったけど…

[84: 匿名]

ここは柱を丸ごと何本も専有部に含んでいる間取りが多いですね。
柱の面積も表記平米に含まれてますから、それを差し引いて考えるとかなり割高な坪単価になると思います。

[85: 匿名さん]

しかし、安くなったよね。平米100万だもんね。

総戸数 72戸 (（分譲戸数69戸、非分譲住戸3戸、店舗1戸）)
販売戸数 50 戸
販売価格(万円) 3,980万円 (1戸) ～10,390万円 (1戸)
最多価格帯(万円) 4,600万円台
6,300万円台
6,600万円台
6,700万円台
(4戸)
間取り 1R ～3LDK
専有面積 36.04 ～ 97.82m2
バルコニー 2.40 ～ 12.72m2
ルーフバルコニー 21.87 ～ 37.45m2（月額使用料:870円 ～1500 円）
管理費(円)/月額 13,400円～36,400円
(オプティキャスト利用料：420円)
修繕積立金(円)/月額 4,680円～12,700円
管理準備金(円)/引渡時一括払 13,700円～37,180円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 280,800円～762,000円

[86: 賃貸住まいさん]

多少難があるところはあるものの、この立地で野村ブランド、手が出る価格だったから即売したんでしょうね。多分、完売できるでしょうね。

[87: 匿名さん]

当然のごとく完売したみたいです。
駅近だし文化の香りもするし当然でしょう。

[88: 匿名さん]

完売したのは「四谷大京町」ですね。東大の隣ですが、本郷通りの騒音と排気ガスが邪魔して、文化の香りはしないでしょう・・・。

[89: 匿名さん]

あれ、まだ募集していますね。まだ小出しにしているんですか？

[90: 匿名さん]

騒音と排気ガスが邪魔して

とか

まだ小出しにしている

とか

茗荷谷の駅前とか、上野レゲエのネガを書かなくても。

[91: 匿名さん]

東大の研究者さん、いかがですか？　近いよ～。裏門まで徒歩30秒。

[92: 匿名さん]

まだ売れ残っているのですか？

[93: 匿名]

どの間取りも柱の入り込みがエグい…。それでも売れるのは感心するが…。

[94: 匿名]

どの間取りも柱の入り込みがエグい…。それでも売れるのは感心するが…。

[95: 匿名さん]

まだ売れ残っているようですね。。。
１億超の部屋、強行セールスしていたのに。

この物件は、超高級マンションというわけではないから
売り残りには苦労するでしょうね。

[96: 匿名さん]

残り2戸ですか？DNKS向けの広さですね。

[97: 匿名さん]

プラウド本郷弓町が早く完売したせいか、すぐ横の駐車場を購入していて野村のマンションが建設される予定ですよ。こちらの方がお勧めです。閑静なマンション住宅地ですので。
分譲価格が楽しみです。

[99: 匿名さん]

>97

弓町のMRの横の結構大きめの駐車場ですか？

[100: 匿名さん]

＞そうです。近隣の説会をしていたみたいです。我が家には関係ないので行きませんでしたが。