ブランシエラ ディライト万屋町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ブランシエラ ディライト万屋町についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.branchera.com/ms/yorozuyamachi52/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153766

所在地：長崎県長崎市万屋町121番他３筆（地番）
交通：長崎電気軌道「観光通」電停徒歩４分
間取：1LDK～4LDK
面積：34.92㎡～105.27㎡
売主：長谷工不動産
施工会社：西海建設
管理会社：長谷工コミュニティ九州

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[9: マンション検討中さん]

タワーマンションはほぼ100%乾式壁を採用していますよね。日本にあるタワーマンションは40万戸？近くあるみたいですが、そもそも上の方が言われるほどの遮音性の問題があったらここまで普及していませんよね。乾式壁の遮音性が木造アパートと同様って根拠となるデータはあるのでしょうか？

[10: ご近所さん]

音の感じ方は個人差があります。一般的にはヘルツで比較しますが、たとえ、同一人物で同じ数値であってもその音の種類で不快に思う感じ方も違います。
木造住宅、戸境壁がRCと乾式の3種類に居住した経験で述べています。また、騒音に関する書籍、乾式壁に居住する他の住民の感想も聞き取りした上です。
タワーマンションはRCの戸境壁にする場合、構造計算すると柱や梁が巨大になりますし、居住者は圧迫感が高まります。故にデベロッパーはやもえず乾式壁にしています。
昨今、建築費高騰のため、タワーマンション以外の物件が乾式壁を採用するのは、RCより建築コストが安くなり、その分利益が見込めるためであり、オーナーにとってはなに一つメリットがないです。タワーマンション以外の高級マンション(高額マンションと同一ではない）で乾式壁を採用している物件は一つもありません。
そのことが、最大の根拠です。
乾式壁にも幾つか種類があり、高級タワーマンションの中には、乾式壁であっても遮音性に考慮した構造のものも存在しますが、ブランシエラは石膏ボードの間にグラスウールを入れた136ミリ厚の最低水準の乾式壁を採用しています。

[11: マンション検討中さん]

で、根拠となるデータは？
騒音に関する書籍って教えて。
あと、高級タワーマンションって具体的にどこですか？

[12: ご近所さん]

小規模物件の内廊下設計はメリットよりデメリットがはるかに大きい
内廊下内は人の話し声など音が反響して専有部内まで大きく聞こえてくるため、ストレスを感じるケースが外廊下設計より多い。同じフロアにモラルの低い住人がいる場合、子供の遊び場、ドッグランなど多様な騒音の発生がする可能性がある。例え管理規約や使用細則などで規制しても、従わない住人は住み続けることになる。賃貸であれば、契約更新を拒否できるが、分譲の場合は解決方法がない。大規模物件であれば、コンシェルジュに宅配物、クリーニングの取次やオーナーズラウンジでコーヒーを飲んだり、フィットネスルーム、ゴルフレンジ、シアタールーム、キッズルームなどの利用で建物内を回遊することが多くなり、その際には、空調の効いた内廊下は存在するメリットを感じる。しかし、小規模物件の場合は共用施設もなく、照明や冷暖房を使うことで電気代がかかり、管理費が高くなる。長崎市内の小規模物件5つを調べると、管理費は平米単価88円～125円(平均98円)、ブランシエラは218円。外廊下物件の2倍以上の管理費を負担することになるが、それを許容するだけの意味があるのか。

[13: 通りがかりさん]

なんだかんだ言っても不動産の価値は立地です。立地＝利便性で、立地に難アリの大規模物件とかはグロスメリットとか言ってそれを無駄な共用部で補うんだけど、当初安く設定さた管理費や修繕金が後から足りない事が分かって急に値上げされるなんてよくある話しですよ。機械式駐車場が多い物件は特に注意しないと。

[14: ご近所さん]

驚きました。
長谷工アーベストに30分程質問を幾つかしましたが、そのほとんどがわからないとの回答でした。特に驚いたのは、断熱材について質問すると、答えずに長谷工側はそれを聞いてどうするんですか、何のために聞くんですか、と逆質問をされました。断熱性の高い住宅を購入したいので聞きましたが、奇異な質問ではないと思いますと返すと長谷工側は無言になりました。
長谷工の営業は設計図書を読み、消費者からの質問に即答できる体制がない。質問に答えられないことに恥ずかしいと思う感情とか、自信の勉強不足を反省する姿勢が全くない。数千万円の商品を販売するためには商品知識を身に着けようなどと思わないようです。長谷工アーベスト本社に電話して社員教育についての考え方を聞きましたが、どうやら会社全体が設計図書を読み商品知識を身に着ける必要性はないと考えているようです。物件HP上の文言についても聞きましたが、広告代理店が作成したのでわからないと呆れる回答でした。
マンション購入に失敗したくない人は販売事務所で設計図書を自身で開いて疑問を解決することをした方がよい。しかし、消費者に設計図書を見せない会社もありますのでそのようなマンションは購入を勧めません。設計図書を見ても理解できない人は販売事務所に同行するサービスをしている設計士などの専門家に同席してもらうことを検討しても良いと思います。但し、数万円の費用は発生しますが、購入後に後悔することを考えれば安いと思います。

[15: ご近所さん]

仮にブランシエラを購入して賃貸収入を10年間得た後売却した場合、賃貸収入より大きな売却損が発生する物件です。子供の学区の問題など、どうしてもこの立地に居住する必要があるのであれば、賃貸の方が経済的に考えれば有利です。一般的にはマンションは戸建と違い資産性を重視して購入しますが、ブランシエラは資産性を無視しなければいけません。マンションであっても建売戸建を購入する視点で臨む必要があります。築浅中古物件販売価格、賃貸物件の賃料をネットで検索した結果導きました。
初めて不動産購入する人に付け加えると管理費、修繕積立金、固定資産税など10年間の合計、７０平米で500万円前後の支出が発生します。

[16: ご近所さん]

オプションまみれのモデルルームとカタログで購入の判断をせず、竣工後の実物を見てから購入の可否を決めた方がよい。特に初めてマンションの購入をする人は特にです。9月6日現在の物件概要を見ると、販売開始から3ケ月で2戸しか契約済み住戸がないので、幸か不幸か竣工後でも多数の住戸が、販売していることが容易に想像できる物件です。長谷工の商品企画者は頭を抱えていることでしょう。この販売状況では2期以降、販売単価を下げてくるのではないかとも思っています。慌てる必要はありません。
中四国地方のビッグターミナル広島駅から徒歩9分で竣工済みのブランシエラを見学してきました。万屋町と同規模で、価格は広島の方が1割以上安く、管理費単価は5割以上安い、加えて設備面では床暖房やディスポーザーが標準で備わっていました。いかに万屋町の販売価格が高いか改めて感じました。

[17: ご近所さん]

長崎市内にマンションを区分所有する是非について冷静に考える。
13の方のコメントにある立地が大切はごもっとも。東京の3A(青山、赤坂、麻布)と金町では立地のブランド力が天と地の差があり、例えば3Aで40平米と金町で100平米が同一価格で販売されていたら、間違いなく3Aの立地の物件を選択することが正しいと言える。しかし、あくまで都市部の話で地方都市の長崎市内ではそれほど重要視せず、物件の品と質が販売価格に見合っているかが重要。
長崎市の人口は全国の県庁所在地で最大の減少率で、加えて毎月の固定費である水道料金が一番高い。大阪市の2.3倍。旧財閥系の大手デベロッパーが進出しないということは魅力のないエリア。住宅ローンの完済する35年後には現在より人口が15万人減少する計算になる。そのような立地では売却損額は計り知れない。
定年までは長崎市内の分譲賃貸に居住し、その後は九州で唯一人口が増加していて発展の余地がある福岡市または東京中心部で購入することが経済合理性が高い。
ちなみにブランシエラの単価は福岡市内の物件と同レベル。
テレビショッピングで夢グループが販売しているものは無メーカーの中国製だが、価格が安いため、そこそこ売れている。要は家電でもマンションでも価格に見合う商品かが重要であり、不動産の場合は加えて将来の売却益、損がどの位になるか先を見通すことを考えるべき。

[18: 匿名さん]

>>17 ご近所さん
さすがに今の福岡市内よりは安いよ。汗

だとしてもこの立地なら確かに、わざわざ購入しなくていいかも・・
先発物件の幸町のあたりのは結果として良かったよね。街がきれいになってる最中だし、福山がCMでてるジャパネットのもあって期待感あるし。

[19: 匿名さん]

>>16 ご近所さん

〉中四国地方のビッグターミナル広島駅から徒歩9分で竣工済みのブランシエラを見学してきました。

広島に限らないけど、地方のJRターミナル駅は再開発しても人が集まらないじゃない。博多も熊本も鹿児島も結局は昔からの中心市街地の天神、上.下通り、天文館の方に都市機能が集中してて栄えてるよ。
ちなみにブランシエラ広島が建ってる西蟹屋ってスタジアムが近いだけで周りには何もないとこよ？広島の中心は役所関係にも近い八丁堀で、地価も全然違うし。比較の対象がおかしくない？

[20: ご近所さん]

管理組合運営に大きな不安。
近年まれにみる販売不振、このペースの販売戸数推移で単純計算すると竣工後引き渡し時に40戸の在庫が発生する。実に8割近い住戸が未入居となり、管理組合の運営上、議決権の多数を持つ長谷工の意向で全てが決定してしまう。オーナーの意見は通らない。これはあくまで長谷工が管理費を管理組合に収めることが前提だが、もっと不安になることは、長谷工が在庫住戸を一括してどこかの不動産屋に投げ売りした場合で、管理費や修繕積立金の支払いを免除する契約を長谷工と交わすことも考えられ、そうするとたちまち管理組合は収入不足となり、オーナーによる自主管理となる、修繕積立金会計は破綻し、オーナー所有住戸を売却するにもそのような管理体制では買い手は見つからない。
やはり、竣工後に販売状況を確認してから購入を見極める必要がある。
付け加えると、ブランシエラの平均的な完売までのスケジュールは、竣工時に8割の住戸が販売済で、残り2割の住戸を竣工後2年かけて完売するので参考にしてほしい。

[21: eマンションさん]

>>20 ご近所さん

無理くりなロジックですね。。笑
何故にそんなにここに粘着してるのでしょうか。
本当は欲しい人？
根も歯も無いこと書いて評判下げれば安く買えるかもっていうよくいる人なのかな？

[22: ご近所さん]

自家用車所有者は要注意
敷地内駐車場の台数5台の内4台はG･Hタイプ専用。G･Hタイプ以外を購入する48戸で1台の駐車場しかない。賃貸ならともかく、分譲マンションを購入して敷地外に駐車場をかりるなどあり得ない。要は自家用車所有者は購入を見送ることになる。車を所有していないから関係ないと思っても、地方都市では物件を売却する際には、駐車場無し物件は安い評価となる。
専有面積で3倍以上、価格で4倍以上の開きがある物件だが、ここのように小規模でこのような開きがある物件は全国を見渡しても他に存在しない。それが、管理組合やオーナーにとってプラスであれば問題ないが、百害あって一利なしです。大規模タワーマンションであればわかるのだが、小規模で他社はこのような企画を立てないのには理由があります。その理由はスペースの都合上かつあいします。

[23: 匿名さん]

>>10 ご近所さん
ヘルツは周波数のことですから、この場合は音量のデシベル比較では？

[24: マンコミュファンさん]

>>22 ご近所さん
長崎市は九州の中でも世帯当たりの自動車保有台数が福岡市に次いで低いみたいですが…
その様な状況で機械式駐車場を増やしたらまずくないですか？修繕金の負担が重くのしかかりますよ。

[25: 匿名さん]

>>24 マンコミュファンさん
ただでさえここの管理費高いし、機械式あったらなおさらだよね・・・

[26: 買い替え検討中さん]

販売戦略の見直しが必須
ここまで販売不振にもかかわらず、なんら対策を打たずのんべんだらりと販売を続ける姿勢に呆れるばかり。金曜日に来場予約画面を見ると土曜、日曜の予約が入っていない。市内中心部の商業地区の立地にありながら、賃貸物件のようなセキュリティを設計変更することも一案。オートロックをダブルにし、全ての専有部に接する開口部(窓、玄関)に防犯センサーの設置、駐車場出入口にはリングシャッターゲートの設置など分譲物件らしいセキュリティに変更する。販売不振の一因に管理費の高さがあるが、仮に同一価格の物件があっても片方の物件の管理費が月々1万円高いと35年ローンを組む人にとっては利子も含めると450万円高い物件となる。例えば4500万円の物件を購入したケースだと実は4950万円の物件を購入したことになる。

[27: マンション検討中さん]

物件HPに虚偽記載を発見
HP上に断熱等性能等級4段階中4を取得と記載があり、さも断熱性が高いと消費者を欺く内容(等級の数字が高い方が断熱性が高い)。7段階中の4が正しい表記です。売主や販売会社の社員全員が無知で知らないのか、知っていながら消費者を欺き記載しているのかわからないが、いずれにしても呆れるばかり。そもそも4等級は24年前の1999年当時の断熱性しかないもであり、セールスポイントにはなりえない。住宅性能評価書を取得しているマンションで3等級以下は聞いたことがない。言い方を変えるとインターフォンがついていますと同じ位、4等級は当たり前のことです。

[28: マンション検討中さん]

>>27 マンション検討中さん
それ以上のマンションってそう無いですけど。
書き方に悪意を感じますね。

[29: マンコミュファンさん]

>>27 マンション検討中さん

戸建は7段階評価ですが、マンションが7段階評価に変更になるのは4月からみたいですよ。

[30: マンション検討中さん]

物件HP上の虚偽記載は削除されました。
HPのコンセプト欄に長崎市、建設地の説明がされているが、肝心の建物には一切触れていない。要はコンセプトのない物件ということか。そもそもコンセプトとは企画の骨組みを意味する。その骨組みがないのも販売不振の一因。

[31: 名無しさん]

>>19 匿名さん

八丁堀は、住むところじゃないですよ。
繁華街。又は転勤の単身などのマンションが多くないですか？
広島はカープがついてくると何かと売れます。
あそこは自転車で行動ができるし。
西蟹屋、古い地区なので今入れ替わり中じゃないですかね。
広島はカープがあるのでスタジアムに近いと売れます。

[32: 名無しさん]

場所は便利そう。でもなんでこの規模で修繕管理費が高いのか謎。

[33: 匿名さん]

ここは売れてるのかね( 一一)

[34: 通りがかりさん]

場所は静かで便利で最高だと思う。桜町の二つの新築が注目されてるけど、私ならこちらがいいな。昔近くに住んでだけど、夜静かでよく眠れます。

[35: 検討板ユーザーさん]

>>34 さん

>>34 通りがかりさん
確かに想像以上に静かだよね。

便利で静かっていういい立地だよね。

[36: 通りがかりさん]

ブランシエラ広島の位置の路線価が1平米14万円
https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r04/hirosima/hirosima/prices/html/2...
ブランシエラディライト万屋町の位置の路線価が1平米36万円
https://www.rosenka.nta.go.jp/main_r04/fukuoka/nagasaki/prices/html/47...
なので、万屋町の位置の方が繁華でしょう。

[37: マンション掲示板さん]

>>36 通りがかりさん

お、おう。
でも、売れ残ってない？

[38: マンション検討中さん]

路線価はいいとして「繁華」かどうかを県庁所在地衰退率全国1位の長崎が広島に挑むのはどうなんだろう？w

[39: マンション掲示板さん]

浜の町の中だけど売れ残ってる理由ってなんだろうね。

個人的には、内階段、狭い、とかが原因かなーって思ってますねー。

[40: マンション検討中さん]

かなり売れ残ってますね、最上階も

両サイドの建物と近すぎますね笑

[41: 評判気になるさん]

>>40 マンション検討中さん
マリモの営業さんかな？

[42: マンコミュファンさん]

エントランス側に非常階段むき出しのデザインが残念。

[43: 通りがかり]

昨今のように全国的に価格が上昇しているときに安く売る必要がないのですよ。

[44: マンション検討中さん]

7戸も売れ残っているみたいですが、その分の管理費や修繕積立金はディベロッパーが負担する契約になっているのでしょうか・・・？
稀に重要事項説明書に「売り主は販売中の住戸の管理費と修繕積立金を免除する」などと書かれていることがあるみたいですのでそのあたりも心配です

[45: マンション検討中さん]

なかなか残念な箇所が多いよね。

[46: eマンションさん]

>>44 マンション検討中さん
そんなうまい話があるんですかね、管理費上げられるだけかと。

[47: 匿名さん]

>>46 eマンションさん
重要事項説明書にこの一文があれば管理費や修繕積立金が計画通り集まりませんので、後々の住民負担になってしまいます。
修繕積立金は所有者が支払う事になっていますので、通常であれば売却までは所有者である売主が負担するはずです。

もし認識が間違ってたらごめんなさい（専門家じゃありません）

[48: マンション検討中さん]

購入検討中なのですが住民の方の評判聞きたいです。

[49: マンコミュファンさん]

高い部屋が売れ残ってる可哀想な感じだけど、例えば同じ価格帯なら水辺の森公園横のマンションにするよなー。と思ってしまう。。。

[50: 検討板ユーザーさん]

水辺のマンション唯一無二でいいですよね~
高そうですが。

[51: 通りがかりさん]

＞路線価はいいとして「繁華」かどうかを県庁所在地衰退率全国1位の長崎が広島に挑むのはどうなんだろう？w

「繁華」度合いについて、50m以内の店舗数を数えると、ブ広島（西蟹屋）は3店舗、ブ万屋町は45店舗だったので、万の方が15倍繁華です。

衰退について言うと、広島都市圏の人口増減率が年-0.43%、長崎都市圏が-0.69%なので、
店舗数は
10年後…広2.9店、万42店舗
50年後…広2.4店、万32店舗
100年後…広1.9店、万23店舗
200年後…広1.3店、万11店舗
500年後…広0.3店、万1.4店舗
1000年後…広0.04店、万0.04店舗

つまり、ブ広では400年後、ブ万では800年後に完全に衰退して店が無くなるので、ブ広がブ万より繁華になることは無いです。

[52: マンション比較中さん]

>>51 通りがかりさん
専門家キターーーー！！！笑

[53: 匿名さん]

ウォークインクローゼットやシューズインクローク、リビングクロークなど広々とした収納力があるのが魅力的で
リビングの広さもかなり広々としているのが良いですね。
内廊下設計になっているのでホテルライクの暮らしができるというメリットも良いです。

プレミアム仕様のタイプがまだ残っているようですが、やはり価格がネックになっているのでしょうか

[54: 匿名さん]

プレミアム仕様って特別ですから、価格も価格ですし、買える人も限られてますし、そんなにサクサク売れるものでもないのだろうなとは思います。物件によっては先に売れてしまうケースも見られるようですけど。
もっといい物件があったりしたんでしょうか。100㎡以上で1憶円以下というのは、高額ながらも控えめな感じのお値段に思えるのですが。専用平置き駐車場も付いていることですし。

[55: 名無しさん]

>>54 匿名さん

控えめな値段ではないと思う。そもそも一億超えてたわけだし。

[56: 匿名さん]

重要事項説明書に売主は販売中の住戸の管理費と修繕積立金を免除するの文言があったんですか？
ここではない話だとして、そんな実例が本当にあるんでしょうか。
そのようなマンションがあれば、検討時に売れ残っていれば絶対に購入しないと思います。

[57: マンション比較中さん]

>>56 匿名さん
最近はマンションが完成するまでに売れ残りが発生するケースは珍しくありません。
さらに、昨今の中小デベロッパーは経営体力が低下しています。
そのため、規約や売買契約書などに売れ残り物件の管理費等について、販売業者の支払いを免除するような文言を忍ばせているケースが出てきています。
このような場合ですと、マンションを購入した一般の区分所有者はそれを承知して
購入している事になりますので、販売業者に負担させる事ができません。
購入時の重要事項説明や管理規約のチェックは厳しい目で見ないと、入居後の管理や修繕計画に影響を受けることになります。

[58: 匿名さん]

>>重要事項説明書に「売り主は販売中の住戸の管理費と修繕積立金を免除する」

この文言があるかどうかの確認が必要ということですね。
空き物件があったとしても、販売会社が負担であるとばかり思っていたため
ちょっとびっくりしました。

契約時の大量の文章って、割と見落としがちですから
しっかりと確認しないといけないなと思いました。