プレミスト芦屋ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト芦屋についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/hyogo/ashiya27/

所在地：兵庫県芦屋市公光町12番4（地番）
交通：阪神電鉄本線「芦屋」駅から徒歩3分
　　　東海道本線「芦屋」駅から徒歩11分
　　　阪急電鉄神戸線「芦屋川」駅から徒歩14分
面積：74.73ｍ2～112.49ｍ2
売主：大和ハウス工業
施工会社：淺沼組
管理会社：大和ライフネクスト

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
阪神芦屋にできるマンションの現地を見に行ってみた?プレミスト芦屋・ジオ阪神芦屋?【大阪タワー】
https://www.sumu-lab.com/archives/48768/

[101: 匿名さん]

スムラボ派出所で、大阪タワーさんが最安値8,580万円と書かれていますが正しくは7,580万円です。
https://www.kobe-np.co.jp/news/keizai/202208/sp/0015583495.shtml

そして、その部屋が中古マンションとして9,980万円で売りに出ていてビックリしました！
https://suumo.jp/ms/chuko/hyogo/sc_ashiya/nc_71466719/

[102: マンション掲示板さん]

>>101 匿名さん
大阪タワーさんが最安値と書いていた金額は第二期での最安値のことだったと思いますよ。

それにしてもその金額には同じく驚きです。
現在残っている部屋だと2億近く出さねば無理なので、
どうしてもこの辺りで欲しいという方狙いなのでしょうか。
このマンションで1番小さい間取りで他の部屋たちと比べてしまうと使い勝手は悪そうでしたが、
行く末がどうなるのか気になります。

[103: マンション掲示板さん]

>>101 匿名さん
2020年竣工のプラウド芦屋西蔵町も一件、分譲価格より高い価格で売りに出されていますね。
5900万円と6300円で売りに出されています。

流石、芦屋ですね。首都圏だけじゃない。

[104: eマンションさん]

こんな所に住みたいと思える立地です。阪神芦屋駅から近く、JR芦屋駅は遠くなく、フラットな地域、かつ、お洒落な店が多いエリア。サイコー！
ただ、完璧な物件というものは無くて、マンションなのに眺望はイマイチ、ブランド力はデベロッパーが大和ハウス工業・施工が浅沼という点でどうだろうという感想。1-2割高過ぎ感があり低金利終了なら高掴みに成りかねない怖れあり。
気になるニュースとして、高級マンションの相続節税対策が直近の最高裁判決により難しくなったこと。これは特にタワマン高層階で影響するらしく、本件のような低層階高級マンションが当てはまるかどうかは不明です。

[105: 匿名さん]

高級マンションの相続節税対策が難しくなった件ですが、恥ずかしながら全く知識が無かったもので調べてみました。
問題となっているのは路線価と固定資産税評価額が時価の６０％～８０％程度になることに加え、土地の持分割合の減少が顕著なタワマンの相続税評価額なので、こちらのマンションは影響が無いのではないでしょうか。

[106: 名無しさん]

タワマンの相続税対策が、特に、高層階で難しくなるだろうというネット記事が多いですね
一方で、最高裁判決は多額の借入金と現金で不動産を購入する場合についてだった模様で、ケースによってはここのような高級マンションも該当するかもしれないのでは？

[107: 名無しさん]

ステマ規制法が検討されているらしく、不動産業者の書き込みがあったとしたら、今後は減っていくでしょうね

[108: 匿名さん]

ステマ規制法とは何ですか？
SNSや掲示板に口コミで宣伝を投稿する行為がステマだと思いますが、一般人を装いマンションの営業をする不動産業者が規制されるのでしょうか？
どうやって不動産業者かどうか調べるのかしら。

[109: 通りがかりさん]

一般人ならステマ規制法に噛みつく必要はないから、あんた明らかに業者だろ(笑)

わかりやすいバレ方すんなって(笑)

[110: 匿名さん]

どうやって不動産業者かどうかを調べるのかって？
犯罪性が強まれば誰による投稿なんて直ぐに調べられますよ。これまでも誹謗中傷で捕まったニュースが沢山あったじゃないですか。
それより不動産業者じゃなければそんなことを気にする必要なんてないのにね。

[111: 匿名さん]

ここなんで急に売れなくなったんですかぁ？
去年の８月の第１期では即完売してたのに。
相続税対策問題が浮上したからでしょうか？

[112: 匿名さん]

広いっていいなと思いつつ間取りのページを見ています。掃除が大変という気もしますが、物が置いてある狭い部屋も掃除しにくいです。広々としていれば逆に掃除も容易かも。

もしかしてあと3邸で完売なのでは？残っているのはいずれも100㎡超のようですから、予算的に一般家庭では買えない感じでは？ということで売れ行きが滞っているのではないでしょうか？
買える人が限られてしまうので。

[113: 名無しさん]

いやいや１期販売が億ションなのに即完売しとったのに、２期で急に何故売れなくなったのか、ということですよ。

[114: eマンションさん]

あと３戸残ってるが、総戸数27戸なので割合的には多い残数となります

[115: 匿名さん]

広い部屋は掃除が大変だけど狭い部屋も掃除しにくい発言に笑ってしまいました。
確かにどんな部屋も掃除は大変ですよね。
ただ、もしかすると100㎡超えの広い部屋に住む住人はお掃除も外注かもしれません。

[116: 検討板ユーザーさん]

たかが100㎡程度で外注するって笑ってしまいました。

[117: 匿名さん]

112㎡の間取りを見ていますが天井カセット式エアコンとライン照明は広い部屋限定の仕様ですか？
ヘリンボーン床は個人的に好きなので玄関前だけでなくどこかの居室にも採用してみたいですね。

[118: マンコミュファンさん]

天井低いんしゃない？

[119: 評判気になるさん]

高過ぎて売れ残ってるという印象

[120: ご近所さん]

100㎡ 超えの住戸が、芦屋駅より北と川西町の芦屋川沿い(邸宅街)が2億円するのは相場通りですが、JR芦屋駅より南から鳴尾御影線の間(上質な住宅街)で1億5千万超えは割高です。

[121: 通りがかりさん]

ここで億だすなら、大原、船戸に億だしてかうわ。高すぎてびっくりする。売れ残るねー。
7000万台の2階を9000万で未入居で売るって、ツワモノ。まだ売れてないですね。そんなにすみたいと思わないわ。

[122: eマンションさん]

首都圏の不動産バブル越えに便乗したような物件が芦屋に出現てところかな
割高であるとは思うが阪神エリアは山手よりもプラットなこのあたりのほうが暮らしやすいのは確か
芦屋川駅周辺とその以北よりもこの辺りのほうが断然住みやすい。逆にあの辺りは住みにくいのに高過ぎる

[123: 匿名さん]

残り3戸から動きがないようですが、このまま残ってしまったらどうなるのでしょう？
オフィシャルに販売価格を下げたり個別交渉で値引き販売するのか、はたまた再販業者によりサービスつきで販売されたりするのでしょうか？

[124: 匿名さん]

なんとなくゴージャス系のマンションだし値下げしての販売はないでしょうね。
このまま粛々と販売し続けるしかないのでは…？
普通のマンションだと値下げして売り切るけど
こういうところはむずかしいよなぁ。
再販売業者になるのかな。

[125: マンション検討中さん]

再販している1億弱の案件の部屋の画像を見る限りは、窓から隣の建物が見えて、風景の見通しはガツンと建物に阻まれて抜け感無し
低層マンションなので半分以上の住戸がこんな感じでしょうか
見晴らしが良くなければ戸建と一緒でマンションならではのメリットが無くその点は残念かなー
あとは立地が良いこととのバランスではあるが
うーんこの値段は割高感が否めないかも

[126: 匿名さん]

低層マンションを好む方もいらっしゃると思うんですけど・・・
低層で眺望もとなると高台に建つマンションを探すしかないのではとも思います。
たぶん眺望はあまり期待せず、地面に近い安心感とか出入りの楽な点とか、
高層とは違った面に魅力を感じているのではないかなと考えます。

写真を見た感じだと、たしかに開放感あふれる窓の対面には向かいの建物の窓が見えているみたいです。
カーテンをかけたまま過ごすのももったいないような窓でもありますし。

[127: 通りがかりさん]

見晴らしが求められないの点は1階や2階なら高層マンションでも同じなのではないでしょうかね。
この部屋は2階だけど1階は無いそうなので下を気にせず過ごせるのがいいのかも？ですけど、、眺めを取るのであればもう少し上の階を狙うしか無いですね。もっとお高くなるのでしょうけれど。
マンションのメリットと言えばゴミ捨ては楽ですけどね。

[128: ご近所さん]

芦屋北部は日本屈指の高級住宅街だが、戸建と異なりマンションは利便性があり資産価値を保てるJRと阪神沿線に軍配が上がる。地元目線では下記の通り。

阪急より北
　お屋敷、邸宅率高いも、利便性が悪く、近年マンション購入者からの人気が低下。
阪急と山手幹線の間
　邸宅、大型戸建、高級低層マンションが多く、近年人気が上昇。
山手幹線と国道2号線の間
　商業施設、ビル、雑多なマンションが混在し混沌としているが、
　利便性が最も良いのでマンション購入者の人気が高い。
国道2号と鳴尾御影線の間
　普通の戸建と大型戸建、ファミリーマンションが混在し、JR芦屋駅南口再開発の
　影響から人気化も、芦屋川沿の川西町は博物館のような豪邸が点在し別格。
鳴尾御影線と国道43号線の南
　普通の戸建と集合住宅が混在し、芦屋の中で庶民的な住宅地となっている。
　

[129: ご近所さん]

>>128 ご近所さん
閑静な住宅街を求めるならば、山手幹線と国道二号線の間の商業地域は避けた方が無難。

[130: 匿名さん]

芦屋でマンション購入を求める方で、眺望はあまり求められてないのでは？
ゆったりと穏やかな暮らしの雰囲気を求められるのかなと。
価格が価格だけにすぐに完売していないだけでニーズはあるのかと。
だから値下げはされていないのかな～と思いました。

[131: マンション掲示板さん]

２号線以南のエリアは五階までの低層階マンションが殆どでこれは高さ規制のためです
しかし
これら低層階マンションであっても４階、５階は景色が抜ける住戸がまぁまぁありますので
目の前ガッツンと隣の建物が視線に当たるようなのより良い物件が存在します

[132: 匿名さん]

そういえば再開発予定されているみたいです。駅前が開発されてキレイになるなら、資産価値も上がる気がします。

芦屋駅から徒歩圏内で、環境もよさそうですし、まわりにお店もたくさんありますし、買う余力があるならすごくいいと思います。春はお花見もよさそうですよね。

[133: 通りがかりさん]

中古物件をみていると
JR芦屋駅周辺やその北側の高級マンションの売れ行きが悪いように思えますね
SUUMO見ていると何度も同じ物件が出てきたり少し割り引いたりしているようです
高額物件はその後の処分に苦労しそう

[134: 通りがかりさん]

出入りしている方の中にはお若い方々が多いですね。20代らしき若いご夫婦のような方たちでも購入できるなんて羨ましい限り。
高齢の方はあまり見かけないのが意外です。

[135: マンション検討中さん]

>>134 通りがかりさん
大阪でも高額物件は若い方が住まれている印象です。高級車も同じく。

[136: マンコミュファンさん]

ペアローンで高額物件を購入する夫婦がいるそうです

[137: eマンションさん]

ネット広告みました
家具付き分譲？！
余程売れないのか

[138: 匿名さん]

残り2つとなりましたね。

[139: 匿名さん]

ここの価格帯からすると、家具付きだから売れるっていうわけでもないように思いますけれどね。
たまたま購入する予定だったもの、とかだったら
入っていると嬉しいとは思うけど。
どれくらいのグレードのものなのかにもよりますね、評価は。

[140: マンション検討中さん]

アメリカの銀行の連鎖破綻とか見ていると
特に高額物件の購入って
う～んてなりますよね

[141: 名無しさん]

再販されいた未入居の部屋が消えてますね。もう売れたのでしょうか。

[142: 匿名さん]

>>140さん
>>アメリカの銀行の連鎖破綻
シリコンバレーバンクの話ですね。日本株も下落しているため、経済への影響はあると思います。

今はクレディスイス銀行のウワサも流れ始めました。
銀行業は大変と思います。

日銀は利上げしていないものの、日本株、金融セクター不人気です。

[143: 通りがかりさん]

そんな状況下でも売れ続けることの出来るこちらの物件はすごいですねー
値を上げて再販しても売れてしまうとは

[145: 匿名さん]

再販の物件は商談に入っていたようですが（物件概要から消えたので）
そのまま制約に至ったんですかね？
ということであと1戸っぽい感じです…。
あと1戸ってデベによって判断わかれますよね。
このままのんびり売っていきます、というのと
早く売り切りたそうなかんじのところと。
ここは前者っぽい？

[146: 匿名さん]

あとはもう、最上階だけだけど…
最上階だと値下げとかが安易にできないので、家具付きの販売ということになっているのでしょうか。
値下げした下の階よりもお得になると
バランス的によろしくない、とか業界的にありそう。
いい部屋だとは思うけれど
値段がやはり値段ですね^^;

[147: 匿名さん]

思っていたよりも家具がたくさんついていてびっくりしました…。
各部屋にエアコン、照明、
リビングダイニングはローテーブルとかソファ、ダイニングテーブルセットなどなど、
色々なものがありました。
家具などの好みが合えばいいのだろうなと思ってみております。

[148: 匿名さん]

家具家電、きっちりそろえるとかなりの金額になりますから、ついているのはいいんじゃないですかね。
ある意味、値引き替わり的な？

つけなくてもいいから、値引きしてほしいけど
なにもないよりはいいのかな～

[149: 匿名さん]

好みではない不要な家具ってこの場合どうなるのかな？
自己処分？
だとしたらめんどくさい。

[150: 匿名さん]

>>家具家電
モデルルームの家具家電って、モデルルームを閉鎖するなら、どうするんでしょうね？
だとするなら家具家電つきにした方が処分しなくていいから、お互い良いのかも。

不要ならセカスト行きでしょう。
家具家電で「これはいります、これはいりません」と言えたらいい気がしました。有無を言わせず、一括でもらえるんですよね？

[151: 匿名さん]

確かにセカンドストリートいいかも
中古の家具扱いされてしまうから、あまりよい値段にはならないかもだが…
面倒ならばいらないならいらない、で
断ってしまってもいいかもしれませんね。

[152: 匿名さん]

搬出面倒ですし、いらなければ普通に断ってもいいかもですよ。引っ越しすると本当に何かとバタバタしてきてしまいますから。

いずれにしてもこういう話が出ているということは、ゴールが近づいているから、ということで。
あまりゆっくり判断している感じではなくなってきています。

[153: 匿名さん]

完売？

[154: 評判気になるさん]

外見安っぽいね。