ザ・福井タワー スカイレジデンス

[匿名さん]

公式URL：https://www.branchera.com/ms/fukuiekimae/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153416
売主：長谷工

所在地　福井県福井市中央1丁目3500番（地番）
　　　　福井県福井市中央1丁目以下未定（住居表示）
交通　　JR北陸本線「福井」駅徒歩4分
　　　　福井鉄道「福井」駅徒歩3分
　　　　えちぜん鉄道「福井」駅徒歩5分（JR福井駅構内経由）
総戸数　118戸 （非分譲住戸11戸含む）
竣工予定時期　2024年5月（予定）
入居予定時期　2024年7月（予定）
売主　　株式会社長谷工不動産
　　　　阪急阪神不動産株式会社
　　　　株式会社マリモ
販売代理　株式会社長谷工アーベスト
　　　　　住友不動産販売株式会社
　　　　　株式会社マリモ
設計・監理　株式会社アール・アイ・エー
施工　　　　竹中・村中・長谷工共同企業体
販売開始予定時期　2022年9月上旬

【物件概要を追記しました。2022.3.29　管理担当】

[41: 匿名さん]

気にしなくてはならないのは、高齢者住宅と一般住居を１つの棟にしてしまっている事。
高齢化が進んだマンションでさえ、認知症マンションとして少し問題化しているのに
年数がたって、認知症の方が一定の割合になるのは否定できない。
同じ棟で何が起きるか？マンション管理の面からも難しさがありそう。

[42: マンション検討中さん]

>>41 匿名さん
少し冷たいかもしれませんが、徘徊とか家間違いとかされると困りますよね
エレベーターとか分けてるかもしれませんが、そんなの関係なさそうですし

[43: 匿名さん]

>>42 マンション検討中さん

動線が完全に分かれるから問題ないよ。
福井にはないけど都会に行けば「マンション＋ホテル」とか「マンション＋オフィス」なんて組み合わせはなんぼでもある。老健施設との共存事例なんて数え切れないほどある。
　

[44: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[45: 通りがかりさん]

>>43 匿名さん

「マンション＋何か」の複合型ビルは都会まで行かなくても金沢，富山にもありますが、複合型ビルに固有の問題も皆無ではないみたいですよ。

ネットで見た実例では、
3階以上がマンション
1,2階は商業施設
という構成で、マンションの管理組合が大規模修繕を可決したけど、下の商業施設に拒否されて足場を組めなかったというのがありました。
このため、敷地内に足場の資材を置けないので、深夜に資材を搬入して吊り上げたのだそうです。（足場全体を屋上から吊り下げたのか、あるいは基壇部の商業施設の上にタワー型のマンションがあって、商業施設の上に足場を載せたのかは不明。）

一般に、マンションのみの場合でも年数が経つと住民もシニア世代の年金生活者が増え、大規模修繕に消極的になります。
この長谷工のマンションの場合、新築時から同じビル内にシニア向けマンションがあるのですから、大規模修繕時に両方の管理組合で意見の相違が生じる可能性が高いのではないでしょうか？

また、普段のエレベーターを使った動線は完全分離されていても、非常階段は上部の一般向けと中間のシニア向けとで共用なのではないでしょうか？（階段を2組4個も作らないでしょう。）
普段は階段室に施錠して行き来できないでしょうけど、維持管理は両方の管理組合が共同で行う必要がありますよね。

非常階段以外にも、一般向けフロアのエレベーターシャフトや PS/EPS はシニア向けフロア内を貫通し、修理の際にシニア向けフロア内に立ち入る必要が生じるかもしれませんから、両方の管理組合が激しく対立するようなことになったら困りますよね。

これら以外では、管理費が長谷工のマンション内部だけでなくビル全体に対しても必要になる（他のマンションよりも割高になる）可能性がありますよね。実際、富山のタワマンでは住宅のみの管理組合とビル全体の管理組合とで管理費を分けて記載していました。（金沢はタワマンではないけど合算して記載していたようです。）

この規模のビルだと、防災センターの設置が義務づけられているはずです。その人件費や機器の維持費はマンションとは別にビル全体で管理することになりますよね。
また、ゴミ置き場は各階に設置されると思いますが、最終的な集積場所はどうなるのか。マンションごとに分けるのか共同なのか。共同の場合、その部分（床面積）はマンションの共有部となるのか、ビル全体の共有部なのか。そういったような点もありますよね。

[46: 匿名さん]

認知症の現れ方は人それぞれらしく、例えば、汚物を壁に塗ってしまうとかもあるようです。その場合ですが、その手で、ＥＶのボタンを触るとか共用施設を触るとか怖いので、掃除は消毒拭きとかして欲しいですね。

[47: 匿名さん]

>>46匿名さん
90年代に活躍された俳優さんの自伝書には彼の祖父が認知症になりご近所の壁に大便を塗りつけてしまうためバケツに水を入れて洗う日々だったと回想がありました 壁の洗浄はどうしますか

[48: 匿名さん]

>>28 マンション比較中さん

長谷工に恨みでもあるのかな？

公が開発に関わっているところは複合販売（幹事は長谷工でも）なので
長谷工や阪急、住友のブランド力が三菱ほど高くないからと言って、福井にここよりブランド力があるマンションが無いなら転売の阻害にはならないし無関係。

このかた長谷工の話しかしない。

需要があれば良い。需要がどれほどかは追々分かるか。

[49: 通りがかりさん]

>>47 匿名さん

下層の「シニア向け」の内容は分かりませんが、おそらく定年退職後から要支援認定くらいまでに対応できる医師とケアマネジャーが常駐している程度ではないでしょうか。壁に大便を塗りつけるようになったら、それはもう施設にでも移っていただくしかないかと。

最近の一般向けマンション，オートロック付アパートを見ていて思うのは、住民の認知症が進行したとき、ケアマネジャーや民生委員はどうやって中に入るのかなぁと。
本人や別居の家族を説得してスペアキーを預かるのか、ある程度戸数のあるマンションなら住民の中から民生委員のボランティアを募るのか。

そういえば、認知症の住民が鍵を持たずに外に出てしまい、真冬の夜中にエントランス前で凍えていたという話も見たことがあるなあ。
シニア向けから閉め出されて、一般向けの住民に助けを求めるようなことは起こり得るかも。

[51: 匿名さん]

>>29 マンション検討中さん

貴方の意見、参考になります。
福井の人のマイホームに関する考え方を知れて感謝。

[52: 匿名さん]

>>34 マンション掲示板さん

福井の方の違憲参考になります。ありがとうございます。

[53: 匿名さん]

>>49 通りがかりさん

ただ、義理の○○が大便を・・・でした。
人によって、で方が違うらしいです。

[54: 匿名さん]

福井の方の意見は、謙虚でほんわかしていて、いいなぁ。

[55: 評判気になるさん]

頑張ってここでネガキャンしても無駄だと思いますよ。ここは黙ってても売れる。後続は全然なくて同じ再開発の南側くらいしかないし、当然ここより高くてずっと先。
それだけに福井の最高値を出してくるでしょうね。高いだの文句言う庶民はお帰りくださいの物件になると思う。

[56: 匿名さん]

>>49 通りがかりさん
>そういえば、認知症の住民が鍵を持たずに外に出てしまい、真冬の夜中にエントランス前で凍えていたという話も見たことがあるなあ。

オートロックはそういう事があるんですね
管理人が通いだと心配ですね
戸建てにしようかな

[57: マンション検討中さん]

友人のマンションでは認知症のご老人が住んでいて、毎日毎日エントランスのインターホンをむやみに押しまくって、いろんな部屋にピンポンピンポンしてて大変だって言ってました笑笑

[58: マンション検討中さん]

福井ではほとんどの家庭が車2台以上持てっています。そのうえで郊外は土地が安いから広い戸建てが建てられます。
駅前は徒歩15分圏に何故かスーパーがありません。
郊外の戸建の2倍以上の金額を出して、スーパーすらもない駐車場もない駅前に移り住むメリットは？コンパクトシティ？生活できないのに？
郊外の戸建120㎡4,000万円、駅前新築マンション120㎡8,000万円(坪単価220万円相当)
2倍以上のお金を出して駅前に住んで郊外のスーパーに車で行く。でも駐車場がないから車で旦那が通勤してたら嫁は車がないからスーパーに行けない。
この福井の現実を補う程のメリットは？

庶民は確かに買えないな
お金持ちは8,000万円を使うのか？郊外で豪華な戸建を建ててデカい外車を３台停めれた方が良くないか？

[59: マンション検討中さん]

マンション掲示板に戸建勢が何故湧く

[60: マンション検討中さん]

戸建業者も必死だなあ

[61: 通りがかりさん]

>>58 マンション検討中さん

福井も現実を直視して、昭和時代からの焼き畑農業的な開発スタイルに危機感を持った方が良いと思うけどなあ。まあ北陸3県の中ですら最弱だし他府県との結びつきも弱そうだから、今より更に衰退しても社会的影響は軽微だという考えなのかもしれないけど。

[62: 買い替え検討中さん]

>>61 通りがかりさん
福井市が危機感を持っても、庶民がついて行けるはずがない

[63: 匿名さん]

>>60 >>59マンション検討中さん
戸建勢というわけではないのですが長谷工事業であるし恐らく通常のマンションの体や品質を保っていると期待しますけれども福井の高額物件は便器等の設備があれですからどうなのかなと気にはなるのです。投資や短期居住ではなくロングステイですとどうなのでしょうか。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/676806/

[64: 匿名さん]

>>63
訂正致します。
誤 福井
正 高崎
でございます。

[65: 匿名さん]

>>58 マンション検討中さん
地価を爆上げしたい人達がいるみたい
世界中で起きてるみたい
またリーマンするのかしら？

[66: 匿名さん]

>>52 匿名さん
>>29>>34さん頭が良さそうですよね
富山や福井は保守王国と聞きました
貫いてほしいです

[67: 通りがかりさん]

>>63 匿名さん

申し訳ありませんが、ちょっと意味が分からないです。（煽る意味ではなく、純粋に。）

おそらく、このマンションでのマリモの立場は出資と販売しているだけであり、実際の設計やコスト管理などには関与していないと思います。
マリモ（ポレスター）は各地で重大な施工不良のクレームが出ているので、おそらく安い施工業者に発注しており、クレームに至らなくとも便器などの部材も安い製品を使用しているのであろうと推測されます。

この福井のマンションの場合、長谷工の品質基準で設計・施工されるでしょうから、ポレスター高崎などマリモの事例は参考にならないと思います。
長谷工（ブランシエラ）は首都圏での事例が少ないため、設計基準がどの程度のものなのかは寡聞にして知りませんが、施工業者としては比較的有名な方なので、マリモほど酷くはないのではないでしょうか。
（なんて書き方をすると、長谷工を贔屓の引き倒ししてるスレ主から噛み付かれるかしら？）

[68: 匿名さん]

>>67 通りがかりさん

売主　　株式会社長谷工不動産
　　　　阪急阪神不動産株式会社
　　　　株式会社マリモ
設計・監理　株式会社アール・アイ・エー
施工　　　　竹中・村中・長谷工共同企業体

>おそらく、このマンションでのマリモの立場は出資と販売しているだけであり、実際の設計やコスト管理などには関与していないと思います。
>この福井のマンションの場合、長谷工の品質基準で設計・施工されるでしょうから、ポレスター高崎などマリモの事例は参考にならないと思います

お返事ありがとうございます。
長谷工物件は外壁を叩いて空洞音がしたり 周辺住戸の生活音や動作振動が壁や床から伝わることはありませんよね？

ボイドスラブの騒音を抑制する限界値はスラブ厚300mm70平米以下と設計士の意見がありますが、ポレスター佐久は250mm前後のボイドスラブ直床、床面積68.16㎡～123.05㎡です。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/675633/

福井の物件では不動産構造物に置いて重要な設計監理施工に部分にマリモの介入はなく長谷工の指揮で行われるのですね。そうであれば人々は安心してお買い物ができるのでしょう。


国内のマンション施工は長谷工基準を採用したらいいのに。高級感を演出しただけの安普請施工によって不幸に落とされる人々を減らせないのでしょうか。
マリモのクレームクオリティに負けずオリエントという賃貸マンションでは延々と温水が出ない報告と低周波による健康被害など問題が書き込まれていますし東京都内では重要事項説明が充分にされてないのか日本人が酷い目にあっていたみたいです。

オリエントシリーズ
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/138725/
オリエント池袋
売主：オリエンテート
施工：松村組
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/469704/

[69: 匿名さん]

あれ？松村組はマリモ物件で見かける建設会社ですね。大戦時には中国大陸や朝鮮半島や南の島まで進出した実績を見込まれたのか中国市場に夢中のパナソニックに買収されたのですね。

松村組施工のポレスターも「とにかくうるさい」と住民の書き込みがあります。施工会社が悪いのか設計会社が悪いのか。
https://www.matsumura-gumi.co.jp/gallery/?gallery_type=1000

やっぱり戸建かしら長谷工なら安心かしら悩ましい。

[70: 匿名さん]

>>67 通りがかりさん
設計・管理のアール・アイ・エーの創設者山口文象は近代日本建築の第一人者であり黒部川ダム発電所から前田青邨のアトリエまでの土木設計や和風建築もこなすマルチな建築家だったのですね。その設計事務所の作品を施工するのは、竹中・村中・長谷工の共同企業体。であれば間違いはないですね。シニアケアの問題は残されていると思いますが優秀で勤勉であろう設計士の先生方が解決策を見出してくれるでしょう。福井の名をあげる名建築になりますように。楽しみですね。
お陰さまで勉強になりました。

[71: 匿名さん]

>>58 マンション検討中さん

車社会で駅前マンションは相性が良くないですね。

管理費と修繕積立が毎月付いてくるけどこの合計費用が年々上がっていて、
福井駅前の駐車層相場知らないけど、100平米くらいの部屋で駐車場込みで６万位位になるのかなぁ？
これに固定資産税が加わるのでそれを支払える人が買うんだろうね。

車を使わない人か車保有１台がメインになるか？

[72: 匿名さん]

>>59 マンション検討中さん

マンションか戸建てか迷っている人もいるでしょうからね。
例えばリタイアして子供が巣立った後の人とか、マンションと迷うかも。

[73: 通りがかりさん]

スムログで長谷工のことが採り上げられてますね。
https://www.sumu-log.com/archives/41725/

「長谷工コーポレーション＝チープなマンション」というイメージが付いてしまっているけど、売主が本気を出せば施工会社の長谷工も本気で応えるだとか。

この福井のマンションの場合、長谷工自身が売主ですけど、どのように仕上げてくるのでしょうね。
他社も絡んだ複合ビルなので、長谷工の本気を存分に発揮できない部分もあるかとは思いますが。

[74: マンション掲示板さん]

駐車場100％確保ではないみたいですね。

[75: 匿名さん]

修繕積み立て費が今月から倍になりました。管理費と修繕積み立ての合計費用でなりの金額です。マンションは税の徴収のように避けられない。
福井市内の土地を買って家を建てる方が普通に安くて良いかも知れない。
都心部のマンションと違うのは、競合相手がマンションでは無く戸建てって事ですね。

[76: マンション検討中さん]

でも戸建って50年とか何もしなくて保つんですかね？
35才で買ったとしたらあと50年は生きる可能性高いとして、人間より家が先に死にそう。
うちの実家とか今築30年くらいのはずですけど、あと20年何もしなかったらそれはもうみすぼらしい廃墟風のボロ戸建が誕生しそう。
建て替えるなら2000万くらいかかるし、それまでの間ちょこちょこメンテナンスして500万くらい使って総額2500万とかだとすると、毎月6.9万円は貯金していかないと間に合わない計算ですよね。
それに電気代なんかはマンションの倍はかかるので結局ランニングコストで比較するなら大差ないかマンションの方がむしろ安いんじゃ？って思ってしまう。

[77: 匿名さん]

>>76 マンション検討中さん

戸建といってもピンキリですしね。とにかくお金かけず修繕もしなくて住めればいいって人、すごくマメで時間もあって自身で手入れしたり計画的に修繕したりできる人は戸建がいいんじゃないですかね。私はベランダ掃除すら億劫でしないので戸建無理でした。

[78: 匿名さん]

>>76 マンション検討中さん

40年補修0の家は知っています。本物素材の和風の家。

マンションの固定資産税抜きに、管理費と修繕積み立てと駐車場で8万以上しています。
広さや駐車場の費用がもっと高いと12万万以上しているところもあると思います。
これらは毎月かかるコストです。
管理会社からするとこのお金を扱うのはおいしいビジネスですね。

駐輪場も1台何百円かかり（金額は立地による）、1家庭2台までとか制限があります。

マンションのメリットは、防犯面が少し安心なのがいいですね。
デメリットは
集合住宅なので、ルールも多いです。部屋の間取りも希望通りは無理です。
太陽光パネルを設置するとかもできないですね。

[79: 匿名さん]

>>77 匿名さん

自分なんて共働きで仕事休みの日に部屋の掃除すら本当はやりたくないのに、家丸ごととか庭先の草むしりとか絶対に無理です笑

[80: 匿名さん]

庭を作らず、空いたところは砂利かコンクリにすれば良いんじゃないですか？

[81: 通りがかりさん]

>>80 匿名さん

戸建ては放置してると砂利の間やコンクリートの割れ目から雑草が生い茂るんだよ。

[82: マンション検討中さん]

>>76 マンション検討中さん
それはマンションも同じですよ。何もしなければ雨漏りや外壁材の剥離などなどキリなく被害は拡大します。だから10年毎に大規模修繕しますよね。20年、30年と経年で修繕費費は上がるでしょうし、資材や人件費は右肩上がりですから今後は更に割増になります。天変地異や何かしらの影響で破損が起きれば別途費用が発生しますし最上階は雨水漏水リスクがあり階下は生活排水漏水リスクが付きまといます。保険介入の際に漏水事故はたまにあると説明を受けますね。過去にはポレスター物件で汚水漏水事故があったようです。こうなると家財、貴重品、想い出の品も全滅の恐れがありますよね。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47609/res/1003-1052/

結局のところ、戸建とマンション、内容は違えどコストやリスクはさほど変わらないのが実感です。

[83: 匿名さん]

イメージイラストからは角部屋はダイレクトウインドウではないのですね。
サッシもややナローな印象。標準的な手摺の高さを考慮するとサッシ高も2000~2100くらいというところなのか。28階で100mで、1-4階の階高がかなり高そうなので、2重床2重天井の場合は天高2500くらいしかとれない可能性もありそう。若干板マン仕様感ありそうな印象。
仕様に注目。

[84: 匿名さん]

>>78 匿名さん

40年後に全て交換する設定だから補修0と言う意味ですよ。
この地球上に雨風雪に常に晒されて夏に湿気と熱気をたっぷり吸いとって、冬に冷やされて乾燥して劣化0の素材(特に木材)なんて存在しないですよ。
壁まで全て鉄筋コンクリートで立てれば劣化は遅い（少ない）かも知れませんが。

補修0の場合は建て替えのために月5万は貯金しましょう。

[85: 匿名さん]

補修０でシロアリに食われるのがオチな気がしてます。。。。

[86: マンション検討中さん]

>>84 匿名さん
マンションも40～50年過ぎれば建て替えの検討に入るようですね。区分所有者は数千万円の負担でしょうか。

[87: 匿名さん]

>>86 マンション検討中さん

実際問題は80年くらいですね

[88: 通りがかりさん]

>>87 さん

マンション（共同住宅）という住居形態ができてまだ50年ほどですから、本当に80年も保つか分かりませんけどね。計算上または実験室内で「最近のマンションなら、カネに糸目をつけずに修繕し続ければ、100年は耐えられるはず」とか言ってるだけで。

実際問題としては、40年過ぎた頃に建て替えの議論は出るけど、ほとんどのマンションは金銭的負担で合意形成できずに朽ちていくのでしょうね。

[89: マンション検討中さん]

>>87 匿名さん
耐用年数は60年から47年に短縮されたそうです。
想定より劣化が速かったんですね。日本は湿度が高く酸性雨や地震があり鉄筋コンクリート建築には厳しい環境ですし、日本の建築業界は建物を長持ちさせるスケルトン販売をしないのでさもありなん。
先々まで考えた設計、質の良い施工、きめ細かく管理され大切に使用される条件で漸く80年でしょうか。

アメリカ等は気候地盤条件が異なるしとにかく壁床を分厚く頑丈に造るので100年以上保ちますよね。

[90: 匿名さん]

日本最初のタワマンの与野ハウス21階は今年築48年目を迎えていますが耐用年数47年なので崩れているのですか？中古も売っていてフラット35S適合なんですが、ここに融資する銀行はズレているということなんでしょうか？