シティテラス善福寺公園ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティテラス善福寺公園についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/zenpukuji/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153255

所在地：東京都練馬区関町南二丁目101番1（地番）
交通：JR中央本線「吉祥寺」駅からバス22分（通勤時15分）の「水道端」バス停徒歩3分
　　　JR中央本線「荻窪」駅からバス15分（通勤時15分）の「水道端」バス停徒歩3分
　　　西武鉄道新宿線「上石神井」駅から徒歩11分
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.34平米～70.27平米
売主：住友不動産
施工会社：長谷工コーポレーション　
管理会社：住友不動産建物サービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[81: マンション検討中さん]

>>78 マンション検討中さん
5500万が本当ならこっちのシティテラスとは1000万は差が出る気がします。近くのパークホームズの中古からするともう少し高値でも売れそうだけど買い手としては非常にありがたい。
ネット少し探しましたがまだ情報なさそうですね。

[82: 匿名さん]

建設新聞電子版で関町南と検索してみましたが特に情報は出てきませんでした。

[83: マンコミュファンさん]

>>78 マンション検討中さん

どこ情報ですか？聞いたことないデベが開発してるようですが、相当安く土地を仕入れたのですかね？

[84: マンション検討中さん]

吉祥寺通り入り口通った際に建築現場見ましたがそちらの事業主は東京日商エステムと書いてましたね。分譲マンション建設中的な大きな幕が張ってありました。

[85: マンション検討中さん]

バス便だと思ってかうとプラウド吉祥寺みたいに、後悔して売りに出す人多くなりますかね？

[86: 匿名さん]

>>85 マンション検討中さん 中央線を使う場合はバス利用ですが上石神井駅まで徒歩10分なのでそんなに困らないと思います。

[87: 匿名さん]

>>85 マンション検討中さん

プラウドシティ吉祥寺って、結構、値上がってませんか？寧ろ喜んで売ってると思いますが。

[88: 匿名さん]

>>84 マンション検討中さん

企業サイト見ましたが、ウルトラマンション経営って何ですかね？投資系のデベだと仕様は悪そうです。アフターとか管理もどうなんでしょうね。

[89: マンション掲示板さん]

大手さん何社とJVみたいです。
8月ぐらいにはホームページが出来るみたいです。
楽しみです

[90: マンコミュファンさん]

吉祥寺通り入口のバス停のデベさんです。
私も調べましたが横浜や埼玉や東京でもやってますね。
業界内では中々有名ですね。
私のブログにも書いてますので、是非見てください。
https://hamalive.net/estem-ys/

[91: マンション検討中さん]

>>41 匿名さん
あそこ、住所は杉並では？

[92: マンション検討中さん]

>>41 さん

>>41 匿名さん
あそこ、住所は杉並では？

[93: eマンションさん]

良いマンションですか、価格は安くないはず…
売主さんが周辺相場は考慮しないと思いますので…
(あくまでも個人的な意見)

駅遠とバス便がOKなら石神井公園と千歳船橋にリーズナブルな価格で魅力のある新築マンションもありますので同時に検討したら良いと思います。

[94: eマンションさん]

>>87 匿名さん

めっちゃ上がってますね…いいな~

[95: マンション掲示板さん]

オンライン説明会で価格帯の発表はあるのでしょうか？そろそろ情報が欲しいです。

[96: 匿名さん]

170戸クラスのマンションなので
やはりディスポーザーはついていますよねきっと。
細かい情報はいつごろになったら公開されるのでしょうか。

[97: 通りがかりさん]

不人気で売れないと嬉しいな。
自然が多くて住環境が良いのは確か。
それだけにマンションじゃなくて戸建てで住む地域だよ。

[98: 匿名さん]

人気はあるでしょう。善福寺公園周辺のマンションってあまり出ませんから。

[99: マンション掲示板さん]

仕様やデザインも良さそうですね。
ただ駅距離があるので価格次第というところでしょうか。個人的には坪330程度に収まってほしいですが難しいですかね…。

[100: 匿名さん]

あ

[101: 匿名さん]

>>97 通りがかりさん

何か私怨でもあるの？

[102: 匿名さん]

ディスポーザーが標準装備との記載ありましたね。同規模のマンションでも設備面で手を抜かれる物件もありますが、これはポイントアップですね。

[103: 匿名さん]

シティテラスブランドで170戸の規模あればそりゃディスポーザーくらい流石に付けるでしょ。坪330-350万くらいでしょうから無かったら大ブーイングじゃない？

[104: 匿名さん]

決して万人に便利というわけではないから、需要がハッキリ分かれそうな物件ですね。坪330以内ってところかな。

[105: 匿名さん]

>>104 匿名さん

あの辺は中古でも330では買えませんよ。ましてやシティテラスブランドですから350は下らないと思います。

[106: 匿名さん]

>>105 匿名さん
残念です。

[107: 匿名さん]

こちらのマンションはディスポーザーがついているんですね！
公式ホームページの方では設備仕様が公開されていないので
販売開始まで情報が出揃わないのかと思いましたが
どちらで確認可能ですか？

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん

公式サイトのトップにある「FAQ」から入ると、

Q9　家庭ゴミは24時間捨てられますか？

A　・24時間ゴミ出し可能な、「ゴミ置き場」を建物内に設置しております。また、キッチンには生ゴミディスポーザーが標準装備となっておりますので、ゴミ出しの負担は大幅に軽減されます。

・・・と説明がありますよ。確認してみてください。

[109: マンション掲示板さん]

>>107 匿名さん
案内会をやっているようですのでご参加されるのが早いと思いますよ。
すみふはオンライン案内みたいなのでわざわざ行く必要も無いみたいですからね。

[110: 匿名さん]

ディスポーザーがあると生ゴミの処理がかなり楽になるのは良いですよね。
夏場になるとゴミ箱とかがちょっと怪しい感じになりますし、
衛生的にみてもかなり必要な設備だと考えています。

[111: マンション検討中さん]

エステムさんのマンションとかなり迷いますね。
内容聞いたら設備が凄すぎますね。値段もかなりお手頃みたいなので、坪300を今の所予定していますとの事です。
9月頃に正式発表みたいですね。
迷いますね。

[112: マンション検討中さん]

立野町に三井不動産レジデンシャルのマンション計画もあるようですね。
計画地は立野公園、立野小のすぐ近く。立地からして、あちらも低層マンションかな。

[113: 匿名さん]

>>111
エステムさんの情報、ずっと探してるんですが見当たらなくて…どこで見つかりますか？
設備がすごくてお手頃ならそちらが買いですかね…

[114: マンション検討中さん]

三井不動産レジデンシャルの立野町計画、建築看板見ました。土地面積、建築面積的にも、ココと、ほぼ同規模ですね。

[115: 匿名さん]

公園とか緑地が近くにいくつかありますし、
住宅地の中にあるマンションがまた個人的にはいいなと思いました。
駅近でごちゃごちゃしているよりも落ち着いて暮らせそうですし。

[116: マンション検討中さん]

>>113 匿名さん

すみふとエステム比べても全く別物ですからね。。
値段重視ならエステム一択ではないかと

[117: マンション検討中さん]

エステムは近くだけど、青梅街道と吉祥寺通りの交差点のとこだから、物件特徴がそもそも真逆だと思うよ。

[118: マンション検討中さん]

ここ気になっています。現在上石神井住みです。みなさんおっしゃるように早く価格が出てほしいです。
ちなみに、上石神井駅含め、西武新宿線複数駅のの高架化計画が出ているのは皆さんご存知なのかな。。
現在、駅周辺は少しずつその土地計画によって空き地になっています。
まだまだ時間のかかる話ですが、駅前開発がこれから進むことを考えると、将来的に価値が上がりそうです。

[119: 匿名さん]

>>1１８
複々線化が中止になったのでこれ以上の駅前開発はされないかと思いきや、高架化の計画は生きてたんですね！少し調べたら2038年に完了予定とのことで、大分先の話になるのでマンション自体の経年による価値下落も考えたら現段階ではそこまでリセールバリューに影響することでもないかも知れませんね。
高架化に伴っての駅前開発がどこまで行われるかにも寄ると思いますが（何かしら商業施設が出来るとか）、西武新宿線の高架化自体は踏切も減るしで嬉しいニュースですね。教えて頂きありがとうございます＾＾

[120: マンション検討中さん]

>>117 マンション検討中さん
私もそう思います。しかも、エステムの場所だと学区も隣の石神井西小ですよね。三井の立野町計画の方が、学区も同じですし、建物の特徴的にも近くなりそうな気がしてます。

[121: マンション検討中さん]

>>120 マンション検討中さん

ここの学区は立野小なのですね。そこそこ遠いですね。場所は圧倒的に三井が上だと思います。あとは値段次第ですね。どちらも楽しみです。

[122: 評判気になるさん]

公式Twitter ができましたね。https://twitter.com/ct_zenpukuji?t=JlRV0SlFTdiUfCDXzC2pew&s=09

[123: 匿名さん]

スーパーはどこも少し距離がありますね。買い物行くのには少し不便さがある可能性がありますがネットスーパー
などを利用してうまく生活する感じになりそうです。
小学校や中学校は１０分程度の距離なので通えなくはありません。
しかし、低学年の時期は距離があるので大変になってくるのかな？

[124: 匿名さん]

物件から千川通りを上石神井駅寄りにちょっといくといなげやがありますね。ここが実質一番近いスーパーになりそうです。西武新宿線使いの方は上石神井駅の西友で買い物して帰る、といった感じでしょうか

[125: マンション検討中さん]

このくらいの距離で少し遠いって…w

[126: 口コミ知りたいさん]

立野小もこの距離なら十分近いと思えちゃいますね…（＾＾；まぁ距離感覚はひとそれぞれですが

[127: マンション検討中さん]

公式HP結構更新されましたね。この辺は説明会に出た人は知ってる情報なのかな。
細かいけどネット回線個別に引けるのはありがたい。

[128: 匿名さん]

水回りを含めて、設備がしっかりとしている印象を受けました。
バスルームにはミストサウナ付きの浴室乾燥機がついているのですが
かなりエコ仕様なのだなというのが説明を見てわかりました。
長く住んでいく大切なマイホーム、間取りだけでなく設備は大切ですね。

[129: 口コミ知りたいさん]

設備良いですねー。設備面でコストコントロールをしてくる物件も多い中、ちゃんと付いていて欲しいのもが付いてる感あります。すみふさんなのでその分お値段にも乗っけて来そうではありますが

[130: 買い替え検討中さん]

皆さんの予想平均坪単価は？

300万以下
340万以下
380万以下

[131: マンション検討中さん]

近隣大規模が330-340くらいで動いている中で（吉祥寺南側バス便のプラウドシティは350）、ここまでエントランス（二層吹き抜け、車寄せ）や設備（ディスポーザー、スラップシンク）と作り込んでいるマンション、かつ、すみふですから、平均坪単価400未満はありえないですね。ここが350とかで買えると思っている人は最近の上げ相場をしらなさすぎるかと。

[132: 評判気になるさん]

>>131 マンション検討中さん
とは言えこの駅距離を冷静に考えるとスミフの演出に踊ってくれる検討者がどれだけ居るか考えれば結構微妙な心理戦になりそう。上のアンケートの様子を見ると本気の検討者以外が結構含まれてそうなのも踏まえて平均だと350万くらいでもありそう。

[133: eマンションさん]

>>132 評判気になるさん
演出というか、荻窪バス便のパークホームズ杉並上荻が370でしたから、あちら杉並こちら練馬とはいえ善福寺公園隣接で、こちらは吉祥寺アクセスでもあるので、市況踏まえてもそれ以下出ることはすみふならありえないかと。

[134: 匿名さん]

荻窪まで徒歩15分の物件とバス15分の物件を「荻窪バス便」でひと括りにするのはちょっと…w

ここのベンチマークはシティハウス小金井公園じゃないですかね
向こうは花小金井徒歩10分・武蔵小金井バス5分で今の売出しが坪260万てとこですから、これより5割も高かったら見向きもされないでしょう
せいぜい坪340というところでは

[135: 匿名さん]

最寄りの公共交通機関がバスというのは別に気にならないのですが、
ここは朝の時間帯とかは混んで乗れないということはないんですかね？
電車と違ってそこは心配になるところですが。

[136: マンション検討中さん]

>>134 匿名さん

133さんは一括りにはしてないと思いますよ。善福寺公園近接や吉祥寺アクセスを勘案して同じかそれ以上と言っているので、単純に荻窪駅最寄りの物件として比較するならパークホームズ荻窪上荻に分があるのではないでしょうか。
あとシティハウス小金井公園はエリアが違い過ぎるかと。それより中古のプラウドシティ吉祥寺（360）やパークホームズ吉祥寺北グランヴィラ（320）の方が参考になりませんかね。スミフと新築プレミアムを考えると360を超える可能性もあるかと。売れ行きとか気にしない会社ですからね。笑

[137: 匿名さん]

ランドプランを見て不思議なのは、なぜ青梅街道沿いの近隣商業地域部分が駐車場とコリドーなのか。
この部分は建築制限が緩いので10階建て以上が可能なはず。
そこで容積を消化できていれば東西向きの共用廊下向かい合いは避けることができたのに。
なにか近所から言われたのかな？

[138: マンション検討中さん]

スミフの不動産は高いなぁ

[139: 坪単価比較中さん]

>>136 マンション検討中さん
スミフが売れ行き気にしない会社とか正気か？販管費(長期販売に掛かる諸費用含め)ガッツリと物件価格に乗せた上で売上計画ガチガチに設定するデベだぞ？パッと見の印象で考えてるのかもしれんが大間違い。

[140: 匿名さん]

練馬区なのに高すぎでしょう

[141: マンション検討中さん]

>>139 坪単価比較中さん

売れ行きは販売期間を指してました。その長期販売を前提としてるところね。販売や収支計画はスミフに限らずでしょ。

[142: 匿名さん]

確かにスミフ物件は竣工後何年もかけて販売するスタイルで他社のように全く売り急ぎませんよね。
実際直近の決算で8期連続で最高益を更新していると聞きますし、今後も強気の販売スタイルでやっていくのでしょう。

[143: 匿名さん]

>>142 匿名さん 晴海のタワマンとか竣工から5年くらい建ってますけど売ってますしね

[144: 匿名さん]

この辺の日商エステムと三井のマンションはいつごろ販売開始なのかしら。

[145: 匿名さん]

>>144 匿名さん
日商エステムは環境的に対象外なのでわかりませんが、三井は早くても来年以降って言ってましたよー

[146: マンション掲示板さん]

>>145 匿名さん

エステムの立地もここも大差なくないですか？

[147: eマンションさん]

>>146 マンション掲示板さん そうですね

[148: マンション比較中さん]

>>146 マンション掲示板さん

大差ない？
そう感じる方はエステムへどうぞ。
ここの閑静な環境が乱されますので。

[149: eマンションさん]

>>146 マンション掲示板さん
駅からの距離とかは大差ないですが、青梅街道と吉祥寺通りの交差点のところが私たちにとっては環境的に好みではないので、環境を重視されない場合は大差がないと思います。

[150: マンション検討中さん]

関町なんだ・・杉並区善福寺ならよかった

[151: 匿名さん]

そうなんだよね。練馬区長に吉祥寺関町に変更のお願いの手紙を書いたら、無視されました。。。

[152: マンコミュファンさん]

>>151 匿名さん 当たり前だ！w

[153: マンコミュファンさん]

練馬区南田中→南ヶ丘、土支田→西光が丘に町名変更されないかね

[154: 評判気になるさん]

すみふなら杉並区になると価格がもっと大変なことになりそうw

[155: 匿名さん]

>>153 マンコミュファンさん
そうなんだよね。吉祥寺関町も、高所得層が住むようになるだろから、住民税も増えるだろうし、地価も上がるから、固定資産税も増えるかも？しれないしね。って書いたのだけれどね。光が丘地区もあるんですね。

[156: 通りがかりさん]

説明会で話を聞きましたが大規模な割に予定されている管理費が安くなくて驚きました。大した共有設備ないのに何にお金がかかるんでしょうね。

[157: 匿名さん]

>>156 通りがかりさん
この規模ながら低層なので面積あるので、植栽管理に地味にコスト掛かるのかもしれないですね。管理費の一番の金食い虫は人件費なので。

[158: マンション掲示板さん]

>>156 通りがかりさん
安くないんですね。個人的には管理費修繕積立金合わせて22000～24000くらいに収まっててほしいですが、無理かなー

[159: 通りがかりさん]

>>156 通りがかりさん
管理費や修繕金は組合に入ってくるお金なので安い方が不安になりませんか？
タワマンとか修繕が足りないとかよく聞くじゃないですか…
今は昔と物価も人件費も違うから、昔と同じ金額であれば質は下がるということだ思いますよ。

[160: マンション検討中さん]

物件価格はともかく、管理費は儲ける為のお金でないから、時代の流れ的にある程度仕方ないんでしょうね。

[161: 名無しさん]

あまり盛り上がってないですね。
やはり値段がネック？

[162: 坪単価比較中さん]

>>158 マンション掲示板さん
スミフさんは初期修繕積立金は低めの設定なので管理費修繕積立金合わせてちょっと低めに考えて400円/m2くらいじゃないかな？なのでここは占有面積狭いので27,000-28,000円程度かなと。

[163: 名無しさん]

7000万台だとすると少し割高感ありますかね。

[164: 今は別のスミフマンションさん]

>>163 名無しさん
7000万台のどのレンジかってのはありますが、坪330万ほどと考えれば今の相場と現時点で公開されているここの仕様を考えれば一般的な気もします。
ここに限りませんが、検討時には>>162 坪単価比較中さん が書いてる通り5年後-20年後の修繕積立金(ざっくり5年毎に平米60円くらい上がる感じ？)と固定資産税も考慮して支払いに無理が無いかよく確認ですね。営業はそこまで親切に教えてくれませんから。

[165: 名無しさん]

西武新宿線沿線で、且つ駅徒歩11分をどう捉えるかですよね。
その分、善福寺や吉祥寺を前面に押し出しているのでしょうが。

[166: 口コミ知りたいさん]

>>164 今は別のスミフマンションさん

330万なら相場と比べても安い方かと。
スミフですし370万～という感じではないでしょうか。

[167: マンション検討中さん]

周辺相場より大分高く設定してきましたね。スミフブランドと仕様の良さを考慮してもこの立地でこの価格帯は売れるのか？

[168: 名無しさん]

駅近でもないですし、賃貸も中々厳しそうですよね。

[169: 口コミ知りたいさん]

>>167 マンション検討中さん

あっ、すみません。
あくまで私の想像です。

[170: 名無しさん]

前に話題に上がっていたエステムのマンションはまだ情報出てないですかね？価格次第ではそちらも検討したいところです。

[171: マンコミュファンさん]

>>170 名無しさん

出てこないですね。
企業サイトも見ましたが情報ありませんでした。
というか、この会社は投資物件がメインのようですね。

[172: 通りがかりさん]

>>170 名無しさん
投資マンションの営業はいい加減なのも多いので、エステムよりも立野町の三井が気になるところです。

[173: 名無しさん]

>>172
まだ未発表ですよね？

[174: 検討板ユーザーさん]

金額はこれからなので何ともですが、低層なのに地下住戸を作らなかった点はすみふさんにしては意外というか評価ポイントですね

[175: 名無しさん]

外廊下である点、
中庭の植栽、
この辺がチープにならなければ良いですね

[176: マンション比較中さん]

>>174 検討板ユーザーさん
ここで地下住戸設定したらそれこそ売れないという判断でしょう。相場からかけ離れた価格設定するでしょうから、そうなると余計に地下住戸とそれ以外との価格差が極端に設定せざるを得なくなり、理屈で説明出来なくなる(=自社の無茶値付けを認めざるを得ない)。

[177: 通りがかりさん]

>>176 マンション比較中さん
相場からかけ離れた値付けですか…
7000万台前半くらいなら、妥当かと思いますがもう少し高いですかね。

[178: マンション掲示板さん]

>>173 名無しさん

三井の立野町は11月の着工ですね。間もなく広告も開始すると思いますが。

[179: 匿名さん]

>>176 マンション比較中さん
別の考え方すれば、地下住戸設定しなくても十分利益の取れる用地取得費用だったり、ガッツリ利益乗せた販売予定してるって事だね。営利企業である以上は当然だし需給関係で納得する人だけ買えば良いわけだから間違いでは無いんだろうが。

[180: マンション検討中さん]

>>179 匿名さん

地下つくった方が平均単価は下げられますからね。ザ・パークハウス石神井公園テラスやパークホームズ吉祥寺北グランヴィラでも地下テラスは人気ですぐに完売してました。値付けさえ間違えなければ、寧ろ売りやすくなると思いますけどね。