シティテラス善福寺公園ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティテラス善福寺公園についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/zenpukuji/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153255

所在地：東京都練馬区関町南二丁目101番1（地番）
交通：JR中央本線「吉祥寺」駅からバス22分（通勤時15分）の「水道端」バス停徒歩3分
　　　JR中央本線「荻窪」駅からバス15分（通勤時15分）の「水道端」バス停徒歩3分
　　　西武鉄道新宿線「上石神井」駅から徒歩11分
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.34平米～70.27平米
売主：住友不動産
施工会社：長谷工コーポレーション　
管理会社：住友不動産建物サービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[601: 評判気になるさん]

近隣の新築物件2つに比べると規模も大きいですし、立地も恵まれてるように感じますが、イマイチ盛り上がらないのはどういった理由でしょうか？
やはり価格と設備が中途半端と受け止められているのでしょうか？

[602: マンション比較中さん]

>>601 評判気になるさん
自分もそれ気になってました。
エステム程仕様に特化している訳ではありませんが必要充分だしむしろ昨今のコストカット仕様に比べたら頑張っている方。パークホームズより規模感もありますし、すみふにしては珍しく地下住戸もないし価格も決して安くはないですが市況的にはバランスがと取れてるのではと。なのにあんまり話題に上がらないんですよね…

[603: マンション検討中さん]

>>602 マンション比較中さん
シンプルに｢あえてここを選ぶ決定打がない｣なのかと

[604: マンション検討中さん]

地縁なりここら辺にこだわりがある方はこんな匿名掲示板は利用しないですし、広域検討者にしたら新築中古数多ある中でここである必然性って殆ど皆無なんですよね...

[605: マンション検討中さん]

で、それって将来中古市場に晒される時も同じだろうと思われましたので私は検討はしましたが撤退しました

[606: 匿名さん]

>>603 マンション検討中さん

エステムやパークホームズと比べて吉祥寺に出難いからですかね？ここだと上石神井がメインになるのかな。あと引き渡しのタイミングが本当にふざけてる。その辺りですかね。

[608: 口コミ知りたいさん]

>>606 匿名さん
新宿出るとしたら上石神井経由と吉祥寺経由は時間はあまり変わらないですからね
バス代かからない分、上石神井の方が使用頻度高くなると思います
吉祥寺物件のように錯覚させてるけど、実際は上石神井の駅遠物件です、微妙ですよ

[609: eマンションさん]

正直自分が住まない物件だったらいくらでも好き勝手書き込めるんだが、自分が住む物件は荒れるのもネガコメも特定も嫌なので、真剣に検討してると書き込みにくいっす。ブリリアみたいになるのは絶対嫌だな
3物件どれも大して盛り上がってないし検討者も実需メインだろ

[610: マンコミュファンさん]

>>609 eマンションさん
同感です。
ヴェレーナの荒れっぷり酷いですよね…
なぜあそこだけあんなに荒れるんでしょうね。

[611: eマンションさん]

この辺は城西にはさまる城北という特異的な地理的条件ゆえ荒れやすいのでは

[612: eマンションさん]

城西と多摩地区か

[613: 評判気になるさん]

>>608 口コミ知りたいさん

新宿と西武新宿の評価は異なるかもしれませんね。あと吉祥寺物件と錯覚して買う人いますかね？いずれも歩いたら30分くらいかかります。こことの違いは、あくまで吉祥寺への出やすさだけで、そこが売れ行きにも影響してるかと。関町立野あたりの立地が微妙過ぎるのですよね。練馬区の僻地だし唯一評価されるのが吉祥寺に近いですからね。善福寺公園も素晴らしい公園なのですが、井の頭公園のようなブランドはありません。先の2物件とヴェレーナも完売近いようですから、そのうちここにも客が流れてきそうですけどね。

[614: 管理担当]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[615: 匿名さん]

ここは派手さはありませんが、住まう内にじわっと良さが実感されるような物件なのかも知れません。カワセミくんがいる善福寺公園が徒歩圏、再開発される上石神井駅、シンプルで高級感があるデザイン佇まい、洒落た飲食店が点在し地盤が良好な立地などなど、決定打はなくても総合点ではなかなか優秀なのでは。一次で取得された方はコスパも抜群で羨ましいです。

[616: 周辺住民さん]

独身時代に上石神井最寄りで5年ほど住んでいました。
個人的に、駅前の道路が狭すぎてとてもではありませんが子供を育てるのに向いているとは思えないです。
いなげやの辺りまで行けばマシですが、そこまでの道に歩道がなく、道路は路線バスや沢山の自転車が朝夕行き交います。

ベビーカーを転がしている方もちらほら見かけましたがすごい度胸だなと関心していました。

どちらかと言えば独身か子無し世帯向けかなと思います。

[617: 匿名さん]

独身や子なし世帯はわざわざ西武線徒歩11分の物件選ばないと思うよ。学生一人暮らしも多いけど上石神井周辺はなんだかんだファミリーエリア。

[618: 名無しさん]

>>617 匿名さん
現在、上石神井住みですが、616さんに同意です
でも、ここは千川通りと青梅街道の歩道が広いのでまだマシな部類です
これから駅前広場の工事が整備されるので、駅までの動線は解決するでしょう

[619: 匿名さん]

初月契約率見ても販売鈍ってる感ある。流石に高くなり過ぎて買い手に限りが出てきたのかもね。先月データも千葉が好調なだけで23区はパッとしない結果だった。

[620: 周辺住民さん]

>>618 名無しさん
駅前広場の整備が鍵ですね。どのルートを通るか…次第ですが、少し遠回りでも良いなら上石神井通りが交通面では多少マシだと思います。
一方、バスルートである庚申通りや富士見通りはかっ飛ばす車をよく見るので、子供には歩かせない方が良いと思います。

[621: 匿名さん]

>>619 匿名さん
暇な業者w

[622: 匿名さん]

上石神井から徒歩圏って全然悪くないと思うけどな。入居が先すぎるのがネックなのかな？金利がある世界だと入居が先になればなるほど適用金利が高くなるリスクが生じるしね。

[623: 匿名さん]

駅距離よりアクセスルートの交通事情など質の問題で難があるのかな。確かに途中まではかなり危ない道だけど。マンション自体はとても良いと思いますけどね。

[624: 匿名さん]

賃貸なら仕方ないなと思うけど
分譲に住む以上はやっぱりアクセスの良い立地のほうがいいなと思います。
バスに乗っていく道のりもそうですが、周辺が坂道となると歳を重ねた時に暮らすのはしんどいですね。
立地から考えてもリセールしにくいかと。条件的になかなか厳しい物件だなと感じました。

[625: 匿名さん]

あまり悪いところばかり書くのもどうかとは思うのですが、やはり駅までの距離ではなく道のりがネックだと思います。
後は吉祥寺行きのバス停が微妙に遠い点。

それに、通りから部屋までも縦長で距離があるので、見かけの数字よりも遠く感じそうです。

車所有者であれば目の前の青梅街道がそこまで混む地点では無いので便利だと思います。
あと、近くにある梁〇泊という中華料理屋さんのチャーハンが美味しい笑

[626: 評判気になるさん]

青梅街道インターガタきたら混みそうですね。

[627: 評判気になるさん]

>>625 匿名さん
吉祥寺も荻窪も目の前のバス停から乗れるよ

[628: 名無しさん]

平日朝は目の前のバス停から吉祥寺行きの始発が出ていて便利

[629: 口コミ知りたいさん]

>>628 名無しさん

7時台、8時台は各何本ずつくらい出ていますか？

[630: 名無しさん]

>>629 口コミ知りたいさん
始発分に関して言えば
7時30分、45分、55分
8時15分、25分、35分、45分、55分
ガラガラなので確実に座れるが、時間通りに来ないことはある
中央線に出たいだけなら逆サイドから荻窪行きのバスもあるので始発ではないけどこっちもおすすめ（座れるときもある）

[631: 匿名さん]

バス停目の前というのはポイント高いんじゃないでしょうか。
今はアプリやスマホからくる時間をオンラインで調べられるので、遅れる場合はチェックできますから、
バス停前でわざわざ遅延したバスを待たなくてもいいという点は楽でしょうね。
朝の時間帯は比較的空いているのかな？座っていけるのは楽でいいですね

[632: 名無しさん]

吉祥寺
→水道端の始発バスは便利。それ以外は混む。西武バスは池袋線のほうから来てるので全体的に混む&遅れがち。水道端始発も次の停留所（エステムあるとこ）で座席は埋まって立つ人が出るので、水道端始発の恩恵は大きい。
→休日昼前等は混みすぎて乗れないことがある。水道端じゃなくて東京三育小から乗ったほうが本数多いが、それでも乗れないことあり。子どもが小さいとバスで立たせるのしんどいので、別ルートか自転車がおすすめ。
→吉祥寺から乗るバスも、水道端に止まるやつは夕方は混んでる&本数少ないが、東京三育小まで行くバスは本数多いので、そこから歩くのがおすすめ。

[633: 名無しさん]

荻窪
→目の前の水道端から乗れるので便利。そこまで混んでない&遅れない。休日、平日ともに座れることが多い。乗ってる時間は少し長いが、子連れのときや悪天候のときは1番使ってる。
→荻窪発（武蔵関行き、北裏行き）も駅直結で本数もそこそこあるので便利。混んでるけど1本見送れば大体座れて、マンション前まで行けるので便利。

[634: 名無しさん]

上石神井
→駅距離は近くはないが、あまり使わないのでそこまで気にならない（個人の感想）。ただ、知人などが来てくれるときには申し訳なくなる距離感。
通勤時などに使うこともあるが、西武線は総武線に比べると混むので、夏とか不快であまり使ってない（ぎゅうぎゅうではないけど）
→駅がそもそもたいして何もないこともあり（笑）子連れで上石神井駅まで行くことがほぼないので、駅周辺の道の狭さや車の危なさなどは思ってたより全く気にならない。子連れで行くのはいなげやまでで、そこまでの道はかなり快適。
子どもが大きくなるまでに駅までの道が整えば良いなぁと思ってる。

[635: 名無しさん]

長々とすみませんが、どなたかのご参考になれば。

[636: マンション検討中さん]

近くに住んで実際に使っている方のご意見は本当にありがたいです！
検討する側にとって仕事もしているので毎日シミュレーションできる訳じゃないので本当に参考になります。

[637: 口コミ知りたいさん]

>>636 マンション検討中さん
ちなみに、バスが色々と生活の助けになっていることは確かですし、自転車で吉祥寺や西荻窪にも行きやすく歩ける範囲にも一応駅があり、スーパーも至近ではないもののいなげや、コープなどの選択肢があり、善福寺公園も近くにあるこの辺の絶妙な環境を個人的には気に入ってますが、雨の日（特に子連れ）などはやはりしんどいと思うことも多々ありますので、慎重にご検討なさってください。

[638: ご近所さん]

>>624 匿名さん
周辺に坂道ってそんなにありましたっけ？

[639: 匿名さん]

>>638 ご近所さん
上石神井、吉祥寺、荻窪の方向は坂ありません
善福寺公園が摺鉢の底なので、その周辺だけは例外的に緩い坂です
なので、西荻窪に向かうならば少し坂道があります

[640: 検討板ユーザーさん]

>>639 匿名さん
西荻窪は武蔵野市との境あたりを移動していくと、坂道は特にないですね

[641: eマンションさん]

今申し込みで7月入居ですが、既に完成しているマンションなのに、買主の入居を1年も後に指定することは問題にならないのでしょうかね。
ある意味今の市場を踏まえると優越的な立場であり、購入者は弱い立場で、その条件をのめないなら買わなくてよいといった感じでしょうか？

[642: 匿名さん]

>>641 eマンションさん
こんなとこで聞いても仕方ないので公取にでも聞いてみたらいかがですか？

[643: マンコミュファンさん]

>>641 eマンションさん
その通りです。売主の条件が妥当かどうかご自身で判断してそれでも欲しいとなれば購入されれば良いのでは。企業側にも売上時期の調整などの事情はあるのでお互い様です。

[644: マンション掲示板さん]

>>641 eマンションさん

基礎ができたくらいの段階で契約するケースもある訳ですから、デメリットと捉えるより完成物件の実物を見て管理状況なども確認してから買えるメリットの方を考えてみたらいかがですが。
急いでいるなら買わなきゃいいんだし、もちろんこの販売方法はすみふが以前からやってるから、もし問題が有れば続けられないんじゃないでしょうか。

[645: 口コミ知りたいさん]

無駄に築年数だけ増えていくのもなんだかね。契約しても古びて行くのをただただ見ているだけというのは辛いものがありますね。名ばかりの顧客第一主義に、入居後のアフターや保証などにも不安を覚えます。

[646: 匿名さん]

完成済み物件を見学できるわけですから購入しやすいメリットはありますが、
入居日は来年の７月下旬からということで、だいぶ先なんですね。
完成しているのにも関わらず入居が先になるというのは、完成物件販売だからという理由のほかに
何か理由があるのでしょうか？

[647: eマンションさん]

>>646 匿名さん

少し上で全く同じ議論されていますが…

[648: 評判気になるさん]

>>646 匿名さん
住友は自社の決算の都合に合わせて売上時期をコントロールするらしいですよ。ある種のお家芸なようなもの。儲かりすぎてる期はなるべく売上（利益）を次の事業年度に先送りして税金を減らしたいということでしょう。

[649: 検討中]

1番ネックなのは、間違いなく手放すとなった時に7300万以上の価値は残らないのは明白なのかな、、、今までが異常だっただけではあるが。。。

[651: eマンションさん]

徒歩11分なのが惜しいですね

郊外駅10分超は検索に引っ掛かりづらく
エリア狙い撃ちの検討者向けになってしまうかもしれませんね

[652: 匿名さん]

吉祥寺周辺で探してる人は駅距離をそんなに気にしない人多いですよ。学区やアドレスで探す人にとっては駅距離は無関係ですしね。

[653: 名無しさん]

>>652 匿名さん
つまり651さんと同意見ということですね

[654: 匿名さん]

吉祥寺へのアクセス性がそれなりにいいと、リセールしやすいとかあるんですか？
あまりこの辺りを吉祥寺に近い、という認識で私は見ていなかったのですが
スレッドを見ているとそれなりにこだわられている方が多く見受けられるので…。
住環境として子育てもしやすくて、みたいなことを重視して見ていたので意外でした。

[655: 匿名さん]

>>654 匿名さん
リセールしても売りやすいとは思うますが、価格が上がりすぎて6800以下ならの話です。周りの物件は6800でも殆ど売れてませんね。

[657: 口コミ知りたいさん]

>>655 匿名さん
中古の吉祥寺北グランヴィラは同じような物件でもっと高く普通に売られてますよ。
いつの時代の話ですか？

[658: マンション掲示板さん]

サクサク売れたら大値上げ
売れなくても値上げ
するスミフさんだけど

ここしばらく価格据え置き？だね
さすがにこの徒歩距離だと厳しいのかな
個人的にいい物件だと思うけど

[659: 買い替え検討中さん]

>>651 eマンションさん
年々駅からの距離は重要視されるようになっていて、今は資産価値を維持できるのは駅から徒歩7分以内と言われてますね。
駅徒歩7分表記の物件でも、実際に駅まで歩くと10分かかりますからね。
11分表記だと15分は掛かるでしょう。

[660: 匿名さん]

>>659 買い替え検討中さん
そりゃ想定されてる標準80m/分で歩けない方なら通常5分の道のりも10分20分掛かるでしょう。それ言い始めるんだったら時間ではなく距離で語った方が良いよ。まあ殆どの方は標準的な速度で歩けるけど。

[661: eマンションさん]

>>659 買い替え検討中さん
年々重要視されてるのは何情報ですか？
年々重要視されているようなアンケート結果等の統計があれば参考までに教えてください。

[662: 匿名さん]

デザインが綺麗だなと思いました。特に夜の雰囲気が素敵。低層だから落ち着いた品もあるし。
一階テラスは囲まれていて外からも隣りからも見えない安心感があって寛げそうだけれど、閉塞感が無くもない感じ。
かといってフェンスや生垣で仕切ると視線などが気になって落ち着けないですから、これでいいのかな。
洋室かサービスルームかの違い程度で、ほとんどが3LDK的な間取りなのですね。