シティテラス善福寺公園ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティテラス善福寺公園についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/zenpukuji/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153255

所在地：東京都練馬区関町南二丁目101番1（地番）
交通：JR中央本線「吉祥寺」駅からバス22分（通勤時15分）の「水道端」バス停徒歩3分
　　　JR中央本線「荻窪」駅からバス15分（通勤時15分）の「水道端」バス停徒歩3分
　　　西武鉄道新宿線「上石神井」駅から徒歩11分
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.34平米～70.27平米
売主：住友不動産
施工会社：長谷工コーポレーション　
管理会社：住友不動産建物サービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[141: マンション検討中さん]

>>139 坪単価比較中さん

売れ行きは販売期間を指してました。その長期販売を前提としてるところね。販売や収支計画はスミフに限らずでしょ。

[142: 匿名さん]

確かにスミフ物件は竣工後何年もかけて販売するスタイルで他社のように全く売り急ぎませんよね。
実際直近の決算で8期連続で最高益を更新していると聞きますし、今後も強気の販売スタイルでやっていくのでしょう。

[143: 匿名さん]

>>142 匿名さん 晴海のタワマンとか竣工から5年くらい建ってますけど売ってますしね

[144: 匿名さん]

この辺の日商エステムと三井のマンションはいつごろ販売開始なのかしら。

[145: 匿名さん]

>>144 匿名さん
日商エステムは環境的に対象外なのでわかりませんが、三井は早くても来年以降って言ってましたよー

[146: マンション掲示板さん]

>>145 匿名さん

エステムの立地もここも大差なくないですか？

[147: eマンションさん]

>>146 マンション掲示板さん そうですね

[148: マンション比較中さん]

>>146 マンション掲示板さん

大差ない？
そう感じる方はエステムへどうぞ。
ここの閑静な環境が乱されますので。

[149: eマンションさん]

>>146 マンション掲示板さん
駅からの距離とかは大差ないですが、青梅街道と吉祥寺通りの交差点のところが私たちにとっては環境的に好みではないので、環境を重視されない場合は大差がないと思います。

[150: マンション検討中さん]

関町なんだ・・杉並区善福寺ならよかった

[151: 匿名さん]

そうなんだよね。練馬区長に吉祥寺関町に変更のお願いの手紙を書いたら、無視されました。。。

[152: マンコミュファンさん]

>>151 匿名さん 当たり前だ！w

[153: マンコミュファンさん]

練馬区南田中→南ヶ丘、土支田→西光が丘に町名変更されないかね

[154: 評判気になるさん]

すみふなら杉並区になると価格がもっと大変なことになりそうw

[155: 匿名さん]

>>153 マンコミュファンさん
そうなんだよね。吉祥寺関町も、高所得層が住むようになるだろから、住民税も増えるだろうし、地価も上がるから、固定資産税も増えるかも？しれないしね。って書いたのだけれどね。光が丘地区もあるんですね。

[156: 通りがかりさん]

説明会で話を聞きましたが大規模な割に予定されている管理費が安くなくて驚きました。大した共有設備ないのに何にお金がかかるんでしょうね。

[157: 匿名さん]

>>156 通りがかりさん
この規模ながら低層なので面積あるので、植栽管理に地味にコスト掛かるのかもしれないですね。管理費の一番の金食い虫は人件費なので。

[158: マンション掲示板さん]

>>156 通りがかりさん
安くないんですね。個人的には管理費修繕積立金合わせて22000～24000くらいに収まっててほしいですが、無理かなー

[159: 通りがかりさん]

>>156 通りがかりさん
管理費や修繕金は組合に入ってくるお金なので安い方が不安になりませんか？
タワマンとか修繕が足りないとかよく聞くじゃないですか…
今は昔と物価も人件費も違うから、昔と同じ金額であれば質は下がるということだ思いますよ。

[160: マンション検討中さん]

物件価格はともかく、管理費は儲ける為のお金でないから、時代の流れ的にある程度仕方ないんでしょうね。

[161: 名無しさん]

あまり盛り上がってないですね。
やはり値段がネック？

[162: 坪単価比較中さん]

>>158 マンション掲示板さん
スミフさんは初期修繕積立金は低めの設定なので管理費修繕積立金合わせてちょっと低めに考えて400円/m2くらいじゃないかな？なのでここは占有面積狭いので27,000-28,000円程度かなと。

[163: 名無しさん]

7000万台だとすると少し割高感ありますかね。

[164: 今は別のスミフマンションさん]

>>163 名無しさん
7000万台のどのレンジかってのはありますが、坪330万ほどと考えれば今の相場と現時点で公開されているここの仕様を考えれば一般的な気もします。
ここに限りませんが、検討時には>>162 坪単価比較中さん が書いてる通り5年後-20年後の修繕積立金(ざっくり5年毎に平米60円くらい上がる感じ？)と固定資産税も考慮して支払いに無理が無いかよく確認ですね。営業はそこまで親切に教えてくれませんから。

[165: 名無しさん]

西武新宿線沿線で、且つ駅徒歩11分をどう捉えるかですよね。
その分、善福寺や吉祥寺を前面に押し出しているのでしょうが。

[166: 口コミ知りたいさん]

>>164 今は別のスミフマンションさん

330万なら相場と比べても安い方かと。
スミフですし370万～という感じではないでしょうか。

[167: マンション検討中さん]

周辺相場より大分高く設定してきましたね。スミフブランドと仕様の良さを考慮してもこの立地でこの価格帯は売れるのか？

[168: 名無しさん]

駅近でもないですし、賃貸も中々厳しそうですよね。

[169: 口コミ知りたいさん]

>>167 マンション検討中さん

あっ、すみません。
あくまで私の想像です。

[170: 名無しさん]

前に話題に上がっていたエステムのマンションはまだ情報出てないですかね？価格次第ではそちらも検討したいところです。

[171: マンコミュファンさん]

>>170 名無しさん

出てこないですね。
企業サイトも見ましたが情報ありませんでした。
というか、この会社は投資物件がメインのようですね。

[172: 通りがかりさん]

>>170 名無しさん
投資マンションの営業はいい加減なのも多いので、エステムよりも立野町の三井が気になるところです。

[173: 名無しさん]

>>172
まだ未発表ですよね？

[174: 検討板ユーザーさん]

金額はこれからなので何ともですが、低層なのに地下住戸を作らなかった点はすみふさんにしては意外というか評価ポイントですね

[175: 名無しさん]

外廊下である点、
中庭の植栽、
この辺がチープにならなければ良いですね

[176: マンション比較中さん]

>>174 検討板ユーザーさん
ここで地下住戸設定したらそれこそ売れないという判断でしょう。相場からかけ離れた価格設定するでしょうから、そうなると余計に地下住戸とそれ以外との価格差が極端に設定せざるを得なくなり、理屈で説明出来なくなる(=自社の無茶値付けを認めざるを得ない)。

[177: 通りがかりさん]

>>176 マンション比較中さん
相場からかけ離れた値付けですか…
7000万台前半くらいなら、妥当かと思いますがもう少し高いですかね。

[178: マンション掲示板さん]

>>173 名無しさん

三井の立野町は11月の着工ですね。間もなく広告も開始すると思いますが。

[179: 匿名さん]

>>176 マンション比較中さん
別の考え方すれば、地下住戸設定しなくても十分利益の取れる用地取得費用だったり、ガッツリ利益乗せた販売予定してるって事だね。営利企業である以上は当然だし需給関係で納得する人だけ買えば良いわけだから間違いでは無いんだろうが。

[180: マンション検討中さん]

>>179 匿名さん

地下つくった方が平均単価は下げられますからね。ザ・パークハウス石神井公園テラスやパークホームズ吉祥寺北グランヴィラでも地下テラスは人気ですぐに完売してました。値付けさえ間違えなければ、寧ろ売りやすくなると思いますけどね。

[181: 匿名さん]

>>180 マンション検討中さん
パークホームズ吉祥寺北グランヴィラと比較して、どうですかね。造りや重厚感など。

[182: マンコミュファンさん]

>>181 匿名さん

すみません。勉強不足で詳細把握できていないのですが、さすがにこちらが上ではないでしょうか。スミフは高いけど、デザインや仕様は見合ったものをつくる印象があります。

[183: 匿名さん]

>>182 マンコミュファンさん
ありがとうございます。あとは、立野町に出来る新しい三井のマンション次第ですかね。

[184: 検討板ユーザー]

パークホームズ吉祥寺北グランヴィラの中古もなかなに強気な値段設定になってますね…ほんの一年前でももっと安く出ていたのですが

[185: 名無しさん]

>>184 検討板ユーザーさん
どれぐらいで出ていましたか？

[186: 検討板ユーザーさん]

>>185 名無しさん

3LDK76平米の地下テラス南向きが7480万円で出ていますね。これ見ると、ここは8000万超えるかもしれませんね。

[187: 匿名さん]

>>186 検討板ユーザーさん
仮に8000万超えるとしてもせめて同条件(南向き)の部屋ですよね？
平均価格帯が8000万になってくると違和感を感じてしまいます。

[188: 坪単価比較中さん]

>>186 検討板ユーザーさん
中古の欲をかいた売出価格と成約価格は別物ですからね。ここの残念なところはこれだけ駅距離あるのに最大70m2という貧弱な広さ…。画一的なサイズを並べるのが一番戸数稼げて狭い方がグロス価格も上げやすいってのは分かるが、わざわざここを選んでこんな広さではファミリー層だと子どもが育って来たら手狭になるのが目に見えてる。かと言ってその頃に簡単に住替えに踏み切れるような物件でもないし、この広さで長期的に住めることが確定出来る層しかハッピーにならなそう。

[189: 通りすがりさん]

>>188 坪単価比較中さん
確かに65-70平米は我慢出来てせいぜい3人家族までだろうな。築10年20年となれば既存中古と比較されるわけだし、だったら最初から75-85平米くらいの中古選んだ方が結局は長く住めそう。絶対新築派はそういう選択は出来ないんだろうけど。

[190: eマンションさん]

>>189 通りすがりさん
そこは選択ですよね。狭くても我慢するのか、他のエリアを探すのか。