シティテラス善福寺公園についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/zenpukuji/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153255
所在地：東京都練馬区関町南二丁目101番1（地番）
交通：JR中央本線「吉祥寺」駅からバス22分（通勤時15分）の「水道端」バス停徒歩3分
JR中央本線「荻窪」駅からバス15分（通勤時15分）の「水道端」バス停徒歩3分
西武鉄道新宿線「上石神井」駅から徒歩11分
間取：1LDK＋2S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.34平米～70.27平米
売主：住友不動産
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2022-03-24 11:25:42
シティテラス善福寺公園ってどうですか？
| No.101 |
by 匿名さん 2022-07-02 09:09:07
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削除依頼
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| No.102 |
ディスポーザーが標準装備との記載ありましたね。同規模のマンションでも設備面で手を抜かれる物件もありますが、これはポイントアップですね。
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| No.103 |
シティテラスブランドで170戸の規模あればそりゃディスポーザーくらい流石に付けるでしょ。坪330-350万くらいでしょうから無かったら大ブーイングじゃない？
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| No.104 |
決して万人に便利というわけではないから、需要がハッキリ分かれそうな物件ですね。坪330以内ってところかな。
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| No.105 |
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| No.106 |
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| No.107 |
こちらのマンションはディスポーザーがついているんですね！
公式ホームページの方では設備仕様が公開されていないので 販売開始まで情報が出揃わないのかと思いましたが どちらで確認可能ですか？ |
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| No.108 |
>>107 匿名さん
公式サイトのトップにある「FAQ」から入ると、 Q9 家庭ゴミは24時間捨てられますか？ A ・24時間ゴミ出し可能な、「ゴミ置き場」を建物内に設置しております。また、キッチンには生ゴミディスポーザーが標準装備となっておりますので、ゴミ出しの負担は大幅に軽減されます。 ・・・と説明がありますよ。確認してみてください。 |
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| No.109 |
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| No.110 |
ディスポーザーがあると生ゴミの処理がかなり楽になるのは良いですよね。
夏場になるとゴミ箱とかがちょっと怪しい感じになりますし、 衛生的にみてもかなり必要な設備だと考えています。 |
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| No.111 |
エステムさんのマンションとかなり迷いますね。
内容聞いたら設備が凄すぎますね。値段もかなりお手頃みたいなので、坪300を今の所予定していますとの事です。 9月頃に正式発表みたいですね。 迷いますね。 |
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| No.112 |
立野町に三井不動産レジデンシャルのマンション計画もあるようですね。
計画地は立野公園、立野小のすぐ近く。立地からして、あちらも低層マンションかな。 |
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| No.113 |
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| No.114 |
三井不動産レジデンシャルの立野町計画、建築看板見ました。土地面積、建築面積的にも、ココと、ほぼ同規模ですね。
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| No.115 |
公園とか緑地が近くにいくつかありますし、
住宅地の中にあるマンションがまた個人的にはいいなと思いました。 駅近でごちゃごちゃしているよりも落ち着いて暮らせそうですし。 |
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| No.116 |
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| No.117 |
エステムは近くだけど、青梅街道と吉祥寺通りの交差点のとこだから、物件特徴がそもそも真逆だと思うよ。
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| No.118 |
ここ気になっています。現在上石神井住みです。みなさんおっしゃるように早く価格が出てほしいです。
ちなみに、上石神井駅含め、西武新宿線複数駅のの高架化計画が出ているのは皆さんご存知なのかな。。 現在、駅周辺は少しずつその土地計画によって空き地になっています。 まだまだ時間のかかる話ですが、駅前開発がこれから進むことを考えると、将来的に価値が上がりそうです。 |
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| No.119 |
>>1１８
複々線化が中止になったのでこれ以上の駅前開発はされないかと思いきや、高架化の計画は生きてたんですね！少し調べたら2038年に完了予定とのことで、大分先の話になるのでマンション自体の経年による価値下落も考えたら現段階ではそこまでリセールバリューに影響することでもないかも知れませんね。 高架化に伴っての駅前開発がどこまで行われるかにも寄ると思いますが（何かしら商業施設が出来るとか）、西武新宿線の高架化自体は踏切も減るしで嬉しいニュースですね。教えて頂きありがとうございます＾＾ |
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| No.120 |
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| No.121 |
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| No.122 |
公式Twitter ができましたね。https://twitter.com/ct_zenpukuji?t=JlRV0SlFTdiUfCDXzC2pew&s=09
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| No.123 |
スーパーはどこも少し距離がありますね。買い物行くのには少し不便さがある可能性がありますがネットスーパー
などを利用してうまく生活する感じになりそうです。 小学校や中学校は１０分程度の距離なので通えなくはありません。 しかし、低学年の時期は距離があるので大変になってくるのかな？ |
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| No.124 |
物件から千川通りを上石神井駅寄りにちょっといくといなげやがありますね。ここが実質一番近いスーパーになりそうです。西武新宿線使いの方は上石神井駅の西友で買い物して帰る、といった感じでしょうか
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| No.125 |
このくらいの距離で少し遠いって…w
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| No.126 |
立野小もこの距離なら十分近いと思えちゃいますね…（＾＾；まぁ距離感覚はひとそれぞれですが
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| No.127 |
公式HP結構更新されましたね。この辺は説明会に出た人は知ってる情報なのかな。
細かいけどネット回線個別に引けるのはありがたい。 |
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| No.128 |
水回りを含めて、設備がしっかりとしている印象を受けました。
バスルームにはミストサウナ付きの浴室乾燥機がついているのですが かなりエコ仕様なのだなというのが説明を見てわかりました。 長く住んでいく大切なマイホーム、間取りだけでなく設備は大切ですね。 |
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| No.129 |
設備良いですねー。設備面でコストコントロールをしてくる物件も多い中、ちゃんと付いていて欲しいのもが付いてる感あります。すみふさんなのでその分お値段にも乗っけて来そうではありますが
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| No.130 |
皆さんの予想平均坪単価は？
300万以下 340万以下 380万以下 |
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| No.131 |
近隣大規模が330-340くらいで動いている中で（吉祥寺南側バス便のプラウドシティは350）、ここまでエントランス（二層吹き抜け、車寄せ）や設備（ディスポーザー、スラップシンク）と作り込んでいるマンション、かつ、すみふですから、平均坪単価400未満はありえないですね。ここが350とかで買えると思っている人は最近の上げ相場をしらなさすぎるかと。
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| No.132 |
>>131 マンション検討中さん
とは言えこの駅距離を冷静に考えるとスミフの演出に踊ってくれる検討者がどれだけ居るか考えれば結構微妙な心理戦になりそう。上のアンケートの様子を見ると本気の検討者以外が結構含まれてそうなのも踏まえて平均だと350万くらいでもありそう。 |
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| No.133 |
>>132 評判気になるさん
演出というか、荻窪バス便のパークホームズ杉並上荻が370でしたから、あちら杉並こちら練馬とはいえ善福寺公園隣接で、こちらは吉祥寺アクセスでもあるので、市況踏まえてもそれ以下出ることはすみふならありえないかと。 |
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| No.134 |
荻窪まで徒歩15分の物件とバス15分の物件を「荻窪バス便」でひと括りにするのはちょっと…w
ここのベンチマークはシティハウス小金井公園じゃないですかね 向こうは花小金井徒歩10分・武蔵小金井バス5分で今の売出しが坪260万てとこですから、これより5割も高かったら見向きもされないでしょう せいぜい坪340というところでは |
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| No.135 |
最寄りの公共交通機関がバスというのは別に気にならないのですが、
ここは朝の時間帯とかは混んで乗れないということはないんですかね？ 電車と違ってそこは心配になるところですが。 |
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| No.136 |
>>134 匿名さん
133さんは一括りにはしてないと思いますよ。善福寺公園近接や吉祥寺アクセスを勘案して同じかそれ以上と言っているので、単純に荻窪駅最寄りの物件として比較するならパークホームズ荻窪上荻に分があるのではないでしょうか。 あとシティハウス小金井公園はエリアが違い過ぎるかと。それより中古のプラウドシティ吉祥寺（360）やパークホームズ吉祥寺北グランヴィラ（320）の方が参考になりませんかね。スミフと新築プレミアムを考えると360を超える可能性もあるかと。売れ行きとか気にしない会社ですからね。笑 |
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| No.137 |
ランドプランを見て不思議なのは、なぜ青梅街道沿いの近隣商業地域部分が駐車場とコリドーなのか。
この部分は建築制限が緩いので10階建て以上が可能なはず。 そこで容積を消化できていれば東西向きの共用廊下向かい合いは避けることができたのに。 なにか近所から言われたのかな？ |
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| No.138 |
スミフの不動産は高いなぁ
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| No.139 |
>>136 マンション検討中さん
スミフが売れ行き気にしない会社とか正気か？販管費(長期販売に掛かる諸費用含め)ガッツリと物件価格に乗せた上で売上計画ガチガチに設定するデベだぞ？パッと見の印象で考えてるのかもしれんが大間違い。 |
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| No.140 |
練馬区なのに高すぎでしょう
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| No.141 |
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| No.142 |
確かにスミフ物件は竣工後何年もかけて販売するスタイルで他社のように全く売り急ぎませんよね。
実際直近の決算で8期連続で最高益を更新していると聞きますし、今後も強気の販売スタイルでやっていくのでしょう。 |
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| No.143 |
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| No.144 |
この辺の日商エステムと三井のマンションはいつごろ販売開始なのかしら。
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| No.145 |
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| No.146 |
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| No.147 |
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| No.148 |
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| No.149 |
>>146 マンション掲示板さん
駅からの距離とかは大差ないですが、青梅街道と吉祥寺通りの交差点のところが私たちにとっては環境的に好みではないので、環境を重視されない場合は大差がないと思います。 |
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| No.150 |
関町なんだ・・杉並区善福寺ならよかった
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| No.151 |
そうなんだよね。練馬区長に吉祥寺関町に変更のお願いの手紙を書いたら、無視されました。。。
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| No.152 |
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| No.153 |
練馬区南田中→南ヶ丘、土支田→西光が丘に町名変更されないかね
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| No.154 |
すみふなら杉並区になると価格がもっと大変なことになりそうw
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| No.155 |
>>153 マンコミュファンさん
そうなんだよね。吉祥寺関町も、高所得層が住むようになるだろから、住民税も増えるだろうし、地価も上がるから、固定資産税も増えるかも？しれないしね。って書いたのだけれどね。光が丘地区もあるんですね。 |
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| No.156 |
説明会で話を聞きましたが大規模な割に予定されている管理費が安くなくて驚きました。大した共有設備ないのに何にお金がかかるんでしょうね。
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| No.157 |
>>156 通りがかりさん
この規模ながら低層なので面積あるので、植栽管理に地味にコスト掛かるのかもしれないですね。管理費の一番の金食い虫は人件費なので。 |
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| No.158 |
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| No.159 |
>>156 通りがかりさん
管理費や修繕金は組合に入ってくるお金なので安い方が不安になりませんか？ タワマンとか修繕が足りないとかよく聞くじゃないですか… 今は昔と物価も人件費も違うから、昔と同じ金額であれば質は下がるということだ思いますよ。 |
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| No.160 |
物件価格はともかく、管理費は儲ける為のお金でないから、時代の流れ的にある程度仕方ないんでしょうね。
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| No.161 |
あまり盛り上がってないですね。
やはり値段がネック？ |
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| No.162 |
>>158 マンション掲示板さん
スミフさんは初期修繕積立金は低めの設定なので管理費修繕積立金合わせてちょっと低めに考えて400円/m2くらいじゃないかな？なのでここは占有面積狭いので27,000-28,000円程度かなと。 |
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| No.163 |
7000万台だとすると少し割高感ありますかね。
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| No.164 | ||
| No.165 |
西武新宿線沿線で、且つ駅徒歩11分をどう捉えるかですよね。
その分、善福寺や吉祥寺を前面に押し出しているのでしょうが。 |
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| No.166 |
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| No.167 |
周辺相場より大分高く設定してきましたね。スミフブランドと仕様の良さを考慮してもこの立地でこの価格帯は売れるのか？
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| No.168 |
駅近でもないですし、賃貸も中々厳しそうですよね。
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| No.169 |
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| No.170 |
前に話題に上がっていたエステムのマンションはまだ情報出てないですかね？価格次第ではそちらも検討したいところです。
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| No.171 |
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| No.172 |
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| No.173 |
>>172
まだ未発表ですよね？ |
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| No.174 |
金額はこれからなので何ともですが、低層なのに地下住戸を作らなかった点はすみふさんにしては意外というか評価ポイントですね
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| No.175 |
外廊下である点、
中庭の植栽、 この辺がチープにならなければ良いですね |
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| No.176 |
>>174 検討板ユーザーさん
ここで地下住戸設定したらそれこそ売れないという判断でしょう。相場からかけ離れた価格設定するでしょうから、そうなると余計に地下住戸とそれ以外との価格差が極端に設定せざるを得なくなり、理屈で説明出来なくなる(=自社の無茶値付けを認めざるを得ない)。 |
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| No.177 |
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| No.178 |
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| No.179 |
>>176 マンション比較中さん
別の考え方すれば、地下住戸設定しなくても十分利益の取れる用地取得費用だったり、ガッツリ利益乗せた販売予定してるって事だね。営利企業である以上は当然だし需給関係で納得する人だけ買えば良いわけだから間違いでは無いんだろうが。 |
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| No.180 |
>>179 匿名さん
地下つくった方が平均単価は下げられますからね。ザ・パークハウス石神井公園テラスやパークホームズ吉祥寺北グランヴィラでも地下テラスは人気ですぐに完売してました。値付けさえ間違えなければ、寧ろ売りやすくなると思いますけどね。 |
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| No.181 |
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| No.182 |
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| No.183 |
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| No.184 |
パークホームズ吉祥寺北グランヴィラの中古もなかなに強気な値段設定になってますね…ほんの一年前でももっと安く出ていたのですが
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| No.185 |
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| No.186 |
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| No.187 |
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| No.188 |
>>186 検討板ユーザーさん
中古の欲をかいた売出価格と成約価格は別物ですからね。ここの残念なところはこれだけ駅距離あるのに最大70m2という貧弱な広さ…。画一的なサイズを並べるのが一番戸数稼げて狭い方がグロス価格も上げやすいってのは分かるが、わざわざここを選んでこんな広さではファミリー層だと子どもが育って来たら手狭になるのが目に見えてる。かと言ってその頃に簡単に住替えに踏み切れるような物件でもないし、この広さで長期的に住めることが確定出来る層しかハッピーにならなそう。 |
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| No.189 |
>>188 坪単価比較中さん
確かに65-70平米は我慢出来てせいぜい3人家族までだろうな。築10年20年となれば既存中古と比較されるわけだし、だったら最初から75-85平米くらいの中古選んだ方が結局は長く住めそう。絶対新築派はそういう選択は出来ないんだろうけど。 |
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| No.190 |
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| No.191 |
広いと高くて買えない??安いエリアまで下りたくない??中古も築浅は同じような広さしかないし、古くて広いのはあっても設備や構造に不安がある…買えない負の連鎖ですね（笑）
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| No.192 |
全てを満たす１００点満点の物件は存在しませんから、自分の中で譲れないモノに優先順位を付けてどこかで妥協点を見出すしかないですよね。
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| No.193 |
67平米でこの間取りなら十分4人家族も可能だと思いますよ。
寧ろ、子供が家を出て行った後も住むなら、これくらいが良いという考えもありますね。 |
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| No.194 |
>>193 eマンションさん
「この間取り」って、まだ間取り情報出てないですよね。。。 |
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| No.195 |
>>193 eマンションさん
てか、子どもが家を出るまでの20年近くを窮屈な思いして過ごすのってどうなんでしょう。都心の狭いマンションからの住替えなら耐えられるのかもですが、この場所だったら75m2から80m2くらいの部屋あっても良いのになと思います。 |
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| No.196 |
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| No.197 |
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| No.198 |
説明会参加するといろいろ資料見られますよ！
オンラインだから家から出ずに楽チンでした！ |
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| No.199 |
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| No.200 |
>>199 名無しさん
少しお高めでしたが、掲示板で出ていた吉祥寺グランヴィラの中古もいい値段ですし、西武線の北に行くと中央線に出るのは難しいので妥当な線ではないでしょうか。 我が家のイメージより気持ち高いですが、納得はできるかなという感じです。 |
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