シティテラス善福寺公園ってどうですか？

[マンション検討中さん]

シティテラス善福寺公園についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/zenpukuji/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00153255

所在地：東京都練馬区関町南二丁目101番1（地番）
交通：JR中央本線「吉祥寺」駅からバス22分（通勤時15分）の「水道端」バス停徒歩3分
　　　JR中央本線「荻窪」駅からバス15分（通勤時15分）の「水道端」バス停徒歩3分
　　　西武鉄道新宿線「上石神井」駅から徒歩11分
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：67.34平米～70.27平米
売主：住友不動産
施工会社：長谷工コーポレーション　
管理会社：住友不動産建物サービス

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[1: マンション検討中さん]

こちらは城西ゴルフセンターというゴルフ練習場の跡地に建てられるマンションです。バス便も多く中央線荻窪駅・吉祥寺駅に出やすいところにありますが、西武新宿線の上石神井駅の徒歩圏内なので、普段の通勤通学にはそちらを利用される方も多いかと思います。

[2: 匿名さん]

>>1 マンション検討中さん

吉祥寺行き、朝は始発バスも多くありますね。
でも上石神井は急行が停まるので基本は西武線利用になりそうです。西武新宿から新宿駅への直結地下道もできますし。

ところで外環の青梅街道インターチェンジが近いようですが影響ありますかね。

[3: マンション検討中さん]

近くで違う会社さんがマンション建設するみたいですね。そちらのほうが条件はよさそうですね。

[4: マンション検討中さん]

>>2 匿名さん
青梅街道インターチェンジからは500メートルほど離れたところになります。物件のホームページの地図だと立野橋～青梅街道沿のレッドロブスターのあたりにできる予定になっています。500メートル離れれば騒音の面ではさほど影響はないと思っていますが、これをみなさんどう評価するかは色々あるのだと思います

[5: 匿名さん]

>>4 マンション検討中さん
ありがとうございます。
すごくざっくりした地図しか見ていなかったので、詳細が分かって安心しました。

[6: 名無しさん]

吉祥寺からのバス便22分というのは何かしらの公式情報に基づいてるのだろうか。
そんなにかかった記憶がないと思って西武バス公式の乗り換え案内で調べてみたら吉祥寺から水道端で9分、水道端から吉祥寺で13-15分程度。
吉祥寺圏内を強調したいのだろうけど上石神井の徒歩分数が先頭に書いてないのもちょっと違和感。

[7: 匿名さん]

善福寺公園の名前を冠するマンションは練馬区内、杉並区内でも滅多に出てこないので、レヤ貴重ですね。

[8: マンション検討中さん]

>>6 名無しさん

確かにそうですよね。単純な誤植ではないでしょうか。バス22分て利用駅として成立してないと思いますけどね。

[9: マンション検討中さん]

>>4 マンション検討中さん

500メートル離れていれば、デメリットよりメリットのが大きいと思います。ここは大泉方面のみのインターですが、完成したら関越まで便利になりますね。

[10: 匿名さん]

>>8 マンション検討中さん

西武バスの公式時刻表を見ました。

水道端から吉祥寺駅ひとつ手前の「サンロード入口バス停」（お寺や映画館がある所）まで8分、そこから駅までの1区間で15～18分かかる設定になっています。
駅周辺の渋滞を見越した数字でしょうが、現実にはもう少し早く着きますよね。

荻窪行きも四面道から駅まで1区間で8分くらいみているようですが、こちらは現実に近い数字かと。

[11: マンション検討中さん]

>>10 匿名さん

えっ？サンロード入り口から15分から18分ですか。仰るように経験ないですね。私が利用するのは8時台か9時台が多いのですが、時間帯によってはそんなにかかるのでしょうか？信号次第ですが、空いていれば1分で着く距離かと。

[12: マンション検討中さん]

バス便の情報は所要時間22分(通勤時15分) という記載もおかしいし訂正される気がします。
吉祥寺を自転車圏内として使いたい身としては戸数170に対して駐輪場が310で1世帯2台の駐輪が保証されない可能性が高そうなのが気になる。

[13: 匿名さん]

>>11 マンション検討中さん

こんな感じです。

[14: マンション検討中さん]

>>13 匿名さん

ありがとうございます。7時台だとそこまで掛かるのですかね？吉祥寺駅終着の本数が多いだけにロータリーに入れないということでしょうか。サンロードで降りて歩いた方が早いかもしれませんね。

[15: マンション検討中さん]

サンロードで降りた方が断然早いです
ちなみにバス車内は激混みになります

[16: 匿名さん]

>>14 マンション検討中さん

朝の通勤時、バスの乗客の大部分はサンロードで降りてアーケードを歩きます。
子連れや高齢の方は終点まで乗っているようですが。

ロータリー以外でも吉祥寺通り自体が渋滞しやすいので到着時間は本当によめません。なので駐輪場は戸数の2倍は欲しかったですね。敷地目一杯ぎりぎりなので確保できなかったのでしょうが。

[17: 匿名さん]

バス混むんですね、、、
あまり日常生活でバスを使ってこなかったのでわからないのですが、
混みすぎていたら乗れないといったこともありえるのでしょうか？

[18: 匿名さん]

>>17 匿名さん

コロナ禍以降はそこまでの混雑はないですね。
でも先日朝の通勤時、西武線が人身で乱れた時に上石神井の踏切が開かなかったようで、バスが全然来ないことがありました。でも水道端からの始発があるのでどうにかなりましたよ。かなり混みましたけど。

[19: マンション検討中さん]

価格はどのくらいになるんでしょう。400前後といった感じでしょうか。

[20: 匿名さん]

>>19 マンション検討中さん

専有面積67.34m2～70.27m2という点からも坪単価は高いでしょうね。
もしかすると平均で400を超えるかも知れません。北西向きの棟は若干弱気でしょうけど。

[21: 匿名さん]

建物自体は低層マンションで外観がおしゃれで敷地も広そうなのは魅力的です。
ただ、立地に関してはバス移動になっているのが気になるかな。
バスが混雑することもあるということや、通勤や通学で使う場合交通状況によっては遅延するといったことが
頻繁に起きるとなると、早めに出ないといけないというのは不便だと思います。

[22: 匿名さん]

バスを利用しないと駅まで行けない距離にある立地は
毎日の通勤が遠くて大変かなと、躊躇ってしまう人は多いかもしれません。
間取りや設備次第でしょうか。
できれば、駐車場が全戸分あればよかったですね。
ただ、販売がまだ先で詳細がもう少しわかってからの検討ですね。

[23: マンション検討中さん]

23区内で駐車場全台分はどこを探してもないでしょう。

バス情報は公式で訂正されましたね。
吉祥寺行きの水道端の情報も残しておいて良かった気もしますが

正)交通:バスアクセス/
・現地より徒歩6分の「東京三育小学校入口」バス停からJR中央本線「吉祥寺」駅までバス約12分(通勤時約13分)
・現地より徒歩3分の「水道端」バス停からJR中央本線「荻窪」駅までバス約15分(通勤時約15分)

[24: バンカー]

>>23 マンション検討中さん

上石神井駅まで徒歩11分でも十分な気がしますが。急行停車駅ですよね??

[25: マンション比較中さん]

>>22 匿名さん

バスで吉祥寺というのはあくまでデコレーションであって、現実は西武線上石神井駅徒歩のマンション。「バスで中央線へも出られますよ」程度に考えておいたほうがいい。
目的地によってはJR使いたい人もいるだろうが、大手町日本橋なら高田馬場乗換で東西線が快適。

[26: 匿名さん]

>>25 マンション比較中さん

青梅街道以南は吉祥寺が生活圏ということで検討する人も多いと思います。バスの本数も半端なかったと記憶しています。上石神井の存在すら知らずに購入する人もいるかもしれませんよ。笑

[27: マンション検討中さん]

この物件の交通機関の選択肢は、

西武新宿線上石神井駅 歩11分

水道端バス停(歩3分)→　中央線吉祥寺駅
(平日朝は始発便あり)

水道橋バス停(歩3分)→　中央線荻窪駅

東京三育小学校バス停(歩6分)→中央線吉祥寺駅

物件のHPにはありませんが、
青梅街道営業所バス停(歩6分くらい)→　中央線西荻窪駅　
もバス便豊富です。


これだけ交通機関の選択肢のある物件もめずらしいですね。

[28: 匿名さん]

>>27 マンション検討中さん

なるほど西荻にも行けるのですね。青梅街道営業所ということは荻窪行きと同じ関東バスですよね？使い分けできるのは便利ですね。

[29: 匿名さん]

関東バスナビで時刻表も検索できそうですね！

https://kanto-bus.bus-navigation.jp/wgsys/wgp/search.htm

吉祥寺や荻窪、西荻窪など、複数の駅利用ができるのがいいなと感じました。水道橋バス停に行けば、吉祥寺、荻窪には出られる感じですね。

[30: 匿名さん]

逆に言えばバス乗らなきゃどこへも行けない練馬の僻地ってことｗ

[31: マンション検討中さん]

>>30 匿名さん

それでも吉祥寺生活圏であれば売れてしまうんですよ。吉祥寺パワー恐るべし。

[32: マンション検討中さん]

ほんとに練馬の僻地扱いしてくれたほうが買い手に取ってはありがたいんですけどね、、、
個人的には吉祥寺には住むというより商業的な利便性を求めてるので自転車15分程度という距離感がちょうどいいここの価格が気になってます。

[33: マンション検討中さん]

この僻地で400超えはさすがに...

[34: マンション検討中さん]

>>33 マンション検討中さん

近隣の中古でも350万前後です。スミフなら全然有り得るでしょ。

[35: eマンションさん]

西荻窪よりも荻窪出れるのはいいですね。
地味に丸ノ内線の始発駅なので、個人的には魅力的です。
吉祥寺に出れば中央線、または井の頭線の始発駅、
荻窪出れば丸ノ内線の始発駅、
徒歩11分で西武線、この選択肢の幅は好ましいです。

僻地だからヤダなー、高いなーって思う人は、もっと価格帯が上がる駅チカ物件行くしかないんじゃないですかね。
自分はこのくらいの距離なら許容範囲です。

[36: 匿名さん]

>>35 eマンションさん

バス便に対する許容は必要ですが、それさえクリアすれば利便性はかなり高い物件ですね。練馬区の僻地と言ってる人がいますが、関町南や立野あたりは練馬区内でもトップレベルの地位の高さかと。やはりJRや吉祥寺は強いですね。

[37: マンション検討中さん]

>>34 マンション検討中さん

だいたい320.330じゃない？

[38: 匿名さん]

>>バスで吉祥寺というのはあくまでデコレーションであって、現実は西武線上石神井駅徒歩のマンション。
>>「バスで中央線へも出られますよ」程度に考えておいたほうがいい。

たしかにそうですね。
間取りがまだ出ていませんが、概要を見ると67.34m2～70.27m2とあるので
あまり広くないのかなというイメージです。
代表間取りなどがもう少し出てこないと何ともいえないですが
あまり価格が高くならないと良いなと思います。

[39: 匿名さん]

>>38 さん

吉祥寺をオマケと考えるならここは合わないかもしれませんね。どなたかも言っていましたが関町南や立野町は西武線価格では出ません。ここの敷地は杉並区とも隣接していますし吉祥寺にも近い練馬区の僻地です。笑　ガッツリ吉祥寺希望で駅近は手が出ないけどそれなりに裕福な人向けの物件だと思います。吉祥寺をオマケと考え更に価格は抑えたいということであれば、西武線挟んで反対側のブリリアシティ石神井公園アトラスがまさにそれかと。西武新宿と西武池袋の間が練馬区の中では安価な方だと思います。ブリリアは23区最安値とも言われていますよね。ここは住友不動産だし西武線では見たこともない価格で出してくると思いますよ。

[40: マンション比較中さん]

>>39 匿名さん

もちろん売る側は吉祥寺感や杉並感を思いっきり前面に出して広告し、高く売るでしょうね。でも実際買って暮らす段になればここは練馬の上石神井。長野の軽井沢と群馬の北軽井沢みたいな関係ですよね。

[41: 匿名さん]

>>40 マンション比較中さん

実際暮らす段になったら、尚更、吉祥寺への出やすさや善福寺4丁目の瀟洒な雰囲気や善福寺公園の近さを実感できると思いますよ。
ただ事実として住所は練馬区関町南です。そこの体裁を気にするなら吉祥寺アドレスで検討すべきでしょう。虚栄心強い人は、そういうのいつまでも気になってしまうから。あと見栄を張るにもまずは財布との相談です。私は400超えてくるようなら諦めようと思ってます。

[42: マンション検討中さん]

>>40 マンション比較中さん

吉祥寺バス便が出ると必ずそのネタなwww
三鷹下連雀のプラウドシティも練馬関町南のパークホームズも同じようなこと言われてたけど、蓋を開けてみたら竣工まもなくで完売してたよ。ここも意外と足早いんじゃないかな。

[43: 匿名さん]

>>42 マンション検討中さん

「足はやい」じゃなく「売れ足はやい」では？
全然違う意味になっちゃうよ？

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん

指摘ありがとう。でも行間読んでね。

[45: 匿名さん]

吉祥寺駅最寄り駅で23区なのは杉並区の善福寺と練馬区の立野町だけです。このマンションが建つ関町南は上石神井駅が最寄りですが、現実的に、吉祥寺に気軽に行ける23区って貴重だと思うんですよね。

[46: 匿名さん]

自転車で気軽に行ける場所、池の周りを徒歩で1周でき、秋になると紅葉が楽しめる武蔵関公園はおすすめです。現地から自転車で9分で行けます。知名度は低いですが、結構大きい穴場的公園です。

[47: 販売関係者さん]

3丁目のパークホームズは竣工後一年以上売れ残ってましたよ。住人に買う人紹介してくれってビラが配られてました。

[48: 匿名さん]

>>47 販売関係者さん

それが今じゃ1千万くらい値上がりしてるなんて。
こっちは新築プレミア乗っかってとんでもない値段になるのでしょうね。
　

[49: 匿名さん]

>>47 販売関係者さん

3月竣工で12月完売ではないですか？269戸の大規模の割には早い方なんでしょうね。

[50: マンション検討中さん]

>>48 匿名さん
そんな値上がりしてなく無い？