プレサンス ロジェ 西大路御池ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレサンス ロジェ 西大路御池についての情報を希望しています。
公式URL：https://www.pressance-group.jp/pl-noj47/

所在地：京都府京都市中京区西ノ京新建町7番(地番)
交通：京都市営地下鉄東西線「西大路御池」駅 徒歩2分
　　　京福電気鉄道嵐山本線「西大路三条」駅 徒歩2分
　　　阪急電鉄京都線「西院」駅 徒歩9分
　　　JR嵯峨野線（山陰本線）「二条」駅 徒歩13分
　　　京都市バス「西大路三条」停留所 徒歩1分
間取：2LDK～4LDK
面積：48.89m2～81.37m2
売主：プレサンスコーポレーション
施工会社：金山工務店
管理会社：合人社計画研究所・プレサンスコミュニティ

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[164: マンコミュファンさん]

>>163 名無しさん
サービスに明らかな差があればそうなんでしょうけど。下記リンク先でも言及されてるように、同等サービスであっても既存の委託元には値上げを要求できないので、新規委託元にその分も上乗せして企業収支を保っているのではないですかね。
https://www.news-postseven.com/archives/20200607_1568902.html/2

[165: マンション検討中さん]

>>162 eマンションさん
これは自分も常々疑問に思ってます。確か、大津京のマンショのスレでも話題になってましたし、自分の持ちマンションでも話題になりました。近隣マンションの会計報告書と比べてみたいですよね。

[166: マンション検討中さん]

>>164 マンコミュファンさん
横から、163さんではなく、165です。
自分も取りやすいところから取るということかなと思ってましたけど、やっぱりそうなんですか。嫌ですな。

[167: eマンションさん]

>>165 マンション検討中さん
そうなんですよね。結局、何の対価なのかも検証しないまま、言い値を払うだけのメンバーばかりだと管理組合的には戦力として期待できませんから。

[168: 匿名さん]

>>166 マンション検討中さん
まぁそうかどうかははっきりと分からないんで、カキコミしてみたんですが、案外疑問にもたない人も多いということは分かりました。だから上乗せされるんじゃないかな。

[169: マンション検討中さん]

>>167 eマンションさん
>>168 匿名さん
疑問を持って、検証して、交渉するというのは社会人なら普通のことですよね。

[170: eマンションさん]

固定金利はもうしょうがないとして、変動はしばらくはこのままでいって欲しい。賃金上昇が伴う2%の物価上昇は今の経済状況だとそう簡単じゃないと思うけど、4月に総裁変わったらそもそもの基準が変わりそう。https://www3.nhk.or.jp/news/html/20230103/k10013940351000.html

[171: 評判気になるさん]

>>168 匿名さん
言いたいことはわかるんだけど、みんな高いなぁと思いつつ新築の場合はもう管理費が売主によって決まってるし、納得いかないから管理費下げて売ってくれるワケではないってだけですかね。新築で目当ての物件買いたいなら。

[172: 匿名さん]

>>171 評判気になるさん
新築購入時だけに限ればおっしゃる通りでしょうけど、その後はリプレイスとか管理組合の采配に大きく左右されそうですね。実サービスの価格差でないのであれば。

[173: 評判気になるさん]

マンションは管理を買うもの。安けりゃいいって人が住むと管理が荒れそう。

[174: 名無しさん]

>>173 評判気になるさん
安けりゃいいと、適正価格は別物。

[175: eマンションさん]

そもそも同サービス下での価格差についてのつもりでしたけど、価格だけの言及でしたらもう不毛ですね。

[176: マンション検討中さん]

>>173 評判気になるさん
マンションは管理を買うものというのは、管理「会社」ではなく、管理「組合」が、自分たちの財産の価値を守る努力をしているのを買えという意味ですよね。
高けりゃ安心っていう思考停止の人が住んで、管理が荒れてるマンションもありますからね。
同じサービスに、高い管理費払っている管理組合は、管理会社の良いお客さんでしょうが、良い管理をしていないのではないかという議論です。

[177: 評判気になるさん]

>>176 マンション検討中さん
スレちがいになってないか？ここは新築物件を語るところ。

[178: マンション検討中さん]

>>170 eマンションさん
ご近所物件との管理費差の話題がスレ違いだとは思いませんが。
ただ、もういいかなと思ったので住宅ローンの話に変えようとしたのに笑
管理費も大事ですが、金利も大事です。
いろいろ勉強になりました。みなさんありがとうございました。

[179: 検討板ユーザーさん]

満足されたんですね。
引き続き中古物件探し頑張ってください。

[180: 匿名さん]

4900万円台から３LDKがあるということなので、今の京都の相場から考えると
かなりお得感があるように感じられます。
これは低層階の部屋のことなのかな…。
ボリュームゾーンは立地から考えるともっと高く設定されていそうだし。

[181: マンション検討中さん]

予定通り公園の工事から着手されて、再開発計画も順調に進んでますね。

[182: 匿名さん]

昔、このあたりのイメージは
正直言うとあまり良いとは言い難い雰囲気がありました。
でも、どんどんとイメージは変わってきているなと感じます。
再開発計画が順調というのもあるのかな。

[183: マンション検討中さん]

>>182 匿名さん

二条あたりは物件価格も発展も頭打ち感あるので、先を見て購入するならここかジオですね。資産価値が下がることは無さそう。

[184: 坪単価比較中さん]

西院まで足を伸ばしてプレミストと比較しています。
こちらのほうが２線徒歩圏内という優位性がありますが、リセール価格を見たらどちらも似たりよったりでしょうか。間取りで選びたいなと思っています。

[185: 匿名さん]

>>184 坪単価比較中さん

間取りは人によって合う合わないあると思いますが、立地の資産価値はこちらのほうが良いと思います。
また、プレミストは竣工後今だに完売していないので、価格に対して需要はイマイチだと思いますよ（現に近くの安価な新築分譲は即完売だったので）
建物のクオリティや共有部の豪華さはプレミストだと思いますが、プレミストの何に気に入られてるんですか？

[186: 評判気になるさん]

>>184 坪単価比較中さん
2線でなくて3線ですね。さらに地下鉄は激近。
流石に駅から離れた西院物件より資産価値は高いと思うけど。人気の二条駅も徒歩圏内だし。
ただもう良い部屋は契約済みだと思いますが。

[187: 坪単価比較中さん]

もちろんこちらの物件のほうが交通の便とリッチのブランドに優るのも理解できるのですが、
・JRや東西線駅の需要はそこまで重要視しないので阪急からの接続でも我慢できるかなというところ
・徒歩圏内のスーパーなど商業施設の豊富さ
・プレミストの需要の低さからの値引き後価格
上記のような要素で少し揺れています。
さらに三条の再開発が…という話がありますが、周辺の大きめの土地は既に企業や公共施設が入っているので、二条のように開けていくイメージがあまり掴めません。
企業の撤退、移転の可能性など考えるとキリがないですが、ポジティブな情報があれば教えていただきたいです。

[188: マンコミュファンさん]

>>187 坪単価比較中さん
単純な立地による資産価値はプレだと思いますが、リセール価格は物件単位での比較ではなく、部屋の条件によって大きく違ってきますので、今残っている部屋だとどちらもリセールは期待できないのではないでしょうか。

[189: eマンションさん]

ポジティブな情報だと、公表されている再開発計画の概要だと、隣の建物は日常購買施設（スーパー？）が入る予定になっています。

[190: 検討板ユーザーさん]

>>188 マンコミュファンさん

こちらプレロジェはSUUMO見たところ間取りはまだ数種選べるみたいだし、低階層と高階層は人によって好き好みだし一概には言えないかな。
二条近辺の新築より安いし、二条あたりを生活圏にしたい人には割安に感じるから値段も大きく下がらないはず。

[191: 口コミ知りたいさん]

>>190 検討板ユーザーさん
いやいや、この物件は高層と低層で条件が大分違うと思いますよ。3方向をパデシオン、ライトハウス、市営に囲まれてますから。実際6500オーバーの高額な高層階から売れてましたし。

[192: 匿名さん]

>>191 口コミ知りたいさん

確かに景観の抜け感は全然違いますよね。低階層と高階層の同間取りで価格差どれくらいあるんでしょうね。景観や高階層にこだわり無い層が惹かれる価格なんでしょうか。15％以上違えば割安感あってリセールも良さそうかな、と。

[193: 通りがかりさん]

>>192 匿名さん
日照もだいぶ違いますしね。ちなみに1番広い部屋だと端数は忘れてしまいましたが高層が6800台で、低層が今出ている6460くらいだと思います。おそらく400万くらいの差なので、6%くらいですかね。

[194: eマンションさん]

私の知ってるポジティブ情報だと。京都有数の進学校、西京中高がすぐ近く。
あと大企業の本社群が近くにあるので、治安もいいと思います。島津の医療ビルで人間ドックも受けれますし、最近はすごく綺麗な女性専用の施設まで建ちましたよね。

[195: eマンションさん]

1番の利点は二条も西院も、なんなら円町も徒歩で行けるハブ的な立地ですかね。これだけ利用できると、大体何でもあります。
何気にありがたいのが、右京区役所が近い。右京区の西院より近いですよね。

[196: 通りがかりさん]

この物件は中京区やのに右京区役所に行くことってあるのでしょうか？

[197: 匿名さん]

>>196 通りがかりさん
基本的なことはどこの区役所でも対応してくれるので、他区の区役所でも近いほうが便利です
右京区役所はきれいな図書館もあるので、本好きの方やお子さんがいる方はおすすめです

[198: eマンションさん]

向かいのサーパスの横に、新しいマンションが建築中ですね。ネット上では投資用の分譲と予想されてますが、あそこで投資用は厳しい気がしますね。賃貸か単身向けですかね。どちらにしても厳しそう。

[199: 匿名さん]

成約キャンペーンやっているようです。JTB旅行券10万円分プレゼント。旅行支援がまだ残っている自治体に行けば、0円旅行ができたりするのかと思いました。
ただし10万円の旅行券が妥当なのかどうかとは思います。
引っ越し費用負担、諸費用負担の方がありがたいのかも。入居後に旅行する機会は少なくなりそうなのかなとも思ったりして。。。

[200: 口コミ知りたいさん]

>>199 匿名さん
この価格帯の物件を購入するのに、10万円得するから買おう！とは中々なりにくいですね。普段の10万円は相当価値があるんですけど。

[201: マンション掲示板さん]

>>199 匿名さん
売れ行きもそこそこ良いみたいなので、諸費用負担などの大きな特典は期待できなさそうに思います。
あくまでおまけですね。

[202: eマンションさん]

物件概要の販売戸数が5戸に減りましたね。イコール残り戸数でしょうか。こちらは竣工まであと4ヶ月あるようなので、何とか完売するかどうか。

[203: eマンションさん]

この記事に載っているマンションは凄く近所ですけど、あまり話題に上がりませんね。ファミリー向けじゃなさそうだからかな。
https://www.kentsu.co.jp/sp/webnews/view.asp?cd=220526700006&area=5&am...

[204: 検討板ユーザーさん]

>>203 eマンションさん

そうですね。投資用の物件ならまた違いますよね。

https://kyoto1192.com/kyoto-nishioji-oike-enmachi/

[205: 検討板ユーザーさん]

>>204 さん
投資用というと賃貸の運用益で利益出そうということかと思いますが、西大路御池あたりで成り立つものなんですかね？

[206: マンション掲示板さん]

>>202 eマンションさん
少し前にMRいきましたが、5戸＝残戸だと思います。
同時期に複数の新築供給がありましたが、どこも竣工に向けてそこそこ順調そうですね。

[207: 通りがかりさん]

>>206 マンション掲示板さん
MRに実際行かれたかたの情報は参考になります。ありがとうございます。私が行った頃は西側の広い部屋の方が売れてた感じがしたので、東側の部屋は隣の建物との位置関係的にも売れるのかなと思いましたが、現在の残り部屋見ると案外東側のほうが需要があったみたいですね。

[208: 匿名さん]

旅行券をもらっても引っ越し後はばたばたしてなかなか旅行へはいけないですよね。
旅行券ならギフトカードや現金１０万円などの方がうれしいかな。旅行は行く人と行かない人がいますし、
結局利用しないで終わってしまいそう。

[209: マンション掲示板さん]

AタイプとDタイプの1室ずつですが、特典が100万円相当の購入サポートに変わってますね。
これなら諸費用、引越代、家具家電に使えるみたいですよ。

[210: マンション掲示板さん]

>>209 マンション掲示板さん
残ってる部屋はAが7階でDが3階みたいですね。どちらも悪い部屋とは思いませんが、3階で6500弱だとそこそこ買い手を選びますかね。

[211: 評判気になるさん]

購入者です。
皆さんオプションは決められましたか？

[212: 口コミ知りたいさん]

>>211 評判気になるさん
インテリアオプションですよね？どこもそうかと思いますが、あまり価格的には魅力的ではないので、どうしようかなと思案中です。おすすめありますか？

[213: マンション掲示板さん]

最近マンションを購入した知り合いに聞いたのですが、どこもオプション会は高いみたいですね…
手間ですが、業者に依頼しようかなと探しているところです。